购物中心招商6大原理及8大误区解析研究报告
《购物中心招商管理存在的问题及完善对策研究8100字》
购物中心招商管理存在的问题及完善对策研究一、绪论 (1)(一) 研究背景 (1)(二) 研究目的与意义 (2)二、案例介绍 (3)三、购物中心招商管理存在的问题 (3)(一) 员工素质较低 (3)(二) 业务流程混乱 (4)(三) 业务分工及岗位职责不明确 (4)(四) 薪酬体系不合理没有相应奖励机制 (5)(五) 缺乏风险意识 (5)四、对策及建议 (5)(一) 通过培训及政策鼓励提高员工素质 (6)(二) 建立科学规范的业务流程体系 (7)(三) 明确业务分工及岗位职责 (10)(四) 完善薪酬体系建立激励机制 (11)五、结论 (14)参考文献 (15)一、绪论(一) 研究背景A公司购物中心1层，建筑面积约1500 m2区域(以下简称I区)，自2002年开业以来一直由该购物中心的主力百货承租并自主经营，经营品类为鞋、包、饰品，定位在吸引中档消费群体。
该楼层另一部分经营面积，即由A公司购物中心自主统一经营管理的品牌租赁店铺的经营区域(以下简称II区)，经过06年下半年至08年底两年半的调整，无论在品牌知名度，还是业态组合方面，都远远的超过了主力百货经营的I区，这样使A公司购物中心的1层，同楼层形成了两个完全不同档次的消费区域。
主力百货店经营的I区无论消费客层还是柜位租赁平效都远远低于购物中心自主经营的II区，明显处于弱势、这种情况也引起越来越多的II区消费者向购物中心反映I区的消费环境和消费货品较II区显得过于落后和混乱，造成购物中心主力的经营楼层1层的经营、消费产生的落差过大，如持久维持下去，会对购物中心的整体形象造成不良影响，进而会影响购物中心的声誉。
故A公司领导在08年的下半年经过与主力百货店的多次洽商，终于在08年的年底将I区收回由购物中心自主经营管理。
2009年1月元旦刚过，A公司购物中心招商部根据公司要求，对该购物中心1层I区域进行升级改造，即对该区域重新进行规划、设计、定位、招商、装修，以提升该区域的整体形象及租金收益。
商业综合体招商
商业综合体招商在当今竞争激烈的商业环境中，商业综合体招商成为了引领品牌发展的关键一环。
商业综合体作为集购物、餐饮、娱乐、办公等多种功能于一体的综合性商业建筑，已经成为城市商业发展的主要形式之一。
本文将就商业综合体招商方面展开讨论。
商业综合体招商的背景商业综合体以其集约、多元、便捷等特点，成为了各类商业品牌争相进驻的热门选择。
同时，随着消费升级和人民生活水平提高，人们对购物、娱乐、餐饮等需求也越发多元化和个性化，商业综合体成为了满足这一需求的理想场所。
因此，商业综合体招商成为了商业地产领域中一项至关重要的工作。
商业综合体招商的核心价值1.资源整合：商业综合体招商需要整合各类资源，包括品牌商、商户、服务机构等，形成有机的合作体系，确保商业综合体内各业态协调发展。
2.创新服务：商业综合体需要提供创新的服务理念和模式，以更好地满足消费者需求，吸引更多商家入驻。
3.环境优势：商业综合体的环境优势是招商的重要竞争力，如地理位置、交通便利性、人流密集度等，都将直接影响商家的经营状况。
商业综合体招商的策略1.市场分析：首先要进行全面的市场分析，了解消费者需求、竞争对手情况、行业发展趋势等，为招商策略制定提供依据。
2.定位明确：商业综合体要有明确的定位和特色，不同的商业综合体可侧重不同的业态和服务，吸引不同消费群体。
3.差异化竞争：在招商过程中，要有差异化竞争策略，突出商业综合体的独特之处，吸引更多优质商户入驻。
4.合作共赢：商业综合体要倡导合作共赢的理念，与商家建立长期稳定的合作关系，推动商业综合体和商家共同发展。
商业综合体招商的挑战与应对1.竞争激烈：商业综合体招商面临激烈的市场竞争，需不断提升招商能力，开拓市场。
2.风险控制：商业综合体需谨慎选择合作商家，降低经营风险，确保项目长期发展。
3.消费升级：消费升级带来了更高的消费需求和消费方式的变化，商业综合体要不断调整招商策略，满足市场需求。
商业综合体招商的未来展望随着城市化进程加快、人们生活水平提高，商业综合体将迎来更加广阔的发展空间。
购物中心统一招商管理十大原则
购物中心统一招商管理十大原则购物中心是商业综合体的一种形式，是集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一体的现代化商业设施。
对于购物中心来说，招商管理是其发展壮大的重要环节。
为了实现购物中心的长期稳定经营，以下是购物中心统一招商管理十大原则。
一、定位准确购物中心的定位决定了其招商策略和经营方向，要确定适合当地市场和消费者需求的定位。
要根据地理位置、消费能力、消费习惯等因素，明确购物中心的定位，如高端消费、中高端消费、低端消费等，以便针对不同消费群体进行招商。
二、品牌策略购物中心要注重引进品牌，并制定适合的品牌策略。
要根据购物中心的定位，选择适合的品牌，确保品牌的形象和定位与购物中心相匹配。
可以通过引进国内外知名品牌、特色品牌等方式，提升购物中心的品牌价值。
三、招商策略购物中心要制定合理的招商策略，根据市场需求和管理目标，确定适当的租金政策、合作方式等。
可以采用免租金期、租金激励、合作共赢等方式吸引优质商户入驻，同时要保持租金的相对稳定性，以确保购物中心的稳定经营。
四、租户结构购物中心的租户结构要多元化且具有互补性。
要根据消费者需求和市场趋势，引进不同类型的商户，如服装鞋包、餐饮娱乐、生活服务等。
同时要注重租户之间的互补性，避免同质化竞争，提供消费者更多的选择。
五、合同管理购物中心要建立健全的合同管理制度，确保合同的合法性和执行力。
要明确商户的权利和义务，规范商户的经营行为，有针对性地约定租金调整机制、违约责任等内容。
同时，要确保购物中心对合同的履行情况进行有效监督和管理。
六、市场营销购物中心要注重市场营销，提升知名度和影响力。
可以通过举办促销活动、打造特色主题、进行广告推广等方式，吸引消费者到购物中心消费。
要与商户合作，共同制定市场营销方案，提升整体业绩和品牌形象。
七、租金管理八、服务管理购物中心的服务质量直接影响消费者的购物体验和满意度。
要建立完善的服务管理制度，提供优质的购物环境和多样化的服务，如停车、安保、消费指导等。
为什么现在购物中心的招商那么难？
为什么现在购物中心的招商那么难？招商就是为商户服务，首先建立在是否了解你的目标客户真正的需求，没有调研就没有发言权。
所以在招商前就要先了解周边消费者需求的什么？希望什么样的店入驻购物中心！第二就是招商是永不停止的工作，好的购物中心是调整出来的，而不是定位和招商一步到位就能成功的。
”招商的朋友们不要忽视这两个问题，一旦忽视了任何一个问题就很有可能出现常说的招商难的问题！招商失败原因以及破解策略1.盲目定位，不切实际很多招商的朋友们在招商中都没有做一番调研而是盲目的定位，不切实际。
正确的招商方法应该是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，无人问津。
2.不能正确的分析购物中心的优势劣势很多开发商感慨现在的市场越来越难做，于是过分强调受市场环境影响，不能正确的分析购物中心的优势劣势。
这也说明现在招商越来越难做也表明机遇越来越多，要学会发现购物中心的优势劣势，这样才能知己知彼，百战不殆！3.招商期望值过高期望值过高的表现主要体现在租金上。
开发商最终应考虑的是商场整体的经营效益，整体的商业氛围，整体的购物环境，不能只简单地计算所谓的利润，而应留给经营者更多的空间。
正因为对招商的期望太高了导致招商难度一在增加4.缺乏持续经营的商业管理理念以及知识很多开发商以为只要将商铺引进来就万事大吉，觉得一切都完成了，其实将商铺引进来知识其中的一步，要想店铺持续跟你续租，还要协助这些店铺经营，经营的好商铺好了，整个购物中心业绩也大，以后招商也比较好招。
但现在的招商人员不懂的经营商业管理理念和知识导致在招商上质量把关不严，租赁合约设计不利商家利益等，这都是普遍存在的问题。
要想招商容易首先要做到招得进，留得住”。
就必须把经营理念渗透到每个环节，主要从定位、规划设计、租金等方面着手。
深度解析购物中心招商的8大误区
深度解析购物中心招商的8大误区一、忽视主力店招商1．认为主力店的招商不重要在国內很多中小城市，因为商业地产开发依然处在初期，所以市场竞争并不是很激烈，另外，主力商家在这些城市拓展的速度也比较慢，这些宏观及微观、主观及客观的因素，导致个别开发商在购物中心开发过程中很不在乎主力店的招商。
既然当地市场很活跃，商铺也不愁卖，何必还要着急主力店招商呢?这是忽视主力店招商的最常见的失误。
最直接的表现是不少开发商开发的购物中心，超市大卖场根本进不去，甚至百货店都进不去。
超市大卖场对于面宽、进深、层高及荷载的要求比较个性化，只要有一项不满足，就无法进驻;百货主力店虽然对于层高和荷载的要求不苛刻，但依然有不少购物中心项目的进深太浅，百货根本无法进驻。
2．主力店的招商被人为滞后忽视主力店招商的第二种情况就是一些购物中心主力店的招商被人为滞后。
这种情況2004年我在石家庄碰到过：一些以房地产开发为主业的开发商的职业经理人，不得不面对公司的开发任务和资金回笼的压力，所以根本不考虑今后经营的问题，先快速开发并快速销售，按照房地产传统的套路实现开发和资金回收的目标，把招商作为未来招商、管理团队的工作任务。
项目已经完全结构封顶，按照对投资者的承诺，离开业不到半年时间，但整个10万平方米的购物中心还没有招进任何主力店。
二、只关注主力店招商和上面忽视主力店的招商形成鲜明对比的显然是“只关注主力店招商”，“只关注主力店招商”指购物中心开发商关注主力店的招商，但轻视其他招商。
万X的“订单模式”是关注主力店招商的典范，但万X广场一层销售店铺没有采取统一招商，自然是轻视了其他招商。
解决了主力店的招商并不代表整个项目万事大吉，其实只是万里长征第一步，如果能够既解决主力店的招商，又能够专业、科学地解决其他招商，无疑是锦上添花。
从万X集团逐渐推进其他部分整体招商的举动，可以看出及时的调整。
一个成功、成熟的商业地产投资商、开发商、运营商，也一定是一个善于修正的企业。
购物中心定位招商策划
购物中心定位招商策划购物中心定位招商策划一、背景分析：随着人们生活水平的不断提高，购物已经成为了人们生活中重要的一部分，购物中心为人们提供了一个集购物、休闲、娱乐等多功能为一体的场所。
然而，在当下市场竞争日益激烈的情况下，购物中心如何在众多竞争对手中脱颖而出，成为消费者的首选，成为一个急需解决的问题。
二、定位分析：购物中心的定位是指根据市场需求和消费者群体，确定购物中心的服务对象、服务内容和定位目标。
购物中心的定位应该与周边商业环境相互协调，与周边商业环境形成互补关系，既满足消费者的需求，又能在竞争中获得优势。
1. 根据市场需求：首先，在定位购物中心的时候要根据市场需求进行分析。
可以通过市场调研和统计数字，了解当地消费者的消费水平、消费偏好和消费需求。
例如，当地消费者喜欢购买奢侈品还是注重实用价值；喜欢到购物中心购物或者线上购物等等。
通过这些数据可以更好地了解市场的需求，确定购物中心的定位方向。
2. 根据消费者群体：购物中心的定位还应该针对特定的消费者群体进行定位。
不同的消费者群体有不同的需求和购物习惯，因此购物中心应该根据不同的消费者群体提供不同的服务。
例如，针对年轻人群体可以设置时尚潮流区；针对家庭消费者可以设置儿童娱乐区等等。
通过对不同消费者群体的定位，可以更好地满足他们的需求，提高购物中心的吸引力。
3. 根据竞争对手：购物中心的定位还应该与周边的竞争对手相互协调。
首先，要了解周边的商业环境和已有的购物中心的特点和优势。
然后，在定位购物中心的时候，要与这些竞争对手形成互补关系，找到自己的定位优势。
例如，在已有的购物中心中，没有定位于年轻人群体的时尚潮流区，那么购物中心可以通过定位为年轻人提供时尚潮流区来与竞争对手形成差异化竞争。
三、招商策划：购物中心的招商策划是指通过各种方式吸引商家入驻购物中心，提高购物中心的租赁率和经营效益。
1. 清晰的定位宣传：在招商策划中，要清晰地向商家传达购物中心的定位和目标。
购物中心招商
购物中心招商1. 引言购物中心作为一个集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体的商业综合体，在现代城市发展中发挥着重要的作用。
招商是购物中心建设的关键环节，通过吸引优质商家和品牌入驻，可以为购物中心带来更高的人气和盈利能力。
本文将重点介绍购物中心招商的策略和步骤，希望能为购物中心的招商工作提供一些建议和参考。
2. 购物中心招商策略2.1 确定定位和目标市场在进行招商之前，购物中心需确定自己的定位和目标市场。
定位决定了购物中心的发展方向和定位调性，目标市场决定了购物中心所要吸引的商家和客户群体。
购物中心可以根据自身地理位置、周边环境和目标消费群体的需求来确定定位和目标市场。
2.2 确定招商政策和优惠政策购物中心需要制定相应的招商政策和优惠政策，以吸引优质商家和品牌入驻。
这些政策可以包括租金优惠、装修补贴、广告宣传支持等方面的优惠，以及对商家提供的服务和配套设施。
2.3 加强品牌推广和营销购物中心在招商过程中需要加强品牌推广和营销，通过各种渠道和媒体宣传购物中心的独特优势和特色，吸引更多的商家关注和入驻。
购物中心还可以举办各类活动和促销活动，增加消费者的互动和参与度。
2.4 合理规划商业空间和租赁模式购物中心需要合理规划商业空间，确保不同类型和规模的商家有合适的空间定位。
同时，购物中心还可以采取多种租赁模式，如长租、短租、合作经营等，以满足不同商家的需求。
3. 购物中心招商步骤3.1 市场调研和分析在进行招商之前，购物中心需要对市场进行调研和分析，了解本地消费市场的需求和潜在商机。
购物中心可以通过与当地政府部门、商会和行业协会的合作，获取市场数据和信息。
3.2 制定招商计划购物中心在市场调研和分析的基础上，制定招商计划。
招商计划包括招商目标、招商政策、招商重点和时间表等内容，以指导招商工作的进行。
3.3 开展宣传和推广在制定好招商计划之后，购物中心需要进行宣传和推广，宣传自身的优势和特色，吸引更多的商家关注和入驻。
购物中心的招商与管理
购物中心的招商与管理购物中心是现代城市商业发展的重要标志，它以其独特的空间布局、商业配套和服务设施，吸引了大量的消费者和商家。
但是招商和管理是购物中心运营的关键环节，只有做好了这两方面的工作，购物中心才能经营有道，赢得市场的竞争。
一、招商招商是购物中心成功运营的前提和基础，只有引进适合购物中心定位和消费人群需求的商家，才能够增加购物中心的吸引力和竞争力。
以下是几个招商的关键点：1. 确定定位：购物中心需要根据所处地理位置、周边消费人群和市场需求来确定定位，比如是否以时尚、高端、休闲等为主打，然后依据定位来选择适合的商家。
2. 策划商业组合：商业组合是购物中心成功的核心因素，需要在招商前制定出合理的商业组合策划方案，确定不同类型和风格的商户比例和布局，以满足不同消费者的需求。
3. 招商策略：购物中心需要根据其定位和商业组合策划，制定相应的招商策略。
比如选择特色店铺作为招商重点，增加购物中心的差异化竞争力；同时注重引进知名品牌，提升购物中心的品牌认知度。
4. 招商渠道：购物中心可以通过多种渠道进行招商，比如与商业地产中介合作、参加国内外商业展览会或通过网络平台发布招商信息等。
二、管理购物中心的管理是购物中心保持良好运营状态的关键，只有严格的管理才能确保顺畅的日常运行。
以下是几个购物中心管理的关键点：1. 营销策略：购物中心需要制定有效的营销策略，吸引消费者并增加销售额。
比如开展促销活动、举办主题活动、提供会员福利等，以吸引消费者的注意并提升顾客黏性。
2. 安全管理：购物中心的安全是消费者放心消费的基础。
购物中心需要设置严格的安全管理制度，包括安保人员的配备、监控设备的安装和维护等，确保购物中心内部的安全和秩序。
3. 设施维护：购物中心的设施需要定期进行维护和保养，保证其正常运行和使用。
比如电梯、空调、灯光等要经常检查和维修，以提供舒适和便捷的购物环境。
4. 服务质量：购物中心需要提供优质的服务，确保消费者的满意度。
购物中心的招商管理
购物中心的招商管理购物中心的招商管理随着经济的发展和人们消费观念的转变，购物中心在我们的生活中扮演着越来越重要的角色。
对于购物中心来说，一个拥有吸引力的租户组合是吸引消费者、提升经营收益的关键。
因此，有效的招商管理对于购物中心的发展至关重要。
首先，购物中心应制定明确的招商战略。
购物中心的招商战略应基于市场需求和目标人群的特点，确定适合的租户类型和品牌定位。
招商战略应包括目标市场定位、租户组合策略、租赁政策等内容，以确保购物中心的整体形象和消费者体验。
比如，对于高端购物中心，招商策略应聚焦于引入奢侈品牌和高档时尚品牌，以满足目标消费群体的购物需求。
其次，购物中心应建立有效的招商团队。
招商团队是购物中心招商管理的核心力量，他们应具备市场洞察力、商业谈判能力和租户管理能力。
购物中心应通过招聘、培训等手段，吸引并培养具备专业知识和经验的招商人才。
团队成员应有较强的市场分析和预测能力，能够随时了解市场动态和租户需求，从而及时调整招商策略。
第三，购物中心应积极寻求租户合作和资源共享。
购物中心与租户之间的合作关系是相互促进共同发展的关键。
除了提供商业空间外，购物中心还应积极提供其他服务和资源，如市场营销支持、活动策划等，以增加租户的满意度和忠诚度。
购物中心还可以与租户合作，共同进行品牌推广、联合营销等活动，共同享受增长的消费者流量和市场份额。
第四，购物中心应注重租户的运营管理。
购物中心与租户的合作并不仅仅是签订租赁合同，更重要的是与租户一起促进业务的健康发展。
购物中心应定期与租户进行沟通和交流，了解他们的经营状况和需求，为他们提供必要的支持和帮助。
购物中心还应建立绩效评估机制，根据租户的表现，对其进行激励或调整，并与租户密切合作，共同制定促销策略和运营计划。
最后，购物中心应积极探索创新招商方式。
面对日益激烈的市场竞争，购物中心需要不断发展新的招商方式，吸引更多的优质租户。
可以通过组织招商展览、举办招商推介会等方式，提高购物中心的知名度和影响力，吸引租户的关注和参与。
商业地产招商十大误区
商业地产招商十大误区第一个问题就是我们招商签约的品牌越大越好吗？很多地产项目他们的董事长和总经理委托我们公司来招商，我们希望招国际大品牌，主力店要招沃尔玛，家乐福，非沃尔玛、家乐福不进。
我们在给东北的一个大型购物中心做招商工作，他们这个企业是上市公司，他们希望我们做招商，他们说能不能把LV抓进来，我夫人喜欢兰蔻，可以把兰蔻招进来，我女儿喜欢用SK2，能不能把这些招进来，想的非常容易，事实上这些国际性的品牌是不是都招进来好呢，我认为不一定！因为一个商业项目，他处在这个环境，地理位置不一样，他就适合不同的品牌在这个地方进行经营，进行发展。
他有不同的消费群体，用不同的购买水平，有不同的消费习惯，甚至我们说一个大的品牌，能不能在这里生存，不取决于你能不能招进来，主要是一个大品牌招进来，他跟市场环境是否适应。
第二个问题，每一个项目都有他的市场定位，都有他的业态定位，我的定位是什么？我是做一个高档的百货还是做一个流行时尚的百货呢？我是做一个汇集世界各个顶级品牌的高档购物中心，还是一个社区性便民的购物中心呢？如果说你的定位和你的品牌不符，你能不能招进来呢？第三个问题，高档品牌要入驻一个商业项目，他不是说你这个项目位置好就可以，你有钱给我就可以，你的物业条件不符合我的要求，我能进来吗？是不可以进来的。
我们都知道很多商业地产开发商说我要招院线，首先想到华纳，华纳的院线是世界上非常著名的，但是它们对物业条件的要求，他们对你整个物业的整体的规模，结构，层高。
他的要求，你的交通，你整个的配套的要求是不是相吻合，我们能不能保证他这些条件呢？能不能满足他呢？不一定。
第四个问题，我们招一个大牌子，你花钱他愿意进来吗？我们曾经在做一个项目的时候，他认为拿钱就可以招来大品牌，我说你不是拿钱就可以解决的，我带他们去香港见几个大客户，我们委派了一个副总裁到香港去，人家很客气，接待小姐接待你，可以递给你一个名片，把你放在会客室，说我们得把你按的申请向上级申报，他问我买你货可以吗，人家说我这个牌子不做批发。
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购物中心招商的成功与否对整个项目的开业和运营有着决定性作用。
可是，绝大多数购物中心开发商对招商缺乏深入了解，往往局限在对沃尔玛、家乐福这类主力商家招商的理解上，很显然这种招商意识是不可能实现成功招商的。
即使把沃尔玛、家乐福招了进来，对于规模庞大的购物中心项目来说也仅仅意味着招商初步框架的建立，而不是招商问题的解决。
国内的确有不少开发商认为主力商家订单化进驻就意味着项目招商万事大吉，就是极端错误的想法。
因此，本文列出了购物中心招商的6大原理及8大误区。
购物中心招商的6大原理1. 零售、服务、娱乐体验科学组合价值原理商家无外乎商品销售类商家(便利店、专卖店、专业店、百货、超市、市场等)、服务类商家(餐饮、美容美发、健身等)以及娱乐体验类商家(儿童娱乐中心、公园、游乐园、电影、KTV、溜冰场、休闲酒吧等)，购物中心项目招商的目标就是科学合理地引进上述三大类型商家。
需要特别提示的是，传统商业更多地关注商品的销售业态，对服务及娱乐体验关注很少，过去百货大楼在中国盛行，但是与零售、餐饮等服务业态及娱乐设施缺乏联系。
从经济的角度，上述三种商业内容针对共同的消费市场，各自良好经营的基础都是对目标消费市场的有效吸引。
从这一点可以得出结论：既然目标市场是共同的，那么如果按照过去没有任何互动的方式进行布局经营，各类型商家必然重复进行市场成本的投入，从长期市场竞争的角度，任何类型的商家都降低了利润率。
需要特别指出的是，大家不能认为上述三种商业元素的融合是无条件的。
在消费水平比较低的时候，消费往往属于典型的目标性消费，在这样的阶段，去买东西、去吃饭、去娱乐都成了目标性消费，所以相互之间的互动自然会很少。
商品销售商业、服务商业及休闲娱乐商业各自为政、独立经营就属于再正常不过的事情了。
在这样的经济发展阶段，三种商业元素各自为政经营或者融合互通都不会有本质的区别，而且融合互通有可能会因为经营成本增加，反而降低利润率。
伴随经济的发展，人们生活水平持续提高，在基本生活得到充分保证的情况下，目标性消费逐渐向休闲消费转变，这种转变必然推动零售、服务、娱乐体验三大形态的良好互动。
单纯的零售，单纯的服务业态，单纯的娱乐体验不是不可以，但从商业成本最小化、收益最大化的角度来看，显然将零售、服务、娱乐体验科学地进行组合较符合消费市场的需求，也符合商家成本控制和收益最大化的原则。
鉴于上述原因，特别提出购物中心招商的第一条原理，即“零售、服务、娱乐体验业态科学组合价值原理”。
各种零售、服务、娱乐体验业态主力店、半主力店、专业店及专卖店经过科学合理的组合和规划布局，从而实现不同业态价值的良好互动。
在这里，我们首先想说明的是上述三大业态的“科学组合价值原理”，希望所有的购物中心业者对此有最基础的理解。
至于如何实现科学组合，这就是定位及商业规划等工作的内容，其组合比例是有科学依据的，即依托市场内在需求进行组合比例判断。
有些国际购物中心设计机构在进行购物中心规划设计的时候，简单套用欧洲或美国购物中心上述三大业态组合比例的方式进行国内购物中心的业态组合判断，这样的方式显然缺乏科学性，毕竟中国人的消费方式和欧洲人、美国人是有区别的，绝对不可以按照美国人的消费方式进行中国购物中心的业态组合分析。
从上面的分析可以看出，购物中心乃至其他的现代消费商业地产类型，实际上都是以上三大商业形态的组合，所有的现代商业中都是零售、服务、娱乐体验元素的组合，只是组合的比重不同，品牌档次不同，商家的数量不同。
北京cBD几乎所有的商业地产项目的方案我都看过、参加过评审或者参与过服务，我发现不少项目所谓的定位就是“集购物、餐饮及休闲娱乐”于一体的现代商业，这种表述实际上根本没有解决项目定位所需要的深度问题。
换言之，这样讲几乎没有参考价值。
2. 品牌价值原理谈到购物中心，大家肯定会对购物中心里面所充斥的各种各样的品牌有深刻的印象，从诸如美国梅西、日本西武百货到北京燕莎购物中心等百货品牌主力店，到家乐福、华堂、乐购等超市品牌主力店，再到时代华纳、加拿大IMAX等电影娱乐主力店，以及星巴克、肯德基、麦当劳等餐饮服务品牌店，国际知名的专卖店GIVENcY、DIOR等自然更不用说。
品牌是购物中心里面的重要的角色。
需要特别指出的是，品牌在购物中心招商中具有决定性价值：简单讲，一个购物中心的档次实际上并不取决于开发商或商业管理服务商，而是取决于整个项目中和目标消费市场相匹配的品牌商家。
购物中心开业后，消费者对项目的认知度、忠诚度很大程度来自于对品牌的满意度。
综合上述分析，特别提出购物中心招商的品牌价值原理：购物中心招商工作的核心就是品牌商家的招商，品牌商家对于整个项目定位的形成以及有续经营产生直接影响，购物中心开发商、管理商必须正确估价品牌的价值，如果没有正确的品牌价值观念，购物中心招商将陷入困局。
既然品牌对于购物中心定位形成及持续经营有如此深刻的影响，开发商、管理商在招商过程中又如何制定对品牌的招商政策呢?品牌有价值应该是大家的共识，商业品牌的价值对于招商有价值也很容易理解，但不少开发商不能正确理解甚至不能够接受对品牌价值予以肯定的方式，即对品牌商家进行租金优惠，甚至和品牌商家进行投资合作经营。
通常情况下，开发商可以接受对主力商家进行租金优惠，无论是沃尔玛，还是家乐福都享受到了开发商、乃至政府给予的租金以及政策的优惠，这就是品牌价值在招商过程中的体现。
但是对于认可品牌商家的价值，与品牌商家进行投资合作经营，往往是开发商不太能够接受的。
一方面，开发商并不想介入后期运营管理；另一方面，开发商对于需要自己拿钱想不通。
从现代商业发展的角度看，休闲娱乐消费必然成为未来消费市场关注的重要元素。
国际娱乐商家大多数采取投资合作经营的方式在中国市场进行市场扩张，所以中国的购物中心项目将会遇到不同程度的投资合作经营的问题。
如果从品牌商家价值的角度去考虑，开发商也许更容易对各类品牌商家的价值作出切合实际的判断。
从商业社会的市场规则看，对品牌价值的认可是购物中心招商的关键点，不能建立这样的理念，品牌商家是招不进来的。
品牌商家如果真的招不进来，那么项目最终失败几乎是必然的。
还需要特别提出的是，大家不能认为购物中心招商中的品牌商家就是简单意义上的主力商家，大家从国内不少购物中心项目的失败中可以看出，不少项目主力商家获得了租金的优惠，其经营状况比较好，但是主力商家之外的室内步行街以及室外步行街往往经营惨淡。
原因是什么呢?室内步行街以及室外步行街还需要一定数量的和整个项目的定位匹配的品牌商家。
换言之，这些方位还需要采取关注品牌价值的思路以比较低的租金引入品牌商家，从而推动室内步行街以及室外步行街商业的形成。
如此看来，品牌价值观念必须贯穿在购物中心的各个招商层面。
需要补充说明的是，中国本土越来越多的自主商业品牌，其品牌价值也表现出持续提升的市场状况。
所以在购物中心招商过程中，要客观评价中国本土商业品牌的品牌价值，并给予和国际品牌一样的商业待遇。
3 .2／8价值原理购物中心招商所要求的零售、服务、休闲娱乐三大业态的融合，以及商家品牌价值的原理，对于绝大多数中国购物中心开发商、管理商来说已经成为常识性认识，当然这两大规则也是购物中心招商的基础所在。
显然，这两个基础性的原则更大程度上属于定性的内容，成功的购物中心招商绝对不能完全凭定性的感觉去做，这种定性感觉会延迟对项目正确招商的实施。
购物中心是商业地产中的“高科技”，所以我们必须用现代思维考虑如何精确化实施招商工作。
我们关注品牌价值，也认可对品牌商家进行让利或租金优惠，甚至和部分品牌商家进行投资合作经营。
但是开发商一定会提出质疑，“对他们都让了利，我的利益如何保证?”这正是本节要谈的购物中心招商的第三个原则。
为确保购物中心成功开业及稳定有续经营，需要和项目目标消费市场匹配的品牌商家的带动，这些品牌商家在整个购物中心或购物中心某个区域要占多大比重，无疑将成为大家关注的焦点。
根据对国内成功购物中心项目的分析研究，特别提出购物中心招商的“2／8价值原理”。
如果想成功实现购物中心的招商，购物中心开发商或者管理商需要拿出相当于整个项目20％甚至以上的面积进行品牌商家的招商，占据另外80％的面积的商家即使品牌度较低，或者没有品牌，这些商家将会在品牌商家的带动下，共同推动项目商业定位的形成；对于主力店以外的室内外步行街，如果想取得经营成功，也需要拿出该部分20％及以上的面积进行对应定位品牌的招商，其他80％的商家作为补充，形成整个商业环境；20％的品牌招商需要开发商或者管理商考虑品牌价值进行租金等优惠，在成功解决20％品牌招商的前提下，其他80％的商家一定愿意在高租金前提下很快进驻，整个项目的招商会很快推进，甚至完成。
上述2／8价值原理一方面让大家对影响项目定位的品牌商的数量、规模有基本的认识，同时清醒地认识到这“2”的部分是需要进行让利的，真正的盈利对象在于“8”的部分——既然这些品牌度比较差，或者还需要分享项目的品牌价值，这样形成上述的利益关系完全符合商业价值原则；另一方面，2／8价值原理也阐明了购物中心招商工作合理延续的问题，首先解决品牌招商，将有利于实现整个项目招商的时间目标和收益目标。
只要我们对国内几个知名的购物中心项目进行了解，就会发现这些购物中心在使用2／8价值原理上驾轻就熟，不仅在开业的时候巧妙地引进国际顶级、一线品牌，从而带动项目品牌的形成，而且在经营期间良好地利用2／8价值原理进行商家调整，在满足市场需要的同时，实现更大的收益。
以北京的燕莎购物中心为例，无论是北京东三环的燕莎购物中心，西三环金源新燕莎MALL里面的燕莎购物中心，还是东四环的燕莎奥特莱斯，都首先对项目的目标消费市场进行准确定位，继而针对目标市场确定20％的品牌商家的招商目录，随后在最短的时间以比较低的流水倒扣比例解决20％的品牌招商。
比如国际一线品牌在燕莎购物中心里面流水倒扣的比例会比较低，大大低于其他品牌的流水倒扣比例。
这些国际品牌进驻后，其他国际品牌以及国内品牌必然竞相进驻，它们不惜高租金，甚至采取公关措施。
从北京燕莎购物中心成功的实践可以看出购物中心的招商完全是一个经典的商业操作：不能简单地理解招商，更不能没有策略地进行招商操作，开发商、管理商必须懂得并善于利用大品牌、知名品牌推动、带动大规模商业招商，采取笨拙的各个击破的方式进行购物中心招商是最常见的失败的招商方式，建议大家广泛关注，并最大限度地避免这样的错误。
当然，购物中心招商2／8价值原理中的“2”并非都是国际一线品牌，必须根据项目的目标消费市场来考虑。
不少开发商有这样的梦想，希望项目未来成为国际奢侈品的发布中心，但这些开发商忽略了项目自身市场环境与国际奢侈品品牌的定位差距。
所以这样的梦想不仅没有价值，而且会影响项目正常的操作。