2020房地产发展方向

2020房地产发展方向

2016年房地产发展方向：

60亿元的“日光盘”!让全国房地产业从业者“亮瞎眼”！

11月7日，深圳一手房市场迎来单个楼盘近十年来最大体量推盘——深圳龙华新区的壹城中心。从上午10点正式签约到下午4点，开发商宣布所推楼盘全部1637套房源一次性售罄，6个小时内实现“日光”。据初步预计，此次开盘签约金额达到60亿元。

回顾今年以来的楼市，在多轮“救市”政策刺激之下，市场信心

将进一步提升，北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部

分二线城市，楼市成交量已经呈现出“金九银十”的行情。深圳、

北京、上海、广州、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市开

始出现“日光盘”等热销现象。甚至部分城市比如深圳、上海等一

线城市的市场回暖的速度超出政策预期，政府的“救市”星星之火

导致楼市成交量出现暴涨，房价也正在酝酿大幅上涨的行情。与此

同时，期待已久的“日光盘”开始在下半年楼市频频再现。

那么，地方政府管得住“日光盘”吗?“日光盘”是不是还会在

更多的城市发生?“日光盘”背后反映出哪些尴尬问题?

多轮“救市”政策之后，市场需求被激活，上述城市的楼市去化

速度提升，去化周期也逐步缩短，市场基本面快速好转。在这样的

市场背景下，“自住需求+改善需求”两股力量入市，导致上述城市

出现“日光盘”的现象。同时，“日光盘”使得不少购房者担心楼

市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市，甚至导致局部市

场买涨不买跌的行情出现。

以深圳为例，新增建设用地少的可怜，对住宅市场来讲，势必会

造成未来供不应求的局面;从商品住宅市场去化周期来看，今年以来，

整个市场去化周期也就6-7个月，甚至有时候更低，可以说这个城

市楼市处于“无房可卖”的局面，也就是说在供不应求的市场环境

当中出现“日光盘”也是理所当然，是市场行为使然，即使政府出

台上述措施也难以改变楼市供求关系紧张的本质。11月7日，深圳楼市6个小时内实现60亿元的“日光盘”，也正是在上述市场背景下发生的。

从“日光盘”频出的其他城市来看，地方政府并没有明确表态用

行政手段制止，甚至在公积金贷款、普通住宅标准、住房补贴等方

面继续定向宽松，试图通过楼市基本面的回升拉动宏观经济的增长。从这个角度来看，由于宏观经济“触底”阶段的经济增速的压力，

地方政府也有苦难言的尴尬，也不得不通过炒热房地产挽救宏观经济。因此，我们也就不难理解为何深圳等上述城市“日光盘”频出。

此外，地方政府“大牌”频频亮出，各地利好政策频出，地方版

城市规划、产业规划密集出台，导致热点城市房地产市场出现炒作

氛围。比如，一带一路、自贸区、京津冀一体化、轨道交通、新区

等规划或政策的获批，政策热点效应助推区域房地产市场热度升温，导致北上广深、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市出现抢

房现象，催生“日光盘”。从今年四季度楼市发展趋势来看，上述

热点城市仍然会有“日光盘”频现的现象。

2016年房地产发展方向：

“政府救市房价齐涨”时代一去不返，“日光盘”是热点城市现

象

那么，“日光盘”是不是还会在更多的城市发生?“日光盘”现象在2016年是否还会继续?显然，从市场指标意义来看，当前市场仍然是“分化”的，“日光盘”仍然是少数热点城市楼市升温的表现，对于上述热点城市以外的大多数城市楼市来讲，其实，还面临

比较大的去库存压力。

但是，对于其他城市来讲则会面临不同的命运，“政府救市房价

齐涨”时代一去不返。

比如，当前库存去化周期在15个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、福州、武汉等二线城市，

温州、舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州

等大部分三四线城市，这些城市由于供地量偏大市场供大于求，房

价则难以有上涨压力，甚至部分城市仍然要坚持“以价换量”去库存。

从上述分析来看，当前少数热点城市出现“日光盘”也不必大惊

小怪，楼市整体上仍然面临去库存的“尴尬”。对于仍然有较大去

库存压力的城市尤其是三四线城市而言，“日光盘”仍然是奢望。

当然对于房企来讲，在这样的市场环境当中也面临规模化发展与运

营风险增加的尴尬。

“日光盘”背后：需求透支将导致2016年热点城市的降价风险

从上述“日光盘”现象来看，笔者不否认四季度热点城市楼市仍

然会继续火热的趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观

行情，在今年四季度楼市“翘尾行情”之后楼市怎么样?2016年以后的房地产市场怎么样?明年是否还会有“日光盘”频现的现象?这才是当前经济触底阶段应该关心的话题。

中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本

平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本

现实。今年下半年3次“双降”之后，虽然热点城市楼市成交量价

在“金九十银”有所表现，会促使楼市一线城市、部分二线城市楼

市在四季度出现繁荣景象，“日光盘”在上述热点城市也会频现，

但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的

结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，“日光盘”

也就很难频现了。

换一句话来讲，今年“330新政”以来，大中城市(一线城市、部分二线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果

房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，以为楼市“日

光盘”会继续频现，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未

来市场出现变化之时陷入被动局面。