SB198《土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)》
3土地增值税纳税申报表
土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日填表说明：1. 本表适用于从事房地产开发与建设的纳税人，按月汇总填报。
2. 凡从事新建房及配套设施开发的纳税人，均应在规定的期限内，据实向主管税务机关填报本表所列内容。
3. 本表栏目的内容如果没有，可以空置不填。
4. 纳税人在填报土地增值税预征申报表时，应同时向主管税务机关提交土地增值税项目登记表。
5. 项目编号是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。
6. 本表一式两份，送主管税务机关审核盖章后，一份由地方税务机关留存，一份退纳税单位。
土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）税款所属时间：年月日至年月 1日填表日期：年月日填表说明：一、适用范围土地增值税纳税申报表（二），适用凡从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人。
二、土地增值税纳税申报表（二）主要项目填表说明（一）表头项目1.纳税人识别号：填写税务机关为纳税人确定的识别号。
2.项目名称：填写纳税人所开发并转让的房地产开发项目全称。
3.经济性质：按所有制性质或资本构成形式分为国有、集体、私营、个体、股份制、外商投资和外国企业类型填写。
4.项目编号：是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。
5.业别：填写纳税人办理工商登记时所确定的主营行业类别。
6.主管部门：按纳税人隶属的管理部门或总机构填写。
外商投资企业不填。
7.开户银行：填写纳税人开设银行账户的银行名称；如果纳税人在多个银行开户的，填写其主要经营账户的银行名称。
8.银行账号：填写纳税人开设的银行账户的号码；如果纳税人拥有多个银行账户的，填写其主要经营账户的号码。
（二）表中项目土地增值税纳税申报表（二）中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。
纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。
《土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)》
土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日金额单位：元至角分面积单位：平方米纳税人识别号纳税人名称项目名称项目编号项目地址所属行业登记注册类型纳税人地址邮政编码开户银行银行账号主管部门电话总可售面积自用和出租面积已售面积其中：普通住宅已售面积其中：非普通住宅已售面积其中：其他类型房地产已售面积项目行次金额普通住宅非普通住宅其他类型房地产合计一、转让房地产收入总额 1＝2＋3+4 1其中货币收入 2 实物收入及其他收入 3 视同销售收入 4二、扣除项目金额合计 5＝6＋7＋14＋17＋21＋22 51.取得土地使用权所支付的金额 62.房地产开发成本 7＝8＋9＋10＋11＋12＋13 7其中土地征用及拆迁补偿费8 前期工程费9 建筑安装工程费10基础设施费11公共配套设施费12开发间接费用13 3.房地产开发费用 14＝15＋16 14其中利息支出15 其他房地产开发费用164.与转让房地产有关的税金等 17＝18＋19＋20 17其中营业税18 城市维护建设税19 教育费附加205.财政部规定的其他扣除项目216.代收费用22三、增值额 23＝1－5 23四、增值额与扣除项目金额之比（％）24＝23÷5 24五、适用税率（％）25六、速算扣除系数（％）26七、应缴土地增值税税额 27＝23×25－5×26 27八、减免税额 28＝30＋32＋34 28其中减免税（1）减免性质代码（1）29减免税额（1）30 减免税（2）减免性质代码（2）31减免税额（2）32 减免税（3）减免性质代码（3）33减免税额（3）34九、已缴土地增值税税额35十、应补（退）土地增值税税额 36＝27-28－35 36 以下由纳税人填写：纳税人声明此纳税申报表是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和国家有关税收规定填报的，是真实的、可靠的、完整的。
从事房地产开发土地增值税申报表
其中：其他类型房
已售面积
地产已售面积
金额
行次
普通住宅
非普通住宅
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
其他类型 房地产 合计
开发间接费用
13
3.房地产开发费用 14＝15＋16
14
利息支出
15
其 中
其他房地产开发费用
16
4.与转让房地产有关的税金等 17＝18＋19＋20
17
营业税
18
减免性质代码
27
减免税额
28
其中
减免税（2）
减免性质代码
29
减免税额
30
减免税（3）
减免性质代码
31
减免税额
32
九、已缴土地增值税税额
33
十、应补（退）土地增值税税额 35＝26-27－34
34
35
授 权 代 理 人
（如果你已委托代理申报人，请填写下列资料）
纳
为代理一切税务事宜，现授权____（地址）_____为 税 此纳税申报表是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》
土地增值税纳税申报表（二）
（从事房地产开发的纳税人 月 日
填表日期： 年 月 日
金额单位：元至角分；面积单位：平方米
纳税人识别号 纳税人名称
所属行业 开户银行
总可售面积
已售面积
项目名称 登记注册类型
银行账号
其中：普通住宅已 售面积
项
目
一、转让房地产收入总额 1＝2＋3+4
货币收入
其
实物收入
中
其他收入
二、扣除项目金额合计 5＝6＋7＋14＋17＋21
土地增值税清算申报表及
土地增值税清算申报表及 The latest revision on November 22, 2020土地增值税清算申报表（从事房地产开发的纳税人适用）税款所属时间：年月日填表日期：年月日金额单位：人民币元面纳税人编码：积单位：平方米（以下部分由主管税务机关负责填写）附表1-1：清算项目销售收入汇总表（一）纳税人名称（章）：项目销售时间：年月日至年月日清算项目名称：面积单位：平方米金额单位：人民币元制表人：制表日期：年月日附表1-2：清算项目销售收入汇总表（二）项目销售时间：年月日至年月纳税人名称（章）：日金额单位：人民清算项目名称：面积单位：平方米币元制表人：制表日期：年月日附表2扣除项目汇总申报表附表2-1清算项目成本费用明细申报表纳税人名称（章）：清算项目：金额单位：人民币元面积单位：平方米制表人：制表日期：年月日附表2-2取得土地使用权所支付的金额明细申报表纳税人名称（章）：清算项目：金额单位：人民币元填表说明：1、帐列金额指本次清算项目所涉及金额，如帐列金额涉及多个项目，应按税法规定的方法进行分摊。
2、不允许扣除金额包括未按规定取得有效票据金额；虽取得有效票据、但业务未真实发生的金额；错计入本科目的金额等。
附表2-3前期工程费明细申报表纳税人名称（章）：清算项目：金额单位：人民币元制表人：制表日期：年月日填表说明：1、帐列金额指本次清算项目所涉及金额，如帐列金额涉及多个项目，应按税法规定的方法进行分摊。
2、不允许扣除金额包括未按规定取得有效票据金额；虽取得有效票据、但业务未真实发生的金额；错计入本科目的金额等。
附表2-4建筑安装工程费明细申报表清算纳税人名称（章）：金额单位：人民币元项目：制表人：制表日期：年月日填表说明：1、帐列金额指本次清算项目所涉及金额，如帐列金额涉及多个项目，应按税法规定的方法进行分摊。
2、不允许扣除金额包括未按规定取得有效票据金额；虽取得有效票据、但业务未真实发生的金额；错计入本科目的金额等。
土地增值税纳税申报表(修订版)
附件土地增值税纳税申报表（修订版）土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）纳税人识别号：纳税人名称：填表日期：年月日金额单位：元至角分面积单位：平方米填表说明：1.本表适用于从事房地产开发与建设的纳税人，在立项后及每次转让时填报。
2.凡从事新建房及配套设施开发的纳税人，均应在规定的期限内，据实向主管税务机关填报本表所列内容。
3.本表栏目的内容如果没有，可以空置不填。
4.纳税人在填报土地增值税项目登记表时，应同时向主管税务机关提交土地使用权受让合同、房地产转让合同等有关资料。
5.本表一式三份，送主管税务机关审核盖章后，两份由地方税务机关留存，一份退纳税人。
土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日本表一式两份，一份纳税人留存，一份税务机关留存。
填表说明：1.本表适用于从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人，在每次转让时填报，也可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限汇总填报。
2.凡从事新建房及配套设施开发的纳税人，均应在规定的期限内，据实向主管税务机关填报本表所列内容。
3.本表栏目的内容如果没有，可以空置不填。
4.纳税人在填报土地增值税预征申报表时，应同时向主管税务机关提交《土地增值税项目登记表》等有关资料。
5.项目编号是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。
6.表第1列“房产类型子目”是主管税务机关规定的预征率类型，每一个子目唯一对应一个房产类型。
7.表第3栏“货币收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额（不含增值税）填写。
8.表第4栏“实物收入及其他收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额（不含增值税）填写。
9.表第5栏“视同销售收入”，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入不含增值税。
A06556《土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)》(填写样例)
土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）税款所属时间：20XX年X月X日至20XX年X月X日填表日期：20XX年X月X日金额单位：元至角分面积单位：平方米纳税人识别号9144X X X X X X X X X X X X X X X X纳税人名称XX市XX公司项目名称XXXXXX 项目编号XXXXXX 项目地址XX市XX区XXXXXX 所属行业XXXXXX登记注册类型XXXXXX纳税人地址XX市XX区XXX邮政编码5XXXXX开户银行XX银行XX支行银行账号XXXXXXXXXXXX主管部门XX市XX局电话13XXXXXXXXX 总可售面积XXX自用和出租面积XXX已售面积XXX其中：普通住宅已售面积XXX其中：非普通住宅已售面积XXX其中：其他类型房地产已售面积XXX项目行次金额（据实填写相关数据）普通住宅非普通住宅其他类型房地产合计一、转让房地产收入总额 1＝2＋3+4 1 XXX XXX XXX XXX其中货币收入 2 ……实物收入及其他收入 3视同销售收入 4二、扣除项目金额合计 5＝6＋7＋14＋17＋21＋22 51.取得土地使用权所支付的金额 62.房地产开发成本 7＝8＋9＋10＋11＋12＋13 7其中土地征用及拆迁补偿费8 前期工程费9 建筑安装工程费10 基础设施费11 公共配套设施费12 开发间接费用13 3.房地产开发费用 14＝15＋16 14其中利息支出15 其他房地产开发费用164.与转让房地产有关的税金等 17＝18＋19＋20 17其中营业税18 城市维护建设税19 教育费附加205.财政部规定的其他扣除项目216.代收费用22三、增值额 23＝1－5 23四、增值额与扣除项目金额之比（％）24＝23÷5 24五、适用税率（％）25六、速算扣除系数（％）26七、应缴土地增值税税额 27＝23×25－5×26 27八、减免税额 28＝30＋32＋34 28其中减免税（1）减免性质代码（1）29减免税额（1）30 减免税（2）减免性质代码（2）31减免税额（2）32 减免税（3）减免性质代码（3）33减免税额（3）34九、已缴土地增值税税额35十、应补（退）土地增值税税额 36＝27-28－35 36以下由纳税人填写：纳税人声明此纳税申报表是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和国家有关税收规定填报的，是真实的、可靠的、完整的。
土地增值税纳税申报表填表说明
【土地增值税纳税申报表讲解】目录【申报表设计思路与出表规则】土地增值税，根据现行条例和细则，根据具体处理的不同，可以区分为新建房和旧房。
从我省实践来看，新建房主要为房地产开发企业首次转让的商品房；除此之外均为旧房。
因此，根据具体的扣除项目不同，我们基本区分为从事房地产开发的纳税人适用和非从事房地产开发的纳税人的两套申报表。
其中从事房地产开发的纳税人根据房地产项目管理周期以及土地增值税清算单位的管理要求，又分为三个阶段，即：预缴申报、清算申报、清算后尾盘销售申报。
非从事房地产开发的纳税人则根据具体的业务和计算方法不同，分为转让国有土地使用权和转让旧房。
另，根据征收方式不同，除预缴申报外，均涉及查账和核定两种征收方式。
不同的征收方式，我们选用不同的申报表。
其中红色部分为纳税人需要填报部分，根据具体业务不同分别展开。
系统中出表规则如下:纳税人自领取第一张销售许可证起，系统根据税务机关做的项目鉴定，按月出预征申报表；当税务机关发起清算提醒或清算通知书（清算条件评估结束后），项目鉴定增加后，同时向纳税人出预征申报表和清算申报表；当税务机关受理纳税人的清算申报表后，向纳税人按月出清算后再转让申报表。
当发起核定流程，将项目鉴定做核定方式，并确定不同的核定征收率后，出核定申报表；对非从事房地产开发的土地增值税申报，实行大厅申报。
土地增值税纳税申报填报指引(主表框架)【预缴申报】填表说明一、适用范围该土地增值税纳税申报表适用于从事房地产开发并转让房地产的纳税人。
具体情形如下：1．房地产开发企业建造保障性住房的，应当在取得预售许可证的次月15日内到税务机关办理保障性住房不予预征备案手续，填写减免税申报表附表；2.房地产开发企业销售房地产所取得的收入（包括预售款、订金、定金等），应当自取得应税收入的次月15日内申报预缴土地增值税。
3.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、股利分配、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售行为的，应当在发生视同销售行为的次月15日内申报预缴土地增值税。
A06556《土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的
《土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）》【分类索引】业务类别申报纳税表单类型纳税人填报设置依据（表单来源）政策规定表单【政策依据】《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔〕号）【表单】土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日金额单位：元至角分；面积单位：平方米纳税人识别号纳税人名称项目名称项目编号项目地址所属行业登记注册类型纳税人地址邮政编码开户银行银行账号主管部门电话总可售面积自用和出租面积已售面积其中：普通住宅已售面积其中：非普通住宅已售面积其中：其他类型房地产已售面积项目行次金额普通住宅非普通住宅其他类型房地产合计一、转让房地产收入总额＝＋其中货币收入实物收入及其他收入视同销售收入二、扣除项目金额合计＝＋＋＋＋.取得土地使用权所支付的金额.房地产开发成本＝＋＋＋＋＋其中土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费2 / 6公共配套设施费开发间接费用 .房地产开发费用＝＋其中利息支出其他房地产开发费用.与转让房地产有关的税金等＝＋＋其中营业税城市维护建设税教育费附加.财政部规定的其他扣除项目.代收费用三、增值额＝－四、增值额与扣除项目金额之比（％）＝÷五、适用税率（％）六、速算扣除系数（％）七、应缴土地增值税税额＝×－×八、减免税额＝＋＋其中减免税（）减免性质代码减免税额减免税（）减免性质代码减免税额减免税（）减免性质代码减免税额九、已缴土地增值税税额十、应补（退）土地增值税税额＝－3 / 6授权代理人（如果你已委托代理申报人，请填写下列资料）为代理一切税务事宜，现授权（地址）为本纳税人的代理申报人，任何与本报表有关的来往文件都可寄与此人。
授权人签字：纳税人声明此纳税申报表是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定填报的，是真实的、可靠的、完整的。
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SB198
土地增值税纳税申报表（二）
（从事房地产开发的纳税人清算适用）
税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日
金额单位：元至角分；面积单位：平方米
纳税人识别号：
（以下部分由主管税务机关负责填写）
填表说明：
一、适用范围
土地增值税纳税申报表（二），适用凡从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人。
二、土地增值税纳税申报表
（一）表头项目
1.纳税人识别号：填写税务机关为纳税人确定的识别号。
2.项目名称：填写纳税人所开发并转让的房地产开发项目全称。
3.经济性质：按所有制性质或资本构成形式分为国有、集体、私营、个体、股份制、外商投资和外国企业等类型填写。
4.项目编号：是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。
5.业别：填写纳税人办理工商登记时所确定的主营行业类别。
6.主管部门：按纳税人隶属的管理部门或总机构填写。
外商投资企业不填。
7.开户银行：填写纳税人开设银行账户的银行名称；如果纳税人在多个银行开户的，填写其主要经营账户的银行名称。
8.银行账号：填写纳税人开设的银行账户的号码；如果纳税人拥有多个银行账户的，填写其主要经营账户的号码。
（二）表中项目
土地增值税纳税申报表（二）中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。
纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。
1.表第1栏“转让房地产收入总额”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。
2.表第2栏“货币收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额填写。
3.表第3、4栏“实物收入”、“其他收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额填写。
4.表第6栏“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。
5.表第8栏至表第13栏，应根据《细则》规定的从事房地产开发所实际发生的各项开发成本的具体数额填写。
要注意，如果有些房地产开发成本是属于整个房地产项目的，而该项目同时包含了二个或二个以上的计税单位的，要对该成本在各计税项目之间按一定比例进行分摊。
6.表第15栏“利息支出”，按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合《细则》第七条（三）规定的数额填写。
如果不单独计算利息支出的，则本栏数额填写为“0”。
7.表第16栏“其他房地产开发费用”，应根据《细则》第七条（三）的规定填写。
8.表第18栏至表第20栏，按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额填写。
9.表第21栏“财政部规定的其他扣除项目”，是指根据《条例》和《细则》等有关规定所确定的财政部规定的扣除项目的合计数。
10.表第24栏“适用税率”，应根据《条例》规定的四级超率累进税率，按所适用的最高一级税率填写；如果纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，本栏填写“0”；以核定征收作为清算方式的，填写核定征收率。
11.表第25栏“速算扣除系数”，应根据《细则》第十条的规定找出相关速算扣除系数来填写。
12. 减免性质代码：按照国家税务总局制定下发的最新《减免性质及分类表》中的最细项减免性质代码填报。
13.表第28栏“已缴土地增值税税额”，按纳税人已经缴纳的土地增值税的数额填写。
14.表中每栏按照“普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产”分别填写。