万科 集团交付评估-分析共67页文档
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2018年A2版交付评估体系讲解
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变化点一、产品使用功能与观感缺陷区分
原则一：选取出现概率高整改难度大的问题分项进行细化 原则二：同一个问题最多两个定性，简单易懂便于操作为原则； 原则三：定性标准尽量量化或描述详尽、最终扣分最大者取值。
问题
严重
一般
破损
大于10x10mm
划伤
变形 （凹凸翘曲）
宽度超过1mm且长度超过 50mm
9月8日万科集团客户系统组织对A2版进行讨论提出相关建议，结合2017年40家城市公司 已交付房屋客户高报修问题筛选汇总，共整理出383条高频率返修共性问题，以此为基础对 A2版进行了补充完善并有针对性的调整了相关分项权重比例。
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变化点二、聚焦客户关注点与高返修问题
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引言：
工具带来的变化
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引言：
工具带来的变化
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引言：
现有交付体系现状
由于万科项目整体交付品质的提升与业主关注点的逐渐转变，大家发现交付评估A1版
体系出现以下几点弊端。 1、客户的需求与A1版交付体系的关注点不匹配【评估体系对使用功能项关注度不足】 2、A1版交付体系主观性较强评判不够量化，评估执行难度大【好与差的项目体现不明显】
公用楼梯间 消防设施 水电管井 电梯
功能缺陷/重点关注
①门禁使用不正常。 ②对讲功能不正常
①箱门无法开启
发霉、泡水
①瓷砖石材断裂、脱落。 ②未铺贴完成
发霉、泡水
①瓷砖石材断裂、脱落。 ②未铺贴完成
①渗漏
①管道渗漏。 ②消防管道顶层末端水压不足0.5公斤。
管井内部渗漏
①不能正常使用 ②消防电梯应满足消防联动迫降功能
万科 集团交付评估-分析
集团交付评估A2版分析
杭州万科工程与技术管理部
2018 / 1 / 23
验房 指引表
季度 实测
交付评估背景
两个工具、一张表：
即“季度实测”、“交付评估”、“验房指引表”。而 交付评估成绩是工程系统的主要核心指标之一，同时关联 公司的KPI指标。
交付 评估
交付评估：
即项目交付前均需对项目观感质量、使用功能等进行评 估打分，包括装修、景观、外立面、公共部位。分值底于 一定的底线拉闸(底线：装修扆：户内装修≥80分；公区、 外立面、景观≥ 75分；毛坯房户内≥ 70分，公区、外立面 、景观≥ 75分)，整改后再进行评估，达标才能进行交付。
总分值 分项分值 合计
评估部位
1.6
4
户内门
0.8
2
1.2
3
铝合金/塑钢
门窗、栏杆 门窗
栏杆
0.8
2
20
1.6
4
晾衣架 厨浴柜
1.2
3
厨房台面
0.8
2
水槽
2.1
5.25
净水器
2.1
5.25
厨电（洗碗机 ／油烟机）
2.1
5.25
收纳（衣柜/ 玄关柜）
0.7
1.75
0.7
1.75
安装部品
座便
卫生间台盆/ 台面
宽度超过 1mm或长度 超过50mm
宽度小于 1mm且长度 小于50mm
——
各类部品
变形
大于
（凹凸翘曲） 10x10mm
裂缝
长度大于 50mm
小于 10x10mm
长度小于等 于50mm
——
入户门、铝合金 门窗栏杆、
杭州万科工程与技术管理部
2018 / 1 / 23
验房 指引表
季度 实测
交付评估背景
两个工具、一张表：
即“季度实测”、“交付评估”、“验房指引表”。而 交付评估成绩是工程系统的主要核心指标之一，同时关联 公司的KPI指标。
交付 评估
交付评估：
即项目交付前均需对项目观感质量、使用功能等进行评 估打分，包括装修、景观、外立面、公共部位。分值底于 一定的底线拉闸(底线：装修扆：户内装修≥80分；公区、 外立面、景观≥ 75分；毛坯房户内≥ 70分，公区、外立面 、景观≥ 75分)，整改后再进行评估，达标才能进行交付。
总分值 分项分值 合计
评估部位
1.6
4
户内门
0.8
2
1.2
3
铝合金/塑钢
门窗、栏杆 门窗
栏杆
0.8
2
20
1.6
4
晾衣架 厨浴柜
1.2
3
厨房台面
0.8
2
水槽
2.1
5.25
净水器
2.1
5.25
厨电（洗碗机 ／油烟机）
2.1
5.25
收纳（衣柜/ 玄关柜）
0.7
1.75
0.7
1.75
安装部品
座便
卫生间台盆/ 台面
宽度超过 1mm或长度 超过50mm
宽度小于 1mm且长度 小于50mm
——
各类部品
变形
大于
（凹凸翘曲） 10x10mm
裂缝
长度大于 50mm
小于 10x10mm
长度小于等 于50mm
——
入户门、铝合金 门窗栏杆、
万科-工程评估专题报告
C. 公司成绩=公司内各标段各维度采用面积加权计算得到各维度得分，各维度得分再采用上述权重加权计算
注：加权面积为规划许可证上载明的±0以上住宅面积（统计垫层已浇筑的楼栋）
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1 评估体系—住宅 1.1-实测实量
实测实量总体框架 （22%）
混凝土 工程
砌筑工程/ 隔墙板
装饰 工程
户内门 工程
2）测区抽选原则： ① 土建阶段排水立管根部、屋面烟道、屋面女儿墙、屋面结构板、卫生间沉箱，精装修阶段卫生间门槛石、淋 浴区挡水坎、卫生间反坎等分项采取提前一天晚上通知项目进行蓄水；由对接人核实确认并告知可选测区， 评估组选择蓄水部位，项目实施蓄水并在对应部位进行编号标注，录制影像资料经对接人发送至第三方 （21:00前），延迟发送不予确认；若核实存在造假行为，将进行区域通报; ② 对其他具备检查条件的检查项现场进行随机抽选。
3、干挂石材龙骨未按照设计和图纸要求施工；
渗漏风险
4、热力管道支架设置不符合规范及设计要求；
5、沉箱式卫生间，箱底未设侧排地漏；厨卫间防水施工与集团、区域节点做法不符；严禁沉箱范围 内穿设管道；厨卫间门槛石后贴；卫生间导墙未设置； 6、外窗塞缝密实度防水施工前存在渗漏现象且合格率低于50%；铝合金下滑防水施工前存在渗漏现 象且合格率低于50%；
③ 针对上一周期标段触犯的一、二类问题，评估组本次评估进行整改回复情况复核，若存在上一周期标段触犯
的一、二类问题仍未整改闭合情况，则标段本次评估综合分加扣2分。
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1 评估体系—住宅 1.7-重大风险扣分
质量风险一类、二类问题详表：
问题性质
问题类型
问题列举
一类
结构安全 脱落风险
1、现场悬臂构件配筋检查与图纸不一致，悬臂构件支撑过早拆除或过早上载，后增补的悬挑结构与 主体结构的连接禁止采用后植筋方式；悬挑钢雨棚宜采用主体结构预埋件连接，严禁采用膨胀螺栓， 可选用化学锚栓，必须有相应的拉拔试验等相关证明文件；（有结构设计资质的设计院出具结构图纸、 图审文件、专项施工方案）; 2、顶棚粉刷使用普通水泥砂浆；
注：加权面积为规划许可证上载明的±0以上住宅面积（统计垫层已浇筑的楼栋）
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1 评估体系—住宅 1.1-实测实量
实测实量总体框架 （22%）
混凝土 工程
砌筑工程/ 隔墙板
装饰 工程
户内门 工程
2）测区抽选原则： ① 土建阶段排水立管根部、屋面烟道、屋面女儿墙、屋面结构板、卫生间沉箱，精装修阶段卫生间门槛石、淋 浴区挡水坎、卫生间反坎等分项采取提前一天晚上通知项目进行蓄水；由对接人核实确认并告知可选测区， 评估组选择蓄水部位，项目实施蓄水并在对应部位进行编号标注，录制影像资料经对接人发送至第三方 （21:00前），延迟发送不予确认；若核实存在造假行为，将进行区域通报; ② 对其他具备检查条件的检查项现场进行随机抽选。
3、干挂石材龙骨未按照设计和图纸要求施工；
渗漏风险
4、热力管道支架设置不符合规范及设计要求；
5、沉箱式卫生间，箱底未设侧排地漏；厨卫间防水施工与集团、区域节点做法不符；严禁沉箱范围 内穿设管道；厨卫间门槛石后贴；卫生间导墙未设置； 6、外窗塞缝密实度防水施工前存在渗漏现象且合格率低于50%；铝合金下滑防水施工前存在渗漏现 象且合格率低于50%；
③ 针对上一周期标段触犯的一、二类问题，评估组本次评估进行整改回复情况复核，若存在上一周期标段触犯
的一、二类问题仍未整改闭合情况，则标段本次评估综合分加扣2分。
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1 评估体系—住宅 1.7-重大风险扣分
质量风险一类、二类问题详表：
问题性质
问题类型
问题列举
一类
结构安全 脱落风险
1、现场悬臂构件配筋检查与图纸不一致，悬臂构件支撑过早拆除或过早上载，后增补的悬挑结构与 主体结构的连接禁止采用后植筋方式；悬挑钢雨棚宜采用主体结构预埋件连接，严禁采用膨胀螺栓， 可选用化学锚栓，必须有相应的拉拔试验等相关证明文件；（有结构设计资质的设计院出具结构图纸、 图审文件、专项施工方案）; 2、顶棚粉刷使用普通水泥砂浆；
万科交付评估分值权重一览表
分值 10.00% 10.00%
总分权重 0.8 0.8
灯具/消火 1、安装牢固、横平竖直、注意细节 栓
软硬景交 软硬景交接 1、井盖不跨软硬景 处理 接处理
100.00%
2
2、软硬景交接部位收口有细节
园建观感综合总比
单元门禁 1、密码开启正常 2、对讲功能正常（含与物业服务中心对讲） 锁具使用正常、无锈迹 1、干净整洁、 无破损、无污染 2、灯具开关安装横平竖直、电线无外露 1、干净整洁、 无破损、无污染 2、灯具开关安装横平竖直、电线无外露 1、干净整洁、 无破损、无污染 公共楼梯间 2、消防连廊有装修 3、灯具开关安装横平竖直、电线无外露 横平顺直、阴阳角方正、收 口美观 无开裂 30% 无破损、划伤、收口美观 1、无污染、收口顺直 信报箱 2、无破损、无划伤 3、安装牢固 大堂 电梯厅 20.00% 20.00% 15% 40.00% 60.00%
2 3
软景
5
车行路面
30.00%
2.4
园建观 感 20% 硬景
0.8
40% 40.00% 3.2
硬景 交付评估部位 分项
井盖
40%
验收要点
1、井盖位置有规划、放置平稳、收口到位
评估注意事项（增加如 总分权重 下测评项）
底座高出周边硬质铺装或软 景，固定螺栓应做防锈处理 1、园路侧边有排水或分隔措 施 2、硬景切割面无外露 10%
60.00% 100%
9
屋面
40.00%
6 15
外立面综合总比
责任单位
底线分数
目标值
入户门
智能化
智能化 土建水电、 精装总包 地暖单位 精装总包
精装总包
精装总包
万科A2版毛坯房项目交付评估记录表
观感质量
轻微项问题
功能缺陷/重 点关注
①阳台长度大于5米未设置双地漏
严重问题
阳台/露 台
阳台/露 台 观感质量
100.00%
10.00% 一般问题
轻微问题
保洁
户内清洁
观感质量
100.00%
10.00%
保洁问题
尺差测量
实测实量
100.00%
10.00%
合格率
评分要点 100-81 80-61
①门扇开启异响 ②防火条脱落、门吸松动不牢固。 ③铰链生锈、安装不牢固。 ④防火条破损 ⑤污染
0处
1处
2处
3处
讲机/安防/紧急呼叫按钮测试各功能不能正常使用。
①各部件划伤、破损。 ②各部件安装歪斜（内嵌式）。
1处
①各部件收口粗糙。 ②部件安装不牢固 。 ③各部件划伤、破损。
80 100
①保护膜未清理 ②各部件安装歪斜（当场可调整）。 ③污染
1处
①起砂、空鼓/开裂、明显接茬 ②表面不平整、线条不顺直、阴阳角不方正、明显大小头
80 100
①表面污染
90
81
80
0处
1处
2处
3处
水层高度不满足要求； 水层开裂、脱落； 箱卫生间未设置侧排地漏
①防水基层处理不平整、夹渣。 ②管道根部防水不密实。 ③防水层起粉、鼓包、不平整。 ④防水层厚度明显不足。
80
100
①表面污染。 ②装饰盖未固定。 ③收口粗糙、不平整、划伤、掉漆。
90
81
80
0处
1处
2处
3处
台长度大于5米未设置双地漏
①地漏排水不正常、堵塞。 ②墙面空鼓开裂。 ③外墙砖脱落、破损。
万科集团2019年版交付评估体系说明0324(2)
交付评估体系框架
交付预评估10%
精装修房 工序进度30% 工序交接15% 工艺标准15% 质量安全15% 成品保护15% 渗漏及开裂10% 重大交付风险倒扣 分 毛坯房 工序进度40% 质量安全30% 成品保护20% 渗漏及开裂10% 重大质量风险倒扣分
产品缺陷评估（观察项）
入户空间 厨房 卫生间 客餐厅 卧室 阳台 观感得分（70%） 户内观感40% 公共部位20% 外立面/屋面20% 园林景观20% 客户感受加分（+1 分）
3、关注小概率大损害事件预控：增加交付预评估质量安全分项，主要关注雨棚、地下室管道、外墙、围墙等存在安 全隐患部位的施工质量； 4、增加产品设计缺陷评估：根据产品缺陷库挑选出客户关注度高的设计问题，包括入户空间、厨房、卫生间、客餐
厅、卧室、阳台，全范围覆盖每个部位，提升客户使用体验；
5、提高客户园林感受得分权重：客户园林感受加分由0.5%提高至1%； 6、评分方式改变：增加问题性质扣分制度，占比30%，统计全项目功能缺陷问题数量、严重问题数量、指定的一般 问题数量，按30%-【（功能缺陷数+严重问题数+选定一般问题数）/总测区数*1%)】
第6页/共23页
评估体系调整
A2版交付评估与A3版交付评估变化；
区分 室内 公区 外立面 园林 客户绿化 感受加分 项 +0.50% 问题性 质评分 交付预评估
A2版
40.00%
20.00%
20.00%
20.00%
无 100% 工序进度（30%） 工序交接（15%） 工序标准（15%） 质量安全（15%） 成品保护（15%） 渗漏/开裂（10%） 重大质量风险倒扣 分 （精装房）
合格标准
检查方式
应得分
交付预评估10%
精装修房 工序进度30% 工序交接15% 工艺标准15% 质量安全15% 成品保护15% 渗漏及开裂10% 重大交付风险倒扣 分 毛坯房 工序进度40% 质量安全30% 成品保护20% 渗漏及开裂10% 重大质量风险倒扣分
产品缺陷评估（观察项）
入户空间 厨房 卫生间 客餐厅 卧室 阳台 观感得分（70%） 户内观感40% 公共部位20% 外立面/屋面20% 园林景观20% 客户感受加分（+1 分）
3、关注小概率大损害事件预控：增加交付预评估质量安全分项，主要关注雨棚、地下室管道、外墙、围墙等存在安 全隐患部位的施工质量； 4、增加产品设计缺陷评估：根据产品缺陷库挑选出客户关注度高的设计问题，包括入户空间、厨房、卫生间、客餐
厅、卧室、阳台，全范围覆盖每个部位，提升客户使用体验；
5、提高客户园林感受得分权重：客户园林感受加分由0.5%提高至1%； 6、评分方式改变：增加问题性质扣分制度，占比30%，统计全项目功能缺陷问题数量、严重问题数量、指定的一般 问题数量，按30%-【（功能缺陷数+严重问题数+选定一般问题数）/总测区数*1%)】
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评估体系调整
A2版交付评估与A3版交付评估变化；
区分 室内 公区 外立面 园林 客户绿化 感受加分 项 +0.50% 问题性 质评分 交付预评估
A2版
40.00%
20.00%
20.00%
20.00%
无 100% 工序进度（30%） 工序交接（15%） 工序标准（15%） 质量安全（15%） 成品保护（15%） 渗漏/开裂（10%） 重大质量风险倒扣 分 （精装房）
合格标准
检查方式
应得分
万科集团交付前评估体系解析
11/1 7
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则介绍
1. 目前观感体系尽量的进行量化。 2. 对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断。 3. 问题的定性：严重（对后期交付影响较大，无法整改），一般（对后期交付存在一定
影响，但是不易整改），轻微（对后期交付影响较小，易及时整改） 4. 问题的定量：普遍（5处以上）、局部（3-5处）、个别（1-2处），对于单项问题，以
装饰工程
木地板冒灰，松动。
踢脚线接缝处理、收口不合理。
地板
1、表面不平直、 不洁净，有损伤、 色差明显
2、铺设不牢固、 行走时有异响、冒 灰
检查方式：目测
木地板色差。
与墙面不平顺，安装松动。
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则
墙面出现脱皮
墙面明显开裂
墙面有明显打磨纹
墙面平整、顺直
装饰工程
涂料 1、阴阳角不顺直 、大小头 2、涂料大面存在 刷痕和波浪纹 3、有锈斑、砂眼 、裂纹 4、有色差、污染 、划伤、破损 5、收边收口粗糙
（每项12个测点）
部品安装处
8/17
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
墙面瓷砖 共154个测点
4、墙面砖接缝高低差：瓷 砖≤ 0.5mm、石材≤ 0.5mm、木质≤ 0.5mm
（每项12个测点） 5、墙面砖空鼓裂缝
(10个测点）
9/17
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
地面瓷砖 共70个测点
1、地面砖饰面平整度：瓷 砖≤ 2mm、石材≤ 1mm（ 每项12个测点）
2、地面砖饰面拼缝高低差 ：≤ 0.5mm
（瓷砖、石材每项12个测点 ）
3、地面砖饰面空鼓 （每 项10个测点）
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则介绍
1. 目前观感体系尽量的进行量化。 2. 对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断。 3. 问题的定性：严重（对后期交付影响较大，无法整改），一般（对后期交付存在一定
影响，但是不易整改），轻微（对后期交付影响较小，易及时整改） 4. 问题的定量：普遍（5处以上）、局部（3-5处）、个别（1-2处），对于单项问题，以
装饰工程
木地板冒灰，松动。
踢脚线接缝处理、收口不合理。
地板
1、表面不平直、 不洁净，有损伤、 色差明显
2、铺设不牢固、 行走时有异响、冒 灰
检查方式：目测
木地板色差。
与墙面不平顺，安装松动。
二、集团交付评估体系介绍
观感评分细则
墙面出现脱皮
墙面明显开裂
墙面有明显打磨纹
墙面平整、顺直
装饰工程
涂料 1、阴阳角不顺直 、大小头 2、涂料大面存在 刷痕和波浪纹 3、有锈斑、砂眼 、裂纹 4、有色差、污染 、划伤、破损 5、收边收口粗糙
（每项12个测点）
部品安装处
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二、集团交付评估体系介绍
实测实量
墙面瓷砖 共154个测点
4、墙面砖接缝高低差：瓷 砖≤ 0.5mm、石材≤ 0.5mm、木质≤ 0.5mm
（每项12个测点） 5、墙面砖空鼓裂缝
(10个测点）
9/17
二、集团交付评估体系介绍
实测实量
地面瓷砖 共70个测点
1、地面砖饰面平整度：瓷 砖≤ 2mm、石材≤ 1mm（ 每项12个测点）
2、地面砖饰面拼缝高低差 ：≤ 0.5mm
（瓷砖、石材每项12个测点 ）
3、地面砖饰面空鼓 （每 项10个测点）
万科集团交付评估标准考试试题(最终)
万科集团交付评估标准考试试题(最终)万科交付评估试题万科交付评估考试试题一、选择题：（共30分，每题3分）1、2022年集团交付评估中户内观感、公共部位观感、外立面观感、园林观感所占比重分别为（）A、60%、10%、10%、20%B、60%、10%、20%、20%C、50%、15%、15%、20%D、50%、10%、20%、20%2、最新交付评估标准外立面观感分项中的外立面、屋面占比重为（）A、60%：40%B、70%：30%C、80%：20%D、90%：10%3、最新交付评估标准装修房户内观感中的“四纵四横”实测占户内观感的比重为（）A、20%B、15%C、5%D、30%4、最新交付评估标准装修房公共部位中的公区装饰占公共部位观感的比重是（）A、10%B、20%C、30%D、40%5、“室内木地板冒灰”现象，按观感定性的原则来评判的话，属于以下哪种（）A、一般B、轻微C、严重D、以上都不对6、若入户门分项中存在“个别入户门安装不牢固、破损”，则在评分表中得分等级为（）A、21-40B、41-60C、61-80D、81-100二、填空题（共40分，每空2分）1、2022年集团交付评估中户内观感、公共部位观感、外立面观感、园林观感的交付底线分别为分、分、分、分；2、集团交付评估装修房户内“四纵四横”中的客厅、主卧窗帘盒位置净高以及开间/进深的实测标准分别为、；3、交付评估标准中对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断：问题的定性分别为：、、问题的定量分别为：、、4、精装修交付评估户内观感测区选择时按不同装修标准随机抽取套数，抽样总数不少于套不多于套。
5、集团交付评估中户内保洁项占户内观感分项的比重为；6、集团交付评估中地下室检查项占公共部位观感分项的比重为；7、集团交付评估公共部位园林绿化检查分项中的软景、硬景、软硬景交接处理所占比重分万科交付评估试题别为、、；8、卫生间门槛石安装，底部须做防水处理，并保证客厅地面完成面高于卫生间地面完成面mm。