股权收购案例

本文从实务中较常见的一起房地产项目转让案例入手，分析税收筹划对交易结构设计的重要影响，继而就案例项目转让的交易结构作出选择。

本文站在律师介入房地产项目转让的角度，结合税收筹划与交易结构设计涉及的几个问题，分析了律师提供相关法律服务的关注重点以及风险防范问题。

一、案例简介
A公司是一家国内房地产公司，2012年通过出让方式取得土地使用权进行甲项目开发，目前甲项目已取得建设工程施工许可证，相关手续齐全，正处于开发
房地产项目转让主要有两种模式，一种是股权转让，另一种是资产转让。

股权转让模式是通过转让股权的方式间接实现转让房地产项目的目的；而资产转让模式则是通过直接转让房地产项目的方式实现其目的。

（一）资产转让模式
资产转让的交易主体为转让方（目标公司）和受让方。

资产转让模式下，项目权属清晰，可操作性较强，法律规定明确，只要符合法定条件，即可进行转让；受让方无需考虑目标公司的或有负债风险，因收购的仅为目标项目，不涉及公司
债权债务，对受让方而言交易较为简便、透明；需要缴纳的税费种类清晰，税收风险较小。

但资产转让模式也存在一些不利因素：第一，根据《城市房地产管理法》第39条的规定，房地产项目转让时必须完成开发投资总额的25%。

若采用资产转让模式，项目权属变更登记手续必须在目标项目投资总额达到25%后方可办理。

第二，如有专属于转让方（目标公司）的税收优惠，受让方在收购目标项目后无法继续享受。

第三，税费较高。

通常情况下，采取资产转让模式需缴纳的税费包括：契税、印花税、土地增值税、营业税、所得税、城市维护建设税和教育费附加等，相对于股权转让模式而言税费较高。

（一）资产交易模式及其税负测算
对转让方A公司，转让甲项目属于销售不动产，应缴纳营业税；同时应缴纳土地增值税，假设甲项目土地增值税可扣除项目金额为1.1亿元，双方签署协议还应当缴纳印花税。

买卖双手需支付税种
应纳营业税及附加合计为：（15000-10000）⨯5.5%=275万元
应纳印花税为：15000⨯0.05%=7.5万元
增值额超出扣除项目金额的比率为（15000-11000）÷11000=36.36%（增长率）应纳土地增值税为：（15000-11000）⨯30%=1200万元（对应税率）
转让方A公司应缴税款总额为1482.5万元。

对收购方B公司，购买甲项目应缴纳契税，税率按3%计算，双方签署协议应缴纳印花税。

应纳契税为：15000⨯3%=450万元
应纳印花税为：15000⨯0.05%=7.5万元
收购方B公司应缴税款总额为457.5万元。

综上，通过资产转让的交易方式应纳税款总额为1940万元。

（二）股权转让交易模式及其税负测算
甲项目在A公司名下，且A公司同时持有其他多个项目，无法直接采用股权
元。

2、A公司分立
从A 公司分立出一家新公司C，C公司的唯一资产就是甲项目，其他资产、人员、债权债务仍属于A公司，C公司的股东还是A公司的股东。

与前一方式相比，这一方式在法律上不属于资产转让，因此在税务方面有着较大的优势。

根据《土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税
的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）规定，对收入作出明确，即转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

土地增值税是对企业转让土地及地上建筑及附着物时所实现的增值额进行征税。

企业分立过程中，对房产、土地的分割，被分立公司分立时未取得相应的收入和其他经济利益，也没有实现土地转让增值额。

因此，A公司分立出C公司后，进行股权转让，不需缴纳土地增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2012]4号）的规定，公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

因此，A公司分立出C公司，C公司无需缴纳契税。

根据上述计算，收购方B公司依法应该承担的税费较少，但转让方A公司承担的税费较多。

如果严格据此承担税费，要么不利于交易的达成，要么转让方会通过其他方式向收购方转嫁税负。

新设公司模式与分立公司模式比较，收购方B公司的税负没有差异，转让方A公司在新设公司模式下税负更小，但此模式下新设项目公司C要承担因土地使用权变更需缴纳的契税，在实际操作中，该税负实际也是由收购方与转让方约定
承担方式。

从税负总额而言，股权转让方式较资产转让方式节税，股权转让方式中公司分立较新设公司节税效果更明显。

本案中，收购方B公司的商务目标是实现对项目公司C的完全控制，在面临风险无差的情况下，付出的成本当然越低越好。

根据上述分析，建议B公司可以采取如下交易结构设计：
1、先由A公司办理公司分立手续，成立C公司，相关费用由A公司自行承担，并适当限制办理的时间，以加快收购进度；
2、B公司向A公司购买其持有的C公司全部股权，交易价格为市场价1.5
就在客观上提供了纳税前事先做出筹划的可能性。

3、效率性原则。

税收筹划要取得“节税”的税收利益。

低税负意味着低税收成本，意味着高资本回收率；纳税期限的推后，可能减轻税收负担(如避免高边际税率)，也可能降低资本成本(如减少利息支出)，结果都是节税。

（二）税收筹划的总体目标
税收筹划的总体目标应该是总税负最低，而不是交易中某一方的税负最低。

本文第三部分的分析既是建立在这一基础之上的，交易结构设计过程中，进行税收筹划应达到交易全过程总税负最低，而非关注收购方或转让方的税负最低。

进行税收筹划，可以采取不予征税法、减免税法、税率差异法、分割法、扣除法、抵免法、延期纳税法以及退税法等方法。

根据国家税收法律、法规或政策规定，选择不予征税、享受减税或免税优惠、税率较低、能使计税依据分割的经营、投资、理财等活动方案，减轻税收负担。

纳税人可以在对照税收政策、权衡各方面利益的前提下，对经营、投资、理财活动作出事前安排，在多种备选方案中选择总税负最低的方案。

五、交易结构设计的几个问题
（一）简要介绍
交易结构是买卖双方以合同条款的形式所确定的、协调与实现交易双方最终利益关系的一系列安排。

交易结构包括收购方式、支付方式与时间、交易组织结构、融资结构、风险分配与控制以及退出机制等内容。

设计交易结构的出发点是在不违反法律法规的前提下，选择一种法律安排，尽可能满足交易双方的意愿，在交易双方之间平衡并降低交易成本和交易风险，
并最终实现并购交易。

交易结构应遵循平衡原则，无论是在交易风险与交易成本之间，还是在交易双方的权利义务与风险承担方面。

交易结构设计还可以设定一定贴现率提供卖方融资、对赌条款、长期培训条款、保证与担保条款等，以实现双赢。

交易结构设计的应重点关注，税收问题即尽量减少税收或推迟纳税，以及风险问题如并购风险、运营风险、退出风险等等。

（二）房地产项目交易结构的特点
房地产作为国家宏观调控的重点行业，其项目交易必然须遵守各种规范性或
4、律师在交易结构设计阶段提供法律服务时应当合理界定律师的工作角色、服务范围和责任边界，就非法律问题谨慎提供意见。

六、律师提供相关法律服务的体会
（一）律师的知识结构
律师为房地产项目转让设计交易结构，税收筹划是一大重点。

律师提供相关法律服务需要具备多方面、综合性的知识储备和能力，要求具备法律、税收、会计、财务、金融等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合
同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节，具有统筹谋划的能力。

（二）律师的关注重点及在交易中的定位
律师参与房地产项目转让，应定位于交易的促成者，在风险可控的情况下尽量促成双方交易的达成。

结合结构设计的出发点和要求，律师应了解交易各方的核心利益，税收筹划以及交易结构的设计关注核心点，要抓重点，不在枝节问题上纠结，提高律师在交易过程中的商业价值。

交易中，有利的交易价格与不利的交易条件是并存的，就交易双方而言，可。