收益法
资产评估方法之收益法详解
资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。
通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。
收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。
主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。
1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。
（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。
1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。
2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
收益法全部公式
一、收益法中的必须死记的两个公式：1、F=P×(1+i)n2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)二、需要巧记的公式等比现值公式P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]P=nA/(1+i) [当I=s时]三、需理解记忆的公式1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。
如：V∞=VN×1/KNVn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。
如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。
解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]50年的土地价格。
解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]X=2642元/平方米2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。
P=A/I×[1-1/(1+i)n]记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。
收益法 (2)
• 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 预期收益折现
（二）收益法的评估思路
（三）收益法运用的前提条件
1、资产的收益可用货币计量并可以预测
2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测
二、收益法的基本计算公式
计算股票收益率
Y Pn Pn1 CashDiv （ 1 T ) ShareDiv Pn ShareDiv T Pn1
16
• Beta系数中有关资本结构的问题
– 我们采用Beta的估算方法估算出来的Beta被认为是 含有对比公司自身资本结构（财务杠杆）的Beta， 由于各公司自身财务杠杆不一样，对Beta会产生一 定影响，我们需要调整这个影响 – 采用如下公式剔除对比公司Beta系数中的财务杠杆 影响 LeveredBet a
2、分段法
若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。
P
n
i 1
Ri A 1 ' i (1 r ) r (1 r ) n
前期 (i 1, 2,, n)（设n=5） 后期 (i n 1, n 2,, )
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
UnleveredB eta U
L
1 (1 T )
D E
• Wd：为对比公司债权市场价值 • We：为对比公司股权市场价值 • T：对比公司适用所得税率
17
•
•
以对比公司Unlevered Beta 的平均值作为被评估企业 Unlevered Beta 利用被评估企业的资本机构确定其ReLevered Beta βL
房地产估价-收益法
房地产估价-收益法1. 简介房地产估价是指对房地产进行评估和估计其价值的过程。
其中，收益法是一种常用的房地产估价方法。
收益法通过分析房地产的收益能力来确定其价值，是一种较为客观和科学的估价方法。
本文将详细介绍房地产估价-收益法的原理、应用和计算方法。
2. 收益法的原理收益法是基于投资回报原理，即房地产的价值取决于其未来的现金流收益。
收益法的核心思想是通过预测房地产未来的租金收益，并将其折现为现值，从而确定其当前的价值。
该方法适用于投资性房地产（如出租房、商业物业等），较少适用于自住型房地产。
3. 收益法的应用收益法广泛应用于房地产估价领域，特别适用于以下情况：•商业物业估值：收益法可以通过分析商业物业的租金收益情况，确定其市场价值，是商业房地产买卖和租赁的重要依据；•出租房估值：对于出租房，通过分析租金收益情况，可以确定其出租价格和投资回报率，对投资者和租客都具有参考意义；•土地估值：对于待开发的土地，可通过分析未来的租金收益情况，确定其发展潜力和市场价值。
4. 收益法的计算方法收益法的基本计算公式如下：价值 = 总现值 / 折现率其中， - 总现值：房地产未来一段时间内的现金流收益的总和； - 折现率：代表投资者对未来收益的时间值的考虑，通常采用市场利率或资本化率。
收益法的计算过程包括以下几个步骤：1.预测未来的租金收益：根据市场情况和历史数据，预测房地产未来一段时间内的租金收益。
2.估计房地产的退休价值：根据房地产的使用寿命和市场情况，估计房地产在未来一段时间结束后的价值。
3.计算现金流收益：将未来的租金收益和房地产退休价值折现为现值，得到每年的现金流收益。
4.计算总现值：将每年的现金流收益加总，得到总现值。
5.计算房地产的价值：将总现值除以折现率，得到房地产的价值。
5. 收益法的局限性虽然收益法是一种常用的房地产估价方法，但也存在一些局限性：•预测不确定性：由于未来的租金收益受到市场和经济的影响，预测存在一定的不确定性。
不动产估价第六章收益法
06
案例
商业地产估价案例
商业地产估价概述
商业地产包括购物中心、办公楼、酒店等， 其价值主要取决于其未来的收益能力。
案例分析
某购物中心位于繁华商业区，周边有大量居民和办 公楼，年租金收入为1000万元，预计未来5年租金 增长率每年为5%。
估价结果
根据收益法，该购物中心的价值约为5000 万元。
住宅地产估价案例
工业地产主要用于工业生产和仓储，其价值主要取决于其 未来的工业生产和仓储能力。
01
案例分析
某工业园区内有10栋厂房，每栋厂房面 积为5000平方米，年租金收入为50万 元，预计未来5年租金增长率每年为4%。
02
03
估价结果
根据收益法，该工业园区的价值约为 5000万元。
谢谢聆听
预期收益的选择应考虑不动产的用途、地理位置、周边环境等特征，以及未来市场发展趋势和政策法 规变化等因素。
折现率的选择
折现率应反映投资者的期望报酬率， 综合考虑风险因素和市场利率水平等 因素确定。
VS
折现率的选择应考虑不动产的风险特 征、市场供求状况、未来发展前景等 因素，以及可比实例的折现率水平。
详细描述
折现现金流法首先预测不动产未来各期的净现金流，然后选定一个合理的折现率，将这些净现金流折 现到评估时点，最后求和得到不动产的评估价值。这种方法适用于有稳定现金流的不动产估价。
租赁收入资本化法
总结词
租赁收入资本化法是一种将不动产未来 租赁收入与其资本化率相乘来评估不动 产价值的方法。VSFra bibliotek详细描述
忽略风险因素
收益法在预测未来收益时，往往忽略了各种风险因素，如市场风险、经 营风险等，使得估价结果过于乐观，可能引发投资风险。
资产评估实务课件第02章2--收益法
四、收益法中的具体评估方法
• 收益法实际上是在预期收益还原思路下若干 具体方法的集合。从大的方面来看，收益法 中的具体方法可以分为若干类，其一：针对 评估对象未来预期收益有无限期的情况划分， 分为有限期和无限期的评估方法；收益评估方 法等等。
。
6 5 4 3 2 1 0 1 2 £ ¡ ¡ £ ¡ £ n n+1 n+2 ¡
2、在收益年期有限，资本化率固定且大于零的条件 下， P = A/r －A/ r× 1/(1+r)n = A/ r [1－ 1/(1+r)n] 这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成 立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且 大于零：(3)收益年期有限为n。
[例2-8]
某收益性资产预计未来五年收益额分 别是 12 万元、 15 万元、 13 万元、 11 万元 和 14 万元。假定从第六年开始，以后各 年收益均为 14 万元，确定的折现率和本 金化率为 10 ％。分别确定该收益性资产 在永续经营条件下和 50 年收益的评估值。 • 1、永续经营条件下 • 2、收益期为50年的情况下。
一、收益法的基本含义
• 1、收益法是指通过估测被评估资产未来预期收 益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总 称。 • 2、收益法服从于将利求本的思路，即任何一个 精明理智的投资者在购置或投资于某一资产时， 所愿意支付的货币数额不会高于所购置或投资 的资产在未来能给其带来的回报（收益额）。 • 3、根据评估对象的预期收益来评估其价值，容 易被资产交易各方接受，所以，从理论上讲， 收益法是资产评估中较为科学的方法之一。
(一)收益额
• 收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。 • 在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理， 资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。 资产评估中的收益额有两个比较明确的特点，其一，收 益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额 或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的 客观收益，而不是资产的实际收益。收益额的这两个特 点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收 益额的特点，以便合理运用收益法来估测资产的价值。 • 资产的收益额是指资产未来预期的客观的纯收益。 • 因资产种类较多，不同种类资产的收益额表现形式亦不 完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金 流量，而房地产则通常表现为纯收益等。
1、收益法-模型及方法介绍1
第一部分收益法模型及方法介绍收益法目前常用的估值模型主要为现金流折现模型(DCF)、股利贴现模型(DDM)。
(一)现金流折现模型(DiscountedCashFlow)，简称DCF模型。
现金流量折现法通常包括FCFF(企业自由现金流折现模型)和FCFE(股权自由现金流折现模型)。
1、FCFF模型(FreeCashFlowfortheFirm)(1)公式企业自由现金流量=净利润＋税后利息支出+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额注意：企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值企业股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值(2)折现率折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：WACC=[E/(E+D)]Re+[D/(E+D)]X(1—T)Rd其中：Re：权益资本报酬率；Rd：债务资本收益率；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；T：所得税率。
注：系统性风险(不可分散风险)——不可分散，存在于市场或者行业，每个企业、资产自身都具有的风险。
非系统性风险（可分散风险）——可分散，是某一企业或行业特有的风险，其他行业没有或行业内其他企业没有。
1）Re股权收益率采用资本资产定价模型（CAPM）（CapitalAssetPricingModel）计算。
计算公式如下：Re=Rf+BX ERP+RsRf：无风险收益率一般以国债收益率作为无风险收益率，选择国债剩余年限与标的资产经营年限（预测期限）匹配。
10年期及以上，4%左右。
B：（UnleveredBeta）剔除财务杠杆的行业Beta,可选取沪深300、上证综指、深成指同行业Beta值。
（注意与ERP所采用的的市场指数相互匹配）ERP：市场风险溢价（市场风险超额回报率），系股票市场回报率与无风险报酬率的差额。
《中国资产评估》（2015年1期）中企华，2012-2014年选取200个样本，涉及47家评估机构。
市场风险溢价（ERP）确定方式统计情况如表：每种方法各有利弊，暂无相对完美的方法。
第三章收益法
=900×4.6229=4160.59（万元）
3、未来收益额在若干年后保持不变
n
P＝
t 1
Rt
(1
r)t
A (1 r)n
r
1
1 (1 r) Nn
（二）未来收益无限期
根据未来收益是否稳定分为两种方法。
1、稳定化收益法（年金化法）——未来 各年收益额相等且无限期
• 3.被估资产在未来5年内的预期收益分别为10万元、12万 元、14万元、16万元、18 元，资产从第6年到第10年每 年的收益均保持在20万元，第10年末资产拟转让，变现价 约100万元，假定折现率为10%，运用收益法估测资产的 价值。
• 1. 用分段法估计企业价值：
• 2.社会平均收益率中包括无风险报酬率和风 险报酬率，社会平均收益率扣除无风险报 酬率即为社会风险报酬率，用β系数乘以社 会风险报酬率，即为适用于被评估企业整 体评估的风险报酬率。 折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率 ＝10％＋（12％一l0％）×1.5 ＝13％
2. P是发生在一个时间序列的第1期期初， F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期） 期末。
3. 没有特别说明，收益额都认为是在每 个间隔期期末发生。
4. 现金流量（收益额）的分布如不规则时， 需进行调整，灵活运用各种计算方法。
确定评估目的
四、 分析企业的生产经营和财务状况
收
确定剩余经济寿命年限
P A r
例2-17： 假设某企业将持续经营下去， 现拟转让，聘请评估师估算其价值。 经预测，该企业每年的预期收益为 1200万元，折现率为4%。请估算该 企业的价值。
评估值=1200/4%=30000（万元）
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（二）收益法收益法：指预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
1.选择具体的估价方法直接资本化法要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率，而市场上缺少与估价对象净收益流模式相同的房地产可比实例，不适合采用直接资本化法；由于可以调查到与估价对象具有同等风险的投资的收益率来求取报酬率，所以选用报酬资本化法。
估价对象收益期较长，其收益期限内净收益可以确定，本次评估选用报酬资本化法中的全剩余寿命模式。
运用收益法（全剩余寿命模式）进行房地产估价时，应按下列步骤进行：2.测算收益期根据估价委托人提供的《不动产权证书》，委估房地产的土地用途为城镇住宅用地，土地使用年期从2006年04月17日起2076年04月16日止，至价值时点土地剩余使用年限为57.67年；另外，房屋竣工时间为2015年08月31日，估价对象房屋结构为钢筋混凝土结构，该类房屋经济耐用年限为60年，估价对象建筑物建成于2015年，钢筋混凝土结构建筑物非生产用房耐用年限为60年，至价值时点已使用4年整，价值时点建筑物剩余经济寿命为56年。
房屋剩余使用年限小于土地剩余使用年限，根据孰短原则，确定本次估价的收益年限为56年。
3.测算年总收益(1)年有效毛租金收入的求取年有效毛租金收入=年潜在毛租金收入-空置和收租损失①潜在毛租金收入的求取经估价人员对房地产市场进行调查，根据交易方式适合估价目的、交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，调查与估价对象在同一供需圈内的类似物业情况，选取了三个具有普遍性的物业作为可比实例。
②估价对象客观市场租金水平确定调查周边档次相同、用途相同、结构相似、装修档次相近等可比性较强的住宅租金水平和出租率，比较分析确定出租的客观租金水平和出租率。
根据调查分析，用比较法测算估价对象的客观租金水平。
委估对象位于***市***大道**号**城小区第***单元***号房，建筑面积为106.36平方米，本次评估取（19+20+20）/3=20元/平方米/月。
本次评估根据估价人员对***市房地产市场价格调查、了解、分析以及估价项目的实际情况，确定估价对象客观出租率为95%。
根据现场勘查及询问估价委托人，估价对象自用，无租约限制，本次评估估价对象租金内涵为建筑面积。
则：年租金收入=月租金×12×建筑面积×有效出租面积比率×出租率=20×12×106.36×100%×95%=24250元（2）年押金利息收入出租押金一般按两个月租金交纳，价值时点时中国人民银行公布的一年期（含一年）定期存款利率为1.50%，无利息税，则：年押金利息收入=月租金×2×建筑面积×利率=20×2×106.36×1.50%=64元（3）年总收益 =年租金收入+年押金利息收入 =24250+64=24314元4、计算年总费用（1）房屋重置价格和房屋现值确定①重置价格确定：估价对象建成2015年，建筑结构为钢混结构，依据当地现行建筑工程概（预算）标准测算，参照同类结构、开发规模相似房屋建筑物的重置价格平均水平，结合建筑物实际情况，确定房屋重置单价为1800元/平方米。
则：房屋重置价格=房屋重置单价×建筑面积 =1800×106.36=191448元②成新率确定：采用年限法和现场观察法确定估价对象综合成新率为93%。
③房屋现值确定房屋现值=房屋重置价格×成新率 =191448×93%=178047元（2）管理费：指对出租房屋进行必要的管理和相关服务所支付的费用。
按年租金收入的2%计取，则：管理费＝年租金×2%=24250×2%=485元（3）维修费：是指为保障房屋正常使用进行的定期修缮和日常维修养护费用需。
根据现实状况，结合行业惯例，按房屋重置价格的2.0%计取。
则：维修费＝房屋重置价格×2.0% =191448×2.0% =3829元（4）房屋年保险费：保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率0.20%计算，则：房屋年保险费=房屋现值×0.20% =178047×0.20% =356元（5）房屋出租年税金：税金是指房产所有人按照国家及地方有关规定，向税务机关缴纳的房产税、增值税、城市维护建设税和教育费附加等。
根据《自治区地方税务局关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（自治区地方税务局公告2016年第2号）及《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，对个人租赁应税房产，按照如下规定实行核定征收：①个人租赁住房，每月取得租金收入在30000元以下的，核定征收率为5％。
其中：房产税4%，个人所得税1%。
②个人租赁住房，每月取得租金收入在30000元（含30000元）以上的，核定征收率为6.88%。
其中：增值税1.5%（租金收益÷（1+5%）×1.5%），城市维护建设税0.105%，教育费附加0.045%，地方教育附加0.03%，房产税4%，个人所得税1.2%。
③个人租赁商铺和其他房产，每月取得租金收入在30000元以下的，核定征收率为5.6％。
其中：房产税4%，个人所得税1.5%，印花税0.1%。
④个人租赁商铺和其他房产，每月取得租金收入在30000元（含30000元）以上的，核定征收率为11.7%。
其中：增值税5.0%（租金收益÷（1+5%）×5.0%），城市维护建设税0.35%，教育费附加0.15%，地方教育附加0.1%，印花税0.1%，房产税4%，个人所得税2%。
本估价对象属于个人租赁住房，月租金收入低于30000元，故其房屋租赁征收税率按5%计，则：年税金＝年租金×税率 =24250×5%=1213元（6）年总费用=管理费+维修费+保险费+税金=485+3829+356+1213=5883元5.报酬率的确定报酬率确定的方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法。
本参数指标体系采用市场提取法和安全利率加风险调整值法进行测算。
（1）市场提取法。
根据对当地近年与委估房地产相同或相近似的房地产租售市场状况调查，搜集市场上近期交易的房地产的纯收益、价格等资料，反算出它们各自的报酬率。
根据实际情况，采取简单算术平均值确定报酬率为6.5%。
（2）安全利率加风险调整值法。
以安全利率加上风险调整值作为报酬率。
其中安全利率采用价值时点时中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率1.50%；再依据对估价对象的社会经济因素、投资风险、通货膨胀等因素的分析，确定风险调整值为 6.0%，根据：报酬率=安全利率+风险调整值，确定报酬率为7.5%。
（3）报酬率的确定最终报酬率采用市场提取法和安全利率加风险调整值法的简单算术平均值进行确定，则：报酬率=(市场提取法+安全利率加风险调整值法)/2 =(6.5%+7.5%)/2 =7.00%6.计算房地产年纯收益，并对年纯收益未来变化趋势分析房地产年纯收益 =年总收益-年总费用 =24314-5883=18431元该区域房地产市场价格在一定时期内呈上升趋势，租金水平随着该区域房地产状况呈现上升趋势，房地产年总收益以及年总费用预期将在未来一定期间内变化，故房地产年纯收益将在未来一定期间变化。
7.计算房地产总价值（1）建筑物经济剩余寿命内房地产价值①公式选用：根据估价对象实际情况及对区域内房地产市场分析，在一定时期内该区域租金水平随着该区域房地产状况呈现上升趋势，本次估价选用净收益在未来有限期内逐年递增的计算公式。
具体如下：V＝a/(r-g)*[1-(1+g)ⁿ/(1+r)ⁿ]式中：V——房地产在价值时点的收益价格a——房地产的未来第一年净收益r——房地产的报酬率g——净收益逐年递增比率n——房地产未来可获收益的年限②确定收益逐年递增比率：通过对同类物业用房的租赁市场调查，在未来的收益年限内，市场租赁价格仍有上涨空间，本次确定估价对象的客观收益逐年递增比率为4.0%。
③房地产总价值的计算房地产总价值= a/(r-g)*[1-(1+g)ⁿ/(1+r)ⁿ]=18431/(7%-4.0%)×[1-(1+4.0%)56/(1+7%)56]=489397元房地产单价=489397÷106.36=4601元/㎡（2）建筑物经济使用年限结束后的土地剩余价值因土地剩余使用年限大于房屋剩余使用年限，土地的价值还需折现价值，需考虑年期修正。
年期修正公式：年期修正系数=[1－1/（1＋R）N]/ [1－1/（1＋R）M]其中：R——土地还原率（土地还原率根据银行定期存款利息以及结合土地投资风险情况并参考***市土地级别与基准地价更新报告，确定土地还原利率为6.5%）按上述公式计算各年限修正系数土地剩余使用年限为57.67年，房产剩余使用年限为56年，修正系数如下：土地年期修正系数= [1-1/(1+6.5%)57.67]/ [1-1/(1+6.5%)56]=1.003 修正后土地使用权价值=（房地产总价-房屋现值）×年期修正系数=（489397-178047）×1.003= 312284 (元）（3）综合房地产单价修正后房地产单价=（修正后土地使用权价值+房屋现值）/建筑面积 =（178047+312284）/106.36=4610(元/平方米)。