对城市住宅小区停车位相关法律问题的探究_张春普
业主停车位优先权的法律研究
业主停车位优先权的法律研究业主在共有停车位上的优先权是指在小区或公寓楼等组织建设的住宅区域内，业主对共有停车位的使用享有特殊的优先权，其他非业主不能占用的权利。
这个问题涉及到业主权益保护、公共资源利用等法律问题，下面就此问题进行法律研究。
一、相关法律依据1.《物权法》：根据《物权法》第三十条规定，业主对其所有的住房可以占有、使用和收益，并依法处理，享有物权。
2.《城市房地产管理法》：根据《城市房地产管理法》第二十六条规定，共有停车位应当优先满足业主停车需求。
3.《城市规划法》：根据《城市规划法》第二十一条规定，城市规划应当合理规划停车资源，并根据居住人口和用地情况合理配建停车位。
二、业主停车位优先权的界定1.相关合同约定：如果在购房合同或小区规约中有明确规定，业主享有停车位优先权，则可以根据合同约定进行界定。
2.住宅区规划设计：如果小区的规划设计中明确划分了业主停车位，可以根据规划设计进行界定。
3.实际使用情况：如果业主停车位被非业主占用情况较为严重，可以以实际使用情况为依据，界定业主停车位优先权的范围。
三、业主停车位优先权的保障措施为保障业主停车位优先权的实施，有以下几种常见措施：1.加强管理：小区物业公司可以通过制定规章制度，加强对停车位的管理，明确规定业主停车位的属性和使用要求，并对违规占用行为进行处罚。
2.划定专用标识：可以在每个业主停车位上设置专用的标识牌，标明该停车位为业主专用，其他非业主不得占用。
3.加强监督执法：有关部门可以加强对违规占用停车位的监督执法，对违规者进行处罚，维护业主合法权益。
四、业主停车位优先权的争议解决如果业主对停车位优先权产生争议1.协商解决：在双方产生争议时，可以通过协商解决的方式，达成一致意见。
2.物业公司介入：业主可以向物业公司投诉或请求帮助，物业公司可以起到组织协调的作用，帮助解决争议。
3.法律救济：如果无法通过协商或物业公司解决争议，可以依法向相关部门提出申诉，或通过法律途径寻求救济。
浅议《物权法》中关于小区停车位的规定
浅议《物权法》中关于小区停车位的规定作者：许晓红来源：《职业时空》2008年第08期第十届全国人民代表大会通过的，由胡锦涛主席签署主席令公布的《物权法》已于2007年10月1日起施行。
在《物权法》中就建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库等物权的权属都做了规定。
规定中明确指出，应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
使日常生活中开发商与业主之间因停车位所发生的纠纷的解决有了法律依据。
本文就物权法的相关规定阐述自己的几点看法。
一、同一屋檐下：物权法对建筑物区分所有权的规定在我国，城市居民绝大部分是居住在有十几户、几十户甚至几百户人家的同一栋高楼里，每户有自己的一个套间，属于私人的领地和空间，但同时，大家共享过道、电梯间、公寓的外墙、楼顶平台、绿化区、车库等，由此形成了一部分各自所有、一部分共同所有的格局。
大家共处同一屋檐下，低头不见抬头见，关系密切。
这就是物权法所称的建筑物区分所有权关系。
它与民法中的相邻关系尽管有一定的联系，却不是一回事，因为相邻关系不是要解决物权的归属和物权的行使而是要求解决如何处理相邻关系的问题。
建筑物区分所有权是要解决在公寓高楼居住的住户（业主）相互之间的物权归属以及业主与开发商、物业管理公司之间的物权归属与行使问题。
物权法上，把业主各自的领地和空间（自己的套间）称为专有权，其性质是私人所有权，把业主对专有部分以外的共有部分享有的权利称为共有权，其性质仍然是私人所有权。
这就是所谓的区分所有权。
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
二、停车位与所有权的关系北京某住宅小区共有69个地下车位，开发商以至少8万元的单价卖掉了47个，其余的被物业公司以每月350元的租金出租。
为此，业主委员会代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。
对小区停车位的物权法思考
对小区泊车位的物权法思虑作者：贾楠公布时间：2010-04-22 14:48:14跟着城市私人车的飞快增添，车位也日趋成为小区的稀缺资源。
审讯实践中因小区泊车位权属引起的纠葛日趋增加。
本文经过对小区泊车位的法律剖析，联合《物权法》的相关规定，对司法实践中广泛存在的问题进行探析。
一、对小区泊车位的法律界定从目前审讯波及到的本质状况来看，商品房住所小区内供业主泊车的地方主要有两种：一种是关闭型的车库，以地下车库居多。
一种是地面非关闭型泊车场。
这类泊车场被划分为一个个车位，以露天的居多，也有搭建简略篷顶的，但多半都是小区整体场所的一部分，甚至是小区公共道路的一部分。
固然车库也要区分为一个个车位来使用，但其物理性质和法律属性与泊车位不一样 , 二者差别主要在：车库是周围关闭的空间，拥有建筑物的特点，泊车位不具备建筑物的特点；车库的开发成真相对较高，建筑成本不必定分摊到整个小区的建筑成本中，而地面泊车场的开发几乎不需要成本，其占用的土地使用费已经分摊在小区建筑的整体成本中。
二者之间建筑形式差别显然，法律性质不一样，致使在权益归属问题上争议也比较大。
事实上，小区泊车位作为物权客体自己有很大特别性。
一方面它切合民法理论中物的一般属性，即独立于人体以外；拥有稀缺性；有使用功能。
另一方面因为小区泊车位与小区有亲密联系，从土地使用权与房子全部权关系、建筑物区分全部权角度方面剖析，二者之间拥有主从隶属关系。
二、《物权法》对小区泊车位的法律规范评论《物权法》第74 条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当第一知足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人经过销售、附赠或许出租等方式商定。
占用业主共有的道路或许其余场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。
”这一规定填补了小区泊车位的立法空白，为平时生活和司法实践解决小区泊车位纠葛供给了“定纷止争”的规范。
（一）《物权法》第74 条的进步1、区分小区泊车位的不一样状况分别立法。
论小区停车位的归属问题
绪论一、小区停车位权利归属问题的研究意义、目的近年来，由于人们生活水平的不断提高，家庭轿车的拥有率持续增大，而使商品房住宅小区内因停车位（场）供需关系紧张导致的纠纷、冲突日益扩大和加剧。
“停车难，难停车，车难停”不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。
房地产开发商、物业服务企业和小区业主之间就有关停车位的权利归属、买卖合同、租赁使用、保管收费及损害赔偿的纷争凸现，各方当事人为其自身的利益各执一端，众说纷纭。
在繁杂众多的此类纠纷中，以停车位的产权归属争论最为突出。
虽然我国颁布实施的《物权法》和《物业管理条例》对有关停车位的产权归属有了一定的法律条文规定，但这些规定还是过于笼统抽象，甚至有的规定模糊矛盾，这给现实操作和司法实践都带来了一定困扰和麻烦。
据此，对小区停车位的权利归属及行使这一选题进行研究具有以下意义：（一）现实意义随着我国住房制度改革的进一步深入以及有车一族的不断涌现，“车位之争”已成社会关注问题之一。
城镇居民收入的逐年增加，汽车不再是高档奢侈品，私家车的普及化程度一直加深。
停车位需求量的持续加大，车位出售和租赁价格的不断上涨，让越来越多的购房者在买房时不得不考虑小区的停车条件。
小区停车位开始供不应求，有关停车位的产权和使用纠纷也随之而涌，以车位的产权归属纠纷尤为核心和激烈。
其争议的根源在于我国对小区停车位的产权归属没有明确的法律规范，因此，明确小区停车位的权利归属，对解决小区物业管理中的“车位之争”难题，是有着极其重要的现实意义的。
（二）理论意义目前，我国对小区停车位的权利归属研究还处于起始阶段，对小区停车位的权利主体没有明确的法律法规的条文进行规范。
开发商将商品房卖给购房者，是否意味着停车位的产权也随之转移给购房者？开发商与业主，究竟谁才是小区停车位的合法所有权者？小区的地上停车位和地下停车位是否都是归全体业主所共有？业主共有的停车位和业主单独所有的停车位在权利行使上是否有区别？一系列停车位所派生出来的问题纠纷，归根到底都与停车位的权利归属有必然直接的关系，因而只有明确界定停车位的权利主体，才能从法律理论上解决上述问题。
住宅小区地下停车位权属法律问题研究
住宅小区地下停车位权属法律问题研究1. 引言1.1 研究背景当前社会城市化进程不断加快，人口密集的城市中，停车位资源日益紧张。
在住宅小区中，地下停车位作为重要的停车资源，其所涉及的权属问题备受关注。
随着住宅小区的不断建设和扩大，地下停车位的法律问题也日益显现。
存在着业主对地下停车位权属的争议，以及在地下停车位使用、管理、维护等方面的纠纷。
目前地下停车位权属方面的法律规定并不明晰，导致在实际应用中出现各种问题。
加强对地下停车位权属法律问题的研究具有重要的现实意义。
解决地下停车位权属问题，有利于维护业主权益，提升小区停车位管理效率，促进社区和谐发展。
针对地下停车位权属法律问题，需要对相关法律进行深入分析和研究，以完善和规范相关法规，推动地下停车位管理与规范。
【研究背景】的明确分析将有助于深入探讨地下停车位权属问题，为解决相关纠纷提供有力的法律依据。
1.2 研究目的本文旨在探讨住宅小区地下停车位权属的法律问题，具体目的包括：深入分析地下停车位权属的法律界定，探讨地下停车位使用权的转让与继承的法律规定，研究地下停车位管理与维护的法律责任，探讨地下停车位纠纷解决方式的合法途径，提出针对地下停车位规划与管理的建议。
通过对住宅小区地下停车位权属法律问题深入研究，旨在为相关法律问题的解决提供参考，帮助解决住宅小区地下停车位权属问题，促进小区停车位管理的规范和健康发展。
1.3 研究意义住宅小区地下停车位权属法律问题一直备受关注，其背后涉及着产权问题、继承权、管理责任等多个方面。
研究这一问题的意义在于，能够帮助解决在实际生活中常见的地下停车位纠纷，确立权属关系，保障业主的权益，维护小区秩序和稳定。
对地下停车位权属法律问题进行研究，有助于完善相关法规，促进相关管理规范化和规范化，提升小区停车位管理水平，提高住户的生活质量。
研究地下停车位权属法律问题具有重要的实践意义和指导价值，能够为相关部门和业主提供参考，促进小区停车位管理制度的健康发展。
探讨城市住宅区停车位的权利归属以及归责问题的开题报告
探讨城市住宅区停车位的权利归属以及归责问题的开题报告一、选题背景随着城市化的不断推进，城市住宅区停车位的需求越来越大，而城市中心地区的停车位资源又十分有限。
此外，城市住宅区停车场的建设和管理也面临着一系列的问题，如停车位的公共化、车位抢占和停车场价值的评估等问题。
这些问题涉及到城市住宅区停车位的权利归属以及归责问题，对于城市公共资源的合理利用、住宅区的交通秩序的维护具有重要意义。
二、研究目的本研究旨在探讨城市住宅区停车位的权利归属以及归责问题，通过分析现有停车场管理模式，探寻停车位公共化的可能性，研究车位抢占的防范措施，设计停车场价值评估模型，以期为城市住宅区停车位管理提供一定的参考。
三、研究问题1. 城市住宅区停车位的权利归属问题是什么？如何解决？2. 如何实现城市住宅区停车位的公共化？3. 停车位抢占如何防范？4. 如何设计停车场价值评估模型？四、研究方法本研究将采用文献分析、实证研究、案例研究等研究方法。
通过文献分析，总结国内外停车位管理的相关理论、政策和实践经验；通过实证研究，对城市住宅区停车场建设和管理情况进行调查和实地考察，了解实际问题，提出改进方案；通过案例研究，对国内外停车场管理的典型案例进行比较和分析。
五、研究内容和进度安排1. 研究背景、目的和意义（完成时间：1个星期）2. 停车位归属和归责问题的分析和解决方案（完成时间：2个星期）3. 停车位公共化的实现途径和措施（完成时间：2个星期）4. 停车位抢占的防范策略（完成时间：2个星期）5. 停车场价值评估模型的设计（完成时间：2个星期）6. 结论和建议（完成时间：1个星期）六、预期成果1. 探讨城市住宅区停车位的权利归属以及归责问题；2. 分析城市住宅区停车位公共化的可能性；3. 研究防范停车位抢占的策略和措施；4. 设计停车场价值评估模型；5. 提出城市住宅区停车位管理和建设的改进方案和建议。
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题近年来，经济发展不断满足了人们的生活需要，汽车成为人们生活的必须，为人们生活提供了便利，是人们生活不可缺少的部分。
然而汽车停放也带来诸多问题，主要表现在车位、车库归属问题，即归业主所有还是开发商所有这是本文主要讨论的话题《物权法》第74条虽然做了相关规定，并不明确。
一、小区车位、车库的概述一小区车位、车库的定义及分类车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。
车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。
车位是在地面简单划线而成，不具有建筑物特征，开发几乎不要成本:而车库具有建筑物的特征，有明确的位置，空间封闭，开发投入成本较高。
小区车位、车库的分类:立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。
二小区车位、车库的性质根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，判断小区某部分是否为专有部分的条件有:构造上具有独立性，能够明确区分:利用上具有独立性，可以排他使用:能够登记成为特定业主所有权的客体。
可知小区车位、车库具备这三个条件，属于建筑物的专有部分，可以独立作为所有权的客体:车位、车库是附随小区建筑物而建造的，是整个住宅小区的组成部分:而且小区车位、车库能满足业主停车的需要，进一步提升小区物业价值，是现代小区不可或缺的配套设施之一。
三小区车位、车库的现状现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的，有法律明确规定的部分，即《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异，在其产权归属问题上给予区别对待，规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式，但这一规定并未解决实际根本问题。
小区停车位的物权问题及对策
小区停车位的物权问题及对策实践中，小区建筑物的一停车位一直是争端的发源地。
《物权法》出台之前，由于缺少法律规定，不少开发商、物业公司抓住这个缺口，损害业主的利益。
《物权法》出台之后，纠纷也并没有减少，主要原因是业主希望通过法律保护自己的合法权利，但是法律对很多细节问题并没有明确的规定，业主们也不知道该通过什么样的方式行使其享有的权利。
现阶段的房地产市场买方是弱势一方，业主维权之路更加艰难。
本文拟对停车位这个现实中争议较多的部位，粗略探讨其权利的归属，简要分析先行立法的概况及不足之处，以期提出行之有效的权保护方案。
一、停车位的常见类型小区停车位存在很多形态，不同类型的停车位其产权归属也有所不同。
结合北京、深圳、上海三地颁布的关于居住小区机动车停车管理办法的行政规章，综合各地对小区停车位的管理现状，将小区停车位分为路边划线停车位、地面停车场、其他停车位（地下停车场、首层架空层停车位，以及立体停车楼）几种。
（一）路边划线停车位这是一种最为常见的停车位类型。
尤其是早期开发建设的小区，由于当时有车的人不多，在小区开发建筑时没有把车库考虑进去，于是就在小区的旁道，或者相邻两栋楼之间，在所在场地上画上几道白线以示车位。
这其实是将小区的公共部位用作了停车用途。
根据《物权法》第七十四条第三款规定在小区公共部位划出的车位，所有权应归属与小区全体业主或部分业主，开发商无权出售。
这类车位因车辆停放而取得的收益，应在扣除管理成本后归共同拥有该物业的小区全体业主所有。
（二）地面停车场这种停车场同样是在小区范围内的空地上开辟的专供停车使用的停车场所，只不过这是一种在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位和车库。
随着地价的不断上涨，这种形式会越来越少见。
这类停车位和建筑物的关系相对独立，如果开发商在当初申报规划时明确了这类车位有独立的用地面积和建筑面积，即没有将其所占用的土地计入房屋的分摊，则可以拥有这些车位的单独所有权。
在房屋出售之后的归属问题，应当依法通过出售、附赠或者出租等方式约定。
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2009年第2期(总第217期)学术论坛A C A D E M I C F O R U MN O.2,2009(C u m u l a t i v e l y N O.217)对城市住宅小区停车位相关法律问题的探究张春普,程莉娜 [摘 要]城市住宅小区停车位依据不同标准而分类不同,其归属有别。
国外与我国台湾地区、澳门行政区相关立法不尽相同,我国内地大中城市规范不一,学者观点多样,全国缺乏统一立法。
明确车位归属,利于停车费收取和公共车位的分配。
[关键词]小区停车位;车位归属;停车场[作者简介]张春普,天津商业大学法学院,副教授,硕士生导师;程莉娜,天津商业大学05级双学位本科生,天津 300134[中图分类号]F294;D F417 [文献标识码]A [文章编号]1004-4434(2009)02-0171-05 近年来,商品房住宅小区停车位颇具争议,不断衍生出各种问题。
房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间对于有关停车位的产权归属和停车费等问题的纷争不断,各方利害关系当事人各执一端,所引发的社会问题值得关注。
一、住宅小区停车位的种类及其归属现状(一)按是否依法律强制规定为标准小区的停车位划分为法定停车位、自行停车位及奖励增设停车位三种。
法定停车位,指法律、法规规定区分所有的建筑物乃至小区所应附设的车库。
此类规定属于强制性规范,开发商必须遵守,为区分所有的建筑物附设特定数量的车库,归建筑物区分所有权人拥有。
另外两种是法定停车位以外由建筑商自行增设的停车位[1]。
(二)按小区停车位的建造形态为标准1.立体停车位。
立体停车位(场)具有独立的建筑结构,完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。
而且其土地使用权在《建设工程规划许可证》等法律性文件中均有明确规定,其建筑物面积计算建筑容积率,参与了建设用地面积的分摊,实际承担了土地使用权取得费用。
该停车位可以办理房地产权登记(含转移登记),具有房地产权属证书,所登记的权利人即为合法所有权人。
2.地面停车位。
该停车位是指经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意,在住宅小区地面上直接设置的停车设施,一般以划线分割方式标明[2](P104)。
地面停车位只是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求的遮蔽性,不符合构造上和使用上的独立性标准,依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体,而只能成为共有权的客体。
该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上,其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。
3.首层架空层停车位。
该停车位是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。
在现行法律制度下,首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率,不能获得相应的土地使用权面积份额,其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物,是住宅房屋单元的从物。
小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。
4.地下停车位。
该停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。
按理论标准,有的地下停车位具有独立的建筑结构,属于专有权的客体范围;有的地下停车位构造相对简单,属于共有权的客体范围。
按法律标准,目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的,即该停车[基金项目]本文系国家社科基金项目《城市住宅小区法律研究》的阶段性成果(08B F X02108-6)171 DOI:10.16524/j.45-1002.2009.02.020位并没有获得相应的土地使用权面积份额。
根据我国“房地不分离”原则,转移登记时,其不能取得房地产权证,其权利依附于计算容积率的房屋建筑物[3](P400)。
该停车位的产权归属于该幢楼房的全体业主。
但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积计算建筑容积率,可以拥有独立的产权。
5.楼房屋顶平台停车位。
该停车位是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。
楼房屋顶平台停车位在我国目前还不普及,但随着停车位的日益紧张,这种停车位的纠纷也会日益增多。
关于屋顶平台归属问题,也是颇有争议。
有人认为屋顶平台应当归建筑物全体区分所有人共有;也有人认为其应属于顶楼住房所有权的范围,因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。
从构造上看,屋顶平台停车位类似于地面停车位,也只是简单的划线分割而成,不属于专有权的客体范围,而且对屋顶平台的利用更多是利用它的空间,而该空间显然不仅属于顶层的区分所有人,而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。
二、国外有关车位归属的立法例(一)日本和新加坡的相关规定日本将所有建筑物所附设的停车场分成两类:一为屋外停车场,通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成:另一为屋内停车场,指在区分所有建筑物内设置的停车场,一般设在区分所有建筑物的地下或一二层,但也有设在屋顶平台上的。
对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分,并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权,且该专用权应予以公示。
但是,对屋内停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。
日本地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。
日本学界存有争议,法院判例也不大相同。
日本最高法院于昭和56年(公元1981年)6月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场,从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位,从此,日本裁判实务就根据最高法院的判决的指导,以结构的独立性和利用的独立性此两要件来判断车库的归属[2](P170)。
而日本学界认为,由于建筑物一层或地下部分之容积率不记入建筑物总面积,最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由欠充分,故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。
新加坡政策规定:购买组屋或共管公寓里的一套住房,住户就自然能拥有至少一个停车位。
在新加坡这个面积狭小且人口密度很高的城市国家里,基本上不存在停车难的问题,这得益于新加坡政府高度重视停车基础设施的规划与建设,以及行之有效的管理措施。
在组屋或共管公寓里,外面停放的汽车很少,绝大部分汽车都停在地下或多层停车场里。
组屋是由新加坡建屋发展局承担建筑的楼房,为大部分新加坡人的住所;共管公寓是新加坡个人拥有单户产权的,整个物业由统一物业公司管理的集合型社区。
因为新加坡的政策是有车必有位。
购买了组屋或共管公寓里的一套住房,住户就自然拥有至少一个停车位。
如果暂时没有车子,那也没有关系,车位仍给住户保留者,直到其有了车子,每月支付一笔少量租金即可[4]。
由上看出,日本对屋内停车场的归属在法律界和学界存在争议;而新加坡对停车位的明确政策及有效管理,减少了住户在停车位问题上的纠纷。
(二)德国和法国的相关规定德国1973年7月30日修正的《住宅所有权法》第3条第2项规定,“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间”。
亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”,并能够独自让与、设定负担。
因此在德国车库作为一种独立的物,其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主,而不是作为从物,直接归全体业主所有。
其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益,其可以不用支付该车库的分摊费用[5](P24、25)。
应明确的是,即使小区内的停车位属于全体业主共同共有,对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。
法国新公寓的建造者负有一项法定义务:在建筑物基地内,按一户一空间的标准为住户设计停车场。
于屋外设置必要停车场空间而无基地时,建筑者即使向下挖掘三层乃至于四层、五层的深度,也必须设置停车场。
学界及司法实践认为,区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产,即停车位必须另行购买;并且该区分所有建筑物之居住者以外的人,亦可购买基地内之停车位。
高层建筑物与基地内的停车场被视为不同的不动产。
因而,业主以外的其他人也可以购买基地内之停车场。
在业主未购置汽车或支付不起停车场购置费而导致停车位剩余时,可由开发公司出售给外部人[6](P81)。
可见,车库的性质不应当是共用部分。
172由上,德国和法国对小区停车位所有权的性质基本界定为专有,而不是共用。
享有停车位所有权的业主可对其自由转让和使用。
(三)美国和加拿大的相关规定美国法律对小区内车库的制度设计,遵循两个基本原则,一是不允许小区业主以外的任何人拥有小区内车库的所有权,二是不允许小区内的车库作为独立的专有部分进行单独买卖。
对小区内的车库及停车位所有权归属的制度有三种模式。
第一种是将车库及停车位界定为共有部分,为全体业主的共有财产。
第二种是将停车位界定为房屋单元的组成部分,如果住宅小区是按每户一个地下停车位的原则设计,则可以为每个房屋单元的业主指定一个固定的停车位,该地下停车位从属于房屋单元,只能随房屋单元转让而转让。
第三种是将停车位界定为指定供专用的共有部分[7]。
加拿大多伦多市按住户卧室为标准来配置停车位,其法定要求是:开发商必须为拥有2间卧室的住户配置1个停车位,为拥有3间以上卧室的住户配置2个停车位。
同时还得于基地上以每4个区分所有权人为单位设置1个供来客使用的停车位[8]。
美国法律的规则设计与德国法、法国法不同。
第一,美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权,避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。
第二,不允许小区内车库单独买卖,有效地避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里。
当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的车库,但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营,本身就具有区分所有性质的专门车库。
三、我国的相关学说与立法(一)四种不同的学说我国现行法律并没有对车库归属做出明确规定,学者根据不同标准来确定车库的归属方案。
归纳为以下四种[9]:一是合同确定论。
住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方在房地产买卖合同中约定,依合同约定确定其产权归属。
二是推定归属论。
当房地产开发商与买方在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时,推定小区停车位的产权属于买方共有,或由房地产开发商所有。
三是销售成本收益归属论。
当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时,小区停车位的产权属于房地产开发商,反之,属于买方共有。
四是登记凭证确权论。
商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定,经房地产登记机关登记确权,由房地产权证持有者所有,否则,其产权处于不明状态。
以上登记凭证确权论较恰当,既有合同确定论中的优势,充分体现私法自治原则,协调各方利益,实现各种利益归属的最大化,符合市场经济的内在要求,有利于对车库有效利用和管理,减少纠纷的产生;同时又发挥了房产登记机关的法律效力。
但有些问题仍然不能回避。
车位所有权证登记是谁即归谁所有。
依据物权法公示公信原理,已登记车位肯定归登记产权人所有。