资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-多选题1-12
第05讲多选题1-122.2 多选题1.关于具有控制权股权的评估，下列说法正确的有（）。
A.不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下B.对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值，整体评估只能采用收益法C.在评估报告中披露是否考虑了控股权溢价D.评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑控股权溢价E.对被投资企业的整体评估，评估基准日与投资方的评估基准日相同知识点：第二章：长期投资性资产评估-第四节：长期股权投资的评估（37页）（1）评估思路：对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值对被投资企业整体评估，基准日与投资方的评估基准日相同（2）不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下。
（3）评估人员评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。
资产评估人员应当在评估报告中披露是否考虑了控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。
解题思路：理解“具有控制权股权”的评估相关知识。
『正确答案』ACDE2.运用收获现值法评估模型计算用材林资产价值时，需要考虑的要素有（）。
A.主伐时的纯收入B.评估基准日前的造林投资C.林分质量调整系数D.间伐的纯收入E.评估基准日到主伐时的营林成本知识点：第五章：资源资产评估-第二节：森林资源资产评估（178页）收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。
解题思路：理解“收获现值法”方法解释。
『正确答案』ACDE3.对工业企业生产设备采用重置成本法评估时，假设设备原地继续使用，则设备重置成本通常包括（）。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--流动资产及负债评估概述
第01讲流动资产及负债评估概述【考情分析】本章以考计算题性选择题为主，分值一般在5分左右，但是可以考一个计算题。
在考试中应重点关注原材料、在产品、产成品、应收账款、应付票据、专项应付款的评估。
2019年教材变化：第一章名称发生变动，由“流动资产评估”变为“流动资产及负债评估”；将原“第二节存货资产评估、第三节非实物类流动资产评估”合并为“第二节流动资产评估”；将第六章“第四节常见企业负债的评估”的内容移到本章“第一节概述”和“第三节负债评估”中。
特别注意：一定要听授课前言，避免由于学习方法和策略不对浪费时间。
【主要考点】1.应收账款的评估2.原材料的评估3.在产品的评估4.产成品的评估5.流动负债的评估6.流动资产及其评估的特点，评估目的与方式7.企业负债及其评估的特点8.存货及非实物类流动资产的清查核实第一节概述一、流动资产的内容及特点1.流动资产的含义资产满足下列条件之一的，应当归类为流动资产：（1）预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用。
（2）主要为交易目的而持有。
（3）预计在资产负债表日起一年内（含一年，下同）变现。
（4）自资产负债表日起一年内，交换其他资产或清偿负债的能力不受限制的现金或现金等价物。
2.流动资产的构成包括库存现金、各种银行存款以及其他货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货以及其他流动资产等。
3.流动资产具有如下特点（与固定资产等资产相比）（1）循环周转速度快（2）变现能力强（3）占用形态同时并存又相继转化（4）波动性二、流动资产评估对象及评估特点（一）流动资产评估对象流动资产一般作为单独的评估对象，不需要以其综合获利能力进行综合性价值评估。
按照流动资产的类型划分，流动资产评估对象如下图所示：（二）流动资产评估的特点1.流动资产评估时点要尽可能与评估结论使用时点接近在评估实践中，一是选择的评估时点要尽可能接近评估结论使用时点；二是要在规定的时点进行资产清查核实、登记及确定资产数量和账面价值，避免重登和漏登。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-成本法的运用
第03讲成本法的运用【考点4】成本法的运用一、要求掌握成本法的计算公式，以及利息等成本构成项目的计算。
教材一共三个地方涉及到成本法的利息及利润的计算问题：1.成本法利息和利润的计算基数基本上是一样的，只是利润的计算不一定都基于成本投入方法来计算2.虽然三种方法利息和利润计算原理基本上一样，但是三种方法下投入成本的计算内容和构成不一样，所以需要记住三个公式，别混淆。
3.以上所有方法，都是基于建设投入，加上利息及利润后，就等于建成后土地或者建构筑物的价值。
该等式的时间点是建筑物或土地建设完成的时间，因此所有投入都需要计算利息和利润。
只不过计算利息时，需要注意资本投入的时间及是否均衡投入，折算出计算的时间长短。
成本法计算出完工后的建筑物或者不动产的总价值后，考虑完工率或者成新率得到评估值，其中土地使用权价值，需要考虑年期修正和其他因素修正后得到评估值。
二、出题模式：综合题和选择题（一）综合题（掌握教材例题）【例1.综合题】（2018年协会机考模拟题）某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基准日为2017年12月31日，采用重置成本法。
该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期1年，于2010年12月底建成并投入使用，建筑面积10 000平方米，经济使用年限50年，办公楼使用、维修和保养正常。
资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100），分值分别为92、69、88，权重系数分别为85%、10%、5%。
按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3 785万元，安装工程造价为705万元。
前期费用费率为2%，期间费用费率为5%，资金成本率为4.35%，利润率为5%。
要求：计算该办公楼的评估值。
『正确答案』（1）确定重置成本前期费用＝建安综合造价*2%＝（3 785＋705）*2%＝4490*2%＝89.8（万元）期间费用＝建安综合造价*5%＝4490*5%＝224.5（万元）（在题目没有说明的情况下，期间费用应该按照教材例题计算，即以建安综合造价和前期费用为基数。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--收益法在不同评估对象中应用的特别形式
第02讲收益法在不同评估对象中应用的特别形式五、收益法在不同评估对象中应用的特别形式（一）股票投资模型及长期股权投资的评估1.股票投资模型（1）股票收益率＝净利润/（股数×每股面值）（2）非上市普通股评估分为三种类型①固定红利型（《资产评估基础》第7章公式7-14）②红利增长型（《资产评估基础》第7章公式7-23）股利增长比率g的测定方法方法一：统计分析法在企业过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出平均增长率，作为股利增长率g。
方法二：趋势分析法根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率g。
【注意】盈利留存公司扩大再生产，假设当年股利相对上年不变化，次年就会收益增加，需要计算股利增长率g。
③分段式型（收益法公式的灵活运用）2.具有控制权股权的评估（1）几种特殊情形对具有控制权股权评估的影响（2）评估结论的确定①通常需要采用两种以上的评估方法根据现行评估执业准则和规定，企业价值评估通常需要采用两种以上的评估方法，并得出不同评估方法下的初步评估结果，需要对形成的初步评估结果进行分析，确定最终的评估结论。
②采用不同方法需要考虑的具体问题情形1：资产基础法和收益法首先，应考虑两者的评估对象与评估范围的一致性。
资产基础法是以被评估企业资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
企业表内及表外的资产和负债，是否列为资产负债表内资产和负债，取决于企业会计准则的规定，即符合资产定义并同时满足两个条件：与该资源有关的经济利益很可能流入企业；该资源的成本或者价值能够可靠计量。
收益法将被评估企业预期收益资本化或折现所得出的评估结果有时并不完全对应于账面资产，可能还包含了表外资产的贡献，特别是轻资产公司。
其次，当收益法评估结果高于资产基础法评估结果应关注资产基础法评估结果是否涵盖了企业全部有形资产和无形资产价值。
资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-不动产评估的收益法
资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-不动产评估的收益法第04讲不动产评估的收益法（三）应用举例1.估价对象概况估价对象位于××市××区××街××大厦A座12层1206号，建成年代为1999年，用途为办公，评估对象总楼层为地上22层、地下3层，估价对象位于地上12层，建筑面积为139平方米。
（1）位置状况。
估价对象用地四至为：西至南礼士路，南至南礼士路46号，东至月坛南街甲1号院内，北至月坛北街。
（2）权益状况。
根据产权方提供的房屋所有权证（证号略），估价对象设计用途为办公。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用期限自1999年7月28日起至2044年7月27日止，土地使用权面积为17557.0平方米。
估价对象在评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估人员现场勘查，建筑物的装修标准及设备设施情况如下：结构：评估对象为钢混结构。
外装修：评估对象外墙贴挂石材。
内装修：大厦大厅为石材地面及墙面，不锈钢框玻璃进户门，地砖地面，轻钢龙骨铝塑板吊顶。
建筑物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、照明、消防、中央空调等设施均正常使用。
设备设施：供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
经评估人员现场勘查，目前评估对象建筑物地基和基础均未发现不均匀沉降；房屋承重构件和围护墙较好；地面较为平整；门窗启闭较为灵活；管道通畅、水卫设备齐全完好；建筑物维护使用状况好。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“七通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力、通燃气）。
通路：西临南礼士路，北临月坛北街；通电：接市政供电管网；通讯：接市政通讯网络；通上水：接市政供水管网；通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；通热力：接市政供暖。
通燃气：接市政燃气。
2.评估计算过程（1）收集交易案例（略）。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--前言
第01讲前言一、题型及解题技巧题型有单选题、多选题和综合题单选题30个30分，多选题15个30分，综合题3个40分（1个10分、2个15分）。
多项选择题每题的备选项（5个选项）中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。
综合题（1）要求有计算的，要求列出算式、计算步骤。
需按公式计算的，尽可能列出公式，至少要写出准确的计算式。
（2）题型预测分析一种是纯计算类的，另一种是分析加计算的。
注重评估中的职业判断，尤其是2009年后每年的题目在这方面都有体现。
二、习题班的教学目标与方法1.让大家清楚各章的重难点，并按照重要程度进行介绍，做到重点突出。
通过对近10年的考试试题分析，找出各章考试的重要知识点，并给出掌握的要求。
2.提高对综合题中职业判断方面的应试技巧，强化相关知识点。
3.通过历年经典考题和精编例题的讲解，让大家熟悉考试出题的模式和方向，提高大家对各章内容的掌握水平，解决基础班听懂了不会做题的问题。
基础班学习后不会做题的原因首先在于，基础知识掌握不够精确和熟练，同时不熟悉考试重点考核相关知识点的具体什么内容。
其次，对部分题目的解题步骤和方法不够熟练。
三、习题班的学习要求1.基础要求要按照基础班对重要知识点的掌握要求和知识体系，记住重要知识点的内容。
在此基础上再学习习题班。
2.学习方法要求尽量自己先做题，然后再听老师讲解，找出自己基础不足的地方。
同时要注意掌握解题的技巧和方法，提高解题的效率。
根据对各章重难点和次要考点的掌握要求，采取相应的策略来复习考试。
对偏重于死记硬背的考点务必要掌握清楚，保证不丢分。
同时部分死记硬背的考点还要注重理解，因为有的时候不直接考教材上的原文，通过案例形式给出考题。
熟练使用计算器，至少要会计算0.5的0.2次方这种指数函数。
3.学习质量要求关上书本能够记得住所有的知识点，重要知识点从基本内容到解题的技巧和步骤非常熟悉。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--债券投资的评估
第01讲债券投资的评估【考情分析】本章考客观题和计算分析题。
分值在8-20分，在考试中应重点关注具有控制权股权的评估（特点、评估结论确定以及特殊情形）、缺乏控制权股权的评估（特点、方法）和股票投资的估价。
为了防止大家货币时间价值基础不够，本章最后部分补充了货币时间价值的内容。
基础好可以做讲义中题目，如果出错的话就一定要重听。
2019年教材新增加“第三节投资基金的评估”。
两个注意事项：1.本章股票收益率＝净利润/（股数×每股面值）2.公司留存盈利扩大再生产，当年股利相对上年不变化，次年就会收益增加，需要计算股利增长率g。
【主要考点】1.具有控制权股权的评估（特点、清查核实、评估结论确定以及特殊情形）（重点）2.缺乏控制权股权的评估（特点、清查核实、评估方法）（重点）3.固定红利型、红利增长型和分段型股利分配政策假设前提下的股票价值评估方法4.优先股的价值评估5.投资基金的评估6.非上市交易债券的评估方法长期投资性资产，是指不准备随时变现、持有时间超过一年以上的投资性资产。
长期投资性资产按其投资的性质可分为债券投资、股票投资、投资基金和长期股权投资等。
第一节债券投资的评估一、债券投资的特点1.投资风险较小，安全性较强（发行债券有严格的限定条件）。
2.到期还本付息，收益相对稳定。
3.具有较强的流动性（对上市交易的债券而言）。
二、债券投资的评估（一）上市交易债券的评估1.上市交易债券的定义上市交易的债券是指可以在证券市场上交易、自由买卖的债券。
2.评估方法（1）一般采用市场法（现行市价）进行评估。
①按照评估基准日的当天收盘价确定评估值。
②公式债券评估价值＝债券数量×评估基准日债券的市价（收盘价）③特别说明采用市场法进行评估债券的价值，应在评估报告书中说明所有评估方法和结论与评估基准日的关系。
并说明该评估结果应随市场价格变动而适当调整。
（2）特殊情况下，某种上市交易的债券市场价格严重扭曲，不能够代表实际价格，就应该采用非上市交易债券的评估方法评估。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-前言(1)
第01讲前言课前的说明一、本课程教材变动情况及主要内容（一）2019年教材的变动1.整体特点：总体变动不太大。
2.主要变动内容（1）重要的增加或勘误第2章长期投资性资产评估新增“第三节投资基金的评估”（不是太复杂）。
第3章机器设备评估公式“车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×费率”勘误为：“车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税）×费率”第4章不动产及在建工程评估，比较重要的修改①公式4-4“评估基准日价格=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数×可比实例价格”排版印刷错误为，“评估基准日价格=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数”，也就是漏掉了“×可比实例价格”。
②成本法中“（二）适用于房地分估模式下的土地使用权评估”的“2.计算土地开发费用”内容全部改写；“5.确定土地增值”，删除“收益”二字，内容进行了改写。
③成本法中“（三）适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估”多处完善和修改，并考虑的营改增的因素。
第8章其他资产评估业务介绍第三节新增“3.人民法院确定财产处置参考价的评估”（2）一般性变动第4章不动产及在建工程评估：有多处细节修改。
第7章以财务报告为目的的评估第四节合并对价分摊，收益法下常用的具体方法包括“增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益折现法”，改为包括“增量收益法、许可费节省法、超额收益法”。
（3）位置调整①第1章名称发生变动，由“流动资产评估”变为“流动资产及负债评估”将原“第二节存货资产评估、第三节非实物类流动资产评估”合并为“第二节流动资产评估”。
将原第6章“第四节常见企业负债的评估”的内容移到本章“第一节概述”与“第三节负债评估”中。
②第6章名称变化，由“其他长期性资产及负债评估”改为“其他长期性资产评估”“第四节常见企业负债的评估”的内容移到第1章“第一节概述”与“第三节负债评估”中。
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第04讲市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法
3.市场价倒算法（最基本方法）
（1）含义市场价倒算法又叫剩余价值法，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余的部分作为林木资产评估值的一种方法。
（2）公式
（3）适用对象
①主要用于对成熟林、过熟林林木资源资产评估。
②在收益现值法、林地期望价法、收获现值法中，其林分主伐的预期收获的计算均是采用该法进行。
【教材例5-1】某民营林业公司拟转让100公顷杉木林，该林分经营类型为一般用材林，林龄为28年，已过主伐期，处于成熟林组，林分平均胸径为18cm，平均树高为16m，平均蓄积为160m 3/hm 2，请评估该小班价值。
据调查相关技术经济指标为：
（1）木材价格。
木材价格以委估资产附近林产品交易市场木材销售价为基础，结合待评估林木资产的实际平均胸径综合确定木材的平均售价。
经调查分析，杉原木售价为800元/m 3，杉综合材售价650/m 3。
（2）木材经营成本。
木材经营成本主要包含伐区设计费、检尺费、采造集装费、运费、销售管理费等，以出材量为计算基数，合计为170元/ m 3。
（3）木材销售税费。
木材销售税费主要包含增值税、城建税、维简费、不可预见费等，合计按销售收入的18.0%征收。
（4）经营利润率。
按主伐成本的16.0%计算。
（5）出材率。
按委估资产地方标准《X X市县林区商品林主要树种出材率表》计算。
胸径为18cm的杉木出材率70%（其中原木25%；综合材45%）。
根据上述指标，评估过程及结论如下：
①主伐收入W＝（160×25%×800+160×45%×650）×100＝7 880 000（元）
②主伐成本C=经营成本+销售税费
＝160×70%×100×170+7 880 000×18%
＝3 322 400（元）
③木材经营利润F＝3 322 400×16%＝531 584（元）
该林分评估值为＝7 880 000-3 322 400-531 584＝4 026 016（元）
4.收获现值法
（1）定义
收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。
（2）计算公式
（3）适用范围
理论上可以用于任何年龄阶段的林木资产评估，但实际应用中一般用于中龄林和近熟林的林木资产评估。
收获现值法公式的计算较为复杂，此种方法主要针对造林年代已久，用成本法容易产生偏差，离主伐期尚早不宜采用市场法而提出的。
林分质量调整系数K，一般根据待评估的林分与标准林分的蓄积或胸径指标进行调整。
【教材例5-3】现有某国有林场拟转让一块面积为200亩的杉木中龄林，年龄为14年，亩蓄积为10立方米，经营目标为中径材（其主伐年龄为26年），标准参照林分主伐时平均亩蓄积为18立方米，林龄为14年的标准参照林分的平均亩蓄积为9立方米，假设该林分不需要间伐，有关技术经济指标如下：（1）营林成本：管护费用为5元/亩.年；地租： 48元/亩.年；
（2）杉木林主伐时林木单位蓄积纯收入为400元/m 3；
（3）折现率：8% 。
请计算该林分的林木资产评估值（所得结果均保留两位小数）。
5.年金资本化法
（1）定义
在永续经营条件下，将被评估的森林资源资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，再按适当的资本化率求出资产的价值。
（2）计算公式
E＝A/P （5-4）
E——林木资产的评估值；
A——年平均纯收益（扣除地租）；
P——投资收益率。
【注意】（1）测算年平均纯收益时应扣减成本的正常利润；
（2）投资收益率必须是不含通货膨胀率的当地该类资产投资的平均收益率。
（3）前提条件
①待评估资产的年收入必须稳定；
②待评估资产可以永续经营。
（4）适用对象
主要用于评估年纯收益稳定的森林资源资产。
6.周期收益资本化法（收益现值法的变种）
（1）定义
将被评估林木资产稳定的周期收益作为资本投资的收益，再按适当的投资收益率求出资产的价值。
（2）运用条件与使用对象
使用该方法以实现森林资源永续利用为前提条件；
适用于异龄林林木资源资产评估。
（3）刚择伐后的林木资产评估的公式
林木择伐后要经过一个经营周期才达到下一次择伐期，刚择伐后的林木资产评估的收益现值法计算公式为
A u—择伐的纯收益；
V—年森林管护成本；
u—择伐周期。
（4）择伐m年后的林木资产评估的公式
林木择伐m年后，随着林分生长逐渐接近下一次择伐期，林分的蓄积量在增长，林分的价值在增加，其择伐m年后的林木资产评估的收益现值法计算公式为
Au—择伐的纯收益；
V—年森林管护成本；
u—择伐周期；
m—距评估基准日最近一次择伐的年限。
【教材例5-4】某一异龄林小班面积为5公顷，刚择伐过，现有保留蓄积225立方米公顷。
据实际调查该小班择伐周期为10年，择伐强度为25%，择伐时小班蓄积量为300立方米/公顷，出材率为70%，其中原木45%，综合材25%。
择伐每立方米原木和综合材分别可获纯收入400元、320元，每年分摊的管护费为90元/公顷，投资收益率为6%。
分别求刚择伐后和已择伐5年后小班森林资源资产的评估值。
解：（1）刚择伐后异龄林林木资源资产每公顷评估值
该小班刚择伐后的林木资源资产评估值为23 157×5＝115 785元。
（2）如以上林木择伐5年后进行评估，该异龄林林木资源资产每公顷评估值
该小班择伐5年后的林木资源资产评估值为31 497×5＝157 485元。
以上评估值已包含无期限经营下的林木评估值和林地使用费。