顺德大良三旧改造项目共27页
三旧改造工作及其对城市发展的积极作用
三旧改造工作及其对城市发展的积极作用摘要：经济的发展，人民生活水平的提高，促进城发化进程的加快。
近些年来，城市发展速度极快，城市规划与建设不断展开，但是由于产业多元化、需求多样化的特点，现有的城市空间结构无法容纳足够的建设需求，出现了城市用地紧张，且建设面积不断向外扩张。
若想促进城市的可持续发展，解决城市建设用地紧张的状况，广东省首当其冲，于2009年出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府［2009］78号)。
该文件的提出，旨在激发土地资源的潜力、注重产业的转型以及城市在空间布局上的重构，实现对旧城镇、旧厂房以及旧村庄的改造，推陈出新，使得城市焕发新的景象。
本文就三旧改造工作及其对城市发展的积极作用展开探讨。
关键词：“三旧”改造；城市更新；规划引言如今随着城市化进程的不断发展，可用土地资源也在不断的减少，新增用地指标上的限定越来越大，使得城市的发展需求与城市现有用地面积的矛盾日益突出。
因此为有效解决这一问题，有必要通过“三旧改造”的实施，推动城市存量土地的改造升级，提升城市土地资源利用率，推动城市建设实现更好的发展。
1“三旧改造”的基本定义自改革开放后，我国城市化发展速度明显加快，但在城市外延、扩张过程中，原有旧城区、村落的基本建设已经无法满足当前时期的城市发展要求。
在党的十九大会议中，号召各地区应该积极开发城镇边界控制线，在城市建设中，强调对现存建设用地的开发。
“三旧改造”的本质是对旧厂房、旧村庄、旧城镇的改造。
现阶段我国各地区的城市已经进入落实“三旧改造”战略的相关工作。
“三旧改造”是对国家土地资源的再利用，是社会发展中城乡规划的重要战略，相关人员在“三旧改造”过程中，应通过厂房用地、旧村庄改建等工作，提升土地资源利用率，加快城市化进程，带动各地经济增长，为全面建设小康社会目标的实现奠定基础。
2“三旧”改造的价值取向“三旧”改造是公共政策，因此在制定和落实阶段都应该考虑其人本、民主和公平价值取向，如此才能将国家政策的服务功能发挥到最大程度，关于这三个价值取向可以从以下几个方面把握:一是要把握好“三旧”改造的人本取向，公共政策是对社会利益的法定分配方案，因此，在政策的制定和实施过程中都要“以人为本”，这样才能将利益合理地分配给公众，“三旧”改造政策关乎当地居民的生活居住问题，是基础民生问题，在项目规划中，要广泛广发争取当地公众意见，做到科学规划;二是要把握好“三旧”改造的民主取向，社会主义的本质就是人民当家做主，因此在关乎民生的宏观大计上也要人民决定，例如城中村改造项目的规划和上报需要由村民大会或者村民代表会议的商议结果确定，在改造过程的具体实施中，适时地召开改造项目招商推介会，让群众参阅项目的规划、预算、招商以及实施等具体流程，可以提升项目本身的亲民性;三是要把握好“三旧”改造的公平取向，在改造项目中，政府、村集体、村民、工厂业主、城市居民和商铺业主等多方面存在博弈关系的得与失问题，正确处理好不同利益群体的认知利益关乎项目的推进过程，因此，“三旧”改造政策应该充分考虑不同利益群体，制定出相应的改造方案。
顺德大良南区拆迁红线规划
顺德大良南区拆迁红线规划为顺利实施---地块房屋拆迁补偿安置工作，根据有关法律、法规规定，特制定本地块房屋拆迁补偿安置方案与拆迁计划，具体如下：一、基本情况拆迁范围四至，东―――;南―――;西―――;北―――。
二、拆迁补偿1、依据按国务院发布《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国土地法》、《广东省城市房屋拆迁管理规定》及《―――城市房屋拆迁管理规定》等相关的国家和地方颁布的法律法规执行。
2、拆迁补偿方式采取货币补偿或产权调换，由被拆迁人自主选择。
3、原土地登记不是商业用地现作为经营用途的房屋按非住宅房屋进行补偿，具体认定标准汕头市有关文件。
4、房地产评估推荐两家以上有评估资质的评估机构，由被拆迁人选择，投票超过半数者中标，届时张榜公布。
三、拆迁安置1、本次拆迁对以下人员进行安置，补偿方式由被拆迁人自己选定：(1)、在拆迁范围内有正式常住户口并实际居住在该房屋的居民;(2)、在拆迁范围内有办公场所的机关、团体、事业单位，或者持有营业执照且有营业用房的企业、个体工商户;(3)、有合法的租赁关系且他处无住房而常住户口在市区的承租人。
安置房位置在XXX2、安置房的楼号、序号及面积选择：按照签订协议的先后顺序进行，实行先搬迁先选择安置用房的原则。
届时拆迁人对被拆除房屋使用人搬迁的顺序和可提供的安置用房张榜公布，先搬迁的在安置用房的地点、层次、朝向上可优先选择。
在协议约定的期限内不搬迁的，应视为违约，房号不予保留。
四、奖励自拆迁公告发布之日起，对率先搬迁的前五名，分别给予奖励。
五、拆迁计划1、年月日-年月日―――准备阶段;2、年月日-年月日―――发布征地公告，开始宣传动员，收集被拆迁人选择评估单位的意见，选定评估单位开始评估;3、年月日-年月日―――分批公布评估结果开始签订拆迁补偿协议，居民自行搬迁。
大良街道环城路沿线综合整治项目
大良街道环城路沿线综合整治项目
项目改造后照片：
改造项目位于顺德区大良街道文秀社区，于2017年11月取得三旧改造认定批复，项目认定面积为32689.93平方米，已纳入“三旧”改造标图建库范围，图斑编号为44060601104。
该项目属于综合整治类改造项目，主要对环城路沿线道路和建筑立面、市政配套设施进行提升改造，包括道路改造铺设沥青混合料面层，道路两侧人行道改造、市政排水及管线布设、绿化景观升级，道路周边建筑外立面改造、沿路招牌改造等。
预计投入改造资金约800万元，资金主要来源大良街道办事处财政。
项目完成后将有效提升该片区的城市品质，改善群众的居住环境。
改造名称：大良街道环城路沿线综合整治项目
所在镇街：大良
改造类项：综合整治类
图斑号：44060601104
项目认定面积：32689.93平方米
认定时间：2017年11月10日
认定文件号：顺良街处函〔2017〕105号。
三旧改造项目认定程序和需提供的资料
“三旧”改造项目认定程序和需提供的资料对于“三旧”改造项目的认定分两种情况，一是属于我区“三旧”改造专项规划范围内的工程项目可直接认定。
二是对于未纳入我区“三旧”改造专项规划范围，但属于市（区）重要景观节点或区域政治、经济、商业中心地带的改造项目，节能减排治理重点改造项目以及镇（街）政府意向改造项目及其它改造项目，应根据是否编制了控制性详细规划分两种情况区别认定：一、需提供的书面资料项目申请人应先按要求填写《顺德区“三旧”改造工程项目认定申请表》附件1。
另根据是否有控制性详细规划按下面要求提交其他材料。
（一）已有控制性详细规划批复的地块1、规划项目位置图（标示在镇、街总体规划图上）。
2、规划项目用地界线图（1:500或1：1000，底图为带地形的规划图）。
3、所在区域的控制性详细规划用地规划图及批复。
4、土地使用证、房地产权证或其他有效用地资料。
5、申请报告，含以下内容：（1）拟建设项目的使用功能；（2）改造意向规划图，包括如容积率、建筑密度、层数、停车泊位等指标；（3）投资成本及效益估算。
（4）拆迁汇总表。
（5）所在镇街加具同意的意见。
（二）项目所在位置尚未编制控制性详细规划的其他项目，应依据有关规划技术规范编制项目的概念性规划方案（含规划指标），内容包括：1、规划项目位置图（标示在镇、街总体规划图上）。
2、规划项目用地界线图（1:500或1：1000，底图为带地形的规划图）。
3、土地使用证、房地产权证或其他有效用地资料。
4、概念规划方案成果，含以下内容：主要经济技术指标、场地改造分析、市政交通分析、环境分析、投资及收益分析、拆迁分析（包括拆迁汇总表）等。
5、申请报告，含以下内容：（1）拟建设项目的使用功能；（2）改造意向规划图，包括如容积率、建筑密度、层数、停车泊位等指标；（3）投资成本及效益估算。
（4）所在镇街加具同意的意见。
二、需提供的电子文档（通过OA发至建设局建管科胡慧文）（一）AUTOCAD电子文档（54北京坐标系中央子午线114度），包含以下图层。
大良105国道以西红岗片区控制性详细规划
一、规划范围本规划区范围为：东至105国道，南至南国西路，西至伦桂路及大良街道行政边界，北至规划大良横一路，总用地面积为301.4公顷。
2、用地布局规划形成“一带两轴三山八组团”的空间布局结构，其中城乡居民点建设用地面积255.26公顷，占规划区总用地84.69%；区域交通设施用地面积5.81公顷，占规划区总用地1.93%；特殊用地（军事用地）面积为0.21公顷，占规划总用地的0.07%；非建设用地面积40.12公顷，占规划区总用地13.31%。
城乡居民点建设用地中：①居住用地面积为51.48公顷，占总建设用地（指城乡居民点建设用地，下同）的20.17%；②村庄建设用地面积为43.72公顷，占总建设用地的17.13%；③公共管理与公共服务设施用地面积为8.29公顷，占总建设用地的3.25%，包括行政办公用地、文化设施用地、中小学用地、体育用地和医疗卫生用地五类；④商业服务业设施用地面积为26.70公顷，占总建设用地的10.46%，包括商业服务业设施用地、商业服务业设施兼容居住用地和加油加气站用地三类；⑤道路与交通设施用地面积为53.87公顷，占总建设用地的21.10%；⑥公用设施用地面积为0.05公顷，占总建设用地的0.02%；⑦绿地与广场用地面积为34.49公顷，占总建设用地的13.51%。
包括公园绿地、防护绿地和广场绿地三类；⑧工业用地面积规划位置图二、规划编制主要依据1、法律法规及相关技术标准《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）《佛山市城市规划管理技术规定（2015年修订版）》《顺德区控制性详细规划编制指引》其他相关法律法规2、上位及相关规划《佛山市顺德区总体规划修编（2009-2020）》《顺德东部都市发展功能片区土地利用总体规划（2010-2020年）》《佛山市顺德区分区控制大纲规划》《佛山市顺德区交通规划》《佛山市绿地绿线整合规划（2015-2020）》《大良105国道以西片区分区规划（2012-2020）》《顺德西部生态产业新区顺德支流北岸片控制性详细规划》《佛山市顺德区南国路道路交通升级改造工程可行性研究报告》3、其他相关文件三、规划主要内容简介1、规划目标与定位规划目标：通过改造和提升，优化用地布局、完善各类公共、交通及市政配套设施，将片区打造成大良街道西部的“宜居宜商宜业”社区。
佛山“三旧”改造政策及典型案例
朱市长在国通 作调研工作指示
各种政策
三旧改造项目分类及其特点
“三旧”项目
旧城镇 旧村庄 旧厂房
私有商住地 （旧城镇）
村居用地 （旧村居）
集体工业地 （集体旧厂房）
国有工业地 （私有旧厂房）
权属关系复杂，周期长、变数较 多，难度较大
周期长、变数多、资源投入大， 虽然收益预期高，但难度较大
周期较长、变数较多，要和租户 及集体三方沟通，难度一般
总体来说，佛山市三旧改造的权属人货币返还比例在42.5%-50%之间，个别区域比例略有不同；旧 村居的改造返还条件一般较优，但整理人一般无法获得全部返还。
典型的旧厂改造项目工作流程和周期预估
旧厂改造主要以三旧认定-收储-摘牌为工
作主线，需重点推进规划问题，根据流程需要
做好厂房搬迁配合。计划模拟：
步骤 获取项目 完成三旧认定 完成控规调整 完成收储 实现挂牌 转让金返还
权属关系简单，周期较短，落实 难度相对较低
各类旧改各有特点，其中国有工业地（含集体）的可操作性最高，应广撒网、重点抓；旧村改 造周期长但效益高，应选好标的，集中力量推进；旧城镇改造在区域内成功案例不多，应大胆 创新，做第一个吃螃蟹的人。
“三旧”之前要落实的几张图——土规、控规、专规
土地利用总体规划俗称“土规”，土规的关注点是城镇建设用地指标；城乡规划按照级别可以分 为多个层次，我们一般用到的是片区控制性详细规划，俗称“控规”，其作用为规定区域路网、地 块用途等；三旧改造专项规划简称“专规”，专门针对三旧改造/城市更新，对应的是标图建库工作。 三张图是“三旧”的必要条件，需要重点关注，土规控规可调整但难度不同，专规主要看年限。
三旧项目认定的关键是区镇两级的三旧办，若各方面条件成 熟，认定时间较短。
顺德区城市更新三旧改造实施办法
顺德区城市更新“三旧”改造实施办法第一章总则第一条为进一步加快城市更新“三旧”改造;以下简称城市更新工作;盘活存量土地资源;促进我区城市升级;实现节约集约用地的目标;根据国家、省市有关推进城市更新及“三旧”改造工作的文件精神;结合我区的实际;制定本实施办法..第二条本实施办法所称城市更新;是指符合国家、省、市有关城市更新及“三旧”改造有关政策要求;根据城乡规划和本实施办法规定进行综合整治、功能改变、拆除重建等活动..具体范围如下：一因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城乡规划要求;进行旧城镇改造的用地；二布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；三城乡规划已调整为非工业用途;按照“退二进三”的要求需转变土地功能的工业用地；四改造、提升为符合国家外商投资产业指导目录或产业结构调整指导目录鼓励类产业以及以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；五根据城乡规划建设需要;进行城中村改造的用地；六须按产业调整、城乡规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；七布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善及危房集中的村居；八列入土地整治工程的村居；九城乡建设用地增减挂钩试点中拆旧复垦区域；十根据城乡规划要求进行环境、景观等综合整治的区域；十一在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用的古村落、历史建筑、文化遗产等用地；十二其他经区或上级人民政府认定属城市更新范围的用地..第二章项目分类管理及认定政策第三条对城市更新项目实行分类管理;根据项目改造模式可分为综合整治类、功能改变类、拆除重建类、生态修复类、局部加建类及历史文化保护类..第四条综合整治类是指在不改变建筑主体结构和使用功能的前提下;进行产业提升改造、改善市政基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、整治环境或对既有建筑进行节能改造等城市更新工作..一综合整治类更新项目由所在镇政府街道办事处统筹推进..二综合整治类更新项目中的产业提升改造及对既有建筑进行节能、装饰改造工作由土地使用权人实施..其中;产业提升改造是指在原厂房内设立区域总部、科技研发、工业设计、孵化器、科技信息服务、动漫制作、工业服务外包、旅游文化等项目..改造单位凭城市更新项目认定批准文件办理相关的环保、消防、工商等手续..三综合整治类更新项目一般不得进行加建;因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施、完善改造项目用地的整体功能需要;可在满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求下;增加不纳入计算容积率建筑面积的附属设施或构筑物..第五条功能改变类是指在不改变土地房产使用权的权利主体和使用期限的情况下;保留部分或全部建筑物的原主体结构;同时改变土地及建筑物的使用功能..一项目用地及保留建筑须取得合法的房地产权证;以及已办理工程竣工验收备案手续;土地用途原为工业及其他非公益性质的国有建设用地;符合已批的控制性详细规划或“三旧”改造单元规划;土地规划为发展经营性项目用途不涉及商品住宅开发建设..根据项目改造需要;现有土地及建筑物的使用功能需进行调整的;权利主体可以向区“三旧”改造工作主管部门申请实施功能改变类城市更新..项目用地按土地使用权协议出让、流转方式完善转变用地功能手续;保留建筑办理相关验收手续后;可以向房地产登记部门申请办理房地产权登记;具体操作指引另行制定..二功能改变后的土地使用权使用期限按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定;不得高于功能改变后土地用途的最高法定年限..第六条拆除重建类是指对改造地块的原有建筑物进行全部拆除;按照规划用途予以重建;并可通过以下方式进行改造：一在不改变原工业或商服用地使用功能的前提下;可申请延长土地使用年限；二在符合控制性详细规划或“三旧”改造单元规划的要求下;可申请增加土地容积率;不涉及商品住宅开发建设；三在符合控制性详细规划或“三旧”改造单元规划要求;可通过协议出让、流转方式将非公益性质的建设用地转变用地功能发展经营性项目不涉及商品住宅开发建设..第七条生态修复类是指对城市更新用地进行整治、拆旧和复垦等;恢复生态景观用途、水利设施用途或作为农用地使用..第八条局部加建类是指保留改造地块范围的部分或全部原有建筑物且不改变土地使用功能及使用期限;在改造地块的空余土地或在拆除不保留建筑空出的土地上进行加建、改建;完善改造项目用地的整体功能;不含商品住宅开发项目..改造项目须取得合法的房地产权证;在符合控制性详细规划或“三旧”改造单元规划要求;且不改变土地使用功能及使用年限的情况下;允许申请增加土地容积率..第九条历史文化保护类是指已纳入城市更新范围内的古村落、历史建筑、文化遗产等用地;在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用..第十条城市更新项目认定条件如下：一符合我区土地利用总体规划、城乡规划、“三旧”改造专项规划；二已纳入省国土资源厅标图建库备案范围和“三旧”改造年度实施计划；三在2007年6月30日前的土地利用现状图和卫星影像图或航片、正射影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地..第十一条城市更新项目改造方案按以下权限审批：一综合整治类、拆除重建类工业升级改造项目、生态修复类和局部加建类更新项目;由镇政府街道办事处审批;并报区“三旧”改造工作主管部门备案；二除第一款所述情况外;由区“三旧”改造工作主管部门审批..城市更新项目认定操作细则另行制定..第十二条对城市更新项目实行动态管理;建立项目退出机制..项目用地自认定之日起两年内未完善相关供地手续的;项目认定批准文件自动作废；项目用地不需要办理相关供地手续的;自认定之日起;两年内未领取建设工程施工许可证;项目认定批准文件自动作废..项目重新启动时;需重新办理认定手续..第三章规划政策第十三条我区城市更新工作应重点推进产业提升、改善生活环境及完善公共设施的改造项目;鼓励改造后用于保障性住房的项目;适度控制改造后用于开发经营性房地产的项目..第十四条“三旧”改造专项规划的规定如下：一“三旧”改造专项规划是指导全区城市更新工作的总体规划;由区规划主管部门负责组织编制;经区人民政府批准后实施；二“三旧”改造专项规划实行动态调整机制;省国土资源厅“三旧”改造地块标图建库数据动态调整成果经区三旧改造工作领导组审核并报区人民政府同意后;纳入“三旧”改造专项规划..对于新增成果部分;在下一轮专项规划修编时落实..第十五条“三旧”改造年度实施计划由所在镇政府街道办事处组织编制;报区三旧改造工作领导组批准汇总后实施..“三旧”改造年度实施计划每半年可调整一次..第十六条对控制性详细规划及“三旧”改造单元规划的规定如下：一对已有控制性详细规划的项目用地;按控制性详细规划的要求实施；二对于未有控制性详细规划覆盖的项目用地;且近期内确实无法开展控制性详细规划编制的;可在上位规划及城乡规划主管部门的指导下;由镇街道负责组织编制“三旧”改造单元规划;按控制性详细规划的法定程序报批;经区人民政府批准后实施;作为出具规划条件的依据..其中;属省、市、区重点项目用地的;按广东省城市控制性详细规划管理条例有关规定实施；具体规划控制要求按现行佛山市城市规划管理技术规定有关规定执行..第十七条城市更新优先保证公益性项目用地的供给与落实：一自行改造的原工业用地改造后用于经营性开发项目在改造时可供无偿移交给政府用于建设城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性项目的土地不低于项目用地面积的15%..根据控制性详细规划、“三旧”改造单元规划或其他已批规划的要求;可采用区域平衡的方式进行公益性用地整合配置;对于应无偿移交政府但未落实的用地面积按改造后整宗用地市场评估单价计收土地出让金..二鼓励项目改造主体将经营性用地调整为公益性用地..对于自愿提供上款所要求的15%以外的公益性项目建设用地及控制性详细规划或“三旧”改造单元规划要求以外的公共绿地或广场等城市公共开放空间的用地;可适量增加改造项目的计算容积率建筑面积;并按规定缴纳土地出让金..前款所称公益性项目用地;是指根据国家城市用地分类与规划建设用地标准GB50137―2011;包括：区域交通设施用地H2、交通设施用地S、公用设施用地U、绿地包括公园绿地、防护绿地、广场用地等G、特殊用地H4以及部分公共管理与公共服务用地A..第四章土地房产及建设政策第十八条经认定的城市更新项目范围内没有合法用地手续但已经使用的国有或集体建设用地;按规定完善历史用地手续;具体按照国家、省相关文件办理..第十九条纳入“三旧”改造的村居、集体经济组织权属用地;经村居、集体经济组织成员会议2/3以上成员或成员代表会议2/3以上成员代表的同意;并按相关规定公示后;可由村居、集体经济组织申请将其所有的集体建设用地转为国有建设用地的;具体按照国家、省相关文件办理..第二十条城市更新项目范围内、外的用地在不同权属主体之间可以实行土地置换;包括国有土地和集体土地内部或相互之间的权属置换;具体按照国家、省相关文件办理..第二十一条对于纳入连片改造范围的城市更新用地含通过“五无工程”补办的用地;原土地权利人可以优先收购归宗后实施改造;具体按照省、市相关规定执行..第二十二条拆除重建类工业提升改造项目可按以下两种方式进行改造：一允许改造为商品厂房;其开发、建设及运营方式按商品厂房有关规定实施；二一般性生产工业用地建成后容积率达到1.5及以上的;工业生产使用部分可自用、出租和分割或分拆后出售..第二十三条以协议出让或流转方式进行供地的;按以下规定执行：一符合控制性详细规划或“三旧”改造单元规划的要求;连片的旧村居改造项目中;现状居住用地面积超过改造项目总用地面积80%;通过节约集约合宗后用于经营性房地产项目开发的;允许以协议方式供地；二土地使用权人拟将非公益性质的国有建设用地转变用地功能发展经营性项目不涉及商品住宅开发建设;可采取协议方式出让；三土地使用权人拟将原工业及其他非公益性质的集体建设用地转变用地功能发展经营性项目不涉及商品住宅开发建设;有关转变用地功能及协议流转的方案经地块所属村居、集体经济组织成员会议2/3以上成员或成员代表会议 2/3以上成员代表同意;并按相关规定公示后;土地使用权人可申请通过集体建设用地使用权协议流转方式完善转变用地功能手续;并按规定向土地所有权人补缴地价款;向政府缴交集体土地流转收益金及相关税费；四国有性质的边角地、插花地、夹心地出让和已供国有建设用地不涉及保留建筑;不含商品住宅用地使用权不转变用途情况下单独延长使用年限的;可采取协议方式出让；五集体性质的边角地、插花地、夹心地流转和已流转集体建设用地不涉及保留建筑使用权不转变用途情况下单独延长使用年限的;协议流转的方案经地块所属村居、集体经济组织成员大会2/3以上成员或成员代表会议2/3以上成员代表同意;并按相关规定公示后;可采取协议方式流转；六上述协议出让、流转方案含延长使用年限须报区人民政府批准..第二十四条旧村居改造采用政府指导;村居、集体经济组织自行改造的方式进行..一村居、集体经济组织是项目改造主体;组织改造方案的编制、表决;确定实施补偿安置的项目公司;统筹项目拆迁补偿安置工作..二旧村居改造方案包括集体土地转国有方案、拆迁补偿安置方案、土地交易方案和实施计划等内容;由村居、集体经济组织自行编制或公开征集;镇政府街道办事处负责指导改造方案编制;报区“三旧”改造工作主管部门会区农业部门审查同意的;经村居、集体经济组织依法表决确定改造方案和实施补偿安置工作的项目公司后;改造方案报区“三旧”改造工作主管部门批准;由村居、集体经济组织负责组织实施..三旧村居改造项目可采用“政府收回公开出让”“集体经济组织带建筑物公开转让”的方式实施改造;具体操作细则另行制定..第二十五条除本章第二十三、二十四条外;涉及商品住宅开发的城市更新项目用地;须由政府土地储备机构收储后公开交易出让..第五章财政政策第二十六条工业提升改造项目不包含以工业用途取得的员工村及物流用地项目在符合城乡规划要求的前提下;不改变用途、不延长土地使用年限;改造后增加容积率、建筑密度的;不再增收土地出让金..第二十七条城市更新项目用地通过协议出让转变用地功能的;土地出让金按以下标准计收：一通过出让方式取得的土地转变用地功能的;土地出让金按改变用途后的土地市场评估价减去原用途土地剩余年限市场评估价的余额的40%计收；二非公益性质的划拨土地转变用地功能的;按我区文件规定;按原划拨用途补办出让计收土地出让金后;再按上款标准计收转变用地功能的土地出让金..第二十八条原经营性用地不含商品住宅和工业用地建设项目;在不改变土地用途和不延长土地使用期限的前提下经批准增加容积率的;出让金按以下标准计收：一通过出让方式取得的经营性用地增加规划容积率;土地出让金按市场评估价增加的土地价值的40%计收；二通过划拨方式取得的经营性用地增加容积率;按我区文件规定;计收划拨土地补办出让手续的土地出让金后;再按上款标准计收增加容积率的土地出让金..第二十九条原工业或商服用地不涉及保留建筑项目在不改变土地使用功能的前提下延长土地使用年限;土地出让金按延长土地使用年限前后土地市场评估价的差额计收..第三十条以挂账收储方式实施改造的城市更新项目;原土地使用权人的土地出让收入分配原则如下：一商住拆迁地块即原商业、商住或居住用地改造后用于商业、商住或居住用途;原土地使用权人的补偿标准不超过土地公开出让成交价的70%；二回购及工业仓储拆迁用地即原工业用地改造后用于商业、商住或居住用途;对原土地使用权人的补偿标准按镇街分类执行：大良、容桂、北滘、陈村、乐从不超过土地公开出让成交价的50%;伦教、勒流、龙江、杏坛、均安不超过土地公开出让成交价的60%；三按照我区镇级财政管理体制有关规定;原土地使用权人获得的土地出让收入分配部分由区、镇街道土地出让收入分成中的镇街道分成部分进行支付..第三十一条对连片工业园区改造项目内土地权属为村居集体经济组织的;面积达到50亩以上的;由村居集体经济组织自行改造或合作开发改造的;或经政府收购后实施改造的;在表决通过并完成项目用地范围的土地整理后;按每亩土地扶持2万元的标准作为工作经费;对村居集体经济组织给予扶持;最高扶持资金不超过500万元..第三十二条拆除重建类工业提升改造项目不含商品厂房;用地面积达到 15亩及以上;在项目竣工验收后;容积率达到1.5及以上的;以项目竣工验收建筑面积对土地使用权人每平方米100元进行扶持;最高扶持不超过1000万元..对于已领取本款所述的扶持资金的改造项目;五年内申请分割或分拆后出售的;须退还已领取的扶持资金..第三十三条改造后用于历史文化保护、公共设施、生态建设、公益性项目的;以项目用地面积对土地使用权人按每平方米100元进行扶持;最高扶持不超过500万元..第三十四条改造后的土地需进行复垦的;通过相关验收后;按每亩10万元的标准给予集体经济组织一次性扶持..第三十五条对财政扶持资金管理的规定：一若项目分期开发且符合相应扶持条件的;可按分期验收兑现财政扶持资金；二对在本实施办法出台前已认定为“三旧”改造项目并符合本实施办法相应扶持条件的;按本实施办法有关规定执行；三城市更新项目扶持资金申请操作细则另行制定..第六章监督检查第三十六条建立城市更新联动监管机制一区“三旧”改造工作主管部门应对城市更新项目建立台账;加强批后监督检查工作;对发现借城市更新政策完善历史用地手续但不实施改造的;应报相关职能部门和区监察部门处理..二镇街道、村居委会可与改造单位签订城市更新项目监管协议;按照协议约定督促项目实施..三对违反规定未能按时按要求改造建设、经整改后仍不符合要求或拒不改造的;政府有关部门可按以下方式对改造单位进行处理：1．按土地出让合同约定或划拨决定书规定向土地使用权人收取违约金；2．改造单位不能享受城市更新相关优惠政策;并由政府向改造单位追缴已享受的各项优惠扶持资金；3．对拆除重建或新建部分构成闲置土地的;按照闲置土地处置办法处理；4．政府依法收回土地使用权及地上附着物；5．各相关部门根据职责管理权限作出相应的处理..第三十七条区“三旧”改造主管部门对各镇政府街道办事处的城市更新工作采用日常检查与年度考核相结合的方式进行考核;考核结果纳入各镇政府街道办事处年度工作考核指标..第七章附则第三十八条本实施办法自发文之日起实施..2017年12月31日前认定城市更新项目按本实施办法执行..本实施办法出台前已认定的“三旧”改造项目纳入城市更新项目范围;与本实施办法出台后认定的城市更新项目一并按国家、省、市有关“三旧”改造的要求进行分类管理..第三十九条印发顺德区推进“三旧”改造工作实施意见的通知顺府办发﹝2010﹞19号、关于贯彻市政府关于通过“三旧”改造促进工业提升发展的若干意见的实施细则的通知顺府发﹝2011﹞20号、关于顺德区推进“三旧”改造工作实施意见的补充意见顺府办发﹝2011﹞105号同时废止..此前区人民政府相关文件与本实施办法有冲突的;以本办法为准..在实施过程中具体条文如与国家、省、市最新文件要求不一致的;按上级文件执行..第四十条本实施办法由区城市更新及“三旧”改造工作主管部门负责解释..。
原生,原地,原味--顺德大良华盖里片区的微改造实践
Urbanism and Architecture47原生，原地，原味——顺德大良华盖里片区的微改造实践陈永涛（广东顺建规划设计研究院有限公司，广东佛山 528000）摘要：随着以人为本的城市更新价值观的确立、城市更新模式的转变与升级，微改造作为一种新兴的更新模式逐渐受到各地的关注和重视。
文章以顺德大良旧城历史文化街区——华盖里片区的升级改造为例，提出了微改造应该是基于“原生，原地，原味”设计理念的改造方式，强调了在地性研究对更新方案的重要性。
关键词：城市更新；历史文化街区；微改造；华盖里［中图分类号］ TU984.114［文献标识码］ ANative, Homing and Original Taste—— Micro-Transformation Practice of Huagaili District in Daliang, ShundeChen Yongtao(Guangdong Shunjian Planning and Design Institute Co., Ltd., Foshan Guangdong 528000, China)Abstract: W ith the establishment and maintenance of the people-oriented values of urban renewal, and the transformation and upgrading of urban renewal mode, micro-transformation, as an emerging renewal mode, has gradually attracted more and more attention from all over the world. Taking the upgrading and reconstruction of Huagaili district, a historical and cultural district in the old city of Daliang, Shunde as an example, this paper puts forward that the micro-transformation should be based on the design concepts of “native, homing and original taste”, and emphasizes the importance of the research on locality to the renewal plan.Key words: urban renewal; historical and cultural blocks; micro-transformation; Huagaili随着以人为本的城市更新价值观的确立，城市更新逐步摒弃了粗放式推倒重建再开发的改造模式，转变为多元目标的社会型城市更新模式。