商业住宅小区停车位法律问题探析修订稿
住宅小区公共停车位规划与利用研究
住宅小区公共停车位规划与利用研究随着城市化进程的加速，住宅小区的建设与发展也日益成为社会关注的焦点。
然而，几乎所有住宅小区都面临一个共同问题，即公共停车位的不足而引发的停车难题。
因此，住宅小区公共停车位规划与利用成为了一个备受研究与探讨的议题。
在进行住宅小区公共停车位规划与利用研究之前，我们首先需要了解该问题的背景与原因。
一方面，城市化进程带来的人口快速增长导致了住宅小区的建设需求大幅提升。
另一方面，增加的汽车拥有量与汽车使用率也对停车位需求提出了更高的要求。
因此，规划与合理利用住宅小区公共停车位成为解决停车难题的重要途径。
住宅小区公共停车位规划需要充分考虑小区的规模、布局以及住户的停车需求。
首先，规划者应该根据小区的规模与住户人数合理确定停车位的数量。
过少的停车位会导致停车难问题，而过多的停车位则会浪费资源。
其次，停车位的布局也是关键因素。
停车位应尽量分布在小区各个角落，避免出现“堵车”的情况。
此外，公共停车位应与住宅楼和公共设施合理相连，方便住户的出行。
除了停车位的规划外，合理的停车位利用也是解决停车问题的重要因素。
首先，应鼓励住户尽量使用自己所居住楼栋附近的停车位，避免远距离停车对其他住户的不利影响。
其次，可以考虑将一部分停车位划分为长期租赁停车位，专门为住户提供。
这样不仅有助于解决停车位紧张的问题，也可以为小区获得额外的收入。
此外，使用科技手段提高停车位的利用率也是一个可行的方案，例如利用智能停车系统，通过车牌识别等技术，提高停车位的使用效率。
除了以上的规划与利用方面的措施，住宅小区还可以考虑与当地政府和社区协同合作，共同解决停车问题。
政府可以为住宅小区提供相应的政策支持与资金支持，推动停车位的规划与建设。
社区居民则可以积极参与停车位规划与利用的决策过程，提供他们的意见与建议，确保停车位的规划与利用符合住户的实际需求。
在实践中，住宅小区公共停车位规划与利用需要综合考虑多个因素，并采取多种措施来解决停车难题。
《住宅小区地下停车场所有权归属问题研究》范文
《住宅小区地下停车场所有权归属问题研究》篇一一、引言随着城市化进程的加速，住宅小区的规划与建设日益成为社会关注的焦点。
其中，住宅小区地下停车场作为小区居民的重要生活配套设施，其所有权归属问题也日渐凸显其重要性。
本文将针对住宅小区地下停车场所有权归属问题进行深入探讨，分析相关法律条文、理论依据及实践案例，以期为解决该问题提供参考。
二、住宅小区地下停车场所有权归属的法律分析（一）相关法律条文关于住宅小区地下停车场所有权归属，我国《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规均有涉及。
根据《物权法》的规定，建筑物及其附属设施的所有权归属，应依照法律规定或合同约定确定。
对于住宅小区地下停车场，如无特别约定，其所有权通常归属于开发商。
（二）理论依据从理论角度来看，住宅小区地下停车场的所有权归属应遵循“谁投资、谁受益”的原则。
即，若地下停车场的建设成本已计入房价，那么其所有权应归属于业主；若建设成本由开发商承担，则其所有权应归属于开发商。
此外，还需考虑土地使用权、规划用途等因素。
三、住宅小区地下停车场所有权归属的实践案例分析（一）案例一：某住宅小区地下停车场所有权纠纷某住宅小区在交付后，业主与开发商就地下停车场所有权产生纠纷。
经过调查，该小区地下停车场的建设成本已计入房价，且土地使用权归全体业主共有。
根据相关法律条文及理论依据，最终法院判决该小区地下停车场所有权归全体业主所有。
（二）案例二：地下停车场规划用途变更影响所有权归属在某些情况下，住宅小区的规划用途会发生变更，导致地下停车场的所有权归属受到影响。
例如，原规划为停车用途的地下空间后改为商业用途，此时需根据新的规划用途及相关法律法规重新确定地下停车场的所有权归属。
四、住宅小区地下停车场所有权归属问题的解决建议（一）完善法律法规为解决住宅小区地下停车场所有权归属问题，应进一步完善相关法律法规，明确地下停车场所有权的确定原则和依据。
同时，加强执法力度，确保法律法规得到有效执行。
关于住宅小区停车管理情况的调研报告
关于住宅小区停车管理情况的调研报告□ 邹 瑛按照“不忘初心、牢记使命”主题教育要求，在认真学习习近平总书记相关理论知识及讲话精神后，充分认识“守初心、担使命”的重要意义，山东省威海市文登区发展和改革局组织人员，深入走访了区内几个规模较大的住宅小区，就住宅小区居民停车存在问题及产生原因进行了深刻剖析，提出解决问题的对策和建议。
一、住宅小区停车现状及停车难的原因分析目前，文登区除老旧小区之外，有70多个封闭物业管理住宅小区，其中约30%的住宅小区实施了停车收费管理，但大多数小区停车没有得到有序管理，住宅小区内车辆乱停乱放现象严重，部分业主私自占用公共绿地、道路及其他场地停放机动车，车辆停放高峰期还存在随意堵塞消防通道现象，给业主生活、安全出行带来极大困扰。
（一）私家车大幅度增长是“停车难”产生的直接原因一是需求扩大导致住宅小区停车紧张。
据调查，文登区目前机动车保有量约18.3万辆，私家车的持续增长导致住宅小区车位紧张，能否在小区内给车找个落脚点，已成为许多购车、购房者首要考虑的问题。
大量私家车进入住宅小区，只能停放在路旁，或占用住宅区绿地，虽能缓解停车紧张状况，但难能从根本上解决问题。
二是住宅小区停车位配备指标长期偏低。
住宅小区停车位的配备与住区的档次、区位、小区居民的经济水平等因素都密切相关，特别是老旧小区，开发商在设计建设初期对车位数量估计不足。
多数小区车位配比偏低，户均车位根本达不到1个，而现在有车家庭多至二三台车。
事实上，一旦小区建成后，很难再增加小区停车位，持续增加的机动车使小区停车难、乱停车问题日益凸显。
（二）住宅小区停车管理不到位加剧了“停车难”一是车库销售、租赁行为不规范。
目前开发商建成的住宅小区车库，存在空置及改变用途现象，部分地上车库销售或出租后被改为店面或仓库，导致停车位更加紧张。
而大多数住宅小区的地下车位，因开发商只售不租、销售价格太高也出现空置现象。
以文登区某住宅小区为例，住户1200多户，但区内登记车辆近1000辆、区外登记车辆500多辆，而规划的车库及车位不足500个，由于建设单位对地下车库“只售不租”，小区虽开发至今已超过10年，但小区270余个地下车库车位仍有近200个处在空置状态，而地面停车严重紧张、停车秩序难以有效维持。
关于停车位的法律案件(3篇)
第1篇一、案件背景2019年，某市A小区业主张先生购买了一套住宅，并在小区内购置了一个地下停车位。
然而，由于小区停车位紧张，张先生发现其购买的停车位在日常生活中经常被他人占用。
张先生多次与占用者协商无果，遂将占用者李女士告上法庭，要求法院判决李女士停止占用其停车位，并赔偿其损失。
二、案件事实1. 张先生于2019年购买了A小区的一套住宅，并与开发商签订了《商品房买卖合同》。
2. 同时，张先生向开发商支付了15万元购买了该小区地下停车位一个，并取得了该停车位的《停车位使用权证书》。
3. 然而，自张先生入住以来，其停车位经常被邻居李女士占用，张先生多次与李女士协商，但李女士均置之不理。
4. 张先生认为，其已取得了停车位的合法使用权，李女士的占用行为侵犯了其物权，故诉至法院，要求李女士停止占用停车位，并赔偿其损失。
三、法院审理1. 法院审理过程中，张先生提交了以下证据：（1）商品房买卖合同，证明其已购买了住宅。
（2）停车位使用权证书，证明其已取得了停车位的合法使用权。
（3）与李女士的通话录音，证明其多次与李女士协商无果。
2. 李女士提交了以下证据：（1）与张先生的聊天记录，证明其也曾多次与张先生协商。
（2）小区物业管理的通知，证明小区停车位紧张，存在停车难问题。
3. 法院审理后认为：（1）根据《物权法》第一百三十四条规定，建筑物区分所有权的设立、转让、变更、消灭，应当依法登记。
张先生已取得了停车位的合法使用权，其物权受法律保护。
（2）根据《物权法》第一百四十二条规定，占有人不得侵犯他人物权。
李女士的占用行为侵犯了张先生的物权，应承担相应的法律责任。
（3）关于李女士提出的停车位紧张问题，法院认为，该问题虽存在，但并不能成为其侵犯他人物权的行为的抗辩理由。
四、法院判决1. 法院判决李女士立即停止占用张先生的停车位。
2. 李女士赔偿张先生因停车纠纷所造成的经济损失5000元。
五、案件分析1. 本案涉及的主要法律问题是物权法中的建筑物区分所有权。
城市中心商业区“停车难”问题与对策研究
城市中心商业区“停车难”问题与对策研究近年来，经济的快速发展和汽车保有量的逐年上升导致我国社会城市交通压力逐渐由动态向静态转变，“停车难”、“交通堵塞”情况日趋严重。
与之伴随出现的环境污染、治安失序等问题不仅影响市民生活质量，甚至会成为制约区域经济发展和城市可持续健康发展的瓶颈。
而城市中心商业区作为土地资源紧张、租金相对较高的地区，集中了多方区域的车流、人流，建筑本身配建的停车场已然不能满足需求，还需向商业区边缘停车场扩展，停车位需求与泊车位的供需矛盾日益突出。
如何有效解决城市商业中心停车难成为城市规划管理的重要一环，本文选取惠州市港惠商业区作为例子，通过调查区域的交通环境特征及停车设施特点，分析停车难和交通堵塞的症结所在，探讨相应解决的有效对策。
标签：车位共享;停车难;停车诱导系统惠州市作为新二线城市，被列入粤港澳大湾规划区，近几年城市发展水平已迈进经济蓬勃发展，人口迅速增长，汽车拥有量突飞猛进的第三发展阶段。
在本课题的研究过程中，港惠商业区作为全市规模最大的一站式综合体验性购物中心，坐落于市区最繁华的花边岭核心商圈，也是老城区与新城区的交界处，综合车流量和人流量多年常居首位，停车难和交通干道交叉路口堵塞问题具有代表性。
由于商圈南边老城区率先发展，自建居民楼、老旧小区早期缺乏合理的定位和规划，导致道路规划不合理、汽车泊位数量少、停车设施落后，而往西方向属于重新整改的新城区，新型住宅区和写字楼以地下停车库和立体停车库为主，汽车泊位数量相对充足，因此不同功能区存在时间和空间上的停车需求缺口差异。
总的来说，白天商业服务区和写字楼停车需求大，夜间利用率低;新型人口高密度小区在白天拥有大量空置泊车位，夜间车位需求缺口大。
针对此类情况，研究将通过对上述所选商场、小区、公共场所等区域进行实地调查，进一步分析具体原因。
一、港惠商业区停车难原因的现状分析1、泊位数量供需关系不平衡随着机动车保有量的增长，城市中心的停车位需求急剧扩大，特别是城市中心商业区，配建的停车泊位不足情况更为凸显。
论小区停车位的归属问题
绪论一、小区停车位权利归属问题的研究意义、目的近年来，由于人们生活水平的不断提高，家庭轿车的拥有率持续增大，而使商品房住宅小区内因停车位（场）供需关系紧张导致的纠纷、冲突日益扩大和加剧。
“停车难，难停车，车难停”不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。
房地产开发商、物业服务企业和小区业主之间就有关停车位的权利归属、买卖合同、租赁使用、保管收费及损害赔偿的纷争凸现，各方当事人为其自身的利益各执一端，众说纷纭。
在繁杂众多的此类纠纷中，以停车位的产权归属争论最为突出。
虽然我国颁布实施的《物权法》和《物业管理条例》对有关停车位的产权归属有了一定的法律条文规定，但这些规定还是过于笼统抽象，甚至有的规定模糊矛盾，这给现实操作和司法实践都带来了一定困扰和麻烦。
据此，对小区停车位的权利归属及行使这一选题进行研究具有以下意义：（一）现实意义随着我国住房制度改革的进一步深入以及有车一族的不断涌现，“车位之争”已成社会关注问题之一。
城镇居民收入的逐年增加，汽车不再是高档奢侈品，私家车的普及化程度一直加深。
停车位需求量的持续加大，车位出售和租赁价格的不断上涨，让越来越多的购房者在买房时不得不考虑小区的停车条件。
小区停车位开始供不应求，有关停车位的产权和使用纠纷也随之而涌，以车位的产权归属纠纷尤为核心和激烈。
其争议的根源在于我国对小区停车位的产权归属没有明确的法律规范，因此，明确小区停车位的权利归属，对解决小区物业管理中的“车位之争”难题，是有着极其重要的现实意义的。
（二）理论意义目前，我国对小区停车位的权利归属研究还处于起始阶段，对小区停车位的权利主体没有明确的法律法规的条文进行规范。
开发商将商品房卖给购房者，是否意味着停车位的产权也随之转移给购房者？开发商与业主，究竟谁才是小区停车位的合法所有权者？小区的地上停车位和地下停车位是否都是归全体业主所共有？业主共有的停车位和业主单独所有的停车位在权利行使上是否有区别？一系列停车位所派生出来的问题纠纷，归根到底都与停车位的权利归属有必然直接的关系，因而只有明确界定停车位的权利主体，才能从法律理论上解决上述问题。
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题近年来，经济发展不断满足了人们的生活需要，汽车成为人们生活的必须，为人们生活提供了便利，是人们生活不可缺少的部分。
然而汽车停放也带来诸多问题，主要表现在车位、车库归属问题，即归业主所有还是开发商所有这是本文主要讨论的话题《物权法》第74条虽然做了相关规定，并不明确。
一、小区车位、车库的概述一小区车位、车库的定义及分类车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。
车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。
车位是在地面简单划线而成，不具有建筑物特征，开发几乎不要成本:而车库具有建筑物的特征，有明确的位置，空间封闭，开发投入成本较高。
小区车位、车库的分类:立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。
二小区车位、车库的性质根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，判断小区某部分是否为专有部分的条件有:构造上具有独立性，能够明确区分:利用上具有独立性，可以排他使用:能够登记成为特定业主所有权的客体。
可知小区车位、车库具备这三个条件，属于建筑物的专有部分，可以独立作为所有权的客体:车位、车库是附随小区建筑物而建造的，是整个住宅小区的组成部分:而且小区车位、车库能满足业主停车的需要，进一步提升小区物业价值，是现代小区不可或缺的配套设施之一。
三小区车位、车库的现状现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的，有法律明确规定的部分，即《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异，在其产权归属问题上给予区别对待，规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式，但这一规定并未解决实际根本问题。
论商品房小区停车位的权属
2020年第19卷第20期产业名科技论枯论商品房小区停车位的权属□郑鸽【内容摘要】近年来，随着城市化进程的加快，购车成本的下降，私家车数量呈现上升趋势。
私家车数量的增加和停车位不足成了主要矛盾，很多商品房小区出现停车位紧张甚至没有停车位的现象，有关停车位问题引发的糾纷也不断增加。
我国现有的法律条文对于建筑物区分所有权的规定并不完善，忽视了法律和现状之间的矛盾，对开发商与业主之 间的不平等关系也欠缺考虑，科学合理地确定商品房小区停车位的产权归属，实现开发商和业主之间的利益平衡， 既能保护处于弱势地位的业主的权益，又能提高开发商建造小区停车位的积极性，成为目前亟待解决的问题。
【关键词】物业管理；业主权益；小区停车位；产权归属【作者简介】郑鸽（1992. 11 ~),女，山东临沂人,辽宁师范大学硕士研究生;研究方向：民商法—、商品房小区停车位的概述(一） 商品房小区停车位的概念。
商品房小区也称为“住 宅小区”，是由房地产公司开发建设出卖给小区业主供小区 业主居住的房屋，随着我国城市化进程的加快，越来越多的 人口向城市发展，房地产公司也加大了商品房小区的建设。
商品房小区停车位就是在商品房小区内用于停车的场所，其 中广义的停车位包括地面停车位、地下停车位、首层架空停 车位、屋顶平台停车位等[1]。
本文主要讨论的是最常见的商 品房小区的地面停车位,这类车位的特征不同于首层架空停 车位、地下停车位、楼房顶层停车位等，它具有相对的独.1— J .I .■性。
(二） 商品房小区停车位的特征。
商品房小区停车位除 用以停车外还有以下几方面的特征:一是商品房小区地面停 车位直接占用土地，可以总结为用地性。
二是商品房小区地 上停车位除与地面直接接触外,上方和周围都没有直接接触 面，是开放式的可以归结为开放性。
三是商品房小区地上停 车位在小区土地规划以内，性质和使用功能受小区整体规划 的制约，这一点可以总结为规划隶属性[2]。
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商业住宅小区停车位法律问题探析WEIHUA system office room 【WEIHUA 16H-WEIHUA WEIHUA8Q8-商业住宅小区停车位法律问题探析李珺摘要商业住宅小区停车位能够满足居民平日所需的正常需求，为城市居民正常停车提供基本保障。
然而，我国关于商业住宅小区停车位的立法和司法实践还多多少少存在争议，在现实生活中停车位纠纷也经常发生。
基于此，本文将围绕商业住宅小区停车位法律问题展开分析，希望能对解决我国商业住宅小强停车位法律问题提供些许借鉴和帮助。
关键词商业住宅小区停车位法律问题法律建议自20世纪90年代开始，我国逐步开始实行住房分配货币化。
此后，停止了住房实物分配。
开始以“商品房小区”出现，也就是本文中所提到的商业住宅小区的概念。
在本文中，商业住宅小区与普通的住宅小区主要差别在于房地产开发商将房屋作为特定标的物来进行商业交易，具体是指在一个相对封闭的完整的居住环境，一般可满足居民平日所需的正常需求。
停车场一般是指位于露天或者位于地下而设置的，为机动车甚至为非机动车提供停放的场所。
停车位是停车场的一个基本的单元，停车场所都是由多多少少的停车位所构成。
因此，只要解决好停车位这一个基本的单元的问题，那么停车场的问题也就迎刃而解了。
一、商业住宅小区停车位的权属性质（一）商业住宅小区停车位的法律属性讨论停车位的法律属性时，首先要将客体停车位进行界定，能够作为物来分析吗？在传统的民法理论中，物是指客观上能够与人身所分离开的，同时又能够满足权利主体的某种利益需要，而被权利主体所支配，使用，移转，交换的物质实体。
住宅小区停车位，作为建筑物区分所有权中建筑物设施的相应配套设施，作为原所有者房地产开发商，其目的是为了方便小区业主的基本需求而建立的；同时一旦房地产开发商与业主签订了合同而进行转让，出租，附赠后，停车位即能为业主提供其作用；停车位又有相应限定的限制范围，综上，停车位可以算作民法理论中所认为的“物”。
（二）商业住宅小区停车位的产权性质一是约定归属说。
认为对于小区停车位的权属应充分体现其双方的意思自治原则，依照合同来确定，而其资格主体则由其相对应的商业住宅小区的业主以及相应的开发商。
依据《物权法》第74条规定，当事人可以通过双方的意思来订立合同从而解决有关停车位权利归属的相关问题。
此条正体现了民法的基本原则之一，意思自治原则。
但是在实践生活中，对于自身力量较为弱小的公民个体以及相比较实力雄厚的房地产商，双方所签订的合同往往不会是十分公平；二是从物学说。
从物学说认为在住宅小区中，其建筑物为主物，而停车位以及健身设施，绿化等为满足业主基本需求而设计建设的，所以为商业住宅小区里住宅建筑物的从物。
双方在进行不动产交易的同时，作为主物的建筑物为交易的标的物，而作为从物的停车位，绿化带，健身设施等也一同跟随销售。
换句话说，若未进行不动产交易，其附随的停车位，绿化带，健身设施也不会单独作为合同的标的物而进行买卖；三是土地使用权说。
有些学者认为，房地产商与消费者在订立买卖合同的时候就已经将土地使用的权属问题得以确认，一旦消费者签订了房屋买卖合同，那么消费者作为业主的身份，按照房地一体的原则，房屋与土地之间便有着不可分割的关系，那么设计建于住宅建筑物地下的停车位也应属于业主所有；四是空间决定说。
由于我国现在对于空间权属的现行法律规定并不完整，只有学术界进行讨论。
那么空间权与相对应的土地使用权有着不可分割的联系，因为没有土地使用权，就无从谈起空间使用权。
综上，由于属于司法方面的问题，虽然涉及到行政关系，但在对于商业住宅小区停车位产权归属的确定上，要充分尊重相关当事人的真实意思表示，再综合考虑现行法律，必要时候结合学术理论，一旦理论与实践发生冲突，则要充分考虑实践的合理性。
二、我国商业住宅小区停车位的立法现状及司法解释（一）《物权法》规定1.商业住宅小区停车位的“首先满足”规定缺陷。
关于《物权法》中对于商业化住宅小区的停车位的规定，过于框架，缺乏细节的可操作性，因为没有细节具体的法律规定就等于没有规定。
依照我国《物权法》规定中关于住宅小区中停车位的满足问题中，规定要求首先满足业主的需求，但问题在于对于“首先满足”的法律规定不明确不具体。
2.依照约定来确认小区停车位归属存在隐患。
依照物权法74条第2款规定，对于双方约定不明时并未做出规定。
现如今属于商业逐渐发展的社会，对于买方与房地产商而言，显而易见的，卖方的财力与实力更为雄厚，因此需要法律的保护才能够维护消费者的正当权益。
3.商业住宅小区地上停车位权属规定缺陷。
第一，在《物权法》中对于地上停车位的开发成本问题规定，由于实践中停车位紧张，对于基本的地上停车位并不能满足需求，房地产开发商为多修建停车位而使用机械式停车位，但机械式停车位的修建需要耗费大量的成本，此时，若依然适用《物权法》中的此条规定，不利于商业的发展也不利于满足业主的基本利益需求。
第二，同样，也有很多房地产开发商为多建造停车位而擅自建造机械式停车位，并且占用公用地段，而导致业主权益受损害，而为自己牟取暴利。
这一做法显然侵犯了本小区业主的合法基本权益。
（二）司法解释中的有关住宅小区停车位规定依照最高院的司法解释中，提出了配置比例的相关问题。
配置比例，指建筑区范围内业主房屋的数量与区划内停放车数额的比例。
在司法解释第5条中含有以下几层意思：一是《物权法》中“首先满足业主”与司法解释中的配置比例之间的关系。
配置比例更加具体确定了“首先满足业主需要”的具体确定标准。
二是在特殊情况下，一旦基本的配置比例完成后，若小区业主要求房地产开发商再进行修建停车位，则没有相应的法律依据了。
三是对于住宅小区内的停车位，房地产开发商有出租权，前提是需要首先完全满足了全小区业主的基本需求之后。
在司法解释第六条中，规定了住宅小区中占用其他场所而增设的停车位的相关内容。
主要指：一是其增设的车位应指地上停车位。
二是其占用道路而建设的停车位的归属属于小区全体业主共有，与《物权法》规定一致。
我国使用的是“房随地走，地随房动。
”的原则，因此建筑物区分所有权人不仅取得了共有权，还同时享有使用依附于土地的使用权。
三、我国商业住宅小区停车位权属的确认与施行中的问题（一）关于《物权法》第74条的问题由于《物权法》的修订自2007年10月1日起施行，无法对于建筑物区分所有权的车位车库问题进行及时的改进，使得我国现行法律对于现状的停车位权属问题无法适应。
一是在《物权法》中第一款虽然规定了要首先满足业主的需求，但由于原则性的规定不够细节，对于实践出现的各种问题无法直接适用，相当于只是项原则性条款。
若业主不购买停车位或者不对停车位进行租赁，是否等于放弃了优先需求的权利，需要在法条中明确说明。
二是在《物权法》第74条第2款中未将双方当事人约定不明确或者双方未约定的内容而导致的法律后果，并未进行说明。
三是在第74条第3款中对于“业主公用的道路或其他场地”为进行具体明确的说明。
对于建筑物区分所有人而言，拥有的是车位的所有权还是使用权，在《物权法》中未有明确规定。
（二）关于司法解释的分析在最高院出台的司法解释中虽然对于《物权法》中第74条的“首先满足业主需求”进行了具体的解释，并给出了“配置比例”的说法，但在实践生活中如何操作，在司法解释中仍没有具体的操作方法。
依照“配置比例”的划分，可分为配置比例大于1，等于1或者小于1的三种情形。
当二者比例大于1时，意味着小区的车位有剩余的情况，此时房地产开发商对于剩余停车位的处置；当二者等于1时，意味着刚好满足小区业主对于车位，此时，对于房地产开发商而言负有不出售，不附赠，不出租给除小区业主以外的其他第三人的义务，同时也负有维护全小区业主各自公平的利益；当二者小于1时，意味着一部分本小区的业主无法取得车位，车库。
依照《物权法》第74条中所说，车位，车库要首先满足业主需求，其针对主体为房地产开发商，而非继受取得者业主。
因此，基于这一认识，就意味着即使比例小于1，已经取得了本小区停车位的业主仍可以通过出售，附赠或者出租等方式处分自己的停车位给其他非特定主体。
四、关于解决商业住宅小区停车位问题的法律建议（一）细化《物权法》的相应内容1.立法角度完善商业住宅小区停车位的相关规定：第一，对于《物权法》中第74条，属于操作性不强的原则性规定，需要明确细化，从而能为实践中出现的法律问题进行评判。
第二，应在立法方面尽量限制车位转让给第三人的规定，多给予建筑物区分所有权人“优先购买”权利的实际利益。
第三，加强商业住宅小区内对于车位的出租，出售的监督和限制，避免出现第三人与房地产开发商联合欺骗所属业主的现象。
当实践中出现争议时，依照《合同法》解释，由于合同为房地产开发商起草，因此作为合同优势一方，出现车位归属不明或为进行约定时要作出有利于劣势地位的业主推定。
2.执法角度强化商业住宅小区的停车位问题：由于房地产开发商为追求利益最大化，在起草格式条款合同时往往会将车位，车库的价格提高，使得业主被迫放弃所有车位的权利，从而导致车位市场化，使得停车难的现象更加明显。
作为房地产管理局及其相关部门应当做好监督工作，因为车位具有从属性，从属于房屋所有权。
只有房地产所在地的房地产管理局做好监督工作，建筑物区分所有权的所有人才能真正保证自己的合法利益不受损害和侵犯。
3.如何践行小区业主的共有权：由于小区成立之后，建成的建筑物区分所有权就成为了小区内所有业主的共有部分，对于土地的使用为全体小区业主安份共同使用，那么具体的运作方式需要最大程度保证业主每个人的利益。
对此，小区业主委员会可以定期召开会议，商讨建筑物区划内是否有空闲位置或者是否出现需要修缮的情况。
对于修缮的费用，与物业管理中出现重大修缮的情况基本一致，需要全体业主人数的2/3以及占全小区房屋面积的2/3的小区业主同意才可以。
（二）完善配套法规1.完善住宅小区停车位登记生制度：由于住宅小区停车位属于特殊的物，因此需要法律的严格保护才能使小区业主的合法权益得到基本保障。
但我国现行法律，法规中没有设定统一标准限定住宅小区停车位的登记生效主义，致使实践中标准过多，难以实行，对于所有人而言随时都有受到他人的侵权行为。
导致住宅小区停车位的法律纠纷问题日趋严重。
2.明确房屋建筑面积与相对应停车位比例问题：因“房屋一体”的理论学说，房地产开发商在与合同当事人签订房屋买卖合同时，需要明确当事人所购买的房屋的建筑面积与停车位的面积有关，如此一来，才能顺应房地理论，但在实践中执行效果不好，一是因为多数房地产开发商对于建筑物区划内的停车位占地面积不进行合算，二是因为有些不动产没有产权登记，更谈不上停车位的登记了。
参考文献：[1]王荣珍.对《物权法》车位权属规则的检视与完善.当代法学.2011（1）.[2]梁志东.对《物权法》中小区车位所有权归属问题之我见.法制与经济（上半月）.2007（9）.。