顺德三旧改造
顺德区“三旧”改造项目操作办法(试行)
顺德区“三旧”改造项目操作办法（试行）为指导我区“三旧”改造项目的具体实施，明确相关操作流程和要求，根据省、市相关文件精神及《顺德区关于推进“三旧”改造工作的实施意见》（顺府…2010‟19号, 以下简称“《实施意见》”），制定本操作办法。
一、“三旧”改造项目预申请（一）提出申请有改造意向的镇（街道）相关部门、用地单位、市场主体持《顺德区“三旧”改造项目预申请表》（附件1）以及项目的相关情况资料向项目所在镇（街道）“三旧”改造工作办公室(以下简称“镇街三改办”)提出申请，镇街三改办会同国土房产管理所、规划办根据申请人提出的改造意向进行初步审核，符合《实施意见》相关要求的，提供申报资料报区“三旧”改造工作领导组办公室（以下简称“区三改办”）审核。
（二）初步认定区三改办对符合条件的项目，在3个工作日内出具初步认定意见，并指导申请单位做好后续的可行性研究方案编制、用地报批材料准备、“三旧”改造方案编制以及需要进一步完善的工作。
（三）资料要求1．三旧改造项目改造预申请表；2．申请改造范围内的用地、房产权属依据，包括自有的房地产权登记证件、购（租）地协议、收购（安置）协议等；3．初步改造方案；4．相关图表：（1）带地形的项目范围内权属界线图（2）城乡总体规划图（3）土地利用总体规划图（4）土地利用现状分幅图（5）项目及周边区域卫星影像图（6）《改造项目范围内地块改造前用地权属明细表》（附件17）5．若项目所在区域已编制控制性详细规划或项目用地已出具规划设计条件（有效期内）的，提供相关资料；6．改造项目拆迁前的多角度照片、摄影资料等；7．其他需要提供的资料。
（四）注意事项1．旧村居改造或旧城镇改造项目中，如改造项目涉及大范围的拆迁安置，权属调查时间较长，对项目申报产生影响的，可在查清改造范围内各地类情况、历史用地情况和土地所有权情况后，先行办理预申请，未完善部分可在预申请后继续完善《改造项目范围内地块改造前用地权属明细表》，并在正式认定申请时一并提交。
城市更新(三旧改造)政策解读
佛山市国土资源和城乡规划局 2018年 · 7月
C O N TA N T S
基本情况 总体思路 政策解读
1 基本情况
存量土地现状 改造实施模式 改造管理方式
1.现状基本情况
一. 存量土地现状
1.存量巨大、新增衰竭
①现状开发强度高 佛山现状开发强度高达38%，超过地区土地开发强度警戒线水平（30%）。
我市中心城区的城中村规模较大，同时现状 容积率并不高，用地总体较为低效；
图例
城中村
②现状城中村存在一系列问题
• 整体风貌差，影响城市形态提升； • 社会治安相对较差，存在一定的安全隐患； • 环境及公共设施相对缺乏； • 存在较大规模的违法违章建设。
③政策充分让利
佛山最新的城市更新政策将在旧村居改 造上充分让利，积极鼓励市场主体投入到旧 村居改造中来，是佛山市下阶段三旧改造的 重点。
政府直接通过协议方式供地给原业主。 优点：激发原权属人改造意愿，加
速推动改造进程
②挂账收储： 原业主达成一致的前提下向政府申
请公开出让，出让金按比例分成。 优点：①激发原权属人改造意愿 ②公开出让、利益共享 ③落实和加快已批规划实施
③公开转让： 政府同意免储后，原业主一致同意
前提下允许毛地出让，按比例分成。 优点：①激发原权属人改造意愿 ②免于前期土地整理 ③公开出让
②三旧改造图斑规模大 全市“三旧”改造纳入标图建库的面积约380平方公里，约占全市建设用地的26%。
③新增空间衰竭 全市现状建设用地规模已突破土规至2020年规划建设用地规模指标，城市发展的存量时代来临。
1.现状基本情况
一. 存量土地现状
2.以旧厂房改造为主
广东三旧改造讲解学习
“三旧”改造主要做法
政府引导 规划引领 市场运作 各方收益
一是开展标图建库工作。广东省国土资源厅在全省范围内部署开展了 “三旧”用地的调查摸底工作，把“三旧”地块在影像图、土地利用现 状图和土地利用规划图上进行标注，严格圈定“三旧”改造的范围。并 建立“三旧”改造地块监管数据库和“三旧”改造标图建库动态调整机 制。
“三旧”改造主要做法及经验
政府引导 规划引领 市场运作 各方收益
广东将“三旧”改造工作列为事关全省发展大局和社会民生的重要任务， 制定了“三旧”改造的总体要求、工作目标和基本原则。成立了由省发 展改革委、经信委、财政、国土资源、监察、住房城乡建设等23个省直 部门和21个地级以上市主要负责人组成的广东建设节约集约用地试点示 范省领导小组，由省政府主要领导任组长，并建立定期联席会议制度， 统筹解决工作中遇到的重大问题。各市、县（区）政府也相应成立了政 府主要领导同志任组长，国土资源、发展改革、建设、规划、财政、文 化、环保等有关部门为成员单位的领导小组，对“三旧”改造工作进行 统一协调、指导和监督，形成了强有力的组织保障。二是加强监管和服 务，简化程序。以降低社会的交易成本、提高改造工作效率为目标尽量 简化程序。在“封闭操作、结果可控”的原则下，授权地方政府开展 “三旧”政策设计与审批工作，同时，按照权力与责任对等的原则，充 分利用技术手段进行监管。
广东“三旧”改造
什么是“三旧”改造？
“三旧”改造是在城市发展到一定的阶段后，土地集
约化发展的要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的 改造。
“旧城镇”改造，主要是指针对区、镇（街道）城区内国有土 地的旧民居、旧商铺、旧厂房等改造，以及对重点改造城区需要 “退二进三”的旧厂房、旧仓库、及危旧居民用房的改造。
关于建立三旧改造地块标图建库动态调整机制的通知-城市更新
关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知粤国土资试点发〔2011〕175号各地级以上市国土资源局（国土资源行政主管部门）、顺德区发展规划和统计局，各地级以上市及顺德区“三旧”办、深圳市城市更新办：为了全面掌握“三旧”改造用地情况和改造的工作动态，实施对“三旧”改造有效的动态监控，确保改造工作“规范有序、结果可控”，现就建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制有关事项通知如下：一、总体要求按照“实事求是、定期调整、可增可减、动态监管”的原则，各地可根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）的有关规定，定期将本辖区范围内符合“三旧”改造要求但未标图建库的地块增补入库；对已入库但存在四至范围不准确或相关属性内容填写错误的地块进行修正；对已入库但由于各种原因已明确无法实施改造的地块进行删减。
“三旧”改造地块调整由各市组织实地核查并汇总后统一上报省厅审核纳入“三旧”改造地块数据库，作为今后开展改造、享受“三旧”改造政策的重要依据。
二、时间安排“三旧”改造地块数据库每半年调整一次，即每年的1月及7月分别进行一次调整。
三、入库标准（一）凡列入“三旧”改造地块标图建库的地块必须符合粤府〔2009〕78号的要求，即是：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
其他用地不能列入“三旧”改造范围。
（二）凡2007年6月30日前不是建设用地或已是建设用地但无上盖物的土地（以宗地为单位）不得列入“三旧”改造范围，是否为建设用地或有上盖物以省第三次卫片执法检查影像图（拍摄日期为2007年10月至12月）为准。
2007年6月30日以后的土地利用现状图为非建设用地，但实地在2007年6月30日前已为建设用地，如能提供2007年6月30日以前已经是建设用地的遥感影像图为证明材料，可纳入“三旧”改造范围。
三旧改造工作及其对城市发展的积极作用
三旧改造工作及其对城市发展的积极作用摘要：经济的发展，人民生活水平的提高，促进城发化进程的加快。
近些年来，城市发展速度极快，城市规划与建设不断展开，但是由于产业多元化、需求多样化的特点，现有的城市空间结构无法容纳足够的建设需求，出现了城市用地紧张，且建设面积不断向外扩张。
若想促进城市的可持续发展，解决城市建设用地紧张的状况，广东省首当其冲，于2009年出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府［2009］78号)。
该文件的提出，旨在激发土地资源的潜力、注重产业的转型以及城市在空间布局上的重构，实现对旧城镇、旧厂房以及旧村庄的改造，推陈出新，使得城市焕发新的景象。
本文就三旧改造工作及其对城市发展的积极作用展开探讨。
关键词：“三旧”改造；城市更新；规划引言如今随着城市化进程的不断发展，可用土地资源也在不断的减少，新增用地指标上的限定越来越大，使得城市的发展需求与城市现有用地面积的矛盾日益突出。
因此为有效解决这一问题，有必要通过“三旧改造”的实施，推动城市存量土地的改造升级，提升城市土地资源利用率，推动城市建设实现更好的发展。
1“三旧改造”的基本定义自改革开放后，我国城市化发展速度明显加快，但在城市外延、扩张过程中，原有旧城区、村落的基本建设已经无法满足当前时期的城市发展要求。
在党的十九大会议中，号召各地区应该积极开发城镇边界控制线，在城市建设中，强调对现存建设用地的开发。
“三旧改造”的本质是对旧厂房、旧村庄、旧城镇的改造。
现阶段我国各地区的城市已经进入落实“三旧改造”战略的相关工作。
“三旧改造”是对国家土地资源的再利用，是社会发展中城乡规划的重要战略，相关人员在“三旧改造”过程中，应通过厂房用地、旧村庄改建等工作，提升土地资源利用率，加快城市化进程，带动各地经济增长，为全面建设小康社会目标的实现奠定基础。
2“三旧”改造的价值取向“三旧”改造是公共政策，因此在制定和落实阶段都应该考虑其人本、民主和公平价值取向，如此才能将国家政策的服务功能发挥到最大程度，关于这三个价值取向可以从以下几个方面把握:一是要把握好“三旧”改造的人本取向，公共政策是对社会利益的法定分配方案，因此，在政策的制定和实施过程中都要“以人为本”，这样才能将利益合理地分配给公众，“三旧”改造政策关乎当地居民的生活居住问题，是基础民生问题，在项目规划中，要广泛广发争取当地公众意见，做到科学规划;二是要把握好“三旧”改造的民主取向，社会主义的本质就是人民当家做主，因此在关乎民生的宏观大计上也要人民决定，例如城中村改造项目的规划和上报需要由村民大会或者村民代表会议的商议结果确定，在改造过程的具体实施中，适时地召开改造项目招商推介会，让群众参阅项目的规划、预算、招商以及实施等具体流程，可以提升项目本身的亲民性;三是要把握好“三旧”改造的公平取向，在改造项目中，政府、村集体、村民、工厂业主、城市居民和商铺业主等多方面存在博弈关系的得与失问题，正确处理好不同利益群体的认知利益关乎项目的推进过程，因此，“三旧”改造政策应该充分考虑不同利益群体，制定出相应的改造方案。
佛山顺德斥资5亿升级改造容桂华口电镀城
联 网监控企业排 污情况 。２ ０ １ ２ 年下 半年 ，还拆 除 了６ ０ 多条 电镀手工 生产线 ，规范 了 电镀废气 处理 。惠利 华、迪 飞达和塞 尔灯饰 等企业 也着手启 动技 改项 目，淘汰落后 生产 线 ，并 纷纷签 下 “ 军令 状 ” ，
保 证每年税 收贡 献份额环 比增 长 不低于 １ ５ ％。对于产 能低 下、对环 境 影响大 的企业 ，通过集体 回购 统一建 设 、招 商、管理 ，为产 业升 级拓展 新空间。
园 区 建 设
苏 州 市 相 城 区 ６ ５ 家 电 镀 企 业 集 中 入 园
有着 “ 老板镇 ”之称 的黄桥 街道 ，是相城 区发 展 民营经济较 早
佛 山 顺 德 斥 资 ５亿 升 级 改 造 容 桂 华 口 电镀 城
顺德容桂华 口电镀城 曾以污 染严重 受各界高度 关注 ，２ ０ １ ３ 年７ 月２ ４ 日跟随
改造 方案 已制定 ，整 个改造共投 资５ 亿 元 ，经升级改造后 ，现时 旧厂房将变为 ９ 层楼 房 ，而 所有 电镀 企业都 将 淘汰 旧
工业企业 “ 瘦身 ”近３ ０ ０ 家 中推进经济 转型升 级。最近 ，三生 电子 、
惠利华 、迪 飞达 等 电子企 业与盐 城部 分工业 园区达成 合作 意向 ，准 备集体 “ 北上” ，为黄桥现代服务业 的发展腾 出空间。
至６ ５ 家 ，统 一迁入 电镀工 业区域 ，并建设 污水处理 厂 ，与环 保部 门
年 ， 目前 共 有 电镀 加工 企 业２ ６ 家。 虽 然华 口 电镀 城 建 立了废水收集管 网等 ，但还 是存在 防治技术水平不高、 系统 设施老化、运行管理 困难、企业环 保管理水平亟待提高等问题。 改造后 实现集 中治理 根据 《 广东省环境保 护厅、广东省 监察 厅关于２ ０ １ ３ 年省、市挂牌督办环境
湛江市城市更新(“三旧”改造)项目报建全流程示意图
湛江市城市更新(“三旧”改造)项目报建全流程示意图湛江市城市更新项目的“三旧”改造流程如下：首先，项目改造主体需要委托不动产调查院出具项目“三旧”改造报批资料。
然后，该主体持相关资料向区（管委会）XXX申请开展“三旧”改造工作。
改造范围内的所有权利主体可以通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，由该主体申请实施改造。
如果涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产处置，需要按照国有资产处置程序办理。
如果是旧村庄改造项目，由村集体经济组织通过民主表决的形式确定实施主体，实施主体与村集体经济组织签订改造合作协议。
还有一种情况是项目改造主体自行改造的项目。
接着，区（管委会）XXX审核后，报区政府（管委会），经区政府（管委会）集体研究同意，批复区（管委会）XXX纳入区“三旧”年度实施计划。
然后，区（管委会）XXX委托有资质的单位进行现状建筑物核准，区（管委会）XXX（管委会）出具拆迁建筑面积确认函。
区政府（管委会）需要组织按规定编制“三旧”改造单元规划。
如果无需编制单元规划，区（管委会）XXX向市城市更新局申请“三旧”改造单元规划（初审文本成果）审核。
市城市更新局审核“三旧”改造单元规划，出具审核意见。
然后，区（管委会）XXX按市城市更新局的审核意见完善“三旧”改造单元规划报送市城市更新局审核。
市城市更新局审核通过后，组织“三旧”单元规划评审。
区（管委会）XXX根据“三旧”单元规划评审会议纪要完善“三旧”改造单元规划并报送市城市更新局申请审核单元规划。
市城市更新局公示后，出具单元规划批复，并向市XXX备案。
最后，项目改造主体需要向市XXX申请用地规划条件。
如果属于国有建设用地，该主体需要编制“三旧”改造项目改造方案，并向区（管委会）XXX申请“三旧”改造方案审查。
如果涉及“工改商”项目，改造主体须作出承诺函，承诺将不低于该项目工业用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。
让“旧貌”换“新颜”——全国第一部“三旧”政府规章
让“旧貌”换“新颜”——全国第一部“三旧”政府规章《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》解读发布时间：2021-09-28T01:43:34.090Z 来源：《论证与研究》2021年8期作者：林 琴[导读] 2021年3月1日，广东省人民政府发布了第279号令《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（以下简称“《管理办法》”）正式实施。
该《管理办法》是全国首部“三旧”改造省级政府规章，也是全国第一部专门针对存量建设用地的政府规章。
《管理办法》总结归纳广东省近十年来“三旧”改造实践经验，从立法层面对“三旧”改造的基本概念、改造类型、基本原则进行提炼，对“三旧”改造的规划管理、用地管理、收益分配、项目实施监督管理和相关法律责任进行了明确规定。
对比之前出台的“三旧”改造相关法律法规以及政策文件，《管理办法》存在如下六大亮点让“旧貌”换“新颜”——全国第一部“三旧”政府规章《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》解读林 琴（上海市联合律师事务所）2021年3月1日，广东省人民政府发布了第279号令《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（以下简称“《管理办法》”）正式实施。
该《管理办法》是全国首部“三旧”改造省级政府规章，也是全国第一部专门针对存量建设用地的政府规章。
《管理办法》总结归纳广东省近十年来“三旧”改造实践经验，从立法层面对“三旧”改造的基本概念、改造类型、基本原则进行提炼，对“三旧”改造的规划管理、用地管理、收益分配、项目实施监督管理和相关法律责任进行了明确规定。
对比之前出台的“三旧”改造相关法律法规以及政策文件，《管理办法》存在如下六大亮点：亮点一：《管理办法》是全国首部“三旧”改造省级政府规章“三旧”改造是广东省政府与原国土资源部合作共建节约集约用地示范省的重要内容。
在原国土资源部的大力支持下，广东省省级层面出台了多项文件，包括以省政府名义出台的有3份，省自然资源、司法、财政、住房城乡建设、税务等部门出台的文件多达30份。
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佛山市顺德区人民政府办公室文件顺府办发〔2010〕19号印发顺德区推进三旧改造工作实施意见的通知各镇人民政府、街道办事处，区属有关单位：《顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见》已经区人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一○年二月五日主题词：城乡建设 三旧改造△ 工作 意见 通知抄送：区人大办、政协办、纪委会、武装部、法院、检察院。
佛山市顺德区人民政府办公室秘书科 2010年2月23日印发— 1 —顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见为加快推进我区旧城镇旧厂房旧村居改造（下简称“三旧”改造），促进节约集约利用土地，拓展产业发展空间，提升城乡人居环境，增强可持续发展能力，根据广东省委、省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和市政府《印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知》（佛府〔2007〕68号）、《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府〔2009〕261号）等文件，对我区“三旧”改造工作提出如下实施意见：一、改造项目认定（一）改造范围。
1．城乡建设规划已调整为非工业用途，按照“退二进三”的要求需转变土地功能的工业用地（厂区）。
2．根据城乡建设规划需提升为先进制造业等鼓励类产业的工业用地。
3．布局分散、利用效率低和不符合安全生产、环保要求的工业用地。
4．为实施城乡建设规划的需要，须进行市政公共设施建设— 2 —或城中村改造等所必须的旧城镇用地。
5．布局分散、公共服务设施配套不完善、不具保留价值的旧村庄。
6．国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村居或列入“村居整治”工程的村居。
7．城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域。
8．经区人民政府审查认定属于“三旧”改造范围内的其它用地。
（二）改造方式。
1．政府统一改造。
政府为了城市公共基础设施建设或进行旧城镇改造需要调整土地的，由政府统一拆迁改造，涉及的土地使用权由政府依法收回、收购，纳入政府储备土地，按计划使用或通过公开交易的方式出让。
2．政府引入社会资金进行改造。
政府对拟改造的项目，通过公开交易的方式引入社会资金参与改造。
3．政府通过挂帐收购的方式实施项目改造。
4．土地使用权人自行改造。
鼓励土地使用权人对自有的旧房屋（厂房）采用多种方式按规划进行改造。
5．市场主体进行改造。
鼓励市场主体通过收购的方式实行土地合宗、集中改造。
— 3 —6．政府指导村居进行改造。
旧村居的改造应在区、镇（街道）两级政府的指导下，以村（居）为主导，灵活运用多种方式进行改造，并积极争取社会资金参与改造。
7．多种方式结合实施改造。
上述改造方式需根据改造项目范围内各地块的土地用途、权利状况以及改造后土地的规划用途等情况确定。
（三）改造项目认定。
“三旧”改造应重点推进旧工业厂房升级改造和旧村居改造，适度控制经营性房地产改造项目。
“三旧”改造项目的认定须同时符合以下条件：1．符合土地利用总体规划、城乡建设总体规划和“三旧”改造专项规划。
2．拟改造项目用地在土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地。
3．在改造规模控制上，旧村居集中连片改造的用地面积原则上不少于100亩；旧城镇集中连片改造的用地面积原则上不少于50亩；集约工业区范围内的工业厂房升级改造项目不设规模限制，非集约工业区范围内的工业厂房集中连片改造面积原则上不少于50亩，并需由村居组织实施；旧城镇中单一产权改造项目用地面积原则上不少于15亩。
— 4 —对受规划路网限制或周边无拓展空间的地块，可以适当降低改造用地规模。
4．拟改造项目必须编制“三旧”改造方案和可行性研究方案；在项目认定前必须申领规划设计条件。
5．旧厂房升级改造的项目，改造后建筑层数不低于3层。
“三旧”改造项目的认定由镇（街道）初审后上报区“三改办”逐级审批，具体审批程序另行规定。
（四）改造方案报批。
“三旧”改造项目不涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有建设用地的，“三旧”改造方案由区人民政府审批；“三旧”改造项目涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有建设用地以及城乡建设用地增减挂钩的，“三旧”改造方案由区人民政府审核后逐级上报审批。
二、城乡规划政策（一）规划编制。
1．区“三旧”改造工作办公室（以下简称“区三改办”）负责组织编制全区“三旧”改造专项规划。
2．各镇（街道）根据全区“三旧”改造专项规划编制“三旧”改造年度实施计划，并按相关规定编制片区的“三旧”改造控制性详细规划；有条件的片区或地段可进一步编制修建性— 5 —详细规划或城市设计；3．对因特殊原因未能纳入以上详细规划范围内的项目，须另行编制可行性研究方案。
4．旧厂房升级改造的项目，除重要地段需编制可行性研究方案外，可直接申领规划设计条件作为项目改造建设的规划依据，重要地段另行划定。
5．以上改造项目因特殊情况未能严格执行有关规划技术规定的，其容积率、建筑密度等主要规划技术指标在满足消防、环保、交通组织和公共配套设施的要求和强制性规定条文所规定的内容的前提下可具体研究确定。
上述详细规划和可行性研究方案编制的技术和管理要求另行规定。
（二）规划报批。
1．全区“三旧”改造专项规划，报区人民政府批准；镇（街道）的年度实施计划，报区三旧改造工作领导组审批。
2．“三旧”改造项目的详细规划或可行性研究方案经镇（街道）初步审批后送区“三改办”，区“三改办”会同相关部门审核并组织专家论证后报区三旧改造工作领导组审批。
3．以上规划按规定须进行公示、组织听证及经村（居）民表决同意的，应按程序公示、组织听证及经村（居）民表决同— 6 —意后方可上报审批。
（三）规划调整。
“三旧”改造项目的规划经批准后原则上不允许调整，如因特殊情况需要调整的，在确保更有利于提高公共环境水平情况下，须先向原审批机关提出规划调整申请报告，并经审批同意后方可组织规划调整，调整后的规划方案按原来的程序报批，涉及相关权益人利益的必须按规定公示或举行听证。
但经规划批准的改造地块用地功能和规划容积率指标不允许调整。
三、土地管理相关政策（一）分类确定改造项目的土地供应政策。
1．政府统一实施的旧城镇改造项目。
对不符合安全生产、环保要求以及未落实生产项目的旧工业厂房，采用作价补偿的方式。
但将承诺调整为符合国家和我区产业升级要求的生产项目、且已经落实具体项目的，经区招商引资项目联审小组审核后报区人民政府批准，可以采用土地置换的方式调整到由区、镇统一规划的工业区内，调整后的土地面积不得超出调整前的土地面积。
2．土地使用权人或市场主体实施的“三旧”改造项目。
（1）对“退二进三”的产业用地、城乡规划确定不再作为— 7 —工业用途的原厂房用地和国家产业政策规定的不符合安全生产、环保要求的原厂房用地，根据规划要求调整为经营性用途的，须经过公开交易方式出让（具体另行规定）。
（2）旧城镇改造范围内，市场主体申请收购相邻多宗土地集中改造的，先逐宗办理产权转移手续、统一土地（房产）权属名称后申请土地合宗；或由市场主体按规定程序申请拆迁许可、实施拆迁后再申请土地合宗。
（3）旧城镇改造范围内，土地使用权人联合实施改造的，改造开发后的房地产可以根据联合改造协议的约定在原产权人范围内直接办理房地产登记手续。
（4）旧工业区范围内各土地使用权人进行联合整体改造的，改造后的工业用地可以根据规划要求及联合改造协议在原产权人范围内重新划分地块使用。
（5）旧工业区升级改造项目，土地使用权人通过改造（包括连片整体改造）后节余的土地能满足规划分宗要求的，经区招商引资领导小组审核并报区人民政府批准，允许其转让。
转让土地面积不得超出改造项目整宗土地面积的50%，且受让方必须已经落实生产项目并符合国家产业要求和我区产业结构调整升级的要求。
（6）旧工业区升级改造项目，土地使用权人申请延长土地— 8 —使用年限的，按规定补交地价款后，可以按最高法定年限重新确定土地使用权。
3．村居改造项目。
（1）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作改造。
（2）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于市、区政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，但不得用于商品住宅开发。
（3）农村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有建设用地的，经村民（代表）大会表决同意后，向区国土资源部门申请。
（4）集体经济组织自行改造后的土地由本集体经济组织自行开发使用的，可以根据规划用途直接办理划拨供地手续；交由集体经济组织属下单位或全资企业开发使用的，可以根据规划用途办理协议出让或协议流转供地手续。
（5）集体经济组织通过招商引资引入开发企业合作改造而发生土地使用权转移的，应按规定办理土地使用权公开交易转让或公开交易流转手续，并按规定缴纳土地出让金或集体土地— 9 —流转收益金。
（6）旧村居、旧村级工业区改造后的土地按城乡规划确定为经营性用地推向市场的，若公开交易时已经约定开发建设后的房地产按一定面积提留给村集体经济组织的，该提留部分的房地产直接以集体经济组织的名义确权登记。
（7）集体经济组织引入合作改造单位应符合公开、公平、公正的原则。
4．“三旧”改造项目中回迁安置部分的房屋可直接办理确权。
（二）分散土地的合宗。
土地使用权人或市场主体实施的“三旧”改造项目需要对分散土地进行合宗的，应符合下列条件：1．拟办理合宗的土地，已全部办理了土地确权登记发证。
2．土地的所有权性质相同。
3．涉及已经办理了土地使用权抵押、地役权登记的土地，必须办理注销土地抵押权、地役权登记的相关手续。
4．属于市场主体申请拆迁许可、实施拆迁后再申请土地合宗的，须提供与改造范围内所有权属地块的权属人签订的收购协议并已落实相关补偿安置补偿措施，收购协议必须经有资格的法律服务中介机构见证或公证部门公证。
5．拟合宗的土地使用权不属于法律规定限制权利的类型，— 10 —如法院查封等。
6．按规定补交地价款。
（三）改造中的土地置换问题。
“三旧”改造范围内土地之间或“三旧”改造范围内、外地块之间土地的置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。
1．“三旧”改造涉及拆旧腾挪的合法用地，确能实现复垦的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，涉及建设用地周转指标的，逐级报省国土资源厅安排。
2．旧村居及工业区改造因土地置换需要调整村居权属界线的，由权属双方签订权属界线调整协议书；需要调整集体、国有土地权属界线的，由集体土地所有权人与土地所在镇政府、街道办事处签订权属界线调整协议书。