房地产项目EVA值计算作业指引标准范本
EVA值计算模板
EVA值计算模板EVA（Economic Value Added）是一种衡量企业绩效的财务指标，它通过净资本回报率与资本成本之差来衡量企业创造价值的能力。
在计算EVA时，我们需要明确的财务数据和假设，下面是一种常见的EVA值计算模板。
1.净利润计算净利润是计算EVA的基础。
它可以通过企业的财务报表中的利润表得出。
净利润等于总收入减去总成本，包括营业收入、营业成本、销售费用、管理费用、研发费用、利息、税费等。
净利润=总收入-总成本2.税前息前利润计算在计算EVA时，有时会将税前息前利润作为净利润的替代指标。
税前息前利润是指在计算税费和利息之前获得的利润。
它可以通过净利润加上税费和利息来计算。
税前息前利润=净利润+税费+利息3.资本成本计算资本成本是企业为资本提供者支付的报酬。
它可以是债务资本的利息支出，也可以是股权资本的股息支付。
资本成本是根据企业的资本结构和市场利率来确定的。
资本成本=债务资本成本+股权资本成本-债务资本成本=债务资本×债务成本率-股权资本成本=股权资本×股权成本率4.资本计算资本包括债务资本和股权资本。
债务资本是企业通过债券融资获得的资本，它可以通过债务的市值加总来计算。
股权资本是企业通过股票发行获得的资本，它可以通过股票的市值加总来计算。
资本=债务资本+股权资本5.净资本回报率计算净资本回报率是衡量企业经营效率的指标。
它表示资本投入所创造的净利润占净资本的比例。
净资本回报率可以通过净利润除以净资本得出。
净资本回报率=净利润/净资本6.EVA计算EVA表示企业创造的经济价值，它是净资本回报率与资本成本之差的乘积。
通过减去资本成本，我们可以得到企业对于资本投资的实际回报。
EVA=净资本回报率-资本成本通过以上步骤，我们可以计算出企业的EVA值。
EVA的正数表示企业对于资本投资创造了经济价值，而负数则表示企业未能达到资本提供者要求的回报。
EVA值越高，企业的绩效越好。
EVA值计算模板
EVA值计算模板EVA（经济增加值）是一种衡量公司经营绩效的指标，也是衡量管理者创造价值的重要工具。
它以公司净利润为基础，考虑了资本成本，衡量了公司在特定时间段内创造的经济价值。
通过计算EVA值，公司可以确定自己的经营绩效，比较不同时间段和不同公司之间的差异，并帮助管理者做出正确的决策。
1.计算净营业利润（NOPAT）净营业利润是企业在特定时间段内的净利润，不包括利息费用和税收。
净营业利润的计算公式为：净利润+利息费用+税收。
2. 计算资本成本（Cost of capital）资本成本是企业为融资所支付的成本，一般包括债务和股权的成本。
债务的成本可以通过企业的债券利率来计算，股权的成本可以通过企业的权益资本回报率来计算。
资本成本的计算公式为：债权成本x债务占比+股权成本x股权占比。
3. 计算资本量（Capital）资本量是企业在特定时间段内的资产净额，包括有形资产和无形资产。
资本量的计算公式为：资产总额-流动负债。
4.计算EVA值EVA值是净营业利润减去资本成本的差额。
计算公式为：NOPAT-资本成本x资本量。
下面以一个实际例子来说明如何使用EVA值计算模板。
假设公司A在2024年的净利润为1000万元，利息费用为200万元，税收为300万元。
该公司的债权成本为5%、债务占比为40%，股权成本为10%、股权占比为60%。
资产总额为5000万元，流动负债为1000万元。
根据上述数据，可以计算出公司A在2024年的EVA值。
首先计算净营业利润（NOPAT）：净利润=1000万元利息费用=200万元税收=300万元NOPAT=1000+200+300=1500万元接下来计算资本成本（Cost of capital）：债权成本=5%债务占比=40%股权成本=10%股权占比=60%Cost of capital = 5% x 40% + 10% x 60% = 8%然后计算资本量（Capital）：资产总额=5000万元流动负债=1000万元Capital = 5000 - 1000 = 4000万元最后计算EVA值：EVA = NOPAT - Cost of capital x Capital = 1500 - 8% x 4000 = 1500 - 320 = 1180万元所以，公司A在2024年的EVA值为1180万元。
EVA的计算方法与应用实例
名称 宝钢股份 华能国际 TCL通讯 粤电力A 中国石化 广州控股 长安汽车 上港集箱 ST夏新 上菱电器
EVA 2,436 1,532 993 868 852 742 696 691 597 560
2021/7/12
27
EVA的应用实例
2002年上市公司EVA后十名
000618 000927 600839 600871 000418 600137 600808 000921 600698 600776
2021/7/12
3
什么是EVA？
2021/7/12
4
什么是EVA？
EVA的核心理念 资本获得的收益至少要能补偿投 资者承担的风险
EVA的目的 不是追求一种理论上的利润指标。 而是改变经营管理者和员工的行 为方式
2021/7/12
5
什么是EVA？
传统评价指标
收入、净利润 净资产收益率
每股收益
缺陷
2021/7/12
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EVA的应用实例
可口可乐公司
➢八十年代
➢两种渠道：
1、将资本集中于盈利能力教高的软饮 料部门，逐步摒弃诸如意大利面食、速 饮茶、塑料餐具等回报低于资本成本的 业务；
2、适度增加负债规模以降低资本成本， 使平均资本成本由原来的16%下降列 12%。 ➢结果：1987年开始EVA连续六年以平 均每年27%的速度增长，股票价格在同 期上升了300%。
2021/7/12
14
什么是EVA？
理念体系（Mindset）
➢ 以同一种理念和目标，凝聚着所有者、经营
者和员工。 ➢ 最大限度地调动各种力量，开发企业潜能。
2021/7/12
15
目录
房地产项目EVA值计算作业指引
房地产项目EVA值计算作业指引1.目的减少对集团资源的占用和依靠，促进经营负责人积极拓展资源，培养企业家精神，合理分配集团资源，提高资源的使用效率。
2.适用范围适用于集团各房地产开发项目经营业绩的评价、考核。
3.术语和定义3.1EVA ：经济增加值，指公司税后净利润中减去投入资本的成本后的净值，是衡量为股东创造财富能力的重要指标。
3.2资本成本：指集团投入资本所能获得的最低报酬率，也是项目公司因占用资金而需付出的代价。
4.项目EVA计算的基本要求4.1计算对象EVA计算以项目为单位，同一个公司开发多个项目的，按单个项目进行EVA 值计算；一个项目分多期开发的，按项目整体进行EVA值计算。
4.2EVA计算的起止时间自集团为项目提供资金金额累计达到或超过500万元的第一笔付款当月起，至项目竣工验收交房当月且销售率达到95%以上。
4.3EVA值的计算方式项目EVA值 = 项目税后净利润 - 资本成本 + 资金利息收入当项目使用集团资金时，计算资本成本，为“-”当集团使用项目资金时，计算资金利息收入，为“+”4.4资本成本率/利息率4.4.1项目使用集团资金的年资本成本率统一设定为25%，按年计算复利。
4.4.2集团使用项目资金的年利息率为12%，按年计算复利。
项目从集团外部取得资金的实际利率超过12%的，经集团同意，其向集团提供的资金中不超过该笔融资余额的部分，可按取得资金的实际利率计算利息。
4.5资本投入方式集团向项目投入资本的方式包括注册资本金和股东借款。
集团投入资本金额包括土地价款、契税以及项目启动资金，启动资金视项目规模而定，一般在1000万元--5000万元之间。
5.EVA计算的一般工作程序5.1项目EVA值以会计年度为一个计算周期，即从每年1月1日起至12月31日止。
项目启动或竣工当年，实际经营时间不足一年的，按实际经营时间计算。
项目整体EVA值为各计算周期EVA值累加之和。
5.2项目公司年度税后净利润以经过审计的会计报表数字为准。
房地产项目投资经济测算完整版样本
房地产项目投资经济测算完整版样本一、项目概述项目地点：XX市XX区项目规模：总建筑面积XXX平方米，包括XXX栋高层住宅楼和XXX栋别墅。
开发周期：预计XX年项目建设性质：住宅开发二、项目投资额计算1.土地费用根据土地供应方提供的相关文件，预计土地价格为XXX元/平方米，总占地面积为XXX平方米。
土地费用=土地价格×总占地面积。
土地费用=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.建筑工程费用根据设计方提供的预算书，预计建筑工程费用为XXX万元。
3.工程建设期利息根据项目财务预测，预计建设周期为XX年，按照借款利率为X%计算，工程建设期利息=借款金额×借款利率×建设周期。
借款金额=土地费用+建筑工程费用=XXX万元+XXX万元=XXX万元工程建设期利息=XXX万元×X%×XX年=XXX万元。
4.开发地基础设施费用根据工程设计方提供的预算书，预计开发地基础设施费用为XXX万元。
5.初装修费用根据工程设计方提供的预算书，预计初装修费用为XXX万元。
6.市政配套费用根据相关部门提供的规定，预计市政配套费用为XXX万元。
7.销售预售费用根据市场调研，预计销售预售费用为XXX万元。
8.其他费用根据项目预算，预计其他费用为XXX万元。
项目投资额=土地费用+建筑工程费用+工程建设期利息+开发地基础设施费用+初装修费用+市政配套费用+销售预售费用+其他费用三、项目投资收益计算1.销售收入根据市场调研和销售计划，预计项目销售价格为XXX元/平方米，销售面积为XXX平方米。
销售收入=销售价格×销售面积销售收入=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.其他收入根据项目预算，预计其他收入为XXX万元。
3.营业利润营业利润=销售收入-工程建设期利息-开发地基础设施费用-初装修费用-市政配套费用-销售预售费用-其他费用4.项目投资回收期计算项目投资回收期=项目总投资额/每年的营业利润5.项目净现值计算根据项目财务预测和折现率，计算项目净现值NVP。
经济增加值eva计算方法(精编文档).doc
【最新整理，下载后即可编辑】EVA计算方法说明:经济增加值(EVA)＝税后净营业利润（NOPAT）－资本成本（cost of capital）资本成本＝资本×资本成本率由上知，计算EVA可以分做四个大步骤：（1）税后净营业利润（NOPAT）的计算; (2)资本的计算；(3)资本成本率的计算；（4）EVA的计算。
下面列出EVA的计算步骤，并以深万科（0002）为例说明EVA（2000年）的计算。
深万科（0002）简介：公司名称：万科企业股份有限公司公司简称：深万科Ａ上市日期：1991-01-29 上市地点：上海证券交易所行业：房地产业股本结构：A股398711877股，B股121755136 股，国有股、境内法人股共110504928股，股权合计数：630971941股。
一、税后净营业利润（NOPAT）的计算1．以表格列出的计算步骤下表中，最左边一列（以IS开头）代表损益表中的利润计算步骤，最右边一列（以NOPAT开头）代表计算EVA所用的税后净营业利润（NOPAT）的计算步骤。
空格代表在计算相应指标（如NOPAT）的步骤中不包含该行所对应的项。
损益表中的利润计算步骤税后净营业利润（NOPAT）的计算步骤主营业务收入- 销售折扣和折让- - 主营业务税金及附加- - 主营业务成本- 主营业务利润+ 其它业务利润+当年计提或冲销的坏帐准备+ - 当年计提的存货跌价准备- 管理费用- - 销售费用-+ 投资收益+- EVA税收调整* -2. 计算公式：(蓝色斜体代表有原始数据，紫色下划线代表此数据需由原始数据推算出)（1）税后净营业利润=主营业务利润＋其他业务利润＋当年计提或冲销的坏帐准备—管理费用—销售费用＋长期应付款，其他长期负债和住房公积金所隐含的利息＋投资收益—EVA税收调整注：之所以要加上长期应付款，其他长期负债和住房公积金所隐含的利息是因为sternstewart公司在计算长期负债的利息支出时，所用的长期负债中包含了其实不用付利息的长期应付款，其他长期负债和住房公积金。
房地产公司项目后评估作业指引模版
项目后评估作业指引编制日期审核日期批准日期一、作业指引目的为规范项目后评估工作，及时分析和总结项目开发的经验与教训，积累项目开发成果，推广项目成功经验，提高公司项目投资决策水平，提高项目开发管理能力，特制订本作业指引。
二、适用范围适用于公司投资开发的所有项目分期或全期的评估工作。
三、职责3.1企业管理中心3.1.1负责编制后评估报告模板和汇总评估资料清单；3.1.2参与区域层面项目后评估会议；3.1.3组织召开集团层面项目后评估会议；3.1.4组织建立项目管理案例库，并不断更新完善。
3.2各区域公司3.2.1组织召开项目后评估区域评估会；3.2.2参与集团层面项目后评估会议。
3.3各地区公司3.3.1开展本地区公司项目后评估工作，组织各专业编制各专业后评估报告；3.3.2编制《项目后评估报告》（初稿），提交区域公司；3.3.3参与区域层面项目后评估会议，并完成《项目后评估报告》（修订稿），提交集团企业管理中心；3.3.4参与集团层面项目后评估会议，完成《项目后评估报告》（最终稿），报集团领导审核审批。
四、关键活动描述4.1地区公司项目后评估4.1.1项目结束后，由地区公司在竣工交付后三个月内，完成项目后评估工作，回顾项目运营目标的达成情况，对工作经验进行分析总结。
4.1.2各专业线负责人根据地区公司总经理的指示，编制各专业后评估报告，各专业线的区域分管领导需提供支持和协助。
4.1.3各专业后评估报告完成后，地区公司总经理组织项目团队成员（需包括营销、设计、成本、采招、工程、物业等业务线）召开后评估会议，形成项目后评估成果文件《项目后评估报告》（初稿），须遵循集团项目后评估报告统一模板要求。
4.1.4若项目为分期开发，项目后评估按分期实施。
4.2区域层面项目后评估4.2.1区域评估会召开时间限制：《项目后评估报告》（初稿）提交分管区域集团领导后10个工作日内或按集团通知要求，由分管区域集团领导组织召开区域评估会。
EVA指标计算
EVA指标计算EVA（Economic Value Added，经济增加值）是一个衡量企业经济绩效的指标，它通过比较企业实际收益和企业所应承担的成本及资本关系，以评估企业利润能力和资本配置效益的程度。
EVA的计算通常依赖于以下几个要素：净营业利润、资本成本、投资资本和资本收益率。
下面是计算EVA的详细步骤。
首先，计算净营业利润。
净营业利润是净利润与财务费用、税前利息和所得税之和。
其计算公式如下：净营业利润=净利润+财务费用+税前利息-所得税接下来，计算资本成本。
资本成本是资本的机会成本。
它是企业为融资所支付的利息和股东所要求的回报率之差。
资本成本可以通过以下公式计算：资本成本=(资产总额-非利息负债)×资本成本率在计算资本成本率时，可以通过平均权益成本和平均债务成本的加权平均值来计算。
平均权益成本的计算通常依赖于股票的市场价格和股权资本结构，平均债务成本的计算通常依赖于债务的利率和债务的市场价格。
然后，计算投资资本。
投资资本是用来支持企业运营的所有资本。
它包括股权资本和债务资本。
投资资本可以通过以下公式计算：投资资本=股权资本+债务资本最后，计算资本收益率。
资本收益率是净利润与投资资本之间的比率。
资本收益率=净利润/投资资本最终，计算EVA。
EVA是净营业利润与资本成本之差。
其计算公式如下：EVA=净营业利润-资本成本EVA的结果可以为正数、零或负数。
正数表示企业实际收益高于资本成本，说明企业在利润能力和资本配置效益方面表现出色。
零表示企业实际收益等于资本成本，说明企业在利润能力和资本配置效益方面尚未达到预期水平。
负数表示企业实际收益低于资本成本，说明企业在利润能力和资本配置效益方面存在问题。
通过计算EVA，企业可以评估自身的经济绩效，并根据结果来采取相应的措施。
优化EVA可以帮助企业更好地利用资本、提高利润能力和资本配置效益，提升经济增加值，从而增加企业的长期价值。
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房地产项目EVA值计算作业指
引标准范本
In the collective, in order to make all behaviors have rules and regulations, all people abide by the unified norms, so that each group can play the highest role and create the maximum value.
（管理规范示范文本）
编订：________________________
审批：________________________
工作单位：________________________
房地产项目EVA值计算作业指引标准
范本
使用指南：本管理规范文件适合在集体中为使所有行为都有章可偱，所有人都共同遵守统一的规范，最终创造高效公平公开的的环境，使每个小组发挥的作用最高值与创造的价值最大化。
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房地产项目EVA值计算作业指引
1.目的
减少对集团资源的占用和依靠，促进经营负责人积极拓展资源，培养企业家精神，合理分配集团资源，提高资源的使用效率。
2.适用范围
适用于集团各房地产开发项目经营业绩的评价、考核。
3.术语和定义
3.1 EVA ：经济增加值，指公司税后
净利润中减去投入资本的成本后的净值，是衡量为股东创造财富能力的重要指标。
3.2 资本成本：指集团投入资本所能获得的最低报酬率，也是项目公司因占用资金而需付出的代价。
4.项目EVA计算的基本要求4.1 计算对象
EVA计算以项目为单位，同一个公司开发多个项目的，按单个项目进行EVA值计算;一个项目分多期开发的，按项目整体进行EVA值计算。
4.2 EVA计算的起止时间
自集团为项目提供资金金额累计达到或超过500万元的第一笔付款当月起，至项目竣工验收交房当月且销售率达到95%
以上。
4.3 EVA值的计算方式
项目EVA值= 项目税后净利润- 资本成本+ 资金利息收入当项目使用集团资金时，计算资本成本，为“-”当集团使用项目资金时，计算资金利息收入，为“+”4.4 资本成本率/利息率
4.4.1 项目使用集团资金的年资本成本率统一设定为25%，按年计算复利。
4.4.2 集团使用项目资金的年利息率为12%，按年计算复利。
项目从集团外部取得资金的实际利率超过12%的，经集团同意，其向集团提供的资金中不超过该笔融资余额的部分，可按取得资金的实际利率计算利息。
4.5 资本投入方式
集团向项目投入资本的方式包括注册资本金和股东借款。
集团投入资本金额包括土地价款、契税以及项目启动资金，启动资金视项目规模而定，一般在1000万元--5000万元之间。
5.EVA计算的一般工作程序
5.1 项目EVA值以会计年度为一个计算周期，即从每年1月1日起至12月31日止。
项目启动或竣工当年，实际经营时间不足一年的，按实际经营时间计算。
项目整体EVA值为各计算周期EVA值累加之和。
5.2 项目公司年度税后净利润以经过
审计的会计报表数字为准。
5.3 资本成本的计算和结算按照以下方式进行：
5.3.1 集团与各项目公司往来的资金按日计算资本成本，每年按360天计算。
5.3.2 每一笔资金往来均以付款方银行资金转出回单日期作为计算资金成本的时间。
5.3.3 集团与项目公司在相互汇划资金时，不单独开据相关票据，仅作为内部结算。
5.3.4 集团与项目公司在每季末进行资本成本结算，相互对账确认。
5.3.5 资本成本为虚拟成本，仅作为计算EVA指标考核使用，无须实际支付。
5.4 资金往来以公司实际需要为基础，由集团统一调配、划拨，各项目公司之间不得互相划转。
为方便计算，集团与各项目公司间的往来划款以百万元为单位。
5.5 项目EVA值的清算时间
5.5.1 项目竣工验收交房时，已售面积达到项目可售面积95%以上的，于竣工当月停止计算资本成本，并对项目整体EVA 值进行清算，集团收回投资款和项目利润。
5.5.2 项目竣工验收交房时，已售面积未达到项目可售面积95%以上的，对已售部分进行结算，计算已售部分实现的净利润，集团收回相当于已实现利润的资金，
不计算资金利息收入。
其余资金往来余额继续计算资金成本;当项目销售率达到95%以上后，于达到当月停止计算资本成本，并对项目整体EVA值进行清算。
5.6 整体EVA值清算时，未售部分应做视同销售处理，并区分可售物业和持有物业，分别按以下方式进行计算：
5.6.1 可售物业的未售部分按已实现销售均价预计销售收入，模拟计算销售利润;
5.6.2 持有物业按下述6.3款之规定测算销售收入，模拟计算销售利润。
6.EVA值的日常管理
6.1 集团及各项目财务部门应分别建立资金往来明细台账，逐笔登记往来金额，每月月底将相互核对一致，并计算当
月资金成本(利息收入)。
6.2 集团财务管理部应结合各项目盈利预测情况，测算各项目的预计EVA值，并按季公布EVA值考核情况，对预计EVA 为负值的项目提出警示。
6.3 集团公布的EVA值考核情况主要包括以下几项：
6.3.1 资金占用余额：指截至报告当月项目占用集团的资金本金(包括注册资本和股东借款);
6.3.2 资金成本：指截至报告当月项目占用集团的累计资金成本(扣除应收集团的利息);
6.3.3 已完成利润：指截至报告当月项目累计实现的净利润;
6.3.4 预计项目利润：指整个项目的预计利润，按最新版本的项目盈利预测金额填写;项目分期开发的，预计项目利润为各期盈利预测之和;
6.3.5 现阶段EVA值：即“资金成本+已完成利润”;
6.3.6 预计EVA值：即“资金成本+预计项目利润”。
6.4 对预计EVA值为负值的项目，财务部应加以重点关注和分析，在季度会议上作出说明和警示，及时提醒相关公司负责人积极采取措施，改善项目EVA情况。
7.特殊处理
7.1 因特殊需要须经第三方中转的资金往来，以集团或项目公司银行资金转出
回单日期作为计算资本成本的日期。
7.2 同一事业部或城市公司同时运作的多个项目之间如因业务需要临时发生小额资金往来，可按审批权限在项目公司之间直接划拨，但单笔往来金额和累计往来余额均不得超过100万元。
项目公司之间小额资金往来不计算资本成本。
7.3 对于公司持有的经营性物业，可依次采用下列方式测算销售收入，模拟计算项目税后净利润：
7.3.1 按市场同类物业销售价格计算;
7.3.2 以现行或同类物业年租金水平的12.5倍计算;
7.3.3 经集团认可的其他计算方法。
8.支持性文件
8.1 XX集团内部资金往来结算制度
9.相关记录
9.1 《资金往来申请表》
此处可填写公司名称/地址/位置
Company name / address / location can be filled in this location。