抵押与证券化市场
资产证券化的几种模式
资产证券化的几种模式资产证券化是一种金融工具，它将资产转换为可分割的证券，以便投资者能够通过各种形式的风险分散投资。
资产证券化方式多种多样，本文将介绍几种常见的模式。
一、抵押贷款证券化（MBS）抵押贷款证券化是最常见的也是最受欢迎的证券化模式之一。
它是指将多个抵押贷款捆绑成一个池子，再将该池子划分为不同的证券等级并出售给投资者。
每个证券等级都有不同的优先权和风险水平，并以不同的利率发布。
该模式的目标是将已有的抵押贷款转换为现金流，以便更容易出售。
抵押贷款证券化的最大风险是质量不良的抵押贷款，这些贷款可能无法支付本金和利息。
从2008年次贷危机中可以看出，抵押贷款证券化可能对整个经济体系产生严重影响，因此需要监管机构的合理监管和规制。
二、资产支持证券化（ABS）资产支持证券化是将不动产、汽车贷款、信用卡贷款和其他分期支付的款项等现金流合并在一起，并将其分割成不同的证券等级。
与抵押贷款证券化类似，每个证券等级都有不同的优先权和风险水平，并以不同的利率发布。
该模式的目标是将未来的现金流转换为现金，以便更容易出售给投资者。
与抵押贷款证券化相同，资产支持证券化也存在质量不良的风险，尤其是在信用卡和汽车贷款领域，并造成恶性循环，导致经济崩溃。
因此，在监管机构的严格检查下，资产支持证券化是一项有利的工具。
三、商业房地产证券化（CMBS）商业房地产证券化通常用于转换商业不动产的货币价值，例如零售店、办公室和酒店等。
该模式的目标是将现金流转化为可出售的证券，以便吸引更多的投资者。
商业房地产证券化的最大风险是租户违约和物业价值下跌，这可能会导致投资者无法收回投资。
但由于在商业房地产证券化过程中规则比较严格，并且投资者的风险可以通过不同证券等级的选择获得一定程度的控制，因此商业房地产证券化是一种相对安全、有效、受欢迎的投资方式。
四、未来流动资产证券化（FA）未来流动资产证券化是一种将未来流动资产转化为可交易的证券的模式。
住房抵押贷款证券化的风险和障碍分析
住房按揭贷款证券化是⼀项结构精巧，环节复杂，参与⼈众多的⼀项⾦融创新，⼀旦某个环节发⽣问题，就有可能影响整个住房抵押贷款证券化的开展。
⽽且在我国，由于抵押贷款⼀级市场的发育不完善、法律环境不健全、资产评级机构不规范以及⼈们的消费观念较保守等种种因素的存在，住房抵押贷款证券化存在着更⼤的风险，因此，在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，有必要冷静讨论⼀下其风险，做到未⾬绸缪，防患于未然。
⼀、住房抵押贷款证券化的风险分析 住房抵押贷款证券化最主要的特点是将缺乏流动性但能够产⽣可预见现⾦流的抵押贷款，转换为可以在市场上流通、容易被投资者接受的有价证券，从⽽增强了资⾦的流动性，优化了⾦融机构的资产结构，降低了商业银⾏的风险。
尽管存在诸多优越性，但由于住房抵押贷款证券化业务涉及到发起机构、特定⽬的机构、受托机构、服务机构、评级机构、信⽤增级提供机构、投资者等众多交易主体，交易结构复杂，风险隐蔽性强，处理不当，也会对⾦融系统的稳定性造成潜在风险。
住房抵押贷款证券化主要具有利率风险、违约风险、提前还款风险、再投资风险、流动性风险以及交易结构风险等，这些风险中，在我国表现最突出的就是提前还款风险和违约风险。
1.提前还款风险。
提前还款是指借款⼈随时⽀付部分或全部抵押贷款的余额，这种⾏为会对住房抵押贷款证券化中的现⾦流产⽣重⼤影响，给贷款银⾏带来利息损失，甚⾄是改变证券的偿还期限，给投资者带来风险。
众所周知，美国在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款的提前偿付⾏为已取得丰富的经验数据，通过准确地预测，有效地规避与转移提前还款风险。
⽽我国在这⽅⾯的⼯作⼏乎为空⽩，提前偿付率根本⽆法预测。
据本⼈观察，我国居民的提前还款⾏为具有两⼤特点，⼀是对利率的变动极其敏感，主要原因是我国⽬前的住房抵押贷款绝⼤多数是浮动利率贷款，⽽且商业银⾏对提前还款⾏为仅收取象征性违约⾦或罚款，每当利率升⾼，提前还款⾏为即成倍增加；⼆是提前还款⾏为具有普遍性。
试谈我国住房抵押贷款证券化
金 融 创 新 。 它积 极 推 动 资 本 市 场 的 迅 速 发 展 。 ２ ０世 纪 ７ ０年
、
ｒ
住 房 抵 押 贷款 证 券 化 的 贷 款 证 券化 是 指原 始 权 益人 （ 行 ）将 其 银 创 造 的 住 房 抵 押 贷 款 资 产 整 理 组 合 ， 将 其 应 收 款 出 售
各 家 商 业 银 行 提 供 的资 料 ， 居 民个 人 的 住 房 抵 押贷
世 界银 行 模 型 和 国家 计 委 研 究 所 的测 算 来 推 算 ：每 贷 业 务 取 得 前 所 未 有 的 快 速 发 展 。再 则 ， 住 房 抵押
款 违 约率 不 到 １ ，是 目前 风 险最 低 的贷 款之 一 。银 ％ 行 已开 始 借 鉴 国外 先 进 的 住 房 贷 款 管 理 办 法 ， 建 立
成 为 各 银 行 竟 相 争 夺 的 对 象 。然 而 ， 居 民的 收 入 与
房 价 之 间存 在 着 较 大 的 差 距 ， 这 就 依 赖 于 金 融 的 大 力 支 持 。 因此 ， 为 了保 证 住 房 抵 押 贷 款 业 务 的 持 续 发展 ，必 须 为 其 提 供 长 期 、稳 定 的资 金 来 源 。这 就 抵 押 贷 款 证 券 化 ，开 辟 长 期 住 房 融 资 的 渠 道 。根 据 １亿 元 的 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 能 带动 ５亿 元 以上 的 国 内需 求 ，这 对 于 培 育住 房 产 业 成 为 新 的经 济 增 长 点 ，促 进 国 民经 济的 发展 ，将 起 到 十分 重要 的作 用 。
建 清 预 测 ， 中国 住 房 抵 押 市 场 规 模 将 超 过 ４万 亿 人 全 面 、 更 充 分 地 发 挥 资 源 配 置 的 作 用 。
我国住房抵押贷款证券化障碍与对策
让给 Ｓ Ｖ后就不 能记 入银行资产 ，这等 控 。另外 ， Ｐ 目前 的税收制度对于资产销售
会进一步提高 的税收 、 特设载体 的所得税处理， 以及投 住房抵押贷款证券化必要性分析 于减少 了银行 的优质资产 。 银行的不 良资产 比率。另一方面 ， 如果实 资者 的税收等方面 ，都 没有 明确的规 定， （ ） 房抵 押 贷 款 证 券 化 的概 念 。 一 住 住 降低证券化的融 那么原本由银行一家 而制定合理的税 收政策 ， 房抵押贷款证券化 （ Ｓ ＭＢ ）是资产证券化 施住房贷款证券化 。
特别是社会配套 款债权构建成 标准化 的资产池 ， 如果没有 率； 有利于提高商业银行 的经营管理水平 场 的法律建设还没跟上 ， 住房抵押贷款 相 当规模 的贷 款积累， 就无法找出足够多 及盈 利 能力 。对 中 央 银行 而言 ， 房抵 押 制度的政策法规还 未出台。 住
利率标 准、 房产性质 、 违约 专业化程 的在还款期限 、 贷款证券化 ， ～方面 为央行调节货币供给 证券化交易涉及 内容技 术性强 、 程序复杂 ， 没有健全有效的法律规 率 等方面相 同的债权 。当然就无法实施 稳定利率提供了新的工具 ； 另一方面有利 度高 、 打包” “ 、 重组” 等标准化操作 ． 发行 Ｍ Ｓ Ｂ 于 完善 中央 银行 的宏 观金 融 调 控 。 同 时 ， 范是不能操 作的。我 国近 十几年出台的 “
维普资讯
金
镰赢 黛藏 豢馕障碍霉 繁
口文 ／ 高 洁
住 房抵押贷 款证 券化是 国际金融领 的 促 进 作用 。
域一 项 重 大 的金 融创 新 ， 达 国家 现 在 已 发
在组建特设载体 Ｓ Ｖ、真实出售” “ Ｐ “ 、信用
二 、 国全 面 开 展 住房 抵押 贷款 证 券 增级” 我 及债权转让方面存在着很大的法律
我国住房抵押贷款证券化的探讨
制改革的需要。 卜 华（ ２ ０ ０ ９ ） 认为美 国次贷危机 的根源 并非
资产证券化技术本身有风 险 ， 而是资产的质量 和对 风险的控 制有问题 ， 我 国不可 因噎废食 ， 要 在风 险可控 的范 围内逐步 发展资产证券 化业 务。 申富平 、 成焕 英 （ ２ ０ １ ０ ） 运用 修 正的 Ｋ ＭＶ模型以开元 ２ ０ ０ ５— １为例 ， 通过 资产 池违约率 临界值
券化品 的需求基础 、 证 券化 市场 的供给方抵 押贷 款规模 、 抵 押贷款证券化的法律环境 分析 了我 国住宅贷 款发展 的可行
性 。林南 （ ２ ０ ０ ６ ） 认为住房抵 押贷款证 券化可 以降低和 分散
商业银行的风险 ； 有利 于拉 动住宅 产业发展 ； 是 深化金 融体
关键词 ： 住房抵押贷款 ； 证券化 ； 次贷危机
响， 近 几 年 国 内房 地 产 市 场 发 展 迅 猛 ， 个 人 住 房 按 揭 贷 款 需
资本化容量 已经远 远低 于金融化 、 资 本化 的需求 而导致 的。
美 国德 克萨斯州立大学 的教授连大祥（ ２ ０ ０ ７ ） 则认为 ， 在次债 危机 中放款银行通常是相关产品的受益者 ， 因此他们 在放贷
求非常旺盛 ， 商业银行 个人住 房按揭 贷款余额 庞大 ， 给商业 银行带来较 高的利差 收益 的同时 ， 也使 商业银行积 累了不小
时经常重量不重质 ， 银行 不停扩 张信 用增加 贷款 ， 造成 大量
注定将来无法收 回的坏账 ； 另一 方面 ， 高房 价也 与美 国的土
地政策有关 ， 许多地 区设 立 了土地开 发的 限制 政策 ， 认 为减 少房屋供给造成 了房价过高 ， 导致 了低 收人家庭 只能通 过次 级贷款购房 。 近几年 ， 国内逐 渐开始较 为系统 的进行 住房抵押贷款 证
国际上资产证券化主要类别及其概念
国际上资产证券化主要类别及其概念
资产证券化是指将贷款、债务或其他资产转化为可以交易的证券，从而实现资产的流动和分散风险的方式。
国际上主要的资产证券化主要类别包括以下几种：
1. 抵押证券化（Mortgage-backed securities，MBS）：将抵押
贷款打包成证券，通过出售证券来募集更多的资金。
MBS是
最常见的资产证券化工具，尤其是在住房市场中。
2. 资产支持证券化（Asset-backed securities，ABS）：将各种
贷款（如汽车贷款、信用卡贷款等）打包成证券，通过出售证券来筹集资金。
ABS是对不同种类资产进行证券化的一种广
义概念。
3. 债券证券化（Bond securitization）：将公司发行的各类债券
打包成证券，通过出售证券来吸引更多投资者并筹集资金。
4. 租赁证券化（Lease securitization）：将租赁合同打包成证券，通过出售证券来获取资金。
这在商业房地产领域比较常见。
5. 现金流证券化（Cash flow securitization）：将持有现金流的
资产（如许可权、特许权、版权等）打包成证券，通过出售证券来获得资金。
6. 人口质优资产证券化（Population quality asset securitization）：将个人及企业的综合信用质量进行评级，并
通过不同信用质量的债权进行打包和转让，形成证券。
以上是国际上主要的资产证券化类别，具体的概念和操作方式可能会有一些差别，但都是通过将特定类型的资产打包成证券，以筹集资金或实现风险分散的目的。
住房抵押贷款证券化的运作机制
当相应职责；
3.信用增级机构（credit enhancement agency）
信用增级是住房抵押贷款证券化中减少发行整体风险、增 强投资者信心的有效途径。对金融机构来说，，获得的信 用等级越高，其发行的债券就越容易被市场接受，发行成 本也就越低。信用增级有两种途径：
担保机构通常需要由最高信用等级的大 商业银行、保险公司、政府机构或其他 企业，由于要承担风险，便要向SPV收 取担保费用。具体的信用增级技术包括 组合保险、信用证、债券保险等。经过 担保的债券通常能获得与担保机构一样
的信用等级
４．信用评级机构（credit rating agency）
信用评级机构不仅要帮助发行人确定信用增级方式和规 模，并且要为投资者设立一个明确而又可以接受的信用标准， 同时以严格的评级程序和标准尽量为投资者减少风险。评级 工作并不只限于对即将发行的抵押支持证券进行评级，在证 券存续期间，往往还需要持续跟踪监督实行人的财务状况、 风险因素变得情况，并且根据结果调整债券的信用级别，以 维护投资者的利益
SPV是一个非银行的金融机构，通常 以信托机构或公司的形式进行重建。 它可以由发起而设立，由抵押支持债 券到期而解散；或是不受资产池期限 的限制，永续存在 SPV是沟通发起人与投资者之间的桥 梁，在住房抵押贷款证券化过程中有 重要作用
发起人（originator）
特定交易机构（SPV）
投资者是抵押贷款债券的债权人，包括机构投 资者和个人投资者，以机构投资者为主。 对个人投资而言，持有住房抵押贷款债券可以 获得较高的投资回报； 对于机构者而言，可以增强资金的流动性，优 化资产投资组合，提高自身的资产质量
评级机构一般只对于住房抵押贷款支持证券有关的资产 未来产生现金流的能力进行评估，以判断给投资者带来的风 险。这种评级对象的针对性，对那些自身资信不太理想、很 难在资本市场进行有效融资的机构有重要意义
论我国住房抵押证券化
论我国住房抵押证券化摘要：近些年，房地产行业已经成为我国的重要行业，它的发展不仅可以带动建筑、装潢、装饰、服务等相关产业的发展，并且可以解决我国劳动力过剩等问题。
但是，房地产行业的发展离不开资金的制约。
目前，资金制约已经成为房地产行业的棘手问题。
房地产的资金问题主要是依靠房地产金融市场来完成的，为了解决限制房地站开发过程中资金的问题，必须要构建新型的房地产金融体系，也就是说需要建立住房抵押贷款证券化市场。
关键词：房地产；金融体系；抵押贷款证券化通过对一些发达国家住房抵押贷款的发展过程以及实施状况的比较研究，分析了不同国家实现住房抵押贷款证券化的不同特点，也结合了我国目前住宅市场以及金融市场状况存在的问题，探索出了值得我们借鉴学习的地方，以及我国现在实行住房抵押贷款证券化的可行性及必要性，提出了我国实行住房抵押贷款的初步设想，对我国已经实行的住房抵押贷款证券化提出了建议。
一、住房抵押证券化的相关概念住房抵押证券化是我国房地产金融行业的重要内容之一，在房地产行业发达的国家，证券化已经成为房地产金融发展的趋势，这儿是房地产金融二级市场核心，也是资产市场的重要部分，在我国住房抵押证券化正处于初级阶段。
资产证券化：住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，是发展最早、规模最大的资产证券化品种。
二、住房抵押证券化市场研究现状最初的住房抵押证券化始于美国，由于当时严重的通货膨胀①，金融机构的固定收益已经不能弥补短期的负债成本。
当时，商业银行的储蓄基金被提现，银行陷入困境。
在这种情况下，为了缓解市场资金流动性差的问题，政府决定实施住房抵押二级市场，为房地产行业开发了一条资金来源的新途径，住房抵押贷款证券化行业从那时开始兴起。
从二十世纪七十年代到现，美国已经形成了国际上规模最大、品种最多的住房抵押贷款证券化。
经过了多年的实施，证明这个体制是非常成功的。
在我国，探讨住房抵押证券化问题已经很多年了，也由银行向国务院提交了具体的方案，但是在实施住房抵押证券化问题上，总是雷声大、雨点小，学术界对于具体的实施模式都有着激烈的争论。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
固定利率抵押贷款
英国抵押贷款协会数据显示，更多英国人选 择固定利率抵押贷款，原因是普遍预期英国 利率将有所上调。固定利率产品的广受欢迎 反映了各银行提供的业务颇具吸引力，以及 消费者希望锁定低利率的长期交易产品。
固定利率住房抵押贷款由于融资成本固定,且 借款人拥有在市场利率下降时提前还贷的选 择而更受借款人欢迎。但对银行而言,固定利 率的利率风险管理有较高要求。
2、抵押货款市场：是指由各种抵押工具的交易 所形成的市场。可以分为一级市场和二级市 场。
抵押关系中的当事人：
★抵押关系的债权人---抵押权人（抵押贷 款机构，包括商业银行、寿险公司、养 老基金等机构）
★抵押关系的债务人---抵押人（借款人） ★借款人提供的担保财产-----抵押物或抵
押财产
根据抵押财产不同 ，抵押贷款市场分为
6、占管风险不同：质押中，质权人有保管质物的义务， 若质物受损，由质权人（债权人）承担；在抵押中， 由抵押人（债务人）保管抵押物，承担占管风险。
如何防范抵押贷款关系的风险
第一、对借款人进行严格的资信调查 第二，对抵押物进行评估管理 第三、抵押贷款的担保 第四、抵押贷款的保险
包括抵押人 的信用风险 的保险；抵 押物的财产
对投资者来说，资产池未来产生的现金 流即是收益，而原始权益人则通过资产证券 转移资产，获得了现金。
资产证券化：以金融资产为担保，设计、 发行证券，公开销售给一般投资者，从 而实现筹措资金的过程
证券资产化市场的作用
第一，提供新的融资方式和融资渠道、低 成本筹措资金；
第二，解决资产与负债期限结构的匹配问 题、消除短存长贷；
1、担保 2、现金抵押账户 3、利率掉期
证券化金融产品
资产支撑证券（asset-backed securitization，简称ABS），基础 资产是除住房抵押贷款以外的其他资产。
按揭抵押债券MBS (Mortgage Backed Securities)，基础资产是住 房抵押贷款
ABS的种类：（1）汽车消费贷款、学生贷款证券化；（2）商用、 农用、医用房产抵押贷款证券化；（3）信用卡应收款证券化；（4） 贸易应收款证券化；（4）设备租赁费证券化；（5）基础设施收费 证券化；（6）门票收入证券化；（7）俱乐部会费收入证券化，等 等
①不动产抵押：即借款人向贷款人提供不动产作抵押取 得贷款。不动产是不能移动或移动后会引起性质的 改变的财产，通常是指土地、房屋及其附着物。
②存货抵押：又称商品抵押，工商企业以其掌握的商品、 原材料、在产品和产成品作抵押，向金融机构申请 的贷款。
③设备抵押：是以机器设备、车辆和船舶等作为担保向 金融机构取得的定期贷款。设备抵押与存货抵押同 属动产抵押。
⑦其它抵押贷款：高档家具等耐用消费品 及珠宝、玉器、首饰等作抵押品申请的 贷款。这类抵押品一般要交银行保管。
抵押与质押有何不同？
1同：抵押物主要是不动产，也有部分 动产；质押仅限于动产。
3、合同生效的时间不同：抵押须登记后方能生 效。
事实上，“以房养老”在美国老年人中并不 少见，这种方式在国际上被称为“倒按揭”， 在美国它的全名是“住房现金转换计划”。
固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款
我国颁布的《个人住房贷款管理办法》 第四章第14条中明文规定：“个人住房 贷款期限在1年以上的，遇法定利率调 整，于下年初开始，按相应利率档次， 执行新的利率规定”。
3、等额递增还款法
假定，累进间隔期为3个月，累进金 额为49元。那么，第一个月的还款额为 4198.6元。20年后总还款额是124.18万 元，需支付利息54.18万元。
4、等额递减还款法
假定，累进间隔期为3个月，累进金 额为-50.4元。那么，杨先生第一个月还 款额为6447元。20年后总还款额是 107.3万元。总共只付利息37.27万元。
第三，提供多期限、多组合的投资工具； 第四，有效地规避风险，将资产风险分配
给不同偏好的投资者，防止系统风险。
目前常见的种类
汽车贷款担保资产证券 信用卡担保资产证券 住宅产权担保资产证券 商业不动产担保资产证券
内部信用提高
1、超额抵押 2、担保 3、直接追索权 4、储备金账户 5、优先/次级划分
外部信用提高
在不动产金融市场上，债权证券化专指 金融机构将其所拥有的不动产贷款债权 转化为可转让的有价证券并出售给投资 者，从而在资本市场上融通资金的过程。
1990年，诺贝尔经济学奖获得者夏 普和米勒经过实证分析和逻辑推导后提 出：“不动产证券化将是未来金融发展 的重点。”
在美国，证券化的住宅抵押贷款在
Collateralised Debt Obligation
将抵押贷款作为抵押的再发行且利 率固定但期限不同的组合债券，它是抵 押债券的主要形式。
发行人根据集中的银行债权抵押合 同，按到期日的长短分类组合，形成不 同期限且具有固定利率的债券，在资本 市场上向投资者发行。抵押担保债券到 期还本付息。
与一种期限、一种利率的转手抵押 贷款证券不同,担保抵押贷款债券是以抵 押贷款组合为基础发行的多种期限、多 种利率、多种组合的抵押证券。
抵押贷款市场上的比重由1981年的15 ％迅速上升到1985年的50％左右，至 1997年，抵押贷款证券市场余额已突破 20000亿美元。
抵押权的证券化属于债权的证券化，涉及资 产的转让或抵押，把流动性较差的一组资产 组合起来并以发行抵押债券来筹资。
抵押债券的面值、期限、利率等都不一定与 组合的原有资产相同。
我国目前大多实行的是可变利率的住房 抵押贷款。
adjustable rate mortgage (arm) 可调整利率抵押贷款
一种定期调整借贷利率的抵押贷款。这类贷款的 利率每隔一段期间会依据某个基准利率（如联邦 基金利率 ）来调整，
调整期间则固定，如每半年、每一年、每二年、 每三年调整一次，当预期市场利率长期走低时， 借款人较偏好这种计息方式。
2、运作流程：
第一，证券发行商从商业银行等信 贷机构购买抵押贷款，将各种抵押贷款 进行适当组合。
第二，证券发行商以这些抵押贷款 组合担保，以这个集合的抵押贷款的本 利收入为基础，发行抵押贷款证券。
第三，证券发行商按期收取借款人 偿还的利息和本金，在合理扣除费用后， 将剩余部分“转手”给投资人。
担保抵押贷款债券
抵押与证券化市场
抵押与证券化市场
第一节 初级抵押市场 第二节 抵押证券化市场 第三节 资产证券化市场 第四节 中国资产证券化市场ABS、MBS
模式的初步探索 专题：美国次级债风波始末
第一节 初级抵押市场
一、基本概念 1、抵押贷款：是以借款人或第三人有价值的财
产作抵押来完成贷款活动的一种信贷关系。 当债务人不履行还款责任时，贷款人有权按 照法律规定处理抵押物，以所得价款优先受 偿。
每月的分期还款额是4818元，20 年总还款额是115.71万元，总共需支付 利息45.71万元。 附：还款明细表
2、等额本金还款法
每月偿还本息金额不固定，本金每 月需偿还为2917元，利息随时间的缩短 而减小。第一个月还款金额为6772.5元。 20年总还款额是108.78万元，总共需支 付利息38.78万元。 附：还款明细表
保险等
按揭贷款
指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按 揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银 行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物 业的产权转让给按揭人。
按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵 押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契 约中规定的归还方式和期限分期付款给银行； 银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违 约，银行有权收走房屋。
④账款抵押：是企业把应收账款作为担保 以取得的短期贷款，也把抵押应收账款 称为贴现。
⑤人寿保险单抵押：是在人寿保险金请求 权上设立抵押权，它以人寿保险合同的 退保金为限度，以保险单为抵押，对被 保险人发放贷款。
⑥证券抵押：是以各种有价证券，如期票、 汇票、股票、债券、存款单证作为担保 取得的贷款。
ABS与MBS
ABS：信贷资产证券化 MBS：房贷资产证券化产品
MBS是ABS的一个特例，两者都属于信贷资 产证券化产品。由于MBS有较大的市场，因 此就将信贷资产证券化细分为房贷类和非房 贷类两种产品，即MBS和ABS 。
第四节 中国资产证券化市场的发展情况
一、基本情况 1、现实需求
其一：从1997年到2003年，房贷的增 长迅速，如果房地产行业出现问题，银 行将面临巨大的风险。
这类新工具以其高质量、高收益率、强流动 性和“量体裁衣”的面额与到期日等特点广 为投资者欢迎。
转手抵押贷款证券
1、含义：代表着对一个抵押贷款组合及 其还款流量的直接所有权，即相应的抵 押贷款组合归投资者所有。抵押贷款的 管理人按期收取借款人偿还的利息和本 金，在合理扣除费用后，将剩余部分 “转手”给投资人。
我国的新动向
央行在《2004年房地产金融报告》中表 示固定利率放贷要适时推出。
2005中国房地产金融报告建议实行固定 利率贷款 。
中国光大银行率先向监管部门申请推出 固定利率住房抵押贷。
中国工行银行已推出固定利率住房抵押 贷。
我国个人房贷还款方式
案例：20年期限贷款70万元 1、等额本息还款法 。
按揭贷款中的当事人
物业所有权转让方为按揭人 受让方为按揭受益人 中间人
按揭贷款是在按揭人和按揭受益人均未 取得房屋所有权时进行的，需要原所有 人或业主做中间人，以便实现钱、物、 权分离状态下的运作。
抵押贷款在美国是传统的、占主导
地位的住房信贷方式。在美国各家商业 银行四种主要贷款中，抵押贷款占1/4， 其中住房抵押贷款占90%左右。美国的 住宅抵押市场是世界上规模最大的住宅 金融市场。
4、孳息处理不同：质押中，质权人有权收取质 押物所产生的孳息；在抵押中，抵押人仍有 权收取孳息。