佛山市南海区三旧改造专项规划
佛山三旧改造模式总结
佛山“三旧改造模式”总结模式一：政府主导、统一规划、市场运作案例1：祖庙东华里改造——既拆除也保留，构建城市文化精髓的综合社区2007年，政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件，由香港瑞安公司投资改造。
政府主导征地拆迁和规划、文物保护等工作，最大限度保证和维护被拆迁人合法权益，维护历史文化街区风貌；通过引入市场资金实现该片区的整体更新改造。
2008年初,祖庙东华里片区改造项目正式启动,这一世纪大工程涉及3万多居民、900多亩土地。
拆迁共涉及9635户,其中直管公房2145户、私人住宅6043户,整个工程拆迁面积90万平方米,其中需要保留的有历史价值的建筑近10万平方米。
按照设想,岭南天地将延续佛山的历史文化风貌与城市脉络,用现代化的手法保护和改造片区内的22幢文物建筑及众多优秀历史建筑,同时佛山岭南天地还将充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡等文化特色,引入各类文化设施及现代化设施,使其成为佛山展示城市文化精髓的综合社区,推动佛山文化名城的建设。
佛山祖庙东华里片区定位为：融合岭南民俗文化、禅城时代特色和现代商业文明，辐射珠三角，影响华南地区的集文化、旅游、居住、商业为一体的综合街区，成为佛山的城市中心和城市标志。
案例2：澜石改造片区——“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”前不久召开的禅城区二届六次全会透露,禅城全力推进面积约150万平方米的澜石片区改造。
该片区改造面积超过祖庙东华里片区改造成为佛山史上最大旧改项目,将建设成为东平河北岸特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进的“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”。
澜石改造片区总面积为2176亩,实际改造面积1875亩,涉及户数3518户,需拆迁物业面积约100万平方米,其中私人物业约42万平方米。
案例3：佛山国际家具博览城——全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰佛山（国际）家居博览城总规划用地面积约为600亩,投资总额高达90亿元，将建成全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰，也是禅城区首个大型家具卖场。
《佛山市城市更新专项规划(20162035)》041019151003
《佛山市城市更新专项规划（2016-2035）》征求意见稿一、规划背景城市更新（“三旧”改造）专项规划是指导我市城市更新推进及项目建设的重要依据，上版城市更新（“三旧”改造）专项规划《佛山市“三旧”改造专项规划修编及动态调整项目（2012-2015）》已于2015年底到期，需要编制新一版城市更新专项规划指导我市城市更新工作。
同时，我市现状建设强度已高达38.2%，城市更新和减量规划是我市城市发展的必然选择，需要逐步搭建科学合理的城市更新规划体系、管理体系、政策体系，通过高品质的城市更新，实现城市形态提升、空间布局合理、产业结构优化、人居环境改善、公共配套完善，着力推进城市治理现代化。
因此，我局组织制定了《佛山市城市更新专项规划（2016-2035）》。
二、目标与基本原则1.远期目标：通过多元化的城市更新，逐步改善和优化城市空间布局结构，促进产业集群化发展和用地高效利用，全面改善旧城镇、旧村居的人居环境，均衡化布局公共服务设施，完成一批具有示范性的城市更新项目，为把佛山建设成为“先进制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽幸福家园”提供空间保障。
2.近期目标：（1）2016至2020年间，全市应完成城市更新规模约为30km2，其中，拆除重建规模为15km2。
在拆除重建规模中应提供3km2的居住用地、5.25km2的工业用地、3km2的商业服务业用地、以及3.75km2的市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地。
（2）2016至2020年间，城市更新固定资产投资（包括拆迁费用和直接投资）预计约2500亿元，拉动国民生产总值累计约4500亿元。
（3）全面启动中心城区旧村居改造；基本完成“1+2+5”组团内主要片区的旧村居配套设施完善、环境综合整治；稳步推进旧城镇生活环境质量提升，初步实现宜居城市建设目标。
（4）力争完成3-5个重点产业片区改造，为战略性新兴产业腾挪空间，带动产业结构调整，提升园区产业竞争力。
佛山市南海区土地利用总体规划(2010-2020年
南海区人民政府 二〇一七年三月
目录
前 言 ...........................................................................................................................1 第一章 总则 .................................................................................................................2
一、规划调整完善的背景与原因 ....................................................................... 2 二、指导思想 ....................................................................................................... 4 三、规划调整完善的依据 ................................................................................... 5 四、规划调整完善的原则 ................................................................................... 7 五、规划调整完善的任务 ................................................................................... 8 六、规划范围 ....................................................................................................... 9 七、规划期限 ....................................................................................................... 9 第二章 南海区概况 ...................................................................................................10 一、区域概况 ..................................................................................................... 10 二、土地利用现状及特点 .................................................................................13 三、现行规划的实施情况 .................................................................................22 第三章 主要指标调整情况 .......................................................................................30 一、耕地保有量 ................................................................................................. 30 二、基本农田保护面积 .....................................................................................31 三、建设用地 ..................................................................................................... 31 四、其他指标 ..................................................................................................... 32 第四章 基本农田变化情况 .......................................................................................34 一、基本农田划入 .............................................................................................34 二、基本农田划出 .............................................................................................36 三、基本农田划定结果 .....................................................................................38 第五章 建设用地布局调整情况 ...............................................................................41 一、建设用地调出情况 .....................................................................................41 二、建设用地调入情况 .....................................................................................41 第六章 建设用地空间管制区调整情况 ...................................................................46 一、允许建设区 ................................................................................................. 46 二、有条件建设区 .............................................................................................46 三、禁止建设区 ................................................................................................. 47 四、限制建设区 ................................................................................................. 47 第七章 与相关规划的协调衔接 ...............................................................................48
佛山城市更新“工改工”政策及流程
3.规划报批：审查——审批——备案——公布
4.报批程序简化 ： 对不涉及已批控规局部调整的城市更新项 目，城市更新单元计划、城市更新单元规划可以同步编制、 报批。涉及已批控规局部调整的，城市更新单元计划和城市 更新单元规划可以同步编制，先后报批。
（3）完善土地征收手续
（4）违法用地处理
05
（5）“三地”报批
文字 内容
文字 内容
文字 内容
文字 内容
（六）土地供应及出让收益分配
（1）土地供应 （2）“三地”协议出让
0（63）土地出让收益补偿方式
（4）土地出让收益补偿方式 （5）地价计收或收储补偿 （6）专项提留资金计提和出让收益分配 （7）新一轮十大示范片区项目土地出让价款 分配政策
题）、分期建设方案、公益性设施用地
建设和移交方案等项目落地方案。
（二）城市更新单元规划阶段
经批准的城市更新单元规划是佛山市政 府相关部门出具行政规划许可、实施相关规 划建设管理的依据，该阶段单元规划报告主 要涵盖存量地区发展目标、更新模式、用地
02 功能、空间布局、核心指标控制、产业发展
规划等细化内容。
（四）项目实施监管阶段
除由政府组织实施的城市更新项目 外，政府应与项目实施主体签订实施监 管协议，明确具体监管措施及项目实施
04 主体责任。工改工项目的产业监管协议
通常还涵盖产业准入、产值税收以及能 耗指标等要求。
三、城市更新基本流程2
（五）城市更新用地审批
（1）建设用地确权手续
（2）集体建设用地转为国有建设用地手续
报材料为载体，包含划定城市更新项目范围，01
明确项目更新意愿及诉求，确定项目更新类 型、模式以及提出公益性用地（贡献用地） 移交要求等核心内容。
佛山南海和顺发展规划
佛山南海和顺发展规划
三大愿景、四大定位、三大片区
南海十四五综合发展规划出炉（2020-2035年）
规划指出：
到2035年，南海要建成：
湾区现代智创高地和
广佛同城化核心城区
三大愿景：
南海区总面积1072.1平方公里
未来的发展愿景为：
现代智创高地、城乡融合示范和湾区品质都会
四大定位：
产业创新发展先导区。
城乡融合发展创新试验区
湾区高端服务示范区
广佛核心区先锋城区
三大片区：
南海将以差异化的三大片区进行区域功能整合，包括：都市功能优化区、创新发展引领区和生态发展示范区。
（1）都市功能优化区：将提升城市品质，优化城市环境、完善公共配套、改善交通条件、彰显文化特色；
（2）创新发展引领区：将作为南海区创新发展引领，战略新兴产业集聚及传统制造业升级转型的核心承载区域；
（3）生态发展示范区将重点承接大湾区旅游目的地、现代农业科技研发中心、国际文化交流与展示。
打造“两高四新”建设现代产业体系
打造以先进制造、现代服务为主，以生态文化旅游、现代物流为辅的四种类型多地集聚的产业集聚区。
交通体系互联互通
强化区域衔接
打通断头路。
南海城市更新行动计划
南海城市更新行动计划（2010-2015年）“三旧改造必须改变思路，实行政府统筹、规划引领和产业引导下的连片改造。
”南海区国土城建和水务局副局长、区三旧改造办公室常务副主任张巨泉说，以往三旧改造中普遍存在着项目分散、过度发展商住项目的情况，整体带动效益不明显。
因此，南海提出城市更新计划，就是为破解这一问题进而探索出三旧改造的新路子。
该计划根据“中枢两翼、核心带动”发展战略，未来3到5年南海将围绕“东翼”、“中枢”、“西翼”三大片区的城市功能和产业定位开展连片改造，建设“一区多园”工程、农村社区公寓建设工程、产业集聚发展工程、交通枢纽配套工程、生态环境提升工程、文化旅游城市工程等6大工程，并重点推动10大示范项目，全区共计有26个项目将实施连片改造。
“这些项目总改造面积预计达4万亩，将可为南海腾出城市发展和产业优化的新空间，未来将拉动超千亿元的投资。
”张巨泉说。
未来3到5年改造4万亩土地，将拉动超千亿投资南海城市更新行动计划征求意见稿围绕“四化融合，智慧佛山”发展规划纲要，为建设“适宜人居的工商名城、幸福优美的岭南水乡、四化融合的智慧城市、文明时尚的和谐家园”，以连片改造为切入点，大力推动旧村改造、新农村建设和产业载体建设，推进金融、科技、产业融合发展，利用三至五年的时间，促进南海城乡协调发展，全面带动城市、环境、产业提升，提高城市综合竞争力。
根据“中枢两翼、核心带动”发展战略，特制定南海城市更新行动计划。
一、总体目标以创建省节约集约用地示范区和“三着力一推进”示范区的两大示范区为目标，全面启动改造“东翼”片区、“中枢”片区、“西翼”片区等“三大片区”，积极开展“一核多园”工程、农村社区公寓建设工程、产业集聚发展工程、交通枢纽配套工程、生态环境提升工程、文化旅游城市工程等“六大工程”，重点推进十大连片改造示范项目。
通过实施城市更新计划，进一步优化城市功能，拓展城市空间，提升产业集聚，协同区域发展。
佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)实施办法
佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法第一章总则第一条制定依据为贯彻落实《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》、《国土资源部全面深化改革领导小组关于进一步统筹协调推进改革试点任务的函》（国土资函〔2016〕542号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）等文件精神，进一步推动佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作，创新土地管理制度，提高土地节约集约利用水平，支持实体经济持续健康发展，促进生态环境优化提升，制定本实施办法。
第二条基本原则实施城市更新，应按照“政府引导、市场运作，规划统筹、公共优先，明晰产权、保障权益，尊重历史、公开公平”的基本原则，采用多种方式，合理协调原土地及地上建（构）筑物权属— 1 —人、市场改造主体和政府的利益关系，推动南海区逐步实现产业结构升级、空间布局优化、公共配套完善、生态环境改善、城市形态提升的城乡建设新局面。
第三条适用范围本实施办法所指城市更新，是指符合省、市有关城市更新（“三旧”改造）政策要求，对特定城乡建成区（包括旧城镇、旧厂房、旧村居）内具有以下情形之一的区域，根据城乡规划和本实施办法规定进行拆除重建、综合整治、功能改变、局部加建、局部拆建、生态修复、历史文化保护等改造行为。
（一）城市基础设施和公共设施亟需完善；（二）生态环境恶劣、环境污染严重或存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城乡规划实施；（四）城市升级、产业提升、村级工业园改造提升等其他经区级或以上人民政府认定属城市更新的情形。
《佛山市城市更新专项规划（2035）》
《佛⼭市城市更新专项规划（2035）》《佛⼭市城市更新专项规划（20XX-2035）》征求意见稿⼀、规划背景城市更新（“三旧”改造）专项规划是指导我市城市更新推进及项⽬建设的重要依据，上版城市更新（“三旧”改造）专项规划《佛⼭市“三旧”改造专项规划修编及动态调整项⽬（20XX-20XX）》已于20XX年底到期，需要编制新⼀版城市更新专项规划指导我市城市更新⼯作。
同时，我市现状建设强度已⾼达38。
2%，城市更新和减量规划是我市城市发展的必然选择，需要逐步搭建科学合理的城市更新规划体系、管理体系、政策体系，通过⾼品质的城市更新，实现城市形态提升、空间布局合理、产业结构优化、⼈居环境改善、公共配套完善，着⼒推进城市治理现代化。
因此，我局组织制定了《佛⼭市城市更新专项规划（20XX-2035）》。
⼆、⽬标与基本原则1。
远期⽬标：通过多元化的城市更新，逐步改善和优化城市空间布局结构，促进产业集群化发展和⽤地⾼效利⽤，全⾯改善旧城镇、旧村居的⼈居环境，均衡化布局公共服务设施，完成⼀批具有⽰范性的城市更新项⽬，为把佛⼭建设成为“先进制造基地、产业服务中⼼、岭南⽂化名城、美丽幸福家园”提供空间保障。
2。
近期⽬标：（1）20XX⾄2020年间，全市应完成城市更新规模约为30km2，其中，拆除重建规模为15km2。
在拆除重建规模中应提供3km2的居住⽤地、5。
25km2的⼯业⽤地、3km2的商业服务业⽤地、以及3。
75km2的市政公⽤设施、道路⼴场、绿地等其他⽤地。
（2）20XX⾄2020年间，城市更新固定资产投资（包括拆迁费⽤和直接投资）预计约2500亿元，拉动国民⽣产总值累计约4500亿元。
（3）全⾯启动中⼼城区旧村居改造；基本完成“1+2+5”组团内主要⽚区的旧村居配套设施完善、环境综合整治；稳步推进旧城镇⽣活环境质量提升，初步实现宜居城市建设⽬标。
（4）⼒争完成3-5个重点产业⽚区改造，为战略性新兴产业腾挪空间，带动产业结构调整，提升园区产业竞争⼒。
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佛山市南海区三旧改造专项规划（2007——2015）佛山市规划局南海分局佛山市城市规划勘测设计研究院2008.01规划编制单位：佛山市城市规划勘测设计研究院规划设计资格证书：城规证甲级041123号工程代号： GH2007102院长：朱墨（高级规划师、注册规划师）总工：冯萍（高级规划师、注册规划师）所长：温卫华（高级规划师、注册规划师）审定：冯萍（高级规划师、注册规划师）审核：李汉飞（规划师、注册规划师）校对：王成志（规划师）项目负责：卞芸芸（规划师、规划硕士）主要设计人员：卞芸芸（规划师、规划硕士）潘健超（规划助理）李丽丽（助理规划师）目录第一章总则 (1)1.1 南海三旧改造面临的形势 (1)1.2 指导思想与基本原则 (2)1.3 规划编制区 (3)1.4 规划期限 (3)第二章规划目标与改造策略 (4)2.1 规划目标 (4)2.2 改造策略 (5)第三章总体部署 (7)3.1 规划依据 (7)3.2 总体部署 (7)第四章改造规划引导 (10)4.1 改造范围 (10)4.2 改造的模式引导 (14)4.2.1 整体拆除改造模式 (14)4.2.1.1 界定 (14)4.2.1.2 适用对象 (14)4.2.2 局部拆除改造模式 (14)4.2.2.1 界定 (14)4.2.2.2 适用对象 (15)4.2.3 保留整治模式 (15)4.2.3.1 界定 (15)4.2.3.2 适用对象 (15)4.3 改造模式的选择 (15)4.3.1整体拆除改造项目 (16)4.3.2局部拆除改造项目 (16)4.3.3保留整治项目 (19)4.4 改造的开发强度引导 (20)4.4.1拆除改造区域控制 (20)4.4.2保留整治区控制 (21)4.5 改造的土地利用功能引导 (22)4.5.1全区总体功能引导 (22)4.5.2各镇（街）“三旧”改造的功能引导 (22)4.6 对上层次规划的修正和调整指导建议 (32)4.7 改造时序 (36)第五章改造的环境影响分析 (40)第六章保障机制和组织实施 (41)6.1 财政保障 (41)6.2 规划保障 (41)6.3 组织保障 (42)6.4 政策保障 (42)6.5 控制保障 (42)第七章附件 (44)7.1 《南海区旧城镇旧厂房旧村居改造项目认定办法》 (44)7.2 《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居的若干意见》（南府[2007]182号） (47)表格目录表1 南海区“旧城镇”改造项目列表 (11)表2 南海区“旧厂房”改造项目列表 (11)表3 南海区“旧村居”改造项目列表 (13)表4 南海区“三旧改造”拟整体拆建项目列表 (17)表5 南海区“三旧改造”拟局部拆建项目列表 (18)表6 南海区“三旧改造”拟保护更新村居列表 (19)表7 改造区域建筑密度和容积率控制指标表 (21)表8 南海区“旧城镇”项目改造实施计划表 (24)表9 南海区“旧厂房”项目改造实施计划表 (25)表10 南海区“旧村居”项目改造实施计划表 (29)表11 与上层次规划完全相符的南海区“三旧”项目列表 (32)表12 与上层次规划基本相符的南海区“三旧”项目列表 (33)表13 与上层次规划兼容的南海区“三旧”项目列表 (34)表14 与上层次规划不符合的南海区“三旧”项目列表 (35)表15 南海区近期拟改造“三旧”项目列表 (36)表16 南海区中期拟改造“三旧”项目列表 (37)表17 南海区远期拟改造“三旧”项目列表 (38)图纸目录图号图名1 区域位置图2 三旧改造项目分布示意图3 分期改造规划图4 改造模式示意图（总图）5 改造模式分区示意图（桂城街道）6 改造模式分区示意图（大沥镇）7 改造模式分区示意图（里水镇）8 改造模式分区示意图（九江镇）9 改造模式分区示意图（西樵镇）10 改造模式分区示意图（狮山镇）11 改造模式分区示意图（丹灶镇）12 改造模式分区示意图（罗村街道）13 改造用地功能引导图（总图）14 改造用地功能分区示意图（桂城街道）15 改造用地功能分区示意图（大沥镇）16 改造用地功能分区示意图（里水镇）17 改造用地功能分区示意图（九江镇）18 改造用地功能分区示意图（西樵镇）19 改造用地功能分区示意图（狮山镇）20 改造用地功能分区示意图（丹灶镇）21 改造用地功能分区示意图（罗村街道）第一章总则1.1 南海三旧改造面临的形势南海撤市设区以来，经济社会得到了迅速发展，城市建设的规模和质量不断提高，广大人民群众的生活环境显著改善。
但是，南海区的进一步发展已经明显受到土地空间资源有限、土地利用效率不高、城镇建设环境欠佳、规划布局不尽合理等问题的制约。
特别是由于过去的城镇建设主要着眼于在“增量”土地上做文章，忽视了新区开发和旧区改造相结合，导致了旧城镇、旧厂房、旧村居这样的“存量”土地、待“改造”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。
经过多年的累积，旧城镇的拥挤和环境问题、旧厂房的低效利用和效率问题、城中村的违法建筑和管理问题，已经成为目前经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。
“三旧”问题不仅使城市环境难以改善、城市质量难以提升、居民生活难以提高，还影响到城市发展整体战略布局的实施，阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了南海区整体的土地价值，并以其非正规的经营手段制约了城市的公平发展环境和法制管理秩序，与构建和谐社会、新南海的要求不相适应。
为进一步贯彻落实科学发展观，满足佛山市、南海区经济社会发展对建设用地日益增大的需求，改善城市面貌，不断提升城市品位，提高城乡居民生活质量，引领我市加快向工业化、城市化、国际化道路迈进，全面实现建设产业强市、文化名城、现代化大城市与富裕和谐佛山的宏伟目标，市委、市政府就佛山市各区的旧城镇、旧厂房、旧村居改造（以下简称“三旧”改造）问题进行了认真研究，并相继作出了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》及《佛山市推进旧城镇改造的指导意见》、《佛山市推进旧厂房改造的指导意见》、《佛山市推进旧村居改造示范村居建设的指导意见》等重大决策。
同时，“大佛山”发展理念的提出、南海区现代化建设的加快推进，社会经济持续稳定的发展，规划和国土管理体制的改革，各城镇城市基础设施的不断改善，以及房地产市场日趋成熟理性，也为“三旧”改造创造了良好的条件。
可见，南海区的“三旧”改造工作是提升土地集约化利用水平，改善城市面貌和强化城市管理，加快建设现代化大城市的迫切需要；是促进经济和社会协调发展，提升综合竞争力，加快南海产业结构升级改造的重要举措；是推动城乡“一元化”发展，加快建设社会主义新村镇，增加农村集体资产质量和农村居民收入，构建富裕和谐南海的有效途径。
“三旧”改造已迫在眉睫，全区各部门、各镇（街道）等都必须充分认识全面推进“三旧”改造的重要意义，努力为改造工作营造良好的环境，为南海的发展提供新的动力和活力。
1.2 指导思想与基本原则南海区“三旧”改造的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持以人为本的科学发展观和“政府引导、规划引领、属地实施、市场运作、分步推进、各方受益”的工作思路，按照构建现代化南海的要求，以全面提升城镇综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城镇建设品质和全面推进城镇化发展战略，统筹城乡协调发展，长期、持续、全面地推进旧城镇、旧厂房、旧村居改造，不断改善城镇运行机制，为南海建设现代化新城区，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。
——坚持依法依规，实事求是的原则。
“三旧”改造必须遵守国家法律法规和有关政策，同时要充分考虑所在地发展的历史事实，科学合理地制定改造方案和配套政策。
——坚持积极稳妥、分步实施的原则。
“三旧”改造必须以建设现代化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有步骤地推进，尽量减少对城市社会、经济、规划建设等方面的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；改造一个，成功一个”。
——坚持政府主导、企业运作的原则。
各级政府应牢牢把握“三旧”改造的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证“三旧”改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平；符合市场规律，确保改造过程中的经济效益；符合城市规划，确保改造过程中的管理监督，努力使改造在惠及各利益相关者的基础上提升城市整体质量、惠及最广大的市民。
同时坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，使有限的资源得到充分利用，发挥其经济社会的最大效益。
——坚持统筹兼顾、综合改造的原则。
积极开展体制创新，综合运用法律、政策、行政、经济、技术等各种资源和手段开展综合改造，既要推动旧城镇、旧厂房、旧村居的空间形态改造，又要推动其环境质量改造、社会形态改造和经济效益再造，以实现旧区改造与城市建设的全面融合。
——坚持区别对待、因地制宜的原则。
深入认识旧城镇、旧厂房、旧村居三种类型的不同特点和问题，针对不同地区、不同类型的具体情况，制定不同的改造目标和改造策略，分别采取全面改造、综合整治或局部改善等不同的改造方式，以解决特定的实际问题。
——落实科学发展观、建设节约型社会的原则。
根据落实科学发展观的要求，“三旧”改造要高度重视资源节约和循环利用，努力实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济的目标。
珍惜“三旧”地区现有的巨大财富和现实的城镇功能，针对不同的地区采取不同的改造措施，同时在改造过程中要贯彻节约、环保等要求，努力构建节约型社会。
1.3 规划编制区本次规划编制区为南海区行政辖区范围，包括桂城、罗村、大沥、里水、狮山、丹灶、九江、西樵等八个镇（街），总面积1073.82平方公里。
1.4 规划期限本次规划期限为2007年－2015 年。
近期为2007年-2008年，中期为2009年-2010年，远期为2011年-2015年。
第二章规划目标与改造策略2.1 规划目标南海区“三旧”改造的长远目标是：按照建设现代化城市总目标的要求，通过全方位的综合改造，促使全区“三旧”地区在居住环境、管理秩序、经济发展和文化心理等方面与城市全面融合，成为南海的重要组成部分。
根据这一目标要求，必须做到：－－空间融合。
通过对建筑空间实体及各类配套设施的改造，改善“三旧”地区的城镇环境、生活环境和创业环境，将“三旧”地区的土地按照城镇总体规划进行统一利用，完善城镇用地布局结构，营造整体协调的城市面貌。
－－管理融合。
按照现代城市社区建设的要求，完善“三旧”地区的管理体制，特别是“城中村”的社区组织体系，统一纳入到城市管理的法制秩序。
－－经济融合。
将“三旧”地区改造成为南海区总体格局下的特定功能区，融入到城市产业发展体系和功能结构，实现经济的可持续发展。