中国房地产业对外直接投资的现状分析
中国国有企业对外直接投资研究
中国国有企业对外直接投资研究中国国有企业对外直接投资研究中国国有企业在过去几十年的快速发展中，不仅在国内扮演着重要角色，也在国际舞台上扮演着越来越重要的角色。
随着全球化进程的不断推进，中国国有企业对外直接投资逐渐成为国家经济发展的重要组成部分。
本文将围绕中国国有企业对外直接投资进行研究，探讨其动机、挑战和影响。
一、中国国有企业对外直接投资的动机1. 拓展市场和资源：中国国有企业通过对外直接投资，可以拓展市场和获得更多的资源。
随着国内市场的饱和和资源的紧缺，国有企业寻找更广阔的市场和更多的资源已成为必然选择。
2. 提升国际竞争力：通过对外直接投资，中国国有企业可以学习和吸收国外先进的管理经验和技术，提升自身的竞争力。
3. 实现品牌国际化：中国国有企业积极参与对外直接投资，可以加速企业品牌的国际化进程，提升企业形象和影响力。
二、中国国有企业对外直接投资的现状1. 投资规模不断扩大：近年来，中国国有企业对外直接投资规模不断扩大。
根据统计数据，2019年中国国有企业对外直接投资金额达到3058亿美元，同比增长5.8%。
2. 投资领域广泛：中国国有企业对外直接投资涉及多个领域，包括能源、制造业、金融、房地产等。
其中，能源领域一直是中国国有企业对外直接投资的重点领域。
3. 投资方式多样化：中国国有企业的对外直接投资方式多样化，包括并购、设立海外分支机构、参与国际竞标等。
尤其是并购方式，在中国国有企业对外投资中占据重要地位。
三、中国国有企业对外直接投资的挑战1. 投资风险增加：中国国有企业对外直接投资面临的风险包括政治风险、经济风险、法律风险等。
不同国家的政策、法规和市场环境的差异，增加了投资风险的不确定性。
2. 文化差异和管理难题：中国国有企业在进行对外直接投资时，面临不同文化和管理制度带来的挑战。
跨越不同文化的合作需要充分了解对方的文化差异，并做好适应和融合。
3. 国家形象和社会责任：中国国有企业在对外直接投资中需要承担更多的社会责任。
中国利用FDI现状分析
中国利用FDI现状分析外商直接投资（FDI）是指自然人或法人在一个国家非常数的期间内，通过投资或购买股权、债券等形式，参与该国内企业的生产活动或经营管理，获得该企业的控制权或相应权益的过程。
外商直接投资是国际经济合作的重要形式，有助于促进国际分工合作、技术引进、市场拓展等，对于中国的经济发展具有重要的作用。
中国在吸引外商直接投资方面已取得了一定的成就，但也面临一些挑战。
本文将对中国利用FDI的现状进行分析，并探讨未来的发展趋势。
一、中国吸引外商直接投资的现状自改革开放以来，中国逐步放开对外资的限制，吸引了大量的外商直接投资。
根据中国国家统计局的数据，2019年，中国实际使用外商直接投资金额为1410.65亿美元，较上年增长6%，位居世界前列。
而且，中国的FDI结构也在不断优化，由制造业和房地产业主导向高科技、服务业等新兴领域转变。
在吸引外商直接投资方面，中国政府采取了一系列的政策措施。
一方面是破除外商投资准入的限制，扩大外资准入领域，逐步取消外资在特定行业的外资股比限制，同时简化企业设立及变更手续，提高审批效率。
另一方面是加大对外商投资的保护力度，加强知识产权保护，保障外商投资的合法权益。
中国还积极参与全球区域经济合作，签署了一系列的双边和多边投资协议，为外商提供更多的投资机会。
二、中国利用FDI的优势中国利用FDI的优势主要体现在以下几个方面：1. 市场优势：中国拥有庞大的消费市场和劳动力资源，吸引了大量的外资企业前来投资。
外商投资可以带来更先进的管理经验、营销模式、产品技术等，对中国本土企业的发展有积极的促进作用。
2. 技术优势：外商投资可以带来国外先进的技术和管理经验，有助于中国企业提高技术含量和创新能力，促进产业升级和结构调整。
3. 资源优势：外商投资可以带来更多的资金和资源，缓解中国企业的资金短缺问题，有助于扩大企业规模，提高竞争力。
4. 就业优势：外商投资可以创造更多的就业机会，促进了中国的就业局势，改善人民生活水平。
我国房地产行业融资现状及对策分析
我国房地产行业融资现状及对策分析钱春红(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀３１４１００)摘㊀要:房地产行业由于本身的特殊性ꎬ资金密集型的特点使其对资金需求较高ꎬ需要大量融资ꎮ而随着加大调控政策ꎬ融资难㊁违约问题等现象也越来越突出ꎬ影响到了房地产行业健康发展ꎮ文章先分析房地产行业融资特点ꎬ并对股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资四种渠道进行介绍ꎬ结合目前融资过程中存在的结构不合理㊁成本偏高等问题进行分析ꎬ最后从融资结构㊁融资成本㊁法律体系和融资渠道角度提出相关建议ꎬ希望为房地产行业健康融资提供参考ꎮ关键词:房地产行业ꎻ融资渠道ꎻ融资成本中图分类号:Ｆ２９３.３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２２)１９－００６８－０４㊀㊀房地产行业在过去几十年中迅猛发展ꎬ在我国经济的发展占据了重要地位ꎮ作为资金密集型行业ꎬ资金需求量远高于一般企业ꎬ需要借助各种融资渠道ꎮ而从房地产的资产负债率来看ꎬ主要是负债融资ꎬ高负债带来偿债压力等问题ꎮ目前已陆续有多家房地产公司不能按期偿还债务ꎬ发生了一系列债务危机ꎬ因此融资风险的控制对企业的长期生存显得至关重要ꎮ近年来ꎬ随着国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ给该行业带来了很大影响ꎮ贷款审查力度提高使得一些过分依赖银行贷款的企业ꎬ贷款难度加大ꎬ资金断裂ꎬ导致一些项目无法正常开展ꎻ依靠传统贷款模式已无法满足现阶段高资金需求的要求ꎬ市场上也出现了越来越多的融资方式ꎮ因此ꎬ需要对融资渠道进行更深入了解ꎬ并分析存在的问题ꎬ从而为房地产行业提供合理的融资建议ꎮ一㊁房地产行业融资特点房地产行业由于本身的特殊性ꎬ产品不同于普通商品周转速度快ꎬ长建设期带来的资金高投入ꎬ使得房地产行业这种资金密集性企业ꎬ对资金的需求也相对较高ꎬ往往需要大量的融资ꎮ其融资主要表现为以下特点:(一)资金需求量大ꎬ回报周期长一般房地产公司在项目开发阶段ꎬ要购置土地使用权和大量建筑材料等ꎬ需要投入几十亿甚至更多的资金ꎮ从图１可以看出ꎬ２０１５－２０２１年我国房地产行业开发投资总额逐年上升ꎬ２０２１年ꎬ更是达到１４７６０２亿元ꎬ比２０２０增长４.４％ꎻ比２０１９年增长１１.７％ꎬ两年平均增长５.７％ꎮ其中ꎬ住宅投资１１１１７３亿元ꎬ比上年增长６.４％ꎮ而且项目从开发到竣工完成持续时间较长ꎬ销售或出租又需要很长时间收回成本ꎬ资金整体回报周期长ꎮ这样的特点也使得行业整体资金需求量远高于一般企业ꎬ仅靠自有资金一般无法完成ꎬ需要通过大量外部融资来满足项目开发ꎮ图１㊀２０１５－２０２１年房地产开发投资总额及同比增速８６作者简介:钱春红(１９８８—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ浙江嘉兴人ꎮ主要研究方向:公司治理ꎮ(二)受政策和环境影响大ꎬ财务风险较高近年来ꎬ国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ对房地产行业的开发和销售带来明显影响ꎮ再加上疫情对居民收入的影响ꎬ使得房地产这种高杠杆的行业面临债务违约风险ꎮ据国家资产负债表研究中心测试ꎬ２０２１年第一季度非金融部门杠杆率１６１.４％ꎬ企业债务风险ꎬ尤其是大型房企的债务风险更加突出ꎮ２０２１年一季度资产负债率接近８０％ꎻ２０１８－２０２１年房地产到期债务从２５００亿增加到６５００亿ꎮ二㊁房地产行业融资渠道分析目前房地产行业融资主要包括股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资ꎬ具体如图２所示ꎮ图２㊀房地产行业融资渠道(一)股权融资股权融资主要包括发行股票(ＩＰＯ㊁增发㊁配股)㊁股东出资㊁合作开发ꎮ股权融资与负债相比ꎬ无须偿还本金ꎬ也没有固定股利负担ꎬ财务风险较小ꎮ其中对规模大㊁信誉好的房地产企业会通过上市筹集资金来保障资金流ꎬ一些中型企业也可借壳上市进行融资ꎮ合作开发主要包括引入战略投资者注资ꎬ或者房地产开发商和经营商以合作方式进行联合开发ꎮ股权融资虽然有其优点ꎬ但不可避免的是容易分散控制权ꎮ(二)负债融资负债融资主要包括银行贷款ꎬ发行债券㊁证券资产化㊁信托融资和民间借贷等ꎮ其中银行贷款由于筹资速度较快而且较为便捷ꎬ一直是房地产行业主要的融资渠道ꎬ占总融资的一半以上ꎮ但也容易受政策影响ꎬ随着近年来国家加大信贷政策的调控力度ꎬ银行在房贷等方面也进一步严格ꎬ中小型房地产企业贷款的难度加大ꎮ债券融资尤其是信用债也是负债融资中常用的手段ꎬ期限一般较长ꎬ融资数量较大ꎬ成本也较低ꎬ降低了对银行的依赖ꎬ但其发行条件和门槛也相对较高ꎮ除此之外ꎬ信托融资㊁证券资产化等也让房地产其余有了更多资金来源ꎮ从图３可知ꎬ２０２１年ꎬ房地产行业共实现非银类融资１７６５２.２亿元ꎬ同比下降２６.３％ꎮ其中信用债全年融资５４９０.３亿元ꎬ平均发行期３.３５年ꎬ发行主体以国企㊁央企为主ꎻ海外债发行２６８２.９亿元ꎬ平均发行期２.９９年ꎻ信托融资５４５２.７亿元ꎬ平均发行期１.６４年ꎻＡＢＳ融资４０２６.３亿元ꎬ平均发行期３.５６年ꎮ信用债㊁信托成为融资主力渠道ꎻ除ＡＢＳ外ꎬ其余融资渠道同比均出现不同程度下滑ꎮ图３㊀房地产行业非银类融资２０２０和２０２１发行情况㊀单位:亿元(三)销售回款按照购房款资金来源区分ꎬ第一类是购房者自有资金ꎻ第二类是个人住房金融ꎬ包括商业银行个人住房贷款㊁公积金个人住房贷款ꎬ以及违规流入住房市场的消费贷ꎮ这些资金由于限制条件少ꎬ灵活性强ꎬ是企业重要的资金来源ꎮ据了解ꎬ２０２０年中国住房贷款余额达６３.１９万亿元ꎬ较２０１９年增加了７.８６万亿元ꎬ同比增长１４.２％ꎮ２０２０年ꎬ住房公积金发放个人住房贷款３０２.７７万笔㊁１３３６０.０４亿元ꎮ９６(四)供应链融资供应链融资指对工程接包方㊁物料供应商等上游供应商的商业信用融资ꎮ供应链融资主要有两类ꎬ一类是开具商业承兑汇票ꎬ并给予贴息补偿ꎻ另一类是以应付工程款为主的各类应付款ꎮ供应商给开发商提供服务ꎬ开发商拖欠供应商款项ꎬ此时供应商可以通过应收账款和商业承兑汇票去进行融资ꎬ表面上这种方式解决的是供应商融资问题ꎬ实际本质是解决开发商也就是房地产融资问题ꎮ此类融资相对而言效率更高ꎬ但随着监管的加剧ꎬ对融资主体的信用等级要求㊁项目的要求等也在提高ꎮ三㊁房地产行业融资存在的问题(一)融资结构较为不合理虽然房地产行业融资渠道比较多元化ꎬ但很多由于限制条件较为严格等问题ꎮ对大部分中小型房地产公司而言ꎬ除了销售回款和自有资金外ꎬ常用的融资渠道仍是负债筹资尤其是银行贷款ꎬ虽然其较为便捷快速ꎬ但这类贷款容易受到宏观调控影响ꎮ如今政策要求银行对房地产贷款占比要控制在４０％以下ꎬ房贷业务收紧ꎬ贷款审查力度提高ꎮ从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看ꎬ截至２０２１年末ꎬ房地产开发贷款余额为１２.０１万亿元ꎬ同比增速仅为０.０９％ꎮ其中ꎬ国内贷款２３２９６亿元ꎬ比上年下降１２.７％ꎮ商业银行出于风控等方面的考虑ꎬ对新增房地产开发贷的发放极为审慎ꎬ开发贷持续收紧的状态目前未有明显的改善ꎮ如果持续状态下将使得大部分房地产企业贷款难度加大ꎬ导致一些项目无法正常开展甚至失败ꎮ(二)融资成本偏高ꎬ债务违约风险加大根据融资优序理论ꎬ企业内源融资成本最低ꎬ而房地产项目由于开发周期较长ꎬ所需资金大ꎬ因此需要借助大量外部融资ꎬ这也加大了融资成本ꎬ尤其是银行贷款成本偏高ꎮ再加上项目回收期时间长ꎬ又加大了负债到期还本付息的压力ꎬ一旦中间资金链断裂ꎬ违约风险增加ꎮ进入２０２１年以来ꎬ房地产行业陆续发生了一系列债务危机ꎬ尤其是受到信贷收紧和疫情等因素影响ꎬ２０２１年下半年ꎬ商品房销售明显降温㊁土地市场成交面积大幅回落ꎬ多家房地产公司不能按期偿还债务本金或利息ꎬ出现流动性危机ꎮ华夏幸福首先触发债务危机ꎬ其银行贷款等债务逾期本息合计高达５２.５５亿元ꎮ泰禾㊁蓝光㊁阳光１００相继构成债务违约ꎬ恒大也爆出了债务危机ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产业贷款额占贷款总额５.７％ꎬ比２０２０年下降０.４个百分点ꎮ但房地产行业却 贡献 了四大行１２％的不良贷款ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产行业不良贷款合计１１０２亿元ꎬ比２０２０年增加了４.３个百分点ꎬ２０２１年房地产行业整体出现债务违约增加的特点ꎮ(三)融资法律体系不完善房地产行业在经济发展中ꎬ一直处于比较稳步快速发展状态ꎮ但是针对这个行业融资的法律法规并不健全ꎬ虽然可能少部分有涉及ꎬ但仍处于相对缺乏状态ꎮ从现有的法律法规中尤其是相关的公司法㊁银行法等不难发现ꎬ目前对融资或者房地产信贷方面的条款几乎很少ꎬ无法跟上房地产多元化融资需求的要求ꎮ比如银行贷款融资时ꎬ政府往往采取宏观调控的政策手段ꎬ但实际操作过程中ꎬ可能会遇到一些问题而无法满足要求ꎬ得不到有效解决ꎬ产生各种矛盾ꎬ增加融资难度ꎮ另外ꎬ现有的法律法规中漏洞较多ꎬ也存在不够健全ꎬ无法涵盖融资各领域ꎮ比如在房地产社会信用融资和担保方式获取资金方面ꎬ由于相对应的法律法规较为薄弱ꎬ无法进行有效约束ꎬ一些企业可能会伪造信用等级资质来谋求银行贷款审批来得到融资ꎬ这也加剧了房地产融资的风险ꎮ四㊁房地产行业融资建议(一)调整融资结构ꎬ建立不同层次融资体系目前房地产行业资产负债率偏高ꎬ过分依赖银行贷款的情况下会对未来发展产生极大资金限制ꎮ因此结合目前企业现状和国家政策ꎬ应合理调整融资结构ꎬ适当减少负债ꎬ并通过各种渠道提高股权融资ꎮ当然应根据企业项目实际需求来判断ꎬ不能 一刀切 ꎬ结合项目期限长短和资金量大小来组合ꎬ另外对不同层次的企业制定合适的融资体系ꎮ比如ꎬ中小企业由于本身实力较为薄弱ꎬ通过依靠自身进行上市０７融资较为困难ꎬ可以选择借壳上市或者直接增资来达到股权融资ꎬ或者可以与其他公司联合开发ꎮ对上市公司而言ꎬ利用增发㊁配股等方式达到再融资ꎬ或者借助集团内其他单位资金配合融资ꎮ(二)降低融资成本ꎬ完善风险防控机制鉴于目前房地产行业融资成本较高ꎬ违约风险大问题ꎬ可以根据融资优序理论ꎬ应尽可能多渠道借助内源融资ꎬ同时调整长短期负债比例ꎬ过多选择短期银行借款ꎬ而忽略项目回收期ꎬ会增加企业到期偿债压力ꎮ如果一味选择长期债券等负债方式ꎬ也会增加融资成本ꎮ因此应根据项目周期和企业实际资金情况来做调整ꎬ多种组合方式结合ꎬ尽量避免单一融资ꎬ降低成本ꎮ由于一些企业没有制定科学的预算ꎬ往往只是完成数据内的考核ꎬ因此需要运用全面预算管理体系ꎬ对长短期需求做好资金预算ꎬ控制现金流ꎬ合理规划每笔资金ꎬ建立与实际开发项目匹配的预算模式ꎬ并要求全过程跟踪并及时反馈ꎮ另外ꎬ建立独立的风控部门和风控预警系统ꎬ进行项目风险测算ꎬ通过定量分析确保项目的可行性和科学性ꎬ提前防范风险并建立预警机制ꎬ通过各环节的实时风险监控ꎬ使企业能在复杂的融资环境中增加预警措施ꎬ来降低融资过程中出现的风险ꎮ(三)完善融资市场制度ꎬ健全法律法规房地产行业有序健康融资的前提是需要有一个完善的市场制度ꎬ目前市场除了依靠利率㊁价格等方式来宏观政策导向以外ꎬ还应找到市场导向为主的融资市场ꎬ缓解房地产企业资金压力ꎬ并建立企业诚信体系ꎬ对违约失信企业进行惩罚和融资限制ꎬ降低银行不良贷款率ꎮ完善个人信用的后续跟踪ꎬ除了加强前期个人贷款和信用情况等调查外ꎬ后续的还款和个人资产情况等也应加强跟踪ꎬ确保现金流的安全及时回流ꎮ另外ꎬ应该对现有的房地产融资法律法规进行优化ꎬ对存在矛盾的地方或者已经落后的要及时调整ꎻ同时随着各种新融资方式的出现ꎬ与之相配套的法律法规应该对这部分的空白进行填补ꎬ避免出现混乱ꎬ防止法律漏洞ꎬ关注融资合法化ꎬ加强法律监管ꎮ通过健全法律法规ꎬ规范融资流程ꎬ来实现房地产行业健康融资ꎮ(四)创新融资方式ꎬ扩宽融资渠道房地产企业投资项目的开发资金来源主要取决于融资渠道ꎬ因此企业自身应避免单一融资ꎬ借鉴国外ꎬ加强融资方式的创新ꎬ如信托融资㊁夹层融资等ꎬ利用社会上闲散资金ꎬ使普通百姓成为直接投资人ꎬ参与项目开发的收益分成ꎬ当然这些需要完善的法律作为基础保障ꎬ否则会加大普通民众的风险ꎮ同时企业要加强与政府的沟通ꎬ及时收集获取信息ꎬ和国家政策保持同步ꎬ积极参与国家支持项目ꎬ比如在能力允许范围内主动投入安置房民生工程㊁ 一带一路 等项目ꎬ获取政府在融资方面的优惠扶持政策ꎬ扩宽融资渠道ꎮ总之ꎬ结合企业自身情况ꎬ制订详细计划ꎬ尽量选择与相符合的融资模式ꎬ合理挖掘开发融资方式ꎬ多元化融资ꎬ来降低投资风险和融资成本ꎮ参考文献:[１]陈玲.房地产企业的融资困境与优化研究[Ｊ].商讯ꎬ２０２１(１１):８３－８５.[２]石密艳ꎬ孟繁兵.我国房地产企业融资问题探析[Ｊ].中国市场ꎬ２０２１(８):７８－７９. [３]韩秀宇.论房地产企业融资困境与解决对策[Ｊ].纳税ꎬ２０２０(１１):１４２－１４３.[４]张瑾.新形势下房地产企业融资策略研究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(１):７３－７４.[５]于玲.房地产开发企业融资存在的问题及对策建议[Ｊ].消费经济研究ꎬ２０２０(５):１０９－１１０. [６]罗鹏群.新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略[Ｊ].财会学习ꎬ２０２０(６):２２７－２２９. [７]王超.房地产企业融资风险及防范分析[Ｊ].时代金融ꎬ２０２０(１４):３１－３２.１７。
我国境外直接投资的现状与对策
略的实施使我国境外直接投资增长显著。在此背景 下， 分析我 国境外直接投资与经济增长之间关系， 具 有十分 重要 的意 义 。
一
、
我 国境 外直 接投 资 的发展现 状
（３ ０ ３ １ ． ０ ３） ８
都是平稳 的， 明Ｉ Ｄ 和ｌ Ｆ Ｉ 说 ｎ Ｐ ｎ Ｄ都是Ｉ ） Ｇ Ｏ （ ，可以进 １ 行协 整分 析 。
２ ．协 整 检验 。本 文采 用适 用 于两 个 变量 间关 系分 析 的Ｅ ｇ — ｒｎｅ｜ 步法检 验 ，用普 通最 小二 ｎｌ Ｇ ａｇｒｊ ｅ ￣ 乘 法估计 Ｌ Ｆ Ｉ Ｌ Ｄ 之 间的协 整方 程为 ｎＯ Ｄ 和 ｎＧ Ｐ
２ ０ 年 ６月 ０９
经 济 论 坛
Ｅｃ ｎ ｍｉ Ｆ ｒ ｍ ｏｏ ｃ ｏ ｕ
Ｊ１ ０ ９ ｕ ．２ ０
Ｇｅ ． ６ Ｎｏ １ ｎ４ ｌ ．３
总第 ４ １ ６期
第 １ 期 ３
文 Ｅ 丽伟
【 摘
要】 本文分析果检验和协 整方法研 究发现 ，现 阶段 经 ｒ ｅ１ ｎ ￣
Ｒ２ ０． ２ ４ ＝ ８９ ２ ６
（ ４８ ８ ３ ＿ ． ３ ９） ９
２ ０ 年我 国境 外直 接投 资 净额 为２ ５１ 美元 ， ０７ ６． 亿 较 上 年 增 长 ２ ．％， 计 境 外 直 接 投 资 净 额 达 到 ５３ 累 １７ ．亿美元 。２０ ９１ １ ０２～２ ０年 我 国境 外直 接 投 资流 ０７ 量平 均增 长速 度 为５ ％，境外 直接 投 资存量 平 均增 ６
２ ．发展具有 比较优势的制造业对外直接投资。
表１ ＧＤＰ 与ＯＦ Ｉ Ｄ 单位根检验表
外资进入我国房地产市场的影响和对策
摘要自改革开放以来，外商对中国房地产行业的直接投资对我国房地产乃至国民经济的发展发挥了非常重要的作用。
文章对外资进入我国房地产市场有关问题进行了探讨，首先介绍了外资进入我国房地产市场的现状，接着分析了外资对我国房地产市场的影响，最后提出了我国政府调控外资进入我国房地产市场的对策。
文章认为，外资进入我国房地产市场助推了房地产价格的上涨，影响了国内信贷政策的有效性，加大了人民币升值的压力。
国家虽然已经出台了许多控制外资进入房地产市场的政策措施，但效果不理想，不能控制房价继续上涨的趋势。
因此，政府必须继续加大对外资进入我国房地产市场的宏观调控，主要措施是：第一，严格外资进入我国房地产业的准入条件，加强对外资经营房地产的管理；第二，坚决打击捂盘售等各种违法行为；第三，增加住房供给，保障中低收入家庭的住房需求。
【关键词】外商直接投资房地产宏观调控AbstractSince the reform and open policy, the foreign merchant has played thecount for much role to the Chinese real estate profession directinvestment to our country real estate and even the national economydevelopment. The article entered the our country real estate marketrelated question to the foreign capital to carry on the discussion,first introduced the foreign capital entered our country real estatemarket the present situation, then has analyzed the foreign capital toour country real estate market influence, finally proposed our countrygovernment regulated the foreign capital to enter our country realestate market the countermeasure. The article believed that, theforeign capital entered our country real estate market to boost thereal estate price rise, has affected the domestic credit policyvalidity, has enlarged the Renminbi revaluation pressure. The country although already appeared many controls foreign capitals to enter thereal estate market the policy measure, but the effect was not ideal,could not control the tendency which the house price continued torise. Therefore, the government must continue to enlarge enters ourcountry real estate market to the foreign capital the macroeconomicregulation and control, the main measure is: First, the strict foreigncapital enters our country real estate industry to enter thecondition, strengthens to the foreign capital management real estatemanagement; Second, Resolutely against concealed disc sales and other offenses; Third, increases the housing supplies, inthe safeguard the low income family housing demand【Key Words】Foreign direct investment; Real Estate ; Macroeconomic regulation and control目录1、外资进入我国房地产市场的现状 (4)2、外资进入我国房地产市场的影响分析 (5)2.1外资助推了房地产价格的上涨 (5)2.2外资进入我国房地产市场影响国内信贷政策的有效性 (6)2.3大量资金流入我国的房地产市场加大人民币升值的压力 (7)3、国家对外资进入房地产市场的政策调控及其效果 (7)3.1国家已经出台的控制外资进入房地产市场的政策措施 (7)3.2政策的效果分析 (8)4、规范外资进入我国房地产市场的调控对策 (10)4.1严格外资进入我国房地产业的准入条件，加强对外资经营房地产的管理 (10)4.2坚决打击捂盘惜售等各种违规行为 (11)4.3增加住房住房供给，保障中低收入家庭的住房需求 (11)参考文献 (12)致谢 (13)外资进入我国房地产市场的影响和对策改革开放以来，外商对我国的直接投资主要集中在第二产业尤其是工业部门，对第一产业的投资比重很低，对第三产业的投资比重也相对偏低。
我国外商直接投资的发展历程及特征分析分析
我国外商直接投资的发展历程及特征分析摘要：自从1978 年改革开放以来，我国经济每年平均增长速度高达9.7%, 毋庸置疑，外商直接投资在这其中发挥了重要作用。
截止2011 年底，我国实际利用外商直接投资1160.11 亿美元，连续21 年成为吸引外资最多的发展中国家。
中国高速发展的经济、巨大的市场潜力、廉价的劳动力资源，都令中国成为最具吸引力的投资目的地。
本文回顾了改革开放三十年来外商直接投资的发展历程, 然后分别从外资国别结构、行业结构、投资方式结构、地区分布结构等方面分析了我国外所使用献。
1的企业)包括外商[1]。
2010 年，我国新批准设立的外商投资企业27406 家，实际利用外商直接投资金额达1057.35亿美元，占发展中国家引进外资的16% ，占世界的4.4%。
截止2011 年底，我国实际利用外商直接投资1160.11 亿美元，同比增长9.72%；全球最大的500 家跨国公司均已来华进行投资，跨国公司在华设立研发中心已超过1200 家[2]。
我国连续21年成为吸收外商直接投资最多的发展中国家，是仅次于美国的第二大引资国。
表1.1 1979——2011年我国外商直接投资额接投资的热潮，外资开始大规模地进入我国。
2 我国外商直接投资的发展历程和阶段据上图可知，我国的外商直接投资经历了五个发展阶段[3]。
2.1 萌芽与开始阶段 (1979—1986年)1979 年全国人大颁布了《中华人民共和国中外合资经营企业法》，允许外国投资者与国内企业组建合资企业。
以此为标志拉开了我国利用外商直接投资的帷幕。
随后，深圳、珠海、汕头、厦门经济特区成立，《外商独资企业法》的颁布取消了对外资所有权的控制。
这些探索性政策的出台，奠定了我国利用外资初级阶段的政策基础，也标志着我国利用外资工作进入探索和试验性阶段。
此时，外资来源主要以港、澳、台为主，投资规模偏小，增长速度较慢。
投资主要集中于东部沿海以经济特区为中心的加工工业区。
中国企业对外直接投资的现状、障碍以及对策分析
在２ 世纪６ 年代 ，人们 担心美 国的跨 国公司会买下整个 世 ０ Ｏ 界 ；在２ 世 纪８ 年代和９ 年代 ， 日本取代美 国成为对外直接投 Ｏ Ｏ Ｏ 资 的巨头 ；今 天，中国企业 的对 外直接投资正 吸引着世界各 国 的 目光 。 中 国 的对 外 直 接 投 资 无 论 从 总 量 上 还 是 从 范 围 上 都 已 具有一定规模 ，并且 开始逐渐影 响国际直接投资 的现有 格局 ， 甚至影响到 国际关 系。然而 ，中国企业 的对外直接投 资起步较 晚 ，并且一直面临各种国 内外阻力去开展对外直接投资 。 中 国企 业 对 外 直 接 投 资 的 现 状 （ ） 总量 规 模 一 中 国对 外直 接 投 资 起 步较 晚 但 发 展迅 速 ， 在 改革 开 放 前 中 国 的对外直接投资基本一片空 白，一直￣２ ０ 年对外直接投 资对 中 Ｕ０ ４ 国经济而言也是无关紧要的，但２ ０ 年中国对外直接投资年投资 ０７ 额增长到２ ０ 美元 ，２ ０ 年的这一数据翻 了一番 ，年流量超过 ５亿 ０８ ５０ ０ 亿美元。２ ０年底，中国对外直接投资存量约为１０万美元 。 ０８ ７０
一
、
豳２ ２ ０ 年中国对外直接投资洲际分布情 况 ０８ 瓷料来源：２０ 年度中国对外直接投资统计公报 ０８
图１ ９ ５ ２ ０ 年中国对外直接投资流量 １９ — ０ ９
资料来源 ：国家外汇管理局，国际收支平衡表
（ ） 区域 分 布 二
表１２ ０ 年 中国对外直接投资区域分布情况 ０８
国Hale Waihona Puke （ 地区） 金额 （ 亿美元 ）
占比 （） ％
【＿ ｝ 国香港
３５４ ８
６ １％ ９ Ｉ
南 非
４ ８ ８Ｏ
我国对外直接投资的现状及对策分析
我国对外直接投资的现状及对策分析随着中国经济的不断发展壮大，对外直接投资（FDI）也日益成为中国经济发展的重要组成部分。
中国对外直接投资的规模和力度不断增强，而且涉及的领域也逐渐多样化。
面对世界经济的不确定性和变化，中国对外直接投资也面临着一些挑战和问题。
我们需要深入分析当前中国对外直接投资的现状，找出其存在的问题，并提出相应的对策，以推动我国对外直接投资的可持续发展。
一、中国对外直接投资的现状中国对外直接投资（FDI）是指中国国内居民、企业或者其他机构以获取外国企业或者其他机构的股权、债券或者其他利益形式的投资活动。
自改革开放以来，中国对外直接投资规模不断扩大，对外直接投资项目的类型也越来越多元化。
根据中国国家统计局的数据显示，2019年中国对外直接投资存量达到2.33万亿美元，同比增长5.8%，占全球对外直接投资存量的比重超过10%。
中国对外直接投资的主要流出方向包括香港、新加坡、美国、英国、澳大利亚等国家和地区。
在对外直接投资领域，中国企业涉及制造业、采矿业、房地产业、金融业等多个行业。
尽管中国对外直接投资的规模不断扩大，但仍然存在一些问题和挑战。
一些中国企业在对外直接投资过程中存在着市场准入障碍、政策不确定性、投资环境恶化等问题。
部分中国企业在对外直接投资过程中还面临着风险管理不足、管理水平不高、国际竞争能力不强等问题。
当前全球经济复苏乏力，国际投资环境的不确定性和不稳定性加剧，国际投资法治环境存在挑战，国际投资贸易保护主义抬头，中国对外直接投资所面临的国际环境不容乐观。
一些中国企业在投资过程中存在信息不对称、政策风险、市场风险等问题。
三、对策建议针对当前中国对外直接投资的现状和面临的问题，我们有以下建议：1. 优化政策环境，增强政策支持。
加大力度提升对外开放水平，加大对外经济合作区的支持力度和力度，进一步推动国际投资和贸易便利化。
完善投资监管体系，建立健全投资促进和保护机制，提高对外投资的透明度和法治化水平。
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中国房地产业对外直接投资的现状分析
引言
在全球化和经济发展的背景下，中国房地产业对外直接投资逐渐成为一个重要
的经济活动。
本文将以中国房地产业对外直接投资的现状为主题，分析其发展趋势、动因、影响因素以及存在的问题和挑战。
背景
中国房地产业作为国民经济的支柱产业，近年来取得了快速的发展。
随着国内
市场的饱和和竞争的加剧，越来越多的中国房地产企业开始将目光转向海外市场，寻求新的发展机遇。
截至目前，中国房地产业对外直接投资已经成为中国企业“走
出去”的重要方向之一。
发展趋势
中国房地产业对外直接投资的发展呈现出以下几个趋势：
1.城市化进程推动投资需求：中国的城市化进程不断推进，需要大量的
城市基础设施和住房建设。
中国房地产企业通过对外直接投资，获取先进的设计和建筑经验，以满足国内市场的需求。
2.国内市场的饱和：中国房地产市场已经进入饱和阶段，竞争激烈。
对
外直接投资为中国房地产企业提供了开拓新市场的机会，扩大利润空间。
3.政策支持：中国政府鼓励房地产企业对外直接投资，为其提供政策支
持和资金支持。
政策支持的加大为中国房地产业对外直接投资提供了有力保障。
动因
中国房地产业对外直接投资的动因有以下几个方面：
1.市场扩展：中国房地产企业通过对外直接投资，可以进入海外市场，
扩大市场份额，获得更多的业务机会和利益。
2.技术引进：中国房地产业在一些方面仍存在技术落后的问题，通过对
外直接投资，可以引进先进的设计、建筑和管理技术，提升自身的竞争力。
3.资本输出：中国房地产业通过对外直接投资，可以将过剩的资本投资
到海外市场，实现资本的输出，降低风险和利润的分散化。
影响因素
中国房地产业对外直接投资的发展受到以下几个因素的影响：
1.经济状况：中国经济的发展状况对房地产业的投资意愿和能力有重要
影响。
经济增长和政策变化都会对房地产业的投资决策产生影响。
2.政策环境：中国政府对房地产业对外直接投资的政策支持是影响投资
决策的重要因素。
政策的稳定性、透明度和灵活性对投资决策有着直接的影响。
3.目标市场条件：目标市场的发展潜力、法规环境、竞争程度等都会对
房地产业的投资决策产生重要影响。
房地产企业需要对目标市场进行充分的市场调研和分析，制定合适的投资策略。
存在的问题和挑战
在中国房地产业对外直接投资的过程中还存在一些问题和挑战：
1.文化差异：不同国家和地区的文化差异对于投资活动的开展存在一定
的影响。
房地产企业需要了解并适应目标市场的文化差异，避免因文化冲突而产生的问题。
2.资金和融资问题：对外直接投资需要大量的资金和融资支持。
房地产
企业需要寻找合适的融资渠道，并保证资金的稳定和可持续性。
3.法律和政策风险：不同国家和地区的法律和政策环境存在差异，房地
产企业需要了解并遵守当地的法律和政策，避免法律风险对投资活动产生的不利影响。
结论
中国房地产业对外直接投资发展呈现出快速增长的态势，市场扩展、技术引进
和资本输出成为房地产企业对外投资的主要动因。
然而，投资活动还面临着文化差异、资金和融资问题以及法律和政策风险等挑战。
房地产企业需要积极应对这些问题和挑战，寻求合适的解决方案，以实现对外直接投资的稳步发展。