昆明居住主题公园项目建议书(初稿)

昆明居住主题公园项目建议书开发商：云南正林房地产开发有限公司2006年5月15日目录一、总论二、项目提出的背景及建设必要性三、规划设计的依据和准则1、规划依据2、规划准则3、设计核心理念四、项目建设的主题和特点五、项目建设规模及主要内容1、项目地址2、建设规模3、建设内容4、建设周期5、项目的开发主体六、投资估算及资金筹措1、估算依据2、估算条件3、估算范围4、估算说明5、资金筹措七、风险及效益分析1、风险分析2、社会效益3、经济效益评估八、结论一、总论衣食住行永远是人类社会需求的主要内容，而人居问题则总是与社会发展的状况和总体战略密切相关，其趋势是两者之间的联系越来越密切。

人居问题是社会发展的一种综合尺度。

衣食住行“住”凸显，是必须率先解决的问题。

1976年，联合国召开了首届世界人居大会，提出了“以持续发展的方式提供住房、基础设施和服务”的目标。

1992年，联合国举行了史无前例的，有160多个国家元首或政府首脑参加的“环境与发展”大会，标志着可持续发展的观念在全球达到了共识。

在此次会议通过的《21世纪议程》中，将“促进人类住区的可持续发展”单独列为一章，予以重点论述。

近几年，随着可持续发展观念的深入人心，随着人类住区可持续发展战略的不断实践与创新，人们对生态住宅与可持续发展住宅内涵的理解也不断深化。

很多国家的政府都在大力提倡发展生态住宅。

这极大地推动了生态住宅的发展。

生态住宅以可持续发展为战略，体现节约资源、减少污染，创造健康、舒适的居住环境，与周围生态环境相融共生。

1999年第20届世界建筑师大会通过《北京宪章》，明确提出建立人居环境循环体系。

同时，随着经济的发展和生活水平的提高，人们对生活环境的质量要求越来越高，居住环境的优劣直接影响到人们的生活与工作质量。

因此，建设生态住宅是适应我国历史发展的必经阶段，也是我国住宅建设发展的必然结果。

随着新昆明建设进程的加快，城市人口将大大增加，住宅建设必将成为昆明市国民经济的新的增长点和人民群体消费的热点。

为此，节约资源、保护耕地、减少污染、创造健康与舒适的生态住宅，将成为21世纪住宅建设的最佳选择。

二、项目提出的背景及建设必要性昆明是云南省省会，是云南的政治、经济、文化中心和交通、通讯枢纽。

昆明拥有“中国优秀旅游城市”称号，这里冬无严寒、夏无酷暑，四季如春，素以“春城”闻名于世。

昆明是中国首批国家级历史文化名城之一，这里有许多珍贵的文物古迹，有著名的风景名胜，有各具特色的多种民族文化在这里交融。

昆明浓缩了云南的区位优势，利用云南与越南、老挝、缅甸三国接壤的有利条件，在国家西部大开发战略实施、中国--东盟自由贸易区建设等有利形势下，昆明正积极发展，扮演着东亚大陆与中南半岛、南亚次大陆各国进行经济贸易往来及政治联系的陆路枢纽角色。

昆明市为了把昆明建成特色鲜明、环境优美的湖滨生态城市和中国面向东南亚、南亚的现代化开放城市，以滇池为中心，构建“一湖四片”现代新昆明城市区，包括北、东、南、西四个城区。

逐步形成“一湖四片”的城市新格局，在滇池西岸，连绵的群山犹如一位仰卧水中少女，在这灵山秀水之中，便是远近闻名的西山，昆明市西山区因此而得名。

西山区位于昆明市西面，与官渡区、呈贡县隔水相望，与五华区接壤，西邻安宁市、禄劝县，南连晋宁县，北接富民县。

经国务院和云南省政府批准，从2004年9月1日起，昆明市四区行政区划调整工作正式实施，从2005年1月1日起昆明市四个主城区正式按照新区划行使了行政、经济、社会事务的管理权限。

区划调整是昆明城市发展史上的一项重大改革，就西山区而言，区划调整是建区50年来一次重大的历史性转折，是西山区在更高平台上的跨越。

区划调整后，全区总面积791平方公里，城市建成区面积42平方公里，有100多个住宅小区，人口85万，再加上20万流动人口，全区总人口达100余万，其中常住人口近45万，是拥有城市主城核心区、城郊区和山区农村的昆明市主城西区。

辖区内还有众多的省、市党政机关、学校、医院和企事业单位。

西山区境内山川秀美，风景名胜、古寺名园甚多，有西山、棋盘山、观音山、卧云山、大观楼、白鱼口等著名旅游景点，大小17个公园、300余户农家乐，是昆明公园最多的主城区，境内90余公里的滇池湖岸线和12平方公里的滇池草海水域构成了一道亮丽的生态风景线。

与秀美的自然风光相得益彰的是被誉为昆明市标志性建筑的金马碧鸡坊、中国十大日用品批发市场之一的"螺蛳湾"，两条8车道的城市一级景观大道滇池路、春雨路和昆明城市最大的开放式森林广场--碧鸡公园等一大批城市人文景观。

2005年，西山区国内生产总值突破100亿元，居民储蓄存款余额突破100亿，总体财政收入预计完成15亿元，年递增27% ，比2001年翻了两番，完成了历史的飞跃。

西山区凭借着承东启西、接南转北的独特区位，在人流、物流聚散之间，引进大项目，形成大产业,带动大发展。

全区上下千方百计培植、扶持和引进新的经济增长点，掀起了招商引资、对外开放、项目建设的热潮。

三环化工、马来西亚南发集团滇池草海生态湿地开发建设、大商汇等一批大项目陆续启动实施。

随着经济建设重心的转移，西山区的产业结构调整发生了巨大的变化，第一产业占全区GDP2.6%, 第二产业占26％，第三产业占71.4％，凸现出3、2、1的产业结构发展布局。

其中，第一产业以农产品销售、加工和"农家乐"生态民居旅游为载体，发挥辐射带动效应，巩固和发展了设施农业、生态农业和观光农业，进一步形成了团结苹果、葵油，谷律花椒油，"水森源"生态蔬菜等知名品牌和产品。

与一、二产业相比，第三产业的发展速度势不可挡，在GDP中跃居首位，理所当然的成为西山区经济建设的主力军，涌现出西南、宏盛达建材市场、广丰和前卫的茶叶、旧机动车交易等一批上规模、上档次的市场。

此外，产品辐射半径达1000公里的螺蛳湾这艘"商业航母"已在东盟国家享有很高的知名度和美誉度，形成了规模、名牌、市场的良好效应。

在西山区经济大转型大发展的过程中，房地产、汽车、餐饮、娱乐、商贸等消费热点不断形成。

以滇池路、广福路为辐射区的湖畔之梦、云海山水间、香槟小镇等一批中高档住宅小区的相继开盘，为昆明西市区打造居民宜居理想家园增添了一道道靓丽的风景。

诺仕达集团名下以凸现异国情调特色为主的南亚风情园，集众家之长，成为滇池路片区旅游、餐饮业的标志之一。

城市的建设、管理彰显着一个地区的品位和形象。

西山区以组织实施"高、畅、绿、荣、安"五大系统工程为突破口，进一步加强城市公共空间绿化、美化、亮化和市容环境整治工作，完成了春雨路、碧鸡公园、东寺街灯光隧道等一批高起点、高标准的城市基础设施建设。

通过"政府引导、市场运作、社会投资、企业参与"的开发模式，启动、实施、完成了石咀公园、草海生态公园、滇缅公路纪念雕塑群、春雨路沿线广告等一批城市亮点工程。

提升了西山区的城市的形象，有效改善人居环境和投资环境。

在昆明市四区行政区划调整前是西山区经济社会发展的前沿阵地，其得天独厚的区位优势使得马街镇可号称西山区的"龙头"。

西山区白沙地“昆明居住主题公园”低密度高尚住宅项目，由云南正林房地产开发有限公司投资兴建，位于西山区的马街镇，马街镇地处昆明市西山区城郊结合部，东濒碧波荡漾的滇池，与官渡区、呈贡县隔水相望，与五华区接攘，西邻安宁市、禄丰县，南连晋宁县，北接富民县、嵩明县。

该地块现为开发无序的采石场和堆沙场，对环境、生态和城市形象的影响和破坏极大，因此对该地块的开发和改造迫在眉睫。

三、规划设计的依据和准则1、规划依据：项目规划建筑设计条件要求《昆明市城市建筑规划管理技术规定》《城市居住区规划设计规范》、《住宅建筑设计规范》等国家规范、设计标准及条例2、规划准则：1）发扬社区归属感，2）开发可持续的交通系统3）结合并保护自然环境的高质量开发设计3、设计核心理念：项目坚持"以阳光生态健康"的整体设计理念，充分展示阳光和自然生态规划，由此构筑成一个弥漫着浓郁自然气息别墅区。

根据基地独特地貌，把水引入基地的底洼地带，形成社区内部自然优美的水系景观。

主轴线，局部放大成湖面，背靠森林公园，内部山水与滇池水景相呼应，形成亲水自然的生态型公园式生活社区。

四、项目建设的主题和特点1、生态保护建设与住宅开发有机结合独特的地质地貌蕴藏着丰富的自然资源，生物质能、热区资源，近年来生物资源开发初具规模，农业综合开发取得显著成效，为今后生物资源开发创新，建设生态林业积累了经验。

近年全球气温升高，旅游和经济的高速增长带来环境质量的下降、水污染、植被破坏、生态系统脆弱等我们现在必须面对的问题。

新区发展缺乏有效引导，蔓延式扩展蚕食着郊外田园。

建设项目主要沿道路铺开，土地利用非集约模式，造成街区内部土地空置较多。

沿山腰平地目前多为无序开发的采石场和堆沙场，对自然生态景观的影响、破坏极大。

针对目前现状，在规划之初，我们制定了如下规划原则：1）天人合一，融合自然中国传统的"天人合一"思想所谓"人法地、地法天、天法道、道法自然"（《老子·上篇》），意思是天、地、人者互相感应，融为一体。

反映这一思想的古代"风水"理论，讲究"取势、纳气"，是对自然界的山、川、路、岗等和建筑、村落、城市的关系的考察，以及对其所包含的潜在能量的利用。

这同现代的城市理论强调城市建设要与自然环境的协调与融合不谋而合。

2）城乡融合，田园城市英国人霍华德早先提出的“田园城市”理论，设计了一种理想的城市群组合模式，既若干个田园城市围绕着中心城市呈圈状布置，相互间借助于快速交通工具联系，而田园城市之间都有永久性的农业用地包围。

这样就能把积极的城市生活的一切优点同乡村的美丽和一切福利结合在一起，以后的城市规划实践者不断发展着这一理论。

3）紧凑形态，分散组团现代的"可持续发展"理论强调"既能满足当前的需要，又不危及下一代满足其发展需要的能力"。

现代的城市发展过程中也应该突出这一思想，即合理利用自然资源，并为后代维护、保留较好的资源条件，使人类社会得到有序、公平的发展。

2、建设森林公园，为城市打造新的旅游景点1）森林公园森林公园指在城市边缘或郊区的森林环境中为城市居民提供较长时间的游览休息，可开展多种森林游憩活动的绿地，它面积大、有特定休闲功能，适度的活动空间，环境宁静，结构简明。

公园规划原则：●确定公园的特征，独特角色，个性，考虑其环境与社区的需求。

●避免过度设计，过度种植与过度装备，除非是在不同时段变化用途的固定设施。