房地产企业战略采购管理与实施
房地产企业战略采购的五大挑战和七个执行要点
房地产企业战略采购的五大挑战和七个执行要点屈航2013-7战略采购作为一种有效的新型采购模式，其能够为企业带来整合资源、降低采购成本和运营成本、提升效率等各种好处，近些年已经为大多数房地产企业所了解和接受。
但战略采购在国内地产行业的实施尚处于探索阶段，没有系统的理论指导，也很难通过简单照搬照抄其他公司的做法来实现。
这就给房地产公司的具体实施带来一定的问题和风险，而且实际的实施中并非是一定成功的，往往需要经历全面系统的工作才能真正建立并实施有效的战略采购。
有的公司盲目地实施战略采购，同供应商签订合作协议，但在执行当中发现考虑不周、项目并不合适使用，结果对战略合作关系造成了损害；也有的公司内部沟通不够，总部签订的战略采购协议地方项目自行其事没有执行；还有的公司对内部价值链和产品没有清楚的了解，盲目选择低价的投标单位作为战略采购对象，最后发现这样的合作伙伴服务无法配合到全国发展的需要，给公司的项目品质带来遗憾。
类似的失败案例在行业内并不少见。
总的来看，战略采购这种采购模式，对企业以下五个方面提出了挑战：（1）企业采购工作管理水平战略采购是基于企业采购工作具备一定管理水平之上的，需要企业在采购方面有比较完善的工作流程体系、足够庞大的供应商资源、对各类产品市场的深入了解、对采购方法和模式的理解和掌握等等。
没有较深厚的采购工作管理经验作为基础，很难进一步上升到更高级的战略采购阶段。
（2）对产业价值链的认识战略采购理论是透过对房地产产业价值链的深入理解，同战略合作伙伴一起来共同探讨整个产业价值链当中各个环节的改进，从而带来双方整体的最大收益。
因此如果企业没有对产业价值链的深刻认识和透彻的理解，是无法发挥战略采购最佳效果的。
（3）强大的执行力战略采购从本质上对企业来说，是一次对整个价值链的管理和流程的变革。
这种变革能否真正成功，很大程度上取决于公司是否有良好的变革文化，公司上下同心，有强大的执行力。
（4）内部部门之间的协作配合能力战略采购不是仅仅依靠采购部门就能实现的工作，战略层面的合作涉及多个专业部门之间的协作配合，因此必须要求组织内部的各部门之间有良好的沟通和默契，有较强的协作配合能力。
战略采购的实施方案
战略采购的实施方案一、引言。
战略采购是企业通过对供应链的整体规划和管理，以达到降低成本、提高质量、提升竞争力的目标。
本文旨在就战略采购的实施方案进行探讨，为企业实施战略采购提供参考。
二、战略采购的意义。
1. 降低采购成本。
通过战略采购，企业可以实现对供应商的集中采购，从而获得更有利的价格和条件。
2. 提高采购质量。
战略采购可以帮助企业建立长期稳定的供应关系，确保产品和服务的质量可控。
3. 提升企业竞争力。
通过战略采购，企业可以更好地把握市场变化，及时调整采购策略，提高市场反应速度。
三、战略采购的实施方案。
1. 制定战略采购计划。
企业应该根据自身的发展战略和市场需求，制定战略采购计划，明确采购目标和重点。
2. 供应商选择与评估。
企业需要建立供应商数据库，对潜在供应商进行全面评估，包括供应能力、质量管理、价格竞争力等方面的考量。
3. 采购合同的签订。
在选择好供应商后，企业需要与供应商签订合同，明确双方的权利和义务，确保采购过程的合法合规。
4. 供应链管理与优化。
企业需要建立完善的供应链管理体系，包括库存管理、物流配送、信息技术支持等方面的优化，以确保采购流程的高效运转。
5. 风险管理与应对。
企业在实施战略采购过程中，需要及时发现和应对各种风险，包括市场风险、供应商风险、合同风险等，确保采购活动的顺利进行。
四、战略采购的实施效果评估。
企业在实施战略采购后，需要对其效果进行定期评估。
评估内容包括采购成本的降低情况、采购质量的提升情况、供应链的稳定性等方面。
通过评估结果，及时调整和优化战略采购计划，确保其长期有效性。
五、结语。
战略采购是企业提高采购效率、降低成本、提升竞争力的重要手段。
企业在实施战略采购时，需要充分考虑市场需求和内部资源，制定科学合理的实施方案，并不断进行评估和调整，以实现战略采购的长期价值。
希望本文对企业实施战略采购提供一定的参考和帮助。
标杆房地产企业战略集采
标杆房地产企业战略集采标杆房地产企业战略集采情况标杆企业1战略集采策划由集团统一招标、签订年度合同。
战略集采执行:由下属的材料设备公司和地区公司负责采购供应。
地区公司工程部，负责材料的申报、验收、使用管理，并确定各施工单位进度款申报周期内材料的使用量。
各工程部配置专职材料管理人员。
地区公司工程技术部，负责本公司材料计划的审核，材料配送、质量及台账的监督检查考核，并协调解决地区公司内部材料管理方面的问题。
地区公司预算部，负责施工单位所有集采物资款核算工作，在工程进度审核及结算审核时对接收和使用的材料数量、金额进行核算。
地区公司合同管理部，负责材料款扣除审核及合同履约监督维权取证工作。
集团财务中心和地区公司财务部，负责集采物资财务核算及款项代付代扣工作。
集团管理中心，负责集采物资配送监督管理及地区公司材料计划审批工作。
战略集采分类由材料设备公司统一采购供应给施工单位的材料35项，包括:人造砂岩、外墙砖、入户门、卫浴五金、木地板、电线电缆等。
由材料设备公司统一采购供应给地区公司的材料40项，包括:智能化系统、酒店会所物资、电脑、劳保、电器等。
由集团签订年度框架协议、地区公司负责签订合同并采购供应的材料16项，包括:小型中央空调、电梯、发电机组、铝合金门窗、公共区域配电、高低压开关柜等。
总结:材料设备公司针对每件物资须列明材料编码、品名、规格型号和类别;样板管理;集采物资计划管理，分为年度材料计划、三月材料计划、月度实际用料计划;地区公司需要设立仓库及保证一定的库存;建立全国的物资配送;定期盘点。
标杆企业2战略集采策划建立战略采购体系，包括集团采购、区域采购、分公司定点采购;建立评估体系，包括:过程评估、后评估、年度评估总结。
战略集采执行从集团到分公司，均设置了采购部。
集团采购部定位成全集团采购的“大脑”，负责供应市场研究，制定和推动采购战略，管理采购流程，协调内部采购协作。
为使采购更加快速有效，适应项目当地的特色，将更多的采购权利逐步下放到区域这个层级。
房地产业供应链管理及战略集采的思考
房地产业供应链管理及战略集采的思考1. 引言1.1 房地产业供应链管理及战略集采的重要性房地产业的供应链管理及战略集采对于整个行业的发展起着至关重要的作用。
随着市场竞争的日益激烈，房地产企业需要不断优化供应链管理，以提高效率、降低成本。
房地产项目涉及众多环节，如材料采购、施工、销售等，供应链管理的优劣直接关系到项目的顺利进行和最终的成本控制。
战略集采作为供应链管理的重要手段，可以整合各方资源，降低采购成本，提高采购效率，有助于房地产企业在市场上获得竞争优势。
战略集采还可以通过规模效应，引入更多的优质供应商，从而提高产品质量，提升企业形象。
房地产业供应链管理及战略集采的重要性不容忽视。
只有通过科学合理的供应链管理，房地产企业才能实现资源的有效配置，提高企业整体竞争力。
积极推进战略集采的实施，能够为企业带来更多的商机和发展空间，实现可持续发展的目标。
在当今竞争激烈的市场环境下，房地产企业需要深刻认识供应链管理及战略集采的重要性，不断探索创新，不断提升自身竞争力。
1.2 房地产业供应链管理的现状房地产业供应链管理的现状十分复杂和多元化。
随着房地产市场的竞争日益激烈，企业们对供应链管理的重视程度也在逐渐提升。
一方面，企业需要确保供应链的高效和稳定，以满足市场需求和客户的要求；企业还需要降低成本、提高质量和加强风险管理，以保持竞争优势。
在房地产业中，供应链管理涉及到从原材料采购、生产制造、物流配送到最终销售等多个环节。
目前，许多房地产企业在供应链管理方面还存在一些问题和挑战。
供应链信息不对称、供应链成本控制不足、供应商管理不到位等，这些问题都影响了企业的运作效率和竞争力。
房地产业中越来越多的企业开始重视战略集采的作用。
通过战略集采，企业可以整合资源、降低采购成本、提高采购效率，从而实现供应链管理的协同和优化。
房地产业需要不断探索和创新供应链管理模式，以适应市场需求的变化并提升竞争力。
2. 正文2.1 供应链管理在房地产业的应用房地产业是一个复杂的产业，涉及到多种不同类型的供应商和合作伙伴。
简述战略采购的实施步骤
简述战略采购的实施步骤引言战略采购是一种以长期规划和高度组织性为特点的采购活动，旨在获得最佳的采购结果，并为企业的战略目标提供支持。
本文将对战略采购的实施步骤进行简要描述，以帮助读者了解其基本流程。
步骤一：制定战略采购目标在开始实施战略采购之前，企业首先需要明确其采购目标。
这些目标应该与企业的战略目标相一致，并且应该明确指出所需采购的关键要素，如价格、质量、交货时间等。
•详细梳理战略采购目标和需求，确保目标的可行性和一致性。
•与内部相关部门（如财务、生产等）进行充分沟通，以确定采购目标与其他部门目标的协调。
步骤二：制定供应商选择标准供应商的选择是战略采购过程中至关重要的一步。
企业应根据其采购目标制定一套供应商选择标准，以便能够评估和比较不同供应商之间的优劣。
•确定供应商选择标准，包括供应商的经济能力、质量管理体系、物流能力等方面的评估指标。
•开发一个评估和排名体系，以便能够对不同供应商进行定量和定性的评估。
步骤三：寻找潜在供应商一旦企业确定了供应商的选择标准，就需要寻找符合这些标准的潜在供应商。
这可以通过以下方式来实现：•市场调研：通过参加行业展览会、阅读行业报告等方式，了解市场上的供应商情况。
•数据库搜索：利用供应商数据库、采购平台等工具，寻找符合采购要求的供应商。
•参考推荐：向其他业务伙伴或行业专家寻求供应商推荐。
步骤四：评估和筛选供应商根据供应商选择标准，企业需要对潜在供应商进行评估和筛选，以便确定最佳的供应商。
•制定供应商评估流程，包括面试、审核报告、实地考察等环节。
•根据评估流程对供应商进行评估和筛选，并将结果记录在评估报告中。
步骤五：谈判和合同签订一旦确定了最佳供应商，企业需要与其进行谈判并签订合同。
•确定谈判策略和目标，包括价格、条款、交货时间等方面的商务谈判内容。
•确保合同内容详细、准确，并与供应商进行充分的沟通和确认。
步骤六：供应商管理和绩效评估战略采购并不仅仅局限于供应商选择和合同签订，更重要的是供应商的持续管理和绩效评估。
采购战略规划与实施方案
采购战略规划与实施方案一、引言随着市场竞争的日益激烈，企业在采购领域的战略规划和实施变得尤为重要。
采购战略规划是企业在采购活动中确定长期目标和发展方向的过程，而实施方案则是为了达成这些目标而制定的具体行动计划。
本文将围绕采购战略规划与实施方案展开讨论，以期为企业的采购管理提供有益的指导。
二、采购战略规划1. 环境分析在制定采购战略规划时，首先需要进行环境分析。
这包括对市场、竞争对手、供应链、政策法规等方面的分析，以全面了解外部环境对采购活动的影响。
只有通过深入的环境分析，企业才能更好地把握市场机会，应对挑战，制定合理的采购战略。
2. 目标确定在环境分析的基础上，企业需要明确采购的长期目标。
这些目标应当符合企业的整体战略定位和发展规划，同时也需要考虑到市场需求、成本控制、供应链稳定等方面的因素。
明确的目标有助于引导采购活动的方向，提高采购效率和质量。
3. 采购策略选择采购策略的选择是采购战略规划的关键环节。
企业可以根据自身情况选择不同的采购策略，如竞争性招标、谈判采购、合作采购等。
在选择采购策略时，需要综合考虑成本、风险、供应链稳定性等因素，以实现最大化的采购效益。
三、采购实施方案1. 供应商管理建立健全的供应商管理体系是采购实施方案的重要组成部分。
企业需要对供应商进行全面评估，包括供货能力、质量控制、交货准时性等方面的考察，以确保选择到合适的供应商。
同时，企业还需要与供应商建立长期稳定的合作关系，共同推动供应链的优化和协同发展。
2. 成本控制成本控制是采购实施方案中至关重要的一环。
企业需要通过谈判、合同管理、供应链优化等手段，不断降低采购成本，提高采购效率。
同时，还需要加强对成本的监控和分析，及时发现和解决成本异常，确保采购成本的合理性和可控性。
3. 风险管理在采购实施过程中，风险管理是不可忽视的一环。
企业需要对采购活动可能面临的各种风险进行评估和防范，包括市场风险、供应商风险、合同风险等。
通过建立健全的风险管理机制，企业可以有效降低采购活动的风险程度，保障采购活动的顺利进行。
战略采购供应商管理策略
战略采购供应商管理策略引言战略采购供应商管理策略是组织在实施采购过程中为了确保战略采购供应商能够正常运作、提供优质产品和服务而制定的管理指导方针。
通过遵循战略采购供应商管理策略，组织可以更好地管理和与供应商合作，从而优化采购流程并达到战略目标。
背景随着全球经济的发展和供应链的不断复杂化，战略采购供应商的选择和管理对组织运营的成功至关重要。
传统的采购模式仅仅关注价格和交货周期等因素，而忽视了供应商的战略价值和潜在风险。
因此，战略采购供应商管理策略的制定具有重要的意义。
目标制定战略采购供应商管理策略的目标是确保组织与战略采购供应商之间的紧密合作，提供高质量的产品和服务，并最大程度地降低风险。
具体目标包括：1.选择具有战略价值的供应商；2.与供应商建立稳定且互信的关系；3.将供应商的利益与组织的利益相结合；4.提高采购流程效率和准确性。
战略采购供应商管理策略1. 供应商评估与选择在战略采购供应商管理策略中，供应商评估与选择是关键的第一步。
主要步骤包括：•制定明确的供应商评估标准，包括质量、交货周期、可靠性、成本效益等方面；•定期评估现有供应商的绩效，并根据评估结果进行分类和排序；•深入了解潜在供应商的能力和资源，并与其进行沟通与交流；•选择与组织战略目标相一致的供应商。
2. 合同管理战略采购供应商管理策略中的合同管理是确保供应商和组织之间权益和责任的明确和落实。
关键措施包括：•编制合同模板，明确双方的权益和责任；•确定合同执行的关键指标和绩效要求；•对合同进行定期审核和更新，确保其与业务需求保持一致；•建立沟通渠道，及时解决合同履约中的问题。
3. 供应商绩效评估对战略采购供应商的绩效评估是管理策略中的重要环节，它反映了供应商的表现并为未来合作提供参考。
具体做法包括：•设定评估指标，包括交货准时率、质量合格率、售后服务等；•定期对供应商的绩效进行评估，并给出具体的评价和奖惩措施；•与供应商进行绩效反馈和改进计划的制定；•充分利用供应商绩效评估数据，对供应商进行分类和排序。
战略采购管理模式是指什么
战略采购管理模式是指什么导言随着全球化的发展和市场竞争的加剧，战略采购管理模式变得越来越重要。
战略采购管理模式是一种有效的供应链管理方法，可以帮助企业在采购过程中降低成本、提高效率、增强竞争力。
本文将解析战略采购管理模式的定义、特点、实施步骤以及优势。
什么是战略采购管理模式战略采购管理模式是指一种基于战略目标和长期规划的采购管理模式。
传统的采购管理模式主要关注短期成本和效益，而战略采购管理模式则更注重长期价值和战略目标的实现。
它将采购与企业的战略目标紧密结合起来，以支持企业的长期发展和竞争优势。
特点1. 长期规划和战略导向战略采购管理模式注重长期规划和战略导向。
在这种管理模式下，企业会考虑采购对企业战略目标的支持和推动作用。
采购活动的决策会受到企业整体战略和目标的指导，以确保采购的成果能够为企业创造长期价值。
2. 跨部门协作和合作伙伴关系战略采购管理模式意味着不仅在企业内部，采购部门与其他部门之间的协作也变得更加重要。
采购部门需要与战略规划、供应链管理、质量控制等部门密切合作，共同制定采购策略和目标。
此外，建立稳定的合作伙伴关系也是战略采购管理模式的特点之一。
企业会与供应商建立长期的合作关系，共同追求双赢的目标。
3. 整体优化和成本控制战略采购管理模式也强调对整体供应链的优化和成本控制。
传统的采购管理模式往往只关注单个采购环节的成本和效益，而忽视了整个供应链的效率和成本控制。
战略采购管理模式通过整体规划和分析，优化供应链各个环节的效率，实现成本的最小化。
实施步骤实施战略采购管理模式需要以下步骤：1. 制定采购策略和目标企业需要根据自身的战略目标制定采购策略和目标。
采购策略应包括采购方式、供应商选择、合作伙伴关系等方面的内容，而采购目标应与企业战略目标相一致。
2. 确定供应商合作伙伴选择合适的供应商合作伙伴是实施战略采购管理模式的关键。
企业需要根据供应商的能力、质量控制体系、创新能力等因素进行评估和选择。
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房地产企业战略采购管理与实施
世界先进的采购管理
一级：“交易导向”为供应材料服务 二级：“商业导向”最低的单位价格 三级：“协同采购”跨部门协作 四级：“内部一体化”跨职能采购
这个阶段的重点在于降低总体系统成本 ，而不仅是以降低所购部件的单位成本 为目标。将关键供应商视为解决问题的 伙伴，采购职能的战略重要性成为共识 ，而且采购被纳入经营核心问题。采购 工作的衡量是通过内部客户满意度调查 等形式进行。
房地产企业战略采购管理与实施
供应链
外包
各 供 应 商
万科
供应链 供应链
销售
客 户
外包
竞争对手
销售
未来的竞争是供应链与供应链之间的竞争。公司无论发展哪种经
营战略，都需要对其三种主要利益相关者——客户、竞争者、供应 商——进行定位。
房地产企业战略采购管理与实施
价值链
通过整合内外、上下游价值链体系，以价值增值流程优化、降低价 值链总体成本为宗旨，达到最终使客户满意的目的。
不断改进的采购管理
一二三四五 级级级级级
房地产企业战略采购管理与实施
世界先进的采购管理
一级：“交易导向”为供应材料服务 二级：“商业导向”最低的单位价格 三级：“协同采购”跨部门协作 四级：“内部一体化”跨职能采购 五级：“外部一体化”供应链管理 六级：“价值链”管理
不断改进的采购管理
一 级
房地产企业战略采购管理与实施
世界先进的采购管理
一级：“交易导向”为供应材 料服务
二级：“商业导向”最低的单位 价格
这一阶段的采购战略以对采购价格的 强烈关注为特征。采购有了自己的部 门，工作业绩的衡量主要集中在成本 的降低和供应商的交货情况。
不断改进的采购管理
一二 级级
房地产企业战略采购管理与实施
以上说明集团及一线采购人员普遍忙于具体 的招标采购业务，采购人员的工作十分饱满，而 且因为每项采购业务所耗时间低于规范流程水平 的要求时间，采购效果堪忧。
房地产企业战略采购管理与实施
第一章 采购的战略
战略采购规模变化
集中采购金额 区域采购金额 联合采购金额 定点采购金额
合计
2001年 7,616
0 0 0 7,616
世界先进的采购管理
一级：“交易导向”为供应材料服务 二级：“商业导向”最低的单位价格 三级：“协同采购”跨部门协作
不断改进的采购管理
一二三 级级级
由一个强有力的采购部门作为领导实现 统一的采购政策和体系，该阶段的重点 在于跨部门协作。在这个阶段第一次出 现某种形式的关于战略的明确阐述，供 应商管理成为中心问题。
2. 供应市场的波动在加剧，影响 采购成本及供应能力。
3. 采购管理不善会影响质量和成 本，影响客户满意度和价值的 提高。
房地产企业战略采购管理与实施
世界先进的采购管理
一级：“交易导向”为供应材料服务
采购的首要任务是寻找合适的供应商 ，并确保不会造成原材料和部件的短 缺，没有明确的采购战略。采购职能 被认为是保证有足够的材料和产品。 采购部门的职员仅从事具体操作业务 。
房地产企业战略采购管理与实施
第一章 采购的战略 万科战略采购体系的发展
房地产企业战略采购管理与实施
第一章 采购的战略
2003年度某集团各一线公司基本业务完成情况表
采购指标 平均每人签订合同份数 平均每人签订每份合同所需工作日 平均每人签订合同额（万元） 每份合同所用的天数
数据 45 5 4969 2.3
机会
1. 供应链和价值链管理理念，促进采购管 理具备更多创新的机会。
2. 区域采购采购具备更大发展的空间。 3. 新的供方资源趋多，建筑市场、建材不
断完善，提供更好的选择，为全球采购 提供机会。 4. 推行设计标准化和生产工业化的发展。 5. 有强化提升采购管理的内外部需求。
威胁
1. 竞争对手竟相整合采购，对数 量较少的优秀资源的争夺。
采购方式
人员数量 6
中海战略采购概况
15
电子商务平台
2
金地战略采购概况
18
3
房地产企业战略采购管理与实施
第一章 采购的战略
战略采购引发的讨论 节约成本 ？ 整体降低，过往个别项目可能出现极低的价格。 提高效率 ？ 初期难以体现。 控制质量 ？ 根据集团战略，制定适合的技术标准。
提示：从全过程考虑，多因素兼顾，战略采购的价值才有说服力。
地产商
产品设计及
资源整合
各
供
价值增值
客
应
过程
商
户
房地产企业战略采购管理与实施
战略采购的定位
扩大战略采购数量和范围，提升品质，降低成本， 提升采购体系管理水平，使得采购管理成为公司利润的 重要来源之一，为提高客户的价值和满意度做贡献。在 采购工作中的美誉将是有益于集团在顾客和公众心目中 的形象。
房地产企业战略采购管理与实施
行业战略采购发展趋势及价值分析（参考）
强势
1.集团高层领导的认识及支持变革。 2.采购整合已初步发展。 3.电子商务的初级建设。 4.采购的公正和信誉。 5.规律性的需求。
弱势
1. 采购管理仍处于战术功能层次，缺 乏组织资源配置。
2. 缺乏合作文化，缺乏对供方的支持 及监控。
3. 采购策略仍须加强。 4. 采购人力资源不足。
不断改进的采购管理
一二三四 级级级级
房地产企业战略采购管理与实施
世界先进的采购管理
一级：“交易导向”为供应材料服务 二级：“商业导向”最低的单位价格 三级：“协同采购”跨部门协作 四级：“内部一体化”跨职能采购 五级：“外部一体化”供应链管理
这个阶段的特征是直言不讳的外 购战略，在产品开发和试验阶段 就对供应商合作伙伴的合作给予 额外的关注。采购职能集中在供 应链资源对公司的作用。
房地产企业战略采购管 理与实施
2020/11/19
房地产企业战略采购管理与实施
郑波简介：
1999~2003 中海地产 项目部、物资部 2004~2006 万科集团 战略采购中心 2006~2009 金地集团 战略采购中心
采购咨询及战略合作
房地产企业战略采购管理与实施
第一章 采购的战略
为什么要制定采购战略?
2002年 7,899
0 0 200 8,099
2003年 9,866
0 1,315 2,000 14,321
2004年1至6月份
合计
5,712
31,093
2,080
2,080
3,709
5,024
3,041
5,241
14,542
44,578
房地产企业战略采购管理与实施
第一章 采购的战略
2012年品类 万科战略采购概况 42