对停产停业损失补偿评估的一些思考
房屋拆迁补偿案例分析公正评估停产停业损失
房屋拆迁补偿案例分析公正评估停产停业损失1. 引言房屋拆迁是指政府按照法定程序，对占用宅基地或私人土地使用权的房屋进行拆除并提供相应补偿的行为。
在房屋拆迁过程中，停产停业损失是一项重要的评估因素，它对拆迁户的合理补偿和公正评估具有重要意义。
本文将通过分析房屋拆迁案例，探讨如何公正评估停产停业损失。
2. 案例分析2.1 拆迁背景本案例为某城市的“XX公司”拆迁，该公司经营一家规模较大的生产企业，拥有一处占地面积一万平方米的厂房。
由于城市规划调整，该区域被列入拆迁范围，公司被要求搬迁至新的工业园区。
这对于“XX公司”来说，将带来一定的停产停业损失。
2.2 停产停业损失评估停产停业损失评估的核心是确定公司由于拆迁搬迁而无法正常生产经营导致的直接经济损失和间接经济损失。
直接经济损失包括停产期间的工资、租金、利息、水电费等固定成本支出；间接经济损失包括由于停产导致的市场份额下降、客户流失、品牌价值损失等。
2.3 案例分析结果经过评估，发现公司将面临一个停产期为6个月的时间段。
在这段时间内，公司将无法正常运营，导致员工工资继续支付、租金、利息和水电费等固定成本支出无法避免。
而间接经济损失方面，公司失去的市场份额、客户流失以及品牌价值损失也需要进行评估。
3. 公正评估停产停业损失的方法3.1 数据采集公正评估停产停业损失的第一步是收集相关数据。
可以通过与企业进行深入沟通、查阅企业的财务报表、审计记录和销售数据等途径，获取相关数据。
3.2 损失计算根据采集到的数据，对停产停业期间的直接经济损失和间接经济损失进行计算。
例如，在停产期间，员工工资支出、租金、利息和水电费等固定成本支出将被列为直接经济损失；而市场份额下降、客户流失和品牌价值损失将被列为间接经济损失。
3.3 专业评估在进行公正评估时，可以请相关专业评审人员对数据和计算结果进行审核和评估。
专业评估的结果将有助于保证评估的准确性和公正性。
4. 结论在房屋拆迁补偿中，公正评估停产停业损失对于拆迁户的合理补偿具有重要意义。
对国有土地上房屋征收与补偿过程中停产停业损失赔付对象问题的探讨
FA ZHI ZHENG FU
对国有土地上房屋征收与补偿过程中 停产停业损失赔付对象问题的探讨
◎徐露科
近年来，拆迁纠纷呈多元化的趋 势，拆迁纠纷的矛盾由原来政府与被拆 迁人的矛盾逐步向被拆迁对象与第三 方之间的矛盾转化。本文从立法的本意 出发，认为单纯的立法上的停产停业损 失是指房屋所有人的损失，但究其本质 而言，包括了房屋所有人的停产停业或 租赁的损失，也包括了实际使用人停产 停业所造成的损失。另外，从化解矛盾 角度出发，提出了自己的见解。
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Байду номын сангаас
为了减少争议，在房屋价值的基础上 确定房屋停产停业，强行将房屋所有 权与停产停业损失挂靠到一起，导致 了矛盾纠纷的发生，承租人面临租赁 合同目的无法实现而不得不搬迁的情 形，而所有人往往认为合同解除系“不 可抗力”造成不愿意给予一定的补偿， 或者给予一定的补偿在承租人看来远 远低于承租人的心理预期，导致承租 人不愿意交出房屋，造成拆迁工作难 以进行的局面。
二、拆迁补偿停产停业损失赔 付法理的分析
笔者认为拆迁补偿中的停产停业 损失补偿应该归属于房屋所有人，依 据如下 ：
我国《国有土地上房屋征收与补 偿条例》明确规定赔偿主体为“被征 收房屋所有权人”。显然，作为我国拆 迁法律规定的最高立法，拆迁补偿的 利益明确归属于被征收人，也就是所 有人，拆迁补偿是对所有人的合法利 益保护。在停产停业法律的实施细则 中，也大多是更具房屋评估的价值进 行，而非针对具体房屋从事的工作进行 的评估，例如宁波、重庆等市均明确停 产停业补偿以房屋价值进行补偿 2。可 以看出，房屋的价值来源于房屋所有 的价值，即是一种租金价值，其与承 租的经营活动无关。
注释 ： 1《国有土地上房屋征收与补偿条 例》第十七条规定 ：出房屋征收决定 的市、县级人民政府对被征收人给予 的补偿包括 ：（一）被征收房屋价值的 补偿 ；（二）因征收房屋造成的搬迁、 临 时 安 置 的 补 偿 ；（ 三 ） 因 征 收 房 屋 造成的停产停业损失的补偿。市、县 级人民政府应当制定补助和奖励办法， 对被征收人给予补助和奖励。 2《重庆市国有土地上房屋征收停 产停业损失补偿办法 ( 暂行 )》第六条， 《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办 法》53 条。 3 白玉茹 . 北京市轨道交通征地拆迁 问题和对策研究 [D]. 北京建筑大学 ,2017.
停产停业损失补偿标准
停产停业损失补偿标准停产停业损失是指由于不可抗力或者其他外部原因导致企业无法正常生产经营而造成的经济损失。
在这种情况下，企业需要根据相关法律法规和政策规定，获得相应的停产停业损失补偿。
停产停业损失补偿标准是企业能否有效应对突发事件的重要保障，也是维护企业合法权益的重要手段。
下面将就停产停业损失补偿标准进行详细介绍。
一、停产停业损失补偿的范围。
停产停业损失包括直接经济损失和间接经济损失两个方面。
直接经济损失是指因停产停业而导致的直接经济损失，如工资、房租、水电费等支出；间接经济损失是指因停产停业而导致的间接经济损失，如失去市场份额、信誉下降等。
在确定停产停业损失补偿标准时，需要综合考虑直接经济损失和间接经济损失两个方面，确保企业能够得到全面补偿。
二、停产停业损失补偿的计算方法。
停产停业损失的计算方法一般包括固定资产折旧、人工成本、原材料成本、管理费用、税费等多个方面。
在具体计算时，需要根据企业的实际情况进行综合考量，确保停产停业损失的计算准确合理。
同时，还需要注意在计算过程中，要严格按照相关规定执行，不得随意调整或篡改数据，以免影响后续的停产停业损失补偿申请。
三、停产停业损失补偿的申请流程。
企业在遭受停产停业损失后，需要按照规定的程序进行停产停业损失补偿的申请。
一般来说，企业需要准备相关的申请材料，并按照规定的时间和流程进行申请。
在申请过程中，企业需要如实提供相关资料，并配合相关部门进行调查核实，确保申请流程的合规性和真实性。
四、停产停业损失补偿的审批标准。
停产停业损失补偿的审批标准是指相关部门对企业申请停产停业损失补偿的标准和程序进行审批的依据。
在审批过程中，相关部门将会对企业的申请材料进行审核，核实停产停业损失的真实性和合理性，然后根据相关法律法规和政策规定，对企业的停产停业损失补偿进行审批。
在审批过程中，企业需要密切配合，提供必要的协助和配合，确保审批工作的顺利进行。
五、停产停业损失补偿的支付方式。
征收中停产停业损失如何评估
征收中停产停业损失如何评估停产停业损失的评估是指在征收过程中，由于被征收单位被迫停止生产经营活动而导致的经济损失的测算与评估工作。
评估停产停业损失的目的是为了确定合理的赔偿金额，保障被征收单位的合法权益。
评估停产停业损失的方法主要包括以下几种：1.盈利能力比较法：根据停产停业后的预期收入与正常营业状态下的收入进行比较来评估经济损失。
具体步骤是首先确定正常营业状态下的预期收入，然后确定停产停业后的预期收入，并进行比较。
通过计算差额来确定停产停业损失的金额。
2.成本估算法：根据停产停业期间的固定成本与变动成本来评估经济损失。
固定成本包括房租、人工工资、物业费等，变动成本包括原材料采购、设备维护等。
通过估算停产停业期间的固定成本与变动成本之和来确定经济损失的金额。
3.现金流量法：根据停产停业期间的现金流量变化来评估经济损失。
具体步骤是首先确定正常营业状态下的现金流量，然后确定停产停业后的现金流量，并进行比较。
通过计算现金流量的差额来确定停产停业损失的金额。
4.市场比较法：根据相似企业在同一地区进行停产停业后的损失情况来评估经济损失。
通过分析市场上类似企业的停产停业损失情况，并结合被征收单位的实际情况来确定经济损失的金额。
评估停产停业损失时，需要综合考虑多个因素，包括被征收单位的经营规模、市场竞争环境、行业发展趋势等，以及征收过程中的不确定性因素。
评估过程中需要充分了解被征收单位的经营情况和财务状况，进行合理的测算和估算，确保评估结果的合理性和公正性。
最后，评估停产停业损失的结果可能会受到不同利益相关者的诉求和法律法规的影响，因此在评估过程中需要充分考虑各方的利益和合法权益，确保评估结果能够达到公正、合理、可接受的标准。
企业拆迁关于停产停业损失的常见问题整理
吴少博律师讲述企业拆迁的停产停业损失常见问题作者：北京吴少博律师事务所损失，《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
”那么实践中应该如何计算停产停业损失？各地方对停产停业损失的计算标准有所不同，一般计算企业的停产停业损失有三种方式：方式一，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定协商方式二，协商不成的，按照纳税情况进行推算方式三，实践当中按照企业经营面积一次性额度确定基本的两停损失都是按照这三点方式来确定，这三种方式都需要有一定依据。
一、以前实践当中运用简单的评估方式，计算周期的损失来确定额度。
例如有半年来做回迁，计算这半年回迁的时间可能会造成的停产停业的损失，半年中的纳税额度，根据市场公布出来的利润率来推算这半年中利润大约是多少。
二、如进行协商，涉及的依据和根据方式就是多种多样的；1、现有造成的损失。
例如早已签订的供货合同，正在履行的协议等不能进行履行义务所造成的一定损失。
违约性的损失是要承担的负债，并且合同中还有一定的利润，违约的损失加上利润的损失就是保持现状态的停产停业损失。
2、预期的损失。
在这个过程当中企业是不断发展、不断进行经营的，应按照以前经营期间的频率来确定，例如半年内企业大约可能损失的合同利润是多少。
前期要承担的是违约责任和利润的损失，后期主要计算的是没有形成合同的预期的利润，不承担违约等责任，这就是协商的基本标准。
三、经营面积的确定在实践当中也会有多种状况：1、是否以建筑面积来确定企业的面积标准。
例如在实践当中建筑面积是一万平米，经营面积也应为一万平米，但实际经营的场地是两万平米，除了厂区内建筑面积一万平米之外还有厂区中院落的一万平米场地，例如长沙浏阳的烟花爆竹类的行业，很多企业一千亩的地，建一万平方米的厂房，厂房要求安全生产的距离非常远，所以厂房与厂房之间的距离非常远，出于安全考虑建筑面积小，占地面积大的一种特殊生产经营企业的现状，确定的标准是什么？2、实际厂房的面积不能等同于建筑面积，不能算在建筑面积之内的，例如宿舍、食堂等建筑。
如何评估和计算企业拆迁停产停业损失
如何评估和计算企业拆迁停产停业损失我们说的企业拆迁的停产停业损失，是指由于房屋的征收拆迁⽽造成企业⽣产经营活动暂停或终⽌，由此产⽣的损失。
那么该如何评估和计算企业拆迁停产停业损失呢?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答，欢迎阅读了解。
实践中对停产停业损失补偿的评估与计算主要分为以下7种情况：1.以被征收房屋的总体价值的⼀定⽐例计算例如，《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》规定，拆迁⾮住宅房屋造成停业，属于营业⽤房的，应给予不超过拆迁补偿款8%的补偿;属于⾮营业⽤房的，应当给予不超过拆迁补偿款5%的补偿。
2.按房屋⾯积计算上海规定，因拆迁造成停产停业损失的，补偿标准按照被拆除房屋建筑⾯积300-400元/m2 计算，由拆迁当事⼈协商确定。
3.根据经营收⼊、利润等指标确定深圳规定，拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的，能依据完税证明提供利润标准的，给予3个⽉税后利润补偿;不能提供利润标准的，按照上年度同⾏业⽉平均税后利润额计算或者按照同类房屋市场租⾦，给予3个⽉的补偿。
4.区分企业⽤房是住宅⽤还是⾮住宅⽤如《北京市国有⼟地上房屋征收停产停业损失补偿暂⾏办法》规定:(1)⾮住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：停产停业损失补偿费=(⽤于⽣产经营的⾮住宅房屋的⽉租⾦+⽉净利润×修正系数+员⼯⽉⽣活补助)×停产停业补偿期限①⽤于⽣产经营的⾮住宅房屋的⽉租⾦是指被征收房屋停产停业期间平均每⽉的市场⽉租⾦，由房地产价格评估机构评估确定。
②⽉净利润是指⽣产经营者利⽤被征收房屋，在停产停业期间每⽉平均能够获取的税后净利润。
⽉净利润按征收决定发布前12个⽉的损益表确定。
⽆法根据损益表确定的根据⽣产经营者在征收决定发布前12个⽉实际缴纳的企业所得税推算。
③修正系数基准值为1，根据使⽤被征收房屋的⽣产经营运⾏状况和市场预期进⾏修正，修正调整幅度不得超过20%。
④员⼯⽉⽣活补助是指⽣产经营者在停产停业期间，每⽉⽀付给员⼯的基本⽣活保障补助，员⼯⽉⽣活补助标准按征收决定发布前上个⽉的北京市最低⼯资标准计算。
国家赔偿停产停业损失如何计算？
My heart is unwilling to move forward. The road is too far away and I feel too tired. When love becomes so barren, my heart has no place to belong.通用参考模板（页眉可删）国家赔偿停产停业损失如何计算？非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为:停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金月净利润×修正系数员工月生活补助)×停产停业补偿期限。
国家为建设公共事业项目不仅会征收普通居民居住所使用的土地还会直接征收经营性的土地，那么对于这些经营性的土地来说，他们被征收之后损失不仅的是一块地，还有因为征地导致停产停业的损失。
那么，国家赔偿停产停业损失如何计算呢?一、国家赔偿停产停业损失如何计算？经营性用房是指各种商业公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。
主要是指盈利性房地产，如商店、餐馆、旅馆、游乐场所等具有获利能力的房地产。
这些房地产不论是自用还是出租，都可以根据市场获取或测算其正常经营情况下的收益。
一般来说，经营性用房单价相对较高，价格把握较为不易，其拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响到拆迁当事人的利益。
基于此，圣运律师事务所将与大家对此问题进行探讨，以期给涉案当事人以帮助和参考。
影响经营性用房拆迁补偿的因素通常包含以下几个方面：1、收益性。
经营性用房由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由业主和他人共同经营，但无论业主自营还是出租，都能给业主所有人和实际经营人带来一定的收益，此谓收益性。
2、租金。
租金是收益的基础,出租他人经营或和他人联营的经营性用房，一般都需要签订出租、联营合同，合同中需约定具体经营性用房的年租金。
3、区域性。
经营性用房的地理位置也是很重要的考量因素，所在地域、繁华程度、交通便利程度、人员流通程度等因素与经营的收益是直接相关的。
经营性房屋遇拆迁，停产停业损失该怎么补偿？
经营性房屋遇拆迁，停产停业损失该怎么补偿？在征地拆迁中，一些企业或者经营者因为拆迁会面临停产停业的情况。
在各类拆迁纠纷案件中，关于停产停业造成的损失，也是最容易产生纠纷的。
因为没有完全统一的标准，不同地区的规定可能也存在差异，加之被征收人对相关法律规定也不是很了解，所以对于征收方明显不合理的补偿方案也是束手无策。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对于停产停业造成经济损失的，应该给予补偿，那么，这个补偿标准怎么计算呢？法律又是如何规定的？今天万典律师带大家了解一下，经营性房屋遇到拆迁，停产停业造成损失的补偿问题。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
另外，能成为停产停业损失补偿对象的经营性房屋须同时符合以下三项条件：第一，房屋具有房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑；第二，具有合法、有效的营业执照且载明的住所为被征收房屋；第三，已办理税务登记并具有纳税凭证。
停产停业损失常见的计算方式那么当被征收人存在停产停业损失时，究竟应该如何确定具体补偿金额呢？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条的规定：1、对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定；2、具体补偿标准由省、自治区、直辖市制定。
据此，法律只是提出了两种考量因素，而将制定具体补偿标准的权利赋予了地方，因而实践中由于地域差别以及实际情况的不同，具体补偿标准也不一致。
《国有土地上房屋征收评估办法》中还规定，涉及停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定，因此在全国范围内没有一个统一的停产停业损失补偿方式。
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对停产停业损失补偿评估的一些思考
相飞
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第十七条和第二十三条作出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
由于在实际工作中各地补偿标准和方法差异很大，《条例》授权省、自治区、直辖市制定停产停业损失补偿办法。
根据了解到的情况，目前对在停产停业损失的补偿中引进评估机制各方基本达成共识，但还有一些问题存在比较大的争议，比如：评估机构是选择房地产估价机构还是选择资产评估机构；损失补偿标准是按被征收企业的实际效益测算还是按照同类企业的社会平均效益测算，等等。
一、关于选择评估机构的问题
这个问题实际反映的是选择谁更专业的问题。
有一种观点认为，房地产估价机构只能评估土地和建筑物，除此之外的和与企业经营效益相关的评估都应由资产评估机构进行。
此观点乍看起来有一些道理，但细究起来却是有些片面，我们认为这是对房地产估价的范围和房地产估价技术上存在认识误区。
1、房地产估价的范围
《房地产估价机构管理办法》第三条第二款“本办法所称房地产估价
活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估……”由此可见，以房地产为主的企业整体资产也是房地产估价活动的范围。
事实已说明，在征收补偿中，由于房地产量大价高，绝大多数的补偿都是对房地产价值的补偿，征收补偿评估是以房地产为主的评估。
因此，征收补偿中作为附加的停产停业损失补偿评估由房地产估价机构进行是有法理依据的。
2、房地产估价的技术能力
首先，停产停业损失补偿是在实际工作中出现的新问题。
目前还没有哪个评估专业对停产停业损失出台专门的评估技术规范，各地政府对此项损失的补偿也都在不断的探索之中，因此停产停业损失评估具体如何操作对任何一个评估专业来说都是新命题，不存在哪个专业已经走在前面的问题。
其次，房地产估价师对企业经营效益进行分析、估算并不陌生，而且早已形成了完整的理论体系，对企业经营效益进行分析、估算也早已
是注册房地产估价师考试的考核内容之一。
《房地产估价规范》5.3 收益法—— 5.3.2净收益的求取第2条、第3条，规定了对商业经营型和生产型房地产净收益的求取路线，简单来说就是根据企业的经营收入，从中扣除生产销售成本、经营成本、销售税金、管理费用、财务费用、商业利润，得出归属于房地产的净收益。
笔者认为，停产停业损失主要是企业在停产停业期间的商业利润的损失，因为房地产未来若干年的净收益已经体现在房地产补偿价值中，如此一来，停产停业损失评估公式实际是求取房地产净收益公式的变形，简化为：
停产停业损失（商业利润）=企业经营收入-生产销售成本-停业期间经营成本-销售税金-管理费用-财务费用-房地产净收益。
以上公式中，除房地产净收益之外其他项目都可以根据企业上年度的财务经营状况进行评估确定，而房地产净收益的确定是最大的难点，但这也正是房地产估价师的专长。
当然在实际工作中情况非常复杂，企业的损失可能还包括了员工遣散费、合同违约赔偿等，评估工作中要结合具体情况具体分析。
综上，我们认为房地产估价机构完全有能力胜任此项评估工作。
二、损失补偿标准的问题
《条例》首次明确提出了“公平补偿”的概念。
对停产停业损失补偿
而言，我们认为所谓“公平补偿”应着重根据不同企业的经营效益优
劣进行补偿，经营效益好的企业就应多补偿，经营效益差的企业少补偿，没有效益的不补偿，惟其如此，才能公平。
因为企业的经营效益一定是个性化的、差异化的，如果不考虑企业的实际经营状况，统一按照该类企业的社会平均效益进行补偿，恰恰是反公平的。
此外，类似企业的社会平均效益怎么确定？这是一个貌似正确却无法操作的伪命题。