第八章第二节报酬资本化法的公式
【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益 为280万元，此后每年的净收益会在上一年的 基础上增加4万元，收益期限可视为无限年， 该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房 地产的收益价格。 【解】该宗房地产的收益价格计算如下：
A b V 2 Y Y 280 4 3200 （万元） 10% 10%2
五、净收益按一定数额递减的公式只有收益 期限为有限年一种，其公式为：
A b 1 b n V ( 2 )1 n n Y Y Y 1 Y (1 Y)
式中：b为净收益逐年递减的数额。 公式假设条件： ①净收益未来第 1 年为 A ，此后按数额 b 逐年递减 ，第n年为[A－（n－1）b]； ②报酬率不等于零为Y； ③收益期限为有限年n，且n≤A/b+1。
【解】 本题通过基准地价求取该宗工业用地 目前的价格，实际上就是将使用年限为法 定最高年限(50年）的基准地价转换为45年 (原取得的50年使用年限减去已使用5年)的 基准地价。
具体计算如下：
K 45 V45 V50 K 50
1 10% 1 10% 1200 50 1 10% 1
四、净收益按一定数额递增的公式
• 净收益按一定数额递增的公式具体有两 种情况： • 一是收益期限为有限年; • 二是收益期限为无限年。
1．收益期限为有限年的公式
1 b n A b V 2 1 n n Y Y Y (1 Y) (1 Y)
【例】预计某宗房地产未来第一年的净收 益为25万元，此后每年的净收益会在上一 年的基础上减少2万元。试计算该宗房地 产的合理经营期限及合理经营期限结束前 后整数年份假定经营情况下的净收益；如 果报酬率为6％，试计算该宗房地产的收 益价格。
【解】该宗房地产的合理经营期限n计算 令：A－（n－1）b=0； 得：n=25÷2+1 =13.5（年） 该宗房地产第13年的净收益： A-(n-1)b=25-(13-1)×2=1（万元） 该宗房地产第14年的净收益： A-(n-1)b=25-(14-1)×2=-1（万元）
式中:t—净收益有变化的期限。 此公式的假设前提是： ①净收益在未来的前 t年 (含第t年 )分别为A1， A2 ，…，At，在t年以后均为A； ②报酬率大于零为Y； ③收益期限为n年。
【例】
某宗房地产的收益期限为38年，通过 预测得到其未来5年的净收益分别为20万元 、22万元、25万元、28万元、30万元，从 未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在 35万元左右，该类房地产的报酬率为10％ 。试计算该宗房地产的收益价格。
【解】该宗房地产的收益价格计算如下：
t
Ai A V i t 1 Y Y 1 Y i 1 20 22 25 2 3 1 10% (1 10%) (1 10%) 28 30 35 4 5 (1 10%) (1 10%) (1 10%) 310.20 （万元）
1 (1 Y)
n
K70表示n为70年时的K值，K∞表示n为无限年 时的K值。另用Vn表示收益期限为n年的价格， 因此V50就表示收益期限为50年的价格，V 就 表示收益期限为无限年的价格。
∞
不同期限价格之间的换算方法如下： 若已知V∞，求V70和V50
V70 V K70 V50 V K50
(4)用于市场法中因期限不同进行的价格调整 对于市场法中因可比实例房地产与估价 对象房地产的期限不同需要对可比实例价 格进行调整是特别有用的。 在市场法中，可比实例房地产的期限可 能与估价对象房地产的期限不同，从而需 要对可比实例价格进行调整，使其成为与 估价对象相同期限下的价格。
【例】
某宗5年前通过出让方式取得的50年使用 年限的工业用地，所处地段的基准地价目 前为 1200 元／ m 2 。该基准地价在评估时设 定的使用年限为法定最高年限，现行土地 报酬率为 10 ％。假设除了使用年限不同之 外，该宗工业用地的其他状况与评估基准 地价时设定的状况相同，试通过基准地价 求取该宗工业用地目前的价格。
[例]已知某宗收益性房地产30年土地使用权、 报酬率为10%的价格为3000元/㎡，试求该宗房 地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。 [解]该宗房地产50年土地使用权下的价格：
YN 1 YN 1 Yn 1 Vn VN n N Yn 1 Yn 1 YN 1
利用现金流量图表示上述公式，见下图：
二、净收益每年不变的公式
1．收益期限为有限年的公式
A 1 V [1 ] n Y （1 Y）
公式的假设前提(应用条件)是： ①净收益每年不变为A； ②报酬率不等于零为Y； ③收益期限为有限年n。
2.收益期限为无限年的公式
A V Y
此公式的假设前提是：
六、净收益按一定比率递增的公式
=91.52(万元)
【例】某宗房地产预计未来每年的净收益为8 万元，收益期限可视为无限年，该类房地产 的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益 价格。 【解】该宗房地产的收益价格计算如下：
A 8 v Y 8.5%
= 94.15(万元)
(2)用于不同期限房地产价格之间的换算
令：K n 1
50 45
45
1
1193.73(元 / m )
2
三、净收益在前若干年有变化的公式**
净收益在前若干年有变化的公式 具体有两种情况： 一是收益期限为有限年; 二是收益期限为无限年。
1.收益期限为有限年的公式 推导？ t Ai A 1 V 1 i t n t Y 1 Y i 1 1 Y 1 Y
①净收益每年不变为A；
②报酬率大于零为Y；
③收益期限为无限年。
净收益每年不变公式的作用：
用于土地使用期限、收益期限等不同的房地 产或者租赁期限不同的租赁权价值之间的换算。 用于比较不同期限房地产价格的高低。 用于市场法中因不同期限特别是土地使用期 限不同进行的价格调整。
(l)直接用于测算价格
t
Ai
A
2.收益期限为无限年的公式
Ai A V i 1 Y Y 1 Y i 1
t t
推导？
此公式的假设前提是： ①净收益在未来的前t年 (含第t年 )有变化，分别为 A1，A2，…，At，在t年后均为A； ②报酬率大于零为Y； ③收益期限为无限年。
【例】
通过预测得到某宗房地产未来5年的 净收益分别为20万元、22万元、25万元、 28万元、30万元，从未来第6年到无穷远 每年的净收益将稳定在35万元左右，该类 房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地 产的收益价格。
若已知V50，求V40和V∞
推导？
V V50
1
K 50
V40
K 40 V50 K 50
将上述公式一般化，则有：
Kn Vn VN KN
[例]已知某宗收益性房地产40年收益权利的 价格为2500元/㎡，报酬率为10%。试求该宗 房地产30年收益权利的价格。 [解]该宗房地产30年收益权利的价格：
式中：b为净收益逐年递增的数额。 公式假设条件： ①净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递 增，第n年为[A+(n－1)b]； ②报酬率大于零为Y； ③收益期限为有限年n。
2．收益期限为无限年的公式
A b V 2 Y Y
公式的假设条件是： ①净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年 递增； ②报酬率大于零为Y； ③收益期限n为无限年。
1 2000 1 50 1 6% 2114 .81(元 / m )
2
乙房地产V V30
1 K 30
1 1800 1 30 1 6% 2179 .47(元 / m 2 )
可见，乙房地产的价格名义上低于甲 房地产的价格 (1800 元／ m 2 低于 2000 元／ m2)，实际上却高于甲房地产的价格 (2179.47元／m2高于2114.81元／m2)。
A 1 V A Vn 1 N n Y Yn N 1 Y n
N
1 1 N 1 YN
n
推导出下列不同期限价格之间的换算公式：
YN 1 YN 1 Yn 1 Vn VN n n Yn 1 Yn 1 Yn 1
【例】
有甲、乙两宗房地产，甲房地产 的收益期限为50年，单价2000元／m2 ，乙房地产的收益期限为30年，单价 1800元／m2。假设报酬率均为6％， 试比较该两宗房地产价格的高低。
【解】要比较该两宗房地产价格的高低， 需要将它们先转换为相同期限下的价格。 为了计算方便，将它们都转换为无限年下 的价格： 1 甲房地产V V50 K 50
N n
10%1 10% 1 8% 1 V50 3000 50 30 8%1 8% 1 10% 1
30 50
(3)用于比较不同期限价格的高低
• 要比较两宗类似房地产价格的高低，如果 两宗房地产的土地使用年限或收益期限不 同，直接比较是不妥的。 • 如果要比较，就需要将它们先转换成相同 期限下的价格。 • 转换成相同期限下价格的方法，与上述不 同期限价格之间的换算方法相同。
意义？
该宗房地产的收益价格计算如下：
A b 1 b n V ( 2 ) 1 n n Y Y Y 1 Y (1 Y ) 2 25 2 1 13.5 ( ) 1 2 13.5 13.5 6% 6% 6 % 1 6% 1 6% 129.28(万元)
【解】该宗房地产的收益价格计算如下：
收益法主要公式
收益法主要公式第二节报酬资本化法的公式-2五、净收益按一定比率递增的公式(掌握)净收益按一定比率递增的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。
(一)收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式如下:【例7-10】某宗房地产的受益期限为48年;未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%;该类房地产的报酬率为9%。
请计算该房地产的收益价值。
【解】该房地产的收益价值计算如下:(二)收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式为:公式原型为:此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为此后按比率g逐年递增:?报酬率为，且g,;?收益期限为无限年。
此时要求g,的原因是，从数学上看，如果g?，就会无穷大。
但这种情况在现实中不可能出现，原因之一是任何房地产的净收益都不可能以极快的速度无限递增下去，原因之二是较快的递增速度意味着较大的风险，从而要求提高报酬率。
【例7-11】预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。
请计算该房地产的收益价值。
【解】该房地产的收益价值计算如下:六、净收益按一定比率递减的公式(了解)净收益按一定比率递减的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。
(一)收益期限为有限年的公式式中:g——净收益逐年递减的比率，其中，净收益未来第一年为，未来第二年为 (1-g)，2n-1未来第三年为 (1-g)，以此类推，未来第n年为 (1-g)。
公式原型为:此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为，此后按比率g逐年递减:?报酬率为y，y?0;?收益期限为有限年。
(二)收益期限为无限年的公式公式原型为:此公式的假设前提是:?净收益未来第1年为a，此后按比率g逐年递减:?报酬率为y，y大于零;?收益期限为无限年。
净收益等于有效毛收入减去运营费用。
如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价格。
报酬资本化法的公式
二、净收益每年不变的公式
1．收益期限为有限年的公式A1V NhomakorabeaY
[1 （1
Y）n
]
公式的假设前提(应用条件)是：
①净收益每年不变为A；
②报酬率不等于零为Y； ③收益期限为有限年n。
2.收益期限为无限年的公式
V A Y
此公式的假设前提是： ①净收益每年不变为A； ②报酬率大于零为Y； ③收益期限为无限年。
1
1
1 YN
N
推导出下列不同期限价格之间的换算公式：
Vn
VN
YN 1YN Yn 1 Yn
N n
1Yn n 1 1Yn n 1
[例]已知某宗收益性房地产30年土地使用权、
报酬率为10%的价格为3000元/㎡，试求该宗房
地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。
[解]该宗房地产50年土地使用权下的价格：
【解】该宗房地产的收益价格计算如下：
A
1
v
Y
[1 （1
Y）n ]
8
1
8.5%
[1
（1
8.5%）506
]
=91.52(万元)
【例】某宗房地产预计未来每年的净收益为8 万元，收益期限可视为无限年，该类房地产 的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益 价格。 【解】该宗房地产的收益价格计算如下：
vA 8 Y 8.5%
净收益每年不变公式的作用：
用于土地使用期限、收益期限等不同的房地 产或者租赁期限不同的租赁权价值之间的换算。 用于比较不同期限房地产价格的高低。 用于市场法中因不同期限特别是土地使用期 限不同进行的价格调整。
(l)直接用于测算价格
【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土 地上开发建设的，当时获得的土地使用 年限为50年，已使用了6年；预计利用该 宗房地产正常情况下每年可获得净收益8 万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试 计算该宗房地产的收益价格。
课程资料：节-报酬资本化法的公式(一)
收益法及其运用（一）一、本章考情分析及本讲考点汇总本章是重点章，考点的客观题分值在8～9分，有三个一级考点和三个二级考点。
出大计算题的概率大于比较法和假设开发法，与成本法持平。
2016年考试第二道计算题虽然是用假设开发法计算的，但“现状商场的收益价值”是用收益法求解的，2015年两道计算题中都运用了收益法，其中第二道计算题是用收益法求取“开发完成后价值”，2012年考试中出了一道8分的计算题。
考点汇总1．【收益法概述】。
2009年、2005年考点。
2．【净收益每年不变有限年期公式的应用】。
一级考点。
2009年、2008年、2005年考点。
3．【净收益按一定数额递增、递减公式的应用】。
2016年、2010年、2003年考点。
4．【净收益在前后两段变化规律不同的公式】。
2005年考点。
5．【预知未来若干年后价格的公式】。
一级考点。
2016年、2014年、2011年考点。
二、内容讲解第六章收益法及其运用第一节收益法概述一、收益法的含义收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘法将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
根据将未来收益转换为价值的方式不同，或者说资本化类型的不同，收益法分为报酬资本化法（direct capltalization）和直接资本化法（yield capitalization）。
报酬资本化法是一种现金流量折现法（discounted cash flow analysis，DCF），即房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。
直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法，具体称为收益乘数法。
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向（简称收益导向）来求取房地产的价值或价格。
房地产评估之收益法-习题
收益法及其运用ﻫ一、单选题１．收益法适用的条件是房地产的（)。
ﻫ A。
收益能够量化ﻫＢ。
风险能够量化C.收益或风险其一可以量化ﻫ D。
收益和风险均能量化【正确答案】Dﻫ【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知,收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
2。
收益法的理论基础是（).ﻫ A。
替代原理ﻫ B．预期原理ﻫＣ.均衡原理Ｄ.边际收益递减原理【正确答案】Bﻫ【答案解析】参见教材P213。
3。
有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年,单价为3500元/㎡,报酬率为8％;乙房地产收益年限为３0年,单价为30０0元/㎡，报酬率为6%。
那么，甲的价格( )乙的价格。
ﻫＡ.高于B。
低于Ｃ.等于 D.条件不足,无法确定【正确答案】Ｂ【答案解析】4。
已知某宗收益性房地产4０年收益权利的价格为２500元/平方米，报酬率为1０%,则该房地产3０年收益权利的价格为( )元/平方米。
A．2４00 B.2４０5 C.２４10 D。
2４15【正确答案】Cﻫ【答案解析】５.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变,为1６万元，运营费用第一年为8万元,此后每年会在上一年的基础上增加２％,该类房地产的报酬率为１0%。
则该宗房地产的合理经营年限为( )年。
A.32 Ｂ。
３４ C.3６ Ｄ.38【正确答案】Ｃﻫ【答案解析】参见教材P ２29。
该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n ：16－８(１+2%）n-1＝0，n=36(年).ﻫ 6.某宗房地产的收益期限为３8年,通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、2８万元、３0万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为１０％．则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
Ａ。
26７。
3５ B ．287.８6C.298。
84D.３00。
86【正确答案】D【答案解析】参见教材Ｐ２２1．ﻫ V ＝+＝300.86万元ﻫ 7。
房地产估价师 《理论与方法》重要公式(章节全覆盖)
估价理论与方法公式第一章不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费损害造成的总损失额=修复的必要费用（修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额第三章抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-社会一般贷款成数已抵押贷款余额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 房地价格=土地价格+建筑物价格楼面地价=总建筑面积土地总价 楼面地价=总建筑面积土地总价×土地总面积土地总面积=容积率土地单价 容积率=土地面积建筑面积 期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值人口增长率=年平均总人数本年人口增长绝对数 人口自然增长率=年平均总人数本年死亡人数本年出生人数- 人口机械增长率=年平均总人数本年迁出人数本年迁入人数-第六章 比较法及其应用第二节 搜集交易实例第三节 选取可比实例第四节 建立比较基础一、统一财产范围房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务（剥离或还原）实物范围要相同。
二、统一付款方式将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格。
三、统一融资条件四、统一税费负担正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费正常负担下的价格=率应由卖方缴纳的税费比卖方实得金额-1 正常负担下的价格=率应由买方缴纳的税费比买方实付金额+1（记忆“牙买加”） 五、统一计价单位1、统一价格表示单位2、统一币种和货币单位3、统一面积内涵和计量单位 建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×建筑面积套内建筑面积 套内建筑面积下的单价＝使用面积下的单价×套内建筑面积使用面积 使用面积下的单价＝建筑面积下的单价×使用面积建筑面积 ·1公顷＝10 000平方米=15亩·1亩＝666.67平方米·1平方英尺＝0.09290304平方米·1坪＝3.30579平方米·平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000·平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67·平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304·平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579第五节 交易情况修正1、总价修正、单价修正2、金额修正可比实例成交价格±交易情况修正金额＝可比实例正常价格百分比修正，一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格，即 可比实例成交价格×S%±11＝可比实例正常价格（假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%） 上式中，S%±11是交易情况修正系数第六节 市场状况调整（交易日期调整）一般公式·可比实例在成交日期时的价格×(1±T ％)＝可比实例在价值时点时的价格（市场状况调整系数是(1±T%)）（一）市场状况调整的价格指数法采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：（尾首相比） 可比实例在成交日期的价格×数成交日期的定基价格指数价值时点的定基价格指=可比实例在价值时点时的价格 采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘）可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格（二）市场状况调整的价格变动率法采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在价值时点的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在价值时点的价格第七节 房地产状况调整把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。
第八章 第二节报酬资本化法的公式
A 8 v= = Y 8.5%
94.15(万元 万元) = 94.15(万元)
(2)用于不同期限房地产价格之间的换算 (2)用于不同期限房地产价格之间的换算
令：Kn = 1−
1 (1+ (1+ Y)
n
K70表示 为70年时的 值，K∞表示 为无限年 表示n为 年时的 年时的K值 表示n为无限年 时的K值 另用Vn表示收益期限为 年的价格， 表示收益期限为n年的价格 时的 值。另用 表示收益期限为 年的价格， 因此V 就表示收益期限为50年的价格 年的价格， 因此 50就表示收益期限为 年的价格，V 就 表示收益期限为无限年的价格。 表示收益期限为无限年的价格。
【例】
有甲、乙两宗房地产， 有甲、乙两宗房地产，甲房地产 的收益期限为50 50年 单价2000 2000元 的收益期限为50年，单价2000元／m2 乙房地产的收益期限为30 30年 ，乙房地产的收益期限为30年，单价 1800元 假设报酬率均为6 1800元／m2。假设报酬率均为6％， 试比较该两宗房地产价格的高低。 试比较该两宗房地产价格的高低。
【解】 本题通过基准地价求取该宗工业用地 目前的价格， 目前的价格，实际上就是将使用年限为法 定最高年限(50 (50年 的基准地价转换为45 45年 定最高年限(50年）的基准地价转换为45年 原取得的50年使用年限减去已使用5 50年使用年限减去已使用 (原取得的50年使用年限减去已使用5年)的 基准地价。 基准地价。 具体计算如下： 具体计算如下：
∞
不同期限价格之间的换算方法如下： 不同期限价格之间的换算方法如下： 若已知V 若已知 ∞，求V70和V50
V70 = V∞ ×K70 V50 = V∞ ×K50
若已知V 若已知 50，求V40和V∞
收益法概述及报酬率公式
1 Y (1 Y )2 (1 Y )3
(1 Y )n
此公式的假设前提是 1、净收益未来第一年为 A，此后按比率 g 逐年递增；2、净收益
逐年递增的比率 g 不等于报酬率 Y 当g时，Y
V=A
(1
n Y
)
；3、收益期限为有限年
n。 （二） 收益期限为无限年的公式
V A Y g
公式原型为：V
A 1Y
4、 净收益在前若干年有变化的公式 净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况：一、收益期限为有限年，二、收益期限 为无限年。 （一） 收益期限为有限年的公式：
A V
t i 1
i
(1 Y )i
A
Y (1 Y )t
1
(1
1 Y
)nt
式中式中 b——净收益逐年递增的数额，其中，净收益未来第一年为 A，未来第二年为
n
N
V V V V V V 不等于零（当 或 之一为 时，要求报酬率大于零；当 与 都不为 且
n
N
n
N
V V V V 报酬率等于零时 n ）; ② 与 对应的净收益相同可转化为相同（如单位
n
NN
n
N
V V 面积的净收益相同）；③如果 与 对应的是两宗房地产，则该两宗房地产除了收益期
n
N
限不同之外，其他方面均应相同或者可以调整为相同。
（A+b）,未来第三年为（A+2b）,以此类推，未来第 n 年为A (n 1)b
公式原型为：V
A 1Y
Ab (1 Y )2
A 2b (1 Y )3
...
A (n 1)b (1 Y )n
此公式假设前提是：①净收益未来第一年为 A，此后按数额 b 逐年递增；②报酬率为 Y，Y 不等于零；③收益期限为有限年 n （二） 收益期限为无限年的公式：
房地产估价理论与方法重要公式(整理)
房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。
2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(18)
一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1．熟悉收益法的含义；2．熟悉收益法的理论依据；3．掌握收益法适用的估价对象和条件；4．熟悉收益法估价的操作步骤；5．掌握报酬资本化法最一般的公式；6．掌握净收益每年不变的公式；7．掌握净收益在前若干年有变化的公式；8．熟悉净收益按一定数额递增的公式；9．熟悉净收益按一定数额递减的公式；10．掌握净收益按一定比率递增的公式；11．熟悉净收益按一定比率递减的公式；12．掌握预知未来若干年后的价格的公式；13．掌握净收益测算的基本原理；14．掌握不同收益类型房地产净收益的求取；15．熟悉求取净收益应注意的问题；16．熟悉收益期限和净收益流模式的确定；17．熟悉报酬率的求取；18．熟悉直接资本化法概述；19．熟悉资本化率和收益乘数的求取方法；20．掌握资本化率与报酬率的区别和关系；21．了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；22．掌握投资组合和剩余技术。
二、内容讲解第八章收益法及其运用第七节投资组合技术和剩余技术在收益法中，可以从房地产的物理构成（土地与建筑物）或资金构成（抵押贷款与自有资金）中求出各个构成部分的报酬率和资本化率，或者将其报酬率和资本化率运用到各个构成部分上以测算其价值。
一、投资组合技术投资组合技术（band of investment technique ）主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。
（一）土地与建筑物的组合来源：建设工程教育网运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，例如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同。
相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。
综合资本化率是求取房地价值时应当采用的资本化率。
这时对应的净收益应是建筑物及其占用范围内的土地共同产生的净收益。
收益法
第三节 收益期限的确定
1、建筑物的经济寿命晚于土地使用权年 限结束（不可续期）
根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限
建3年 土地40年
已用5年
建筑物50年
0
n
n＝40－（3＋5）＝32年
★ A<B
第二节 报酬资本化法公式
例8-5：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限 为50年，单价2000元/㎡，B房地产的收益年限为30 年，单价1800元/㎡。假设报酬率均为6%，试比较该 两宗房地产价格的高低。
第二节 报酬资本化法公式
用于市场比较法中土地使用权年限修正
VA=VA’×K情×K市状×K房状×K容× K年×……
1 10%1 50 R30 K 50 1 8% 3893 .00元 / 平方米 V50 V30 3000 Y50 K 30 1 8%1 1 10%30
第一节 报酬资本化法公式
比较不同年限价格的高低
A房地产无限年价格:
a ab a 2b a n 1b V ...... 2 3 1 r 1 r 1 r 1 r n
a b V 2 r r
1 nb 1 n n 1 r r 1 r
——有限年（不 要求记忆）
收益年限=土地剩余使用年限 =建筑物剩余经济寿命 建筑物剩余经济寿命晚于 土地使用权剩余期限结束
未约定不可续期
房地产的价值= 以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值+
约定不可续期
房地产收益期限 土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值 =土地使用权剩余期限 建筑物的经济寿命早于 土地使用年限而结束的