基于产权视角的小产权房问题研究的开题报告
“小产权房”的相关问题研究
【 关键词】 ， Ｊ 、 产权 房； 问题研 究
１ ． 什么是“ 小产权房”
所谓的“ 小 产权房 ” 其 实并不是一个法律概念 ． 是人们在社会实践 中形成的一种约定俗 成的称谓 。 所谓 “ 小产权房 ” 是指在农 民集体土地 上建设 的房屋 ． 未缴纳土地 出让金等费用 。 其 产权证不是 由 国家房管 部 门颁发 ． 而 是 由乡政 府或村委 会颁发 。 所 以叫做 “ 乡 产权房 ” ． 又叫 “ 小产权房” 乡镇政府发证的所谓 小产权房产 ． 实际上没有真正 的产 权 。这种房没有国家发的土地使用证 和预售许 可证 ． 购房合 同国土房 管局也不会给予备案 。所谓产权证也不是真正合 法有效 的产权证 。 ２ ． “ 小产权房” 的性 质 国家发产权证的 叫 “ 大产权 房” ．国家不发产权证 的叫 “ 小产权 房” 。“ 小产权房” 、 “ 乡产权房” 有 两种 ： 一种 是在集体建设用地上建 成 的， 即“ 宅基地 ” 上建成 的房子 ． 只属于该农村的集体所有者 ， 外村农 民 根本不能够购买 ： 另一种是在集体企业用地或者 占 用耕地违法建设的。 和一般意义上的商品房相 比． “ 小产权房”没有土地 出让金概念 ． 也没有开发商疯狂的利润攫取 ， 所以 ， “ 小产权房” 的价格 ， 一般仅 是同 地区商 品房价格 的 １ ， ３ 甚至更低 “ 廉价” 是大量城镇居民顶着产权风 险购买“ 小产权 房” 的根本原 因。
而是说 其转让 或销售 的对象是有 限制 的． 只能在集体 成员内部是可以 转让 、 置换 。 国务院《 关 于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度 改革 的通知》 ． 职 工购买公有住 宅 ， 在国家规定 的住房 面积 内， 可 以按标准价 出售 。 职工 购房后另外拥有部 分产权 ． 可 以继承和 出售 ． 但出售要在 购买 ５ 年以 后才能进行 ． 原售房 的产权单位 有优先购买权 ． 售房 的收入 在扣除相 关税费后 ． 按个 人与单位 或政府各 自 所 占的产权 比例进行分配 从这 里可以看出部分产权和全部产权 的一些 区别 部分产权 与全部产权 的 不 同之处在于 ． 部分产权是 强调永久使用权 和继承权 ． 而对收益权和 处分权 的行使则限定在一定 范围之 内。
小产权房的合法化问题研究
农业 建设 民对 于其 占有 的宅 基地 只享有 使用 权 ． 、村
没有 处 分 的权利 ” 为 当今兴 建 的小产 权 房 占用 的 农 村 集体 士 地 没 有 向 国家 缴 纳 土 地转 让 金 和 相 关 的
税 费 ． １ 此 类 房 屋 不 享 有 闰 家 颁 发 的 房 产 证 和 土 地 １而 夫 使 用 证 、 就 足 说 此 类 房 屋 不 享 有 完 全 的 产 权 根 据 也
律 的禁 止仍 然 出让 集体 所有 的土 地 的原 农 村 的上
地 如 果想 要 通 过 正 当 的途 径 进 入 市场 流 通 就得 向 家 缴 纳土地 出 金 和相 关 的税 费 ． ： 国家通 过低 价 征收
集 体 土地 ． 又通 过 高价卖 给 开发 商 这样 村 集体 和农
重 庆科技 学院学报 （ 社会科学版） ２１年 期 ０１ 第５
Ｊｕ ， ｏ Ｃ ｏｇ ｉｇ Ｕ ｉ ｒ ｔ ｏ Ｓ ｉ ｃ ｎ ｅｈ ｏ ｇ （ｃ ａ Ｓ ｉ ｃｓ Ｅ ｉ ｎ ｏ ｍ＇ ｆ ｈ ｎ ｑｎ ｎ ｅ ｉ ｆ ｃ ｎ ｅ ａ ｄ Ｔ ｃ ｎｌ ｙ Ｓ ＋ｌ ｃ ｎ ｅ ｄ ｉ ） ｄ ｖ ｓｙ ｅ ｏ ｘ ｅ ｔ ｏ
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。
小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。
然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。
本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。
二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。
其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。
一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。
2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。
一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。
3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。
一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。
三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。
由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。
2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。
一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。
3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。
随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。
四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。
小产权房现状研究及对策分析
小产权房现状研究及对策分析从2007年开始，小产权房逐渐成为社会关注的热点，小产权房出现是中国城乡土地二元制下各方利益博弈的产物，它既给消费者带来了实惠，但也存在着很多问题。
本文以中牟县城关镇的小产权房为研究对象，通过实地调研分析该镇小产权房的产生原因、存在的问题并试提出解决小产权房问题的对策。
标签：城关镇；小产权房；城乡土地二元制一、研究目的及意义小产权房是在农村集体土地上建设的，由本集体经济组织以外的单位或者个人购买的，没有依法取得由县级以上的房屋管理部门所颁发的房屋所有权证书的房屋。
〔1〕近年来小产权房作为一个社会热点屡屡被提及，而其作为一个历史遗留问题又一直未得到妥善解决。
小产权房自身作为一个多方利益博弈的产物存在诸多不合理性，比如它的占地与我国现行土地使用制度相违背，存在不合法性、建设存在安全隐患、交易过程中可能产生经济纠纷、业主的权益得不到法律保护等问题。
小产权房问题能否妥善解决事关国家、农村村集体、村民个人及小产权房业主等多方利益，因此要十分审慎地对待。
本文以此为出发点，研究小产权房问题的合理解决。
二、研究内容及方法本文在研究内容上以郑州市中牟县城关镇的小产权房为例，分析小产权房的产生原因、存在的问题、影响，从而研究出小产权房的解决对策。
本文的研究方法主要采用文献法和访谈法。
笔者对当前学界关于小产权房的研究成果、政府出台的相关政策进行搜集和分析，从而在学理上充分把握和认识小产权房的研究现状，找到突破口。
此外，本文采用访谈方式，通过对小产权房利益相关者进行相关问题的访谈，以获悉他们对小产权房的理解与认识，以及他们所能接受的小产权房问题的解决途径等内容。
文章访谈对象均为中牟县城关镇中小产权房的所有者、以及小产权房所在地的管理者等利益相关者。
访谈内容包括受访者姓名、住址、家庭收入情况、对小产权房的认识、是否明晰国家关于小产权房的政策及态度、理想的小产权房的解决对策。
本文中的统计数据来自河南省统计年鉴及郑州市、中牟县政府网站。
小产权房问题研究
小产权房问题研究摘要：小产权房是在实践中约定俗成的一个称谓，本文着重从小产权的房的概念、以及在日常生活中小产权房发生纠纷的种类，小产权房买卖中合同是否有效力，本文从合同有效和无效两个方面的观点进行分析，同时笔者也阐述了自己对小产权房争议的合同效力的看法，关键词：小产权房；商品房；合同效力中图分类号：d92文献标识码：a文章编号：1009-0118(2011)-04-00665-01一、小产权房概述小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在实践中形成的一种约定俗成的称谓。
而所谓的“小产权”或“乡产权”是指由乡镇或村出具的认可买受人购买房屋的文件。
根据小产权房占用集体土地的不同，可以将其分为两大类：第一类是未取得任何审批手续，擅自在农用地或其它集体用地上修建的房屋。
由于此类房屋没有取得任何审批手续，有的还占用了农用地，其房屋本身不合法，属于违章建筑之列，对此类房屋上的任何权益，法律均不予以保护。
第二类是集体经济组织经过其所在县级人民政府合法批准后，在非农用地上修建的房屋。
此类房屋由于经过了合法的审批，是合法建筑物，只是其流转受到了限制。
本文所述小产权房即为此类。
此类房屋又可分为两种，一种是在宅基地上建设的房屋；另一种是在用于非农建设的农村集体建筑用地上建设的房屋，其中包括兴办乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地上建成的房屋等等。
二、法律实践中有关小产权房纠纷的种类近年来，随着小产权房的热销，有关小产权房的纠纷呈现出直线上升的趋势，人民法院受理的有关小产权房纠纷的案件也越来越多，大体上可分为以下几类：(一)房屋买卖纠纷。
目前发生纠纷最多的就是这一类，出现这类纠纷的原因主要有两点：第一是房屋无法过户登记。
根据现行的政策，在农村集体土地上建的房屋不能过户登记，而买受人购买房屋就是要取得房屋的所有权，不能进行过户登记。
第二是房屋的买卖已经完成，有的还经过了数年的时间，但由于城市发展的需要，房屋将被拆迁，而房屋拆迁补偿远高于房屋当时的出售价格，出卖人感觉吃了亏，遂以政策规定城镇居民不得在农村购置宅基地，原房屋买卖合同违返法律强制性规定为由，要求确认原买卖合同无效，并要求买受人归还房屋。
小产权房法律问题研究
Legal S ys t em A nd Soci et y 豳圈箧麓豳鬯＆i誊i：．竺竺!型圭!f叁型圭塾盒¨J I～-产权房¨：去律问题研究李龚摘要本文通过对小产权房定义的深入探讨，客观的剖析了小产权房的形成原因。
当然由于小产权房自身特殊的性质导致小产权房包含有一系列的法律风险。
文中通过对小产权房包含的法律关系的阐述得出如下结论：一方面小产权房的物权关系无效是一定的，另一方面本文主张其债权关系成立，以维护交易安全。
在此基础上，本文从未建和已建两个角度对小产权房问题的解决提出了相关的建议。
关键词小产权房城乡二元土地所有制建设土地使用权中图分类号：D920．5文献标识码：A文章编号：1009．0592(2010)1l一062—02一、“小产权房”的定义(一)什么是“小产权，妒它具体足指由城市周边的农村集体或村民在本村的耕地或经过旧村改造后的空闲宅基地上修建的用于向城市居民出售商品房，这一所有权建立在村民是该村的一员从而享有合法的宅基地使用权的基础之上。
但是城市居民购买此类房屋地无法拿到房管部门正式颁发的房产证，因此购房存在极大的隐藏风险，一旦出现纠纷，购房人的权利不易得到法律的保护和救济。
(二)“小产权房”成因分析城乡二元土地所有制及相应的土地管理制度是“小产权房”产生的根源。
依据宪法和法律的规定我国形成了城乡二元土地所有制度，其又被称为二元结构。
以二元土地所有制度为基础，又形成了二元士地管理制度，即国有土地和农村集体所有的土地进行不同管理。
农民集体所有的土地，无论是耕地还是集体建设用地，都必须通过征收转为国有后才能转变为建没用地这一途径。
但这样只能获取有限的土地增值收入。
如果冒着不受法律保护的风险，主动流转集体土地则可以提前并最大化实现土地增值。
于是不少农村集体经济组织选择后者，从而导致了“小产权房”的大量出现。
不断上扬的高房价是小产权房的催生剂，直接推动了“小产权房”市场的持续升值。
小产权房问题的经济分析与对策思考——以农村集体建设用地流转为视角
文 献标 识码 ： Ａ
文章 编号 ： １ ０ ０ ３ — ０ ６ ７ ０ （ ２ ０ １ ４ ） ０ ３— ０ ０ ９ ０— ６
一
、
引 言
或非法都是不可取 的。本文将 以实地调研 的重庆市江津
随着我国城市化、 工业化进程不 断加快 ， 城市建设用 地需求量 Ｅ ｌ 益增加 。在城镇土地资源越来越紧张的同时，
题 的对 策— — 即建立 农村 集体 建设 用地 流转 制度 ， 通过 复 垦平 整和 集 中安 置 回 迁 ， 集约化 发 展 农村 集体 建设 用
地 上的 房地 产开 发 。
［ 关键词］ 小产权房 农村集体建设用地 流转 复垦 集 中安置
中图分 类号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ ３
然转 向了价格低廉 的小产权房。这是住房消费者在对房 子的无限需求和有限的消费能力矛盾下的次优选择 。
（ 三） 小产 权房利 润丰 厚 的诱 惑
对于房地产开发商来说 ， 在国家加大城市房地产市场
房项 目， 位于昌平区郑各庄村的天价小产权房项 目“ 水城 御墅” 曾以每栋 ２ Ｏ Ｏ Ｏ万元 至 ５ １ ３ ０ ０万元 的价格被热炒 。北
高。利用国家对集 体建设用地 的管 理漏洞 ， 绕过审批手
续， 无疑具有极大的诱惑力。只需要乡镇政府或村委会同 意即可开工建设 ， 而且无需缴纳土地出让金和相关税费 ， 在建筑成本差别无几的情况下 ， 小产权房开发无疑具有丰
涨， 城市化进程 中住房 刚性需求高涨 ， 开发小产权房利润 丰厚 ， 是造成小产权房产生并不断扩大的直接原因。而当
权房的整治也提上 了 日程。小产权 房问题 的出现既有现 实的制度原因， 也有复杂的历史渊源 ， 将其一概认为合法
浅析小产权房的法律症结及改革方法
浅析小产权房的法律症结及改革方法发表时间：2018-07-16T17:11:51.687Z 来源：《知识-力量》2018年7月上作者：黄静[导读] 尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转,但在商品房价不断上涨的背景下,小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场,反有愈演愈烈的趋势。
（友邦保险江苏南通分公司，江苏南通 226000）摘要：尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转,但在商品房价不断上涨的背景下,小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场,反有愈演愈烈的趋势。
但由于小产权房缺乏法律保护,未进行产权登记,与小产权房买卖相关的纠纷也开始凸显,各级法院通常判定小产权房买卖合同无效。
不过从法理上讲,小产权房的违法性并不表示小产权买卖协议的无效,从长远看,应当逐步承认小产权房的合法性,允许其自由流转。
关键词：小产权房法律政策小产权房买卖一、小产权房的尴尬现状与司法困境相比商品房,小产权房往往没有缴纳土地出让金等税费,因此价格便宜得多,这也正是购房者宁愿冒其权利缺乏法律保护也要购买的重要原因。
但由于小产权房缺乏法律保护,在小产权房买卖发生纠纷并诉至法院时,法院无法适用商品房买卖的法律规定及司法解释,通常会认定该买卖合同无效,购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息,而无法获得房价上涨带来的好处。
此外,由于小产权房不受法律认可,也无法在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出现问题成为难尾楼时,其救济途径就非常有限。
同时,由于小产权房没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后难以转让过户。
由于小产权房权利本身的不清楚、不充分,小产权房买卖协议的效力处于不确定状态,在农村土地(房屋)大幅度增值的背景下,许多已出售小产权房的农民纷纷反悔,诉至法院要求判决买卖合同无效,收回原有房屋。
这也使得小产权房纠纷成为全国性的司法难题。
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基于产权视角的小产权房问题研究的开题报告
一、选题背景及研究意义
我国城市化进程快速推进，城市建设过程中房地产市场起到了重要的推动作用，但也带来了小产权房等问题。
小产权房是指未获得国家法律法规的授权和认可、未经过城市规划和土地管理部门审批的房屋建设和销售，因此未能获得土地证、房产证等一系列权属证明，隐藏着很大的权属风险。
当前，小产权房问题已成为我国房地产市场重要的社会问题之一，给居民的合法权益保护带来了巨大的挑战。
本研究旨在从产权的角度出发，探究小产权房问题的权属本质及其解决之策，为我国城市规划和住房建设提出可行的政策建议，具有一定的实践和理论意义。
二、研究目的
1. 系统分析小产权房问题的定义、产生原因和发展趋势；
2. 借助产权理论，探究小产权房的产权本质；
3. 探讨当前小产权房问题存在的风险和社会影响；
4. 提出解决小产权房问题的政策建议。
三、研究方法
1. 实证分析法：从不同城市、不同类型小产权房的实际情况出发，分析小产权房成因、发展态势、权属进化及背后的原因；
2. 比较分析法：将国内外城市的小产权房现状、管理机制、法规体系及政策措施进行比较分析，从而归纳出其背后的产权变化过程及其影响；
3. 实地调研法：通过调研现有小产权房的实际情况，深入了解小产权房问题的产生与发展，探究其治理及规范的可行性和路径；
4. 理论探讨法：从产权视角出发，探讨小产权房产权的本质定义及其带来的问题，从理论上为解决小产权房问题提供有益思路。
四、论文结构
第一章绪论
1.1 研究背景
1.2 研究目的和意义
1.3 研究方法
1.4 论文结构
第二章小产权房产权基础
2.1 小产权房概念及产生原因
2.2 小产权房的产权本质
2.3 小产权房的特点及其产权的演进进程
第三章小产权房治理现状与问题
3.1 小产权房市场现状
3.2 小产权房问题的主要问题
3.3 小产权房问题的社会影响
第四章小产权房治理主张及建议
4.1 小产权房规范化治理的路径
4.2 小产权房市场化去库存的对策
4.3 小产权房风险管控的政策建议
4.4 小产权房税费优惠的措施
第五章结论与展望
5.1 本文研究的主要结论
5.2 未来小产权房治理的展望
5.3 研究缺陷和改进方向。
五、预期研究成果
本研究意在解决小产权房问题所带来的各种矛盾和问题，对理论和实践上的研究都有所贡献。
预期研究成果为：
1. 对小产权房产权本质及其产生和发展趋势的探讨，将有助于规范小产权房市场，改善房屋销售秩序，保护消费者权益；
2. 对风险管控机制、管理政策、规划与土地利用制度等方面做出系统考察和探究，为小产权房治理提供可行建议；
3. 为完善我国城市规划、土地管理及住房安排政策提出建议，为城市化建设及房地产市场的健康发展提供理论与实践支撑。