产业地产定义
产业地产打造及案例解析
商业 受宏观调控 影响较小, 是目前比较 活跃的地产 板块乊一；
…… ……
• 工业园
工业 物流
• 科技园 • 商务花园 • …… • 仓储物流 • 商贸物流 • ……
定义 产业地产， 目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是: 以产业为基础、由工业类用地或物流 /仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓 储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工 业园、科技园、商务花园（Business Park ）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设斲等产品。 是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途 通常包括: 工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为50年。
园区综合模式 ……
地产商模式 ……
企业自用 ……
基金模式 ……
政府模式 ……
主导产业
主导产业结合地方特点确定
主导产业明确
就业岗位
5000-10000人
500—2000人
携眷系数
1.3---1.6
1.1
配套建设
住宅区、公寓、酒店、购物、休闲、娱乐等
无（社会配套）
投资额度
3个亿以上
2000万左右（单个）
建设周期
2年
1年
效益情况
较好
较好
3·如何打造成功的产业园区
19
1.明确思路：宏观大气的开发思路
产业定位
物业需求 经济效应
土地需求 资金投入量 经济效应
融资条件 资金计划 投资收益 资产战略
基础建设 道路要求
产业地产的未来及趋势
产业地产的未来及趋势产业地产的未来及趋势随着经济的发展与城市化的进程，产业地产的重要性日益凸显。
产业地产是指由工业、物流、商业等产业相关的土地和房地产，通常包括工业园区、物流园区、科技园区等，是城市经济发展的重中之重。
本文将从产业地产的发展历程、现状及未来趋势等方面进行深入分析。
一、产业地产的发展历程为了更好地理解产业地产的未来及趋势，我们首先需要了解其发展历程。
产业地产的起源可以追溯到工业化的兴起。
在19世纪末20世纪初的工业革命时期，随着大规模工业的发展，工厂和企业需要大面积的土地和房地产来建设工厂和生产设施。
这导致了产业地产的兴起，工业园区、工业用地等开始出现。
随着社会的进一步发展，经济结构的变革和产业升级成为了当时的关键任务。
这也直接促进了产业地产的发展。
在20世纪60年代，由于农业人口的大量转移，中国迅速发展起来的城市化进程需要大量的产业用地来支撑工业的发展。
这导致了一系列的产业园区的兴起，如经济开发区、高新技术产业开发区等。
21世纪以来，随着科技的飞速发展和全球化的进程，产业地产进入了一个新的发展阶段。
互联网的普及和电子商务的兴起为物流和仓储需求提供了巨大的机遇。
同时，创新型产业如科技园区也快速崛起。
产业地产开始从传统的工业用地发展为更多元化的形态。
二、产业地产的现状分析目前，产业地产已经成为了城市发展的重要组成部分。
根据国土部的数据，截至2020年底，中国已建立起全国范围内的产业地产体系，包括各类园区和开发区等。
这些产业地产以其独特的定位和服务于各类产业的特点，对城市经济的发展起到了重要的推动作用。
1. 工业园区工业园区是产业地产的最早形式，其主要为工业企业提供土地和房地产，以促进工业发展和技术创新。
工业园区通常由政府牵头建设，提供基础设施和配套服务。
中国的工业园区建设已有几十年的历史，目前已建立起了一系列有规模、有特色的工业园区，如深圳的高新技术产业园区、上海的浦东新区等。
2. 物流园区物流园区是近年来兴起的一种新型产业地产形态。
产业地产营销策划
产业地产营销策划产业地产是指以工业、商业、科技等生产经营活动为主导的地产类型，而产业地产营销策划则是指通过策略规划和执行，实现产业地产项目的销售与推广。
本文将就产业地产营销策划进行探讨。
一、市场调研与定位在进行产业地产营销策划时，首先需要进行市场调研与定位。
市场调研可通过问卷调查、访谈调研等方式，获取目标客户群体的需求和偏好，对竞争对手进行分析，了解市场潜力与发展趋势。
同时，还需要明确项目的定位，确定目标客户群体和核心竞争力，以便做出相应的营销策略。
二、品牌构建与传播品牌是产业地产项目的核心竞争力之一，良好的品牌形象有助于吸引目标客户和提升项目价值。
在产业地产营销策划中，需要通过建立统一的品牌形象，塑造项目的独特价值和卓越品质。
品牌传播可以通过广告宣传、媒体推广、公关活动等方式进行，确保项目的知名度和美誉度逐步提升。
三、销售渠道建设与拓展在产业地产营销策划中，销售渠道建设与拓展是至关重要的一环。
传统的销售渠道包括项目展示中心、销售代理等，而如今互联网的兴起也为产业地产的推广提供了新的思路。
可以利用互联网平台，构建线上销售渠道，通过线上线下结合的方式，拓展潜在客户群体，提高销售效率。
四、活动策划与营销推广活动策划和营销推广是产业地产营销策划中的重要环节。
可以通过组织项目开盘活动、专题讲座、行业交流会等方式，吸引目标客户、投资者和潜在合作伙伴的参与。
同时，在活动中，可以利用新媒体平台进行推广，利用微信、微博等社交媒体平台进行话题引爆和互动营销，增加项目的曝光度和影响力。
五、客户关系管理与售后服务客户关系管理是产业地产营销策划中的重要环节。
在项目销售过程中，建立并维护良好的客户关系，可以帮助项目顺利推进。
在产业地产项目交付后，还需要提供优质的售后服务，确保客户满意度和项目口碑。
可以通过建立客户关系管理系统、开展客户传讯活动等方式，加强与客户的沟通和互动。
六、合作伙伴关系拓展与运营管理在产业地产营销策划中，与合作伙伴的合作至关重要。
房地产产业对经济增长贡献
房地产市场的发展促进了金融机构的业务增长， 如贷款、按揭、抵押等金融产品的需求增加，为 金融业创造了收益。
服务业
房地产产业的发展带动了物业管理、家政服务、 中介服务等服务业的发展，为社会提供了大量的 就业机会。
房地产产业对消费的拉动作用
01
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住房消费
房地产产业的发展增加了 居民的住房需求，拉动了 住房消费，包括购房、租 房等。
分类
根据不同的分类标准，可以将房地产 产业分为住宅地产、商业地产、工业 地产等不同类型。
房地产产业的特点和作用
特点
房地产产业具有不可移动性、高价值性、长期性等特点。
作用
房地产产业在国民经济中发挥着重要作用，是国民经济的支柱产业之一，对经济增长具有重要贡献。
房地产产业的发展历程和趋势
发展历程
我国房地产产业经历了起步阶段、快速发展阶段和调控阶段，目前正处于转型升级阶段。
家居装修消费
随着居民住房条件的改善， 房地产产业的发展也带动 了家居装修消费市场的增 长。
社区服务消费
随着房地产项目的开发， 社区服务设施不断完善， 居民在社区内的消费需求 也随之增加。
房地产产业对社会发展的推动作用
城市化进程
房地产产业的发展推动了城市化 进程，提高了城市基础设施建设 和公共服务水平，改善了居民的 生活质量。
房地产产业对经济增长贡献
目录
CONTENTS
• 房地产产业概述 • 房地产产业对经济增长的直接贡献 • 房地产产业对经济增长的间接贡献 • 房地产产业面临的问题和挑战 • 促进房地产产业健康发展的建议和措施
01
CHAPTER
房地产产业概述
房地产产业的定义和分类
产业地产与房地产有什么区别
产业地产与房地产有什么区别产业地产即以产业为主导的地产项目，通过整合资源、引入资本及规划运营，打造产业集群并实现产城融合，以此改善区域环境及提升城市竞争力。
以产业为核心，地产为载体，根据城市规划，有机整合自然、社会、经济等资源，综合开发、集约化经营的新兴产业形态。
其来源于最初的工业园区，工业园区又发展为工业地产，鉴于工业地产发展存在诸多问题，企业及专家学者开始寻求更加科学的发展方式，并将新的开发运营载体称为产业地产。
一、产业地产与房地产有什么区别1、产业地产前景广阔产业地产销售增速快，盈利能力均强于房地产，市场活跃，前景广阔。
2、产业地产周转期更长产业地产项目总体规模和资金投入量较大，但存货周转率和流动比率较小，比房地产资金周转期更长，需要持续且强有力的资金保障。
3、产业地产未有成熟盈利模式房地产发展时间较长，已根据产业链增值方式的不同形成六大盈利模式。
而产业地产起步较晚，仅有五大盈利点，尚未形成成熟盈利模式，成为制约产业地产发展的核心原因。
4、产业地产产品类型多样产业地产产品类型更细分多样，产业地产客户细分度非常高，所需配套资源、选址位置、建筑形态、后期园区服务、产业基金配套等都不一样，因此企业前期规划和产业定位，非常关键。
二、盈利模式主要是通过政府的购买服务，具体包括规划设计与咨询、土地整理、基础建设、产业发展服务、以及城市运营维护等。
入驻企业上缴费用成为园区收入，地方政府按照国家规定缴纳至地方财政后，按约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出，作为支付公司服务费用的来源。
也就是说在开发建设方面，开发商是作为连接政府与入驻企业的中间人存在，而在盈利方面，政府是连接开发商与入驻企业的中间人，这样的合作关系既能够提高生产效率，也有效地帮助地方政府提高了综合实力。
同样地，在园区内建设了房地产项目，实现区域产业与人口的导入，提升区域粘性，是产业地产的合理补充与完善。
将园区的房地产业务与产业园区业务并列为其核心，让房地产与产业园协同发展。
产业地产方案
产业地产方案产业地产方案1. 方案背景随着城市化进程的不断推进，产业地产成为社会经济发展的重要组成部分。
产业地产是指以产业为主导，集生产、加工、研发、办公等功能于一体的综合性地产项目。
具有优质的地理位置、完善的基础设施和配套服务，产业地产已成为各地政府和企业的重要发展方向。
2. 方案目标本文档旨在提出一种综合的产业地产方案，以满足不同行业和企业的需求，并推动当地经济发展。
3. 方案内容3.1 地理位置选择产业地产的地理位置选择是影响项目成功的重要因素。
需要综合考虑以下因素：- 区位优势：地理位置是否便利，交通是否便利，是否靠近重要的交通枢纽。
- 市场需求：需求潜力是否大，是否与当地的产业和经济发展相匹配。
- 土地成本：土地成本是否合理，是否与项目预期收益相匹配。
3.2 基础设施建设产业地产需要具备完善的基础设施，以满足不同产业的需求。
基础设施建设包括但不限于以下方面：- 道路和交通：建设道路和停车设施，方便员工和客户的出行。
- 水电气供应：确保充足的水源、电力和气体供应，满足企业的生产需求。
- 通信网络：搭建高速、稳定的通信网络，满足企业的信息传输和分享需求。
- 公共设施：设置公共会议室、休息区、餐饮服务和员工健身设施等，提供良好的工作环境和生活便利。
3.3 规划和设计产业地产规划和设计是确保项目顺利进行和产出效果的重要环节。
规划和设计应该考虑以下要素：- 不同产业的需求：根据不同产业的特点和需求，合理规划和设计生产、研发、办公等区域。
- 空间布局：合理划分不同功能区域，确保各个区域之间的流线顺畅。
- 环境保护：合理利用自然资源、节约能源、减少污染，建设绿色、环保的产业地产项目。
- 安全设施：设置消防系统、安保设施等，确保员工和资产的安全。
3.4 项目管理项目管理是产业地产项目成功的关键。
项目管理包括但不限于以下方面：- 时间管理：制定合理的项目计划，确保项目按时完成。
- 资源管理：合理配置各种资源，确保项目顺利进行。
产业地产运营
产业地产运营产业地产运营是指将土地资源或建筑物用于开发和经营产业项目的过程。
它是建立在商业地产和产业发展的基础上的一种运营模式，有助于提高土地资源的利用效率，促进经济增长和就业机会的创造。
产业地产运营的关键目标是为产业企业提供合适的场地和设施，从而满足其生产和经营的需求。
在产业地产运营中，运营者需要从选址、规划、设计、建设、租赁以及后期管理等各个环节进行综合管理和优化，以确保产业项目的顺利进行。
首先，选址是产业地产运营的关键环节。
合理的选址可以最大程度地满足产业企业对于交通便利性、用地成本、市场需求等方面的要求。
运营者需要进行市场调研和数据分析，综合考虑各种因素，选择最佳的地点。
其次，规划和设计是产业地产运营中的关键步骤。
根据不同类型的产业项目，运营者需要根据企业的需求进行规划和设计，确保场地和设施的布局合理，便于企业的生产和经营。
同时，也要考虑到环境保护和资源利用的可持续性。
接下来，建设是产业地产运营不可或缺的一环。
运营者需要与建设单位合作，按照规划和设计的要求进行建设，确保项目的质量和进度。
在建设过程中，还需要进行监管和验收，以确保工程的质量和安全。
然后，租赁是产业地产运营中的重要环节。
运营者需要与产业企业进行租赁合作，签订合同，明确双方的权益和责任。
同时，还需要提供相关的配套服务，如物业管理、设施维护等，以满足产业企业的需求。
最后，后期管理是产业地产运营的关键环节。
运营者需要对场地和设施进行日常管理，确保设施的正常运转和安全性。
同时，还需要与产业企业保持良好的沟通和合作，解决相关问题，提供必要的支持。
产业地产运营的成功需要运营者具备市场分析、项目管理、资金筹措、法律法规等方面的知识和能力。
运营者应具有丰富的行业经验和专业知识，能够灵活应对市场变化和企业需求的变化。
综上所述，产业地产运营是一个复杂的过程，需要运营者从选址、规划、设计、建设、租赁以及后期管理等各个环节进行综合管理和优化。
只有做好各个环节的工作，才能实现产业地产的有效利用，促进经济增长和就业机会的创造。
产业地产项目开发与规划
学习导航通过学习本课程，你将能够：●知道产业地产的发展历程；●认知产业地产的功能与价值;●了解产业地产的类型与特点;●掌握产业地产的开发模式；●明白产业地产的盈利模式；●学会成功进行产业地产项目开发。
产业地产项目开发与规划一、产业地产的兴起与发展1.产业地产的兴起2003年，联东集团率先提出“产业地产”的概念。
2008年金融危机和2011年房地产市场严厉调控之后，产业地产投资呈现火热局面，约有12％的传统房地产开发商开始转投产业园建设项目。
究其原因,一方面，产业地产可合理分散持续多年的住宅调控政策风险；另一方面，产业地产后期持续而稳定的增长性的收益为开发商们所看重。
很多原来做住宅或者做其他地产投资的大开发商已经进入产业地产开发：富力地产投资了广州花都空港经济圈内的富力空港物流园,计划投资额高达30亿元;2011年初,远洋地产正式推出金石IT产业园，占地面积达66万平方米；复地集团更是早已涉及该领域，其投资了中环天地、金石湾产业园等项目。
2。
产业地产的优点产业地产的优点在于,在不少开发商陆续进入三、四线甚至更小的区域市场时，做产业或物流中心更易于“催熟”地块,以达到逐步引入人口的条件。
地块催熟之后才会产生需求,才能做住宅，而随着人口的迁入才可以做商业配套，这是一种渐次的打造过程。
3。
产业地产的定义产业地产是一种将产业运营和地产开发相结合的地产形式，是工业地产的升级与换代产品。
产业地产的出发点是调整产业结构、发展创新经济和战略性新兴产业。
【案例】义乌小商品城的产业地产20世纪80年代前,义乌因资源匮乏、人口众多、商品交易萧条,其经济在浙江省县市级中排名靠后.20世纪80年代初，义乌小商品城形成。
2000年以后，随着义乌小商品贸易的逐步展开，上下游产业形式逐渐增多，从最初的研发，到生产，再到交易、物流、仓储，分别形成了一系列产业环节。
2008年金融危机，义乌交易额仍达到492.3亿元。
2011年，义乌专业市场交易额达到了515亿元,全国排名第6位.由此可见，义乌小商品城这样的产业地产，对城市的发展真正起到了调整产业结构、发展战略性新兴产业的目的.产业地产最大的特点是，整合产业从研发、生产、仓储、销售、物流到原辅料集散等，甚至包含相配套产业，使上下游产业一体化。
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产业地产是以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然、社会、经济等资源，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力、帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式，是构建产业价值链的一体化平台。
全国房地产经理人联盟主席兼秘书长杨乐渝表示，“产业地产是一种将地产、产业、城市三方面发展有机结合，相互促进的商业模式。
其在提升城市产业价值、产业能力、聚集人口与资本、调整经济结构、促进产业升级为可持续发展方面具有独特的作用。
”
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示，产业地产是企业战略转型的重要方向，成功的产业地产运营商未来所获收益，应该数倍于房地产项目，包括城市基础设施建设、土地一级开发与转让、房产开发与销售以及后期运营管理带来的持续收入等四方面利润。
陈国强指出，目前产业地产也存在着一些问题与困惑，土地价值发掘不足、低端重复建设与同质化、缺乏可持续发展能力、伪产业地产泛滥、软硬环境缺失、资源整合难度大、投资回收期长以及缺乏投资运营管理经验等都是未来产业地产发展的软肋
产业地产是2003年由联东集团率先提出，作为工业地产的前身，是工业地产的升级与换代。
在政府方面，追求高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源；
在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越；
伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。
1、企业自建园区
政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。
这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。
2、工业地产
以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。
由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的热烈欢迎。
但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。
3、产业地产
现在几乎已经没有园区会像以前一样无序开发和经营，早几年，几乎所有园区都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。
而进入2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。
如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。
一、客户不同
产业地产与传统商业地产的最大区别在于目标客户的不同，商业地产的客户在于商家，而产业地产面对的两大客户是政府与企业。
二、经济影响力
产业地产不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和提升。
三、选址条件
产业地产与商业地产相比，选址条件更为谨慎，产业地产首先要选择具有一定经济实力的城市或者片区，一般都是选址在一二线城市的城市中心或者开发区。
四、功能类型
商业地产的功能比较多样化，例如购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，但产业地产的功能更全面、更为突出，例如：打造企业集群、提升城市形象、提高政府税收、提升企业竞争力等。
五、产品设计
商业地产的产品类型主要有：高层写字楼、购物中心、商铺等，产品设计主要是因为产品、功能而异，而产业地产的产品设计则完全不一样，产业地产的产品类型主要有：独栋写字楼、高层写字楼、商业中心、标准化厂房等，产品设计主要考虑办公需求、机械需求等，主要解决满足企业生产、办公等需求。
六、招商类型
有一位专家曾经说过，产业地产是块儿高级蛋糕。
如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话，卖产业地产应该算做是研究生了，产业地产的招商范围很庞大，需求也更加多种多样，企业不仅要考虑企业的成长环境，还有更多的软性因素需要考虑，因为产业地产的招商人群不仅要了解企业需求，更要深入企业中来，对企业运营及未来发展有更加准确的把控。
七、综合实力
从资金运作角度来看，产业地产资金运作时间更久，资金回收较慢，产业地产的运作对于后期资金的需求量也很大，项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后，还需要大量的资金完成产业运营，实现利润，招商成功后，扔需要很多资金为企业完成后期运营服务，也就是说，产业地产的运营需要更加有资金实力、技术实力的企业，才能做好产业地产，才能更好的为政府、企业服务。
产业地产产品类别
产业地产分为两大产品线，总部综合体与产业综合体。
1、总部综合体
总部综合体作为产业地产的代表产品类型，是指在城市中心或副中心区域，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，以培育和运营总部经济为目的，形成以总部首脑企业为核心，聚合上下游及现代服务业等高端产业资源，形成发展总部经济的企业集群。
代表项目：联东U谷·无锡总部商务园
2、产业综合体
“产业综合体”就是集成了低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多业态的产业地产群体，并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，从而形成的一个支持区域发展第二、三产业的综合体。
代表项目：联东U谷·北京金桥。