2018年第四季度全国主要城市地价监测报告
佛山市城市地价动态监测项目2018年第三、四季度成果
佛山市城市地价动态监测项目2018年第三、四季度成果按照自然资源部的技术规范和监测标准，佛山市城市地价动态监测项目2018年第三、四季度成果已完成。
现将2018年第三、四季度成果进行公布。
其中，地价内涵如下：佛山市标准宗地地价是指在正常市场条件下，标准宗地在设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地外给水、排水、供电、通讯、通路，宗地内土地平整）和标准容积率下，于估价期日（9月30日、12月31日）法定最高使用年期的完整土地使用权价值。
它包括土地取得费用（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地有偿使用费。
土地使用年限商业用途为40年、居住用途为70年、工业用途为50年。
价格类型：商业用途、居住用途为楼面地价，工业用途为地面地价。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
各区域用途地价的内涵详见各用途土地地价内涵表。
各用途土地地价内涵表注：顺德区各用途地价内涵与顺德区上报中国国土勘测规划院的各用途地价内涵一致。
一、佛山市地价动态监测指标表1-1 佛山市地价增长率（环比）季度指标类型商业居住工业综合2016年1季地价增长率(%) 环比0.21% 0.79% 1.00% 0.63% 2016年2季地价增长率(%) 环比0.52% 1.56% 1.32% 1.28% 2016年3季地价增长率(%) 环比0.66% 3.49% 1.30% 2.70% 2016年4季地价增长率(%) 环比 1.62% 4.40% 1.73% 3.63% 2017年1季地价增长率(%) 环比 1.45% 3.77% 1.19% 3.14% 2017年2季地价增长率(%) 环比 1.44% 4.40% 1.27% 3.61% 2017年3季地价增长率(%) 环比 1.00% 2.97% 1.33% 2.47% 2017年4季地价增长率(%) 环比 1.15% 3.97% 1.41% 3.25% 2018年1季地价增长率(%) 环比 1.20% 3.91% 1.60% 3.23% 2018年2季地价增长率(%) 环比 1.16% 3.67% 1.62% 3.06% 2018年3季地价增长率(%) 环比 1.17% 2.59% 1.61% 2.25% 2018年4季地价增长率(%) 环比 1.07% 2.49% 1.44% 2.16% 注：地价增长率（环比）是某一季度、某一用途地价变化量与上一季度该用途地价水平值的比率。
重点地区和主要城市地价动态监测报告
我国重点地区和主要城市地价动态监测报告
一、我国主要城市的地价状况
（一）地价总体水平继续呈现稳中有升的态势
全国各大城市的综合地价水平为1198元／平方米，与2003年相比增长6.08%，继续呈现平稳上涨的势头。
其中商业用地平均地价为1988元／平方米，与2003年相比增长6.67%，增长率上升了0.15个百分点；住宅用地平均地价为1166元／平方米，与2003年相比增长8.94%，增长率上升了3.87个百分点；工业用地平均地价为481元／平方米，与2003年相比增长1.92%，增长率下降了0.47个百分点。
表1 全国城市地价平均水平历年变化情况（元/平方米）。
2018年四月份全国典型城市房地产市场分析报告
约谈十二城，调控不放松摘要市场政策：近期，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。
约谈强调，要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。
据了解，住房城乡建设部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。
约谈再次强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。
这是继全国两会“部长通道”后，住房城乡建设部再一次表明坚决的态度。
可见二季度及下半年，房地产市场仍将遵循严控政策，维持市场平稳发展。
土地市场：2018年1-4月，19个监测城市土地市场共计成交面积约8077.47万㎡，同比上涨11.33%，成交金额共计4801.04亿元。
从成交面积同比涨幅来看，北京、太原、石家庄、天津、广州、合肥和南昌成交面积同比下降，南昌以-49.74%的降幅领降；其他12城土地成交面积同比均上涨，其中乌鲁木齐1-4月成交土地206.01万平方米，同比上涨1033.17%。
住宅市场：1）存量住宅，据中估联行研究院监测的数据反馈，2018年4月存量住宅价格环比下降的城市为厦门、深圳和石家庄，北京与上月相比基本持平，其余城市环比继续上涨。
其中太原环比涨幅最大，本月存量住宅均价为8962元/㎡，环比上涨3.01%；存量住宅均价环比下降的城市中，厦门环比下降最大，本月存量住宅市场均价35305元/㎡，环比下降1.35%；4月，北京存量住宅成交面积居首，为118.94万㎡，同比上涨22.70%，涨幅最大。
2）新建住宅：2018年4月，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54169元/㎡。
同比、环比均微降。
石家庄环比降幅最大，为-11.78%。
同比涨幅最大的为西安，达到36.20%。
2018年4月，中估联行研究院监测的19座城市中，超半数城市新建住宅成交面积环比上涨，其中合肥以94.82%涨幅领涨。
《2018年以来全国城市房价涨跌排名》发布 福州涨幅全国第一
因区域■城市Region&City哪座城市房价涨得最快近日，中国社科院财经战略硏究院住房大数据项目组、纬房指数硏究小组发布《2018年以来全国房价涨跌排名》几乎同时，国家统计局发布了2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，房价再次引起人们关注中国经济周刊 CHINA ECONOMIC WEEKLY l 2020.9.30 H l《2018年以来全国城市房价涨跌排名》发布福州涨幅全国第一《中国经济周刊》记者周琦张燕9月14日，中国社科院财经战 略研究院住房大数据项目组、纬房指数研究小组发布《2018年以来全 国城市房价涨跌排名》，其中，福州以 72.97%的涨幅位列排行榜首位。
位于福建省的福州，经济发展水 平、人口规模等在全国范围内并未处在一线行列，也多次发布住房调控政 策，为何3年来的房价涨幅“遥遥领先”？涨幅远超北上广深据悉，《2018年以来全国城市房价涨跌排名》统计了全国154个城市 （剔除数据缺失城市），截至2020年7月，位列涨幅榜前三位的分别是福 州（72.97%）、昆明（69.79%）、南阳 （60.58%）而传统的热点城市北京、 上海、广州基本保持稳定，涨幅分别仅为 0.78%、—0.78%、—0.36%,只有深圳稍高，涨幅为26.64%。
国家统计局9月14日公布的数据 显示，2020年8月份70个大中城市 商品住宅销售价格中，福州比2015年上涨了 48.8% ；二手住宅销售价格中， 福州比2015年上涨了 31.4%。
从数据看，福州5年来的涨幅并不在全国前列，但近3年涨幅惊人。
有网友提出疑问，从全国范围看，福州的GDP 总量、人均GDP 、人口流入、科技产业、交通基础设施配套、教育医疗等并不是很突出，为何房价的涨幅却如此突出？中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国经济周刊》记者采访时分析说，福州周边一些城市的购买力较强，在福州买房的人很多，加之福州的人才新政力度很大，吸引了全省的优秀人才往福州方面集中，购买 力在较短时间内爆发。
2018年第二季度全国主要城市地价监测报告1
城 为 1.82%、2.05%、2.41%，较上一季度分别上升 0.09、0.22、
0.17 个百分点，中部和西部地区住宅地价增速处于较高位运
中国 监测 行，青岛、沈阳、广州、海口、长春、哈尔滨、西安等 7 个
态 城市地价增速超过 3.0%；东中西部地区商服地价增速均放
缓，工业地价增速上升。
动
3.0 0
地 区地价分别处于快速增长、较快速增长及低速增长态势。
市 分用途看，三大重点区域的商服、住宅地价增速均有所
城 放缓。长江三角洲地区商服、住宅、工业地价增速均放缓，
中国 依次为 2.35%、5.67%、2.82%，较上一季度分别下降 0.16、
测 1.47、0.10 个百分点，住宅地价增速降入低速区间运行。珠
地 1.29%，商服地价增速较上一季度下降 0.39 个百分点，住宅、
市 工业地价增速分别上升 0.53 和 0.28 个百分点。三大重点区
国城 域中，嘉兴、广州、珠海、佛山市顺德、中山、烟台、潍坊
中
测 等 7 个城市的增速均超过 3%，处于高位运行，住宅地价快速
监 增长的城市大部分集中在东部三线城市。
监 升；西部地区除商服地价环比外，各用途地价环比、同比增
态 速持续上升 动 2018 年第二季度，全国重点城市中，东部、中部、西部
价 地区平均地价水平呈东高、西次、中低的布局。中部地区仅 市地 工业地价平均水平略高于西部地区。
城30000
国 中
20000 10000
0
19402 17928
测 10085
国 1全国主要监测城市指 106 个监测城市，自 2018 年 1 季度起，海南省三亚市纳入全国监测数据；重点监测
城市指直辖市、省会城市和计划单列市。
2018年第二季度全国主要城市地价监测报告
地价指数 375
市
350 325 300
城
275 250 225 200 175 150 125
中国
100
测 监 年度季度
综合
商服
住宅
工业
态
图 4 2000-2018 年第二季度重点城市分用途地价指数
动 重点监测城市中，地价总体水平为 6316 元／平方米， 地价 较上一季度增长 1.67%，增速上升；较去年同期增长 7.16%，
价环比增速为 0.69%，较上一季度下降 0.05 个百分点。珠江
国 测 三角洲地区住宅地价环比增速上升 0.52 个百分点，为 3.54%， 中 态监 仍位于快速增长区间；商服、工业地价环比增速依次为
态 2018 年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为 价动 4221 元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为 7439 元／
地 平方米、6831 元／平方米和 821 元／平方米。
8000 6000 4000
市7350 7439 城 4148 4221
6666 6831
国 2000 中0
综合
商服
中
12.00
测10.73
10.00 8.00
7.23
监
7.08
6.00 4.00 2.00
动态 1.75
4.14 0.93
2.59
1.86
0.00
价主要城市
长江三角洲地区 珠江三角洲地区 环渤海地区
同比
环比
地图 7 2018 年第二季度三大重点区域综合地价增速（%） 市 从环比增速看，长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区
动 于快速和低速增长状态，工业地价平稳波动。
价
城市基准地价及其地价动态监测分析
城市基准地价及其地价动态监测分析发表时间：2018-05-28T11:11:22.370Z 来源：《基层建设》2018年第6期作者：潘前[导读] 摘要：城市地价动态监测是新一轮国土资源大调查的重要内容之一。
海南三赢土地房地产评估规划有限公司广州分公司 510000摘要：城市地价动态监测是新一轮国土资源大调查的重要内容之一。
随着我国城市地价动态监测工作的全面开展,在取得丰硕成果的同时,也显现出许多问题与不足之处。
一方面,由于城市地价动态监测是在以土地定级和基准地价评估为基础开展的,土地定级与基准地价成果的质量,直接影响城市地价动态监测的成果的准确性、科学性和实用性。
而传统的土地定级和基准地价评估方法存在着明显的缺陷,直接导致其成果的精度,进而影响城市地价动态监测成果的精度。
所以在城市土地定级和基准地价评估方法和技术上有必要进行改革与创新。
另一方面,随着我国经济的高速发展,城市化进程加快,城市化水平提高,影响城市地价的各种区位条件发生了很大的变化,导致城市土地级别与基准地价变化速度也加快,这与土地级别和基准地价在一个合理期间内相对不变的假设相矛盾。
因此,传统的以土地级别为控制,划分地价区段,在地价区段内设置地价监测点的地价动态监测技术路线在实践中缺乏可操作性,必须寻求一种新的技术方法和工作思路。
本文就城市基准地价及其地价动态监测的相关内容进行分析。
关键词：城市基准地价；动态监测分析；土地使用价值；0引言城市土地资源是国家最重要的财富,国家对土地资源的分配,已经由计划分配转到市场调节。
如何管理好、利用好这一巨大财富,为发展国民经济和提高人民生活水平服务,是土地管理者的重要任务。
地价作为土地市场运作的重要经济杠杆和价值判断标准,其在现实土地经济生活中的核心地位,在调节城市土地利用,在优化土地资源配置等方面的作用日趋明显。
城市基准地价动态监测是基准地价内容中的核心部分，通过对城市发展实际情况与土地使用现状的动态监测，完善城市基准地价，使其更能准确表明土地价值。
2018年全国百城土地市场研究
一、百城土地总览为保证新增建设用地的供应量、满足经济社会发展，自2017年低点开始，全国百城土地供应连续走高，2018年推出19589幅地块，同比上涨2个百分点，供应总量同样攀升，达90787.73公顷，同比上涨近10个百分点，但市场吸纳情况一般，成交地块数同比下跌4个百分点，为16145幅，交易总量为73884.06公顷，同比有2个百分点的上涨，土地整体供求比由2017年的1.14扩大至2018年的1.22，这与年度内土地市场中流拍地块数量的上升不无关系（见图1）。
图1 2014-2018年全国百城土地供求走势从2018年全国百城土地成交结构看，工业用地交易量占据半壁江山，成交占比达到48%，相比2017年提升1个百分点，整体体量达35904.1公顷，同比上涨6个百分点。
住宅用地同样占据较大的体量，比重为37%，与前年持平，总量为27251.47公顷，与2017年同期相比有2个百分点的提升。
商服用地成交占比同比下滑1个百分点，至10%，全年成交量为7516.43公顷，同比减少8个百分点。
其他用地仍维持5%的占比，总量为3462.42公顷，同比下滑3个百分点（见图2）。
2018年，“住房不炒”的房地产调控指导思想依旧未变，整体的楼市环境维持偏紧状态，各城市的土地出让政策不断深化，变得更为完善，因此年内多数地块以底价成交，导致前期不断上扬的土地出让金和成交楼面价拐头下行，全国百城土地全年出让金同比下跌近4个百分点，至33731.21亿元，成交楼面价在2362元/平方米，同比下跌超8个百分点。
土地成交溢价率同样有大幅降低，2018年溢价水平在13.1%，比2017年的27.4%减少近一半（见图3）。
图3 2014-2018年全国百城土地价格走势二、各线城市走势2018年在因城施策、分类调控政策的有效实施下，前期房价上涨速度过快、市场活跃度高的一、二线城市楼市调控继续深化，同时土拍配套政策进一步完善，严格规定出让条件，控制地价水平，稳定市场预期，而房地产市场相对不发达的三线城市，楼市调控力度并没有一、二线城市大，同时，人口导入带来巨大的市场需求潜力，房企拿地布局开始向三线城市倾斜，带动三线城市土地市场回暖(见表1)。
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中国 监测 0.78、0.19 个百分点。 态
动 价 地 市 城 国 中
5
测
监
态
动
价
地
市
城
国
测
中
监
图 8 三大重点监测区域分用途地价环比增速（%）
态 从同比增速看，长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区 价动 综合地价增速依次为 2.76%、10.62%、6.84%，较上一季度分
1.30 环渤海地区
同比
国 环比
中
4
图 7 2018 年第四季度三大重点区域综合地价增速（%）
监测 从环比增速看，长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区 态 综合地价增速依次为 0.29%、2.43%、1.30%，分别下降 0.36、 动 0.28、0.49 个百分点。其中，珠江三角洲地区综合地价增速 价 较快，长江三角洲地区地价变化相对平稳。
地 别下降 0.51、0.36、0.35 个百分点。
市 分用途看，三大重点区域住宅、工业地价增速均放缓。
城 长江三角洲地区商服、住宅、工业地价增速持续放缓，依次
国 1全国主要监测城市指 106 个监测城市，海南省三亚市纳入全国监测数据；重点监测城市指直辖市、省会城
市和计划单列市。
中
1
测 总体来看，住宅地价增速回落最明显，商服、工业地价增速
平稳。
监
态
动
价
地
市
城
国
测年度季度
中
综合
商服
住宅
监 工业
态 图 2 全国主要城市分用途地价环比增速曲线图（%）
动 各用途地价同比增速均有所放缓。第四季度，全国主要
监
态 2018 年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为 价动 4335 元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为 7600 元／
地 平方米、7080 元／平方米和 834 元／平方米。
8000
市7526 7600
6977 7080
6000 4000城 42 Nhomakorabea6 4335
2000
国
中 0 综合
商服
2018年第三季度
828 834
住宅
2018年第四季度
工业
监测
图 1 全国主要城市分用途地价水平（元/平方米）
态
动 各用途地价环比增速持续放缓。第四季度，全国主要监
价 测城市综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为 1.09%、
地 0.96%、1.40%、0.73%，较上一季度分别下降 0.44、0.21、
城市 0.73、0.15 个百分点，各用途地价环比增速均有所放缓。
中
2
测 重点城市定基地价指数2稳步上升。2018 年，以 2000
监 年为基期的重点城市平均地价指数稳步上升，综合、商服、
态 住宅、工业地价指数分别为 299、291、372、224，较上一季 价动 度分别增加 4、3、4、2 个点。
地价指数 400
地
375 350 325
市 300
275 250
城 225
200 175 150
国125 中 100
测
监
年度季度
综合
商服
住宅
工业
态 图 4 2000-2018 年度重点城市分用途地价指数 动 重点监测城市中，地价总体水平为 6496 元／平方米，
地价 较上一季度增长 1.16%，较去年同期增长 6.19%，增速持续
市 放缓。商服、住宅和工业地价水平分别为 10347 元／平方米、
城 10219 元／平方米和 1153 元／平方米；环比增速分别为
1.16%、1.23%和 1.05%；同比增速依次为 5.24%、7.33%和
中国 监测 4.90%。各用途地价增速环比、同比均放缓。
态
动
价
地
市
城
国 2 重点城市定基地价指数包括除拉萨以外的 35 个直辖市、省会城市和计划单列市。重点城市地价增长率包
价 监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为 6.17%、
地 4.82%、8.55%、3.53%，较上一季度分别下降 0.90、0.39、 城市 1.60、0.23 个百分点。其中，住宅地价增速仍明显快于其
国 他用途，但放缓的幅度也相对较大。 中
监测
态
动
价
地 年度季度
市
综合
商服
城住宅
工业
国 图 3 全国主要城市分用途地价同比增速曲线图（%）
地 分用途看，三大重点区域各用途地价增速均有所放缓。 城市 长江三角洲地区商服、住宅、工业地价增速持续放缓，依次 国 测 为 0.22%、0.28%、0.31%，较上一季度分别下降 0.06、0.43、 中 监 0.34 个百分点，区域内城市住宅地价普遍涨幅较小或负增 态 长，其中，上海、南京、宁波、温州、嘉兴、湖州住宅地价 动 下降。珠江三角洲地区商服、住宅、工业地价增速均放缓， 价 依次为 1.21%、2.83%、2.57%，较上一季度分别下降 0.05、 市地 0.60、0.06 个百分点，其中佛山顺德、东莞、珠海等城市住 城 宅地价增速超过 3%。环渤海地区商服、住宅、工业地价增速
测
监 2018 年第四季度全国主要城市地价监测报告1
态 （中国国土勘测规划院 城市地价动态监测组）
动
价
地 根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，2018 年
市 第四季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下：
城一、总体情况
国 测 (一)全国地价总体水平持续上行，各用途地价环比、同
中 比增速均有所放缓
8268 8204
4680
1482
827
珠江三角洲
环渤海地区
监测
综合 商服 住宅 工业
态
动 图 6 2018 年第四季度三大重点区域地价水平值（元/平方米）
12.00 10.00
10.62
价
8.00
6.17
6.00
地6.84
4.00 2.00 0.00
1.09 主要城市
2.76
市 0.29
2.43
城 长江三角洲地区 珠江三角洲地区
动 环渤海地区综合地价水平分别为 5990 元/平方米、8170 元/ 地价 平方米、4680 元/平方米。
25000 20000 15000 10000
5000 0
市
城 7600 7080 国 4335
943310910 5990
中 834 主要城市
1027 长江三角洲
22895 15873
8170
括 36 个直辖市、省会城市和计划单列市。
中
3
测
监
态
动
价 地
年度季度
市
环比增长率
同比增长率
城
图 5 重点城市综合地价环比、同比增速曲线图（%）
国 测 (二) 三大重点区域住宅地价环比、同比增速放缓
中 监 2018 年第四季度，三大重点区域综合地价水平均高于全
态 国总体水平,整体呈上升态势。长江三角洲、珠江三角洲、