2015年上半年东莞房地产二级市场住宅总结及后市展望

2015年上半年东莞房地产二级市场住宅总结及后市展望（7月份）东莞格兰名筑房地产开发有限公司 2015年7月30日上半年东莞住宅刚需刷同期新高，预计下半年持续“两旺”态势。

经历2014年楼市低迷后，2015年宽松政策全面启动，央行多轮降息降准、3.30新政、公积金房贷新政等多项政策刺激楼市成交快速上行。

“柳暗花明又一村”完全足以表达今年上半年楼市转变的春风景象。

上半年东莞住宅供需双双刷历史同期新高，其中住宅成交410.81万㎡，创下历史第二高位，仅次于2013年下半年的418.54万㎡。

在成交量大幅上升的背后，显露着东莞改善需求大幅释放、经济型别墅持续走热、深圳客外溢明显增强等市场特征。

下半年政策环境定向宽松不变，预计楼市将持续“供需两旺”态势。

值得注意的是，近日深圳多家银行开始收紧信贷，将逼使深圳客大幅入莞，下半年临深区域或量价齐飞。

2015年上半年东莞住宅市场分析鱼骨图：上半年楼市背景：先前降息降准、减税降费等政策逐渐显效，二季度经济增速有所回升。

从整体看，上半年我国经济整体有所复苏，但国内产能过剩、市场总需求不足问题仍然凸显，全国经济依然疲软，回升基础较弱，未来下行压力仍然较大。

回顾2014年，多地逐渐放开限购令，9月“认贷不认房”新政出台以及11月央行启动近2年来首次降息。

进入2015年，包括央行实现第四次降息力度空前、3.30房贷新政出台、公积金房贷新政出台等宽松政策陆续出台，政策环境更加宽松。

另外，我国“一带一路”战略布局、“互联网+”概念兴起以及宽松政策持续升级引发市场投资热，令上半年股市持续大涨迎“疯牛”行情。

宽松的资金、政策环境支持和部分股市套利资金流入迅速推动楼市回暖升温。

（一）新增供应状况2015年上半年东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2015年上半年有118个项目出现新增供应，商品房总供应436.61万㎡，面积同比2014年同期上升63.26%，同比2013年上升24.33%。

楼市环境向好助涨房企推货热情，住宅供应量创历史同期新高。

上半年促市政策陆续出台、楼市环境持续向好令到市场运行畅通。

2015年上半年，东莞住宅供应377.88万㎡，同比2014年同期上升66.64%，同比2013年同期上升18.97%。

上半年住宅新增供应量创下历史同期新高，究其原因：一、市场环境向好，开发商心态积极从而加大推货力度。

尤其是知名房企从一季度开始已启动业绩冲刺任务，从推货力度大和节奏紧凑这两点可以看出。

二、可售的后备货源比较充足。

去年市场动荡，许多项目明显放缓工程进度，将入市时间推迟到今年，令到今年可推货量比较充足。

又正好遇上上半年楼市行情较好，许多开发商的入市信心大幅提升，推货热情高涨从而加快入市步伐。

别墅供应量创同期第二高位，经济型别墅成供应主力。

上半年，别墅总供应量高达1353套，创历史同期第二高位，仅次于2013年上半年。

去年上半年受市场低迷影响，许多别墅项目工程明显放缓，造成去年上半年别墅供应十分萎靡。

从去年四季度开始，中央多项救市政策陆续出台带动市场环境逐渐好转，尤其是今年上半年救市措施逐渐升级，市场环境明朗化促使许多开发商明显加快推售别墅产品。

如天林湖花园、中熙香缇公馆、碧水云天、誉景名居、悦园花园等在去年未能如期开盘的项目纷纷抢在今年上半年入市，全市别墅供应量大增。

近两年经济型小别墅凭着低总价、性价比高等优势逐渐走热，越来越多开发商顺势加大经济型别墅的供应比例。

今年上半年250㎡以下的别墅供应套数占全市的比重接近60%，经济型别墅成为别墅市场供应主力，其中包括有金地城南艺境、南部湾·万科城、保利生态城、大运城邦益田金地艺境花园、誉景名居、碧桂园豪等项目集中供应。

新盘海量入市，松山湖片区供应量“井喷”刷新高。

上半年，松山湖片区住宅供应量“井喷”8616套刷历史新高，其中东坑、寮步、松山湖表现尤为活跃，分别是2599套、2549套、1908套。

我们注意到，2013年之前松山湖片区新盘较少，在近两年才逐渐增多。

其中碧桂园豪庭、星城翠珑湾、中惠松湖城、万科松湖传奇、松湖里的鱼等9个项目均于2014年下半年入市，加上今年上半年东莞入市的纯新盘大部分也集中在松山湖片区，造成上半年松山湖在售新盘明显增多。

上半年众多新盘集中海量供应，促使松山湖片区住宅供应量暴增，创下历史高位。

从区域分布看，东坑有碧桂园豪庭强势进军；寮步有纯新盘宏远康城假日、万润广场和广源阳光里入市以及万科松湖传奇、星城国际花园、中惠·松湖城大幅放量供应；松山湖有星城翠珑湾、紫檀山、锦绣山河等项目持续供应放量。

（二）新开工状况市场环境向好，开发商囤地惜售心态严重。

上半年东莞住宅新开工334.29万㎡，环比2014年下半年下降20.65%，同比2014年同期下降33.64%。

2014年上半年住宅开工量出现高位，主要由于2013年楼市行情较好，许多房企收金颇厚且对后市走势预期较高从而加快土地开工步伐，而2014年楼市环境动荡导致许多开发商信心大失，明显放缓工程进度。

而今年上半年住宅开工量继续大幅下滑，究其原因：一、从今年年初始市场走向逐渐明朗，相当部分开发商囤地惜售心态尤为严重。

二、万科、中信、恒大等知名房企在莞的土地储备量不足，上半年出现住宅开工的项目中，属于这些知名房企的项目寥寥无几，造成全市住宅开工量下滑明显。

三、部分开发商由于去年业绩较差，开发资金不足导致今年上半年以“去库存，快速回笼资金“为工作重心，暂缓储备土地的开发。

（三）库存供应状况楼市火热加速消化库存，消化周期逐步缩短至8个月。

如下图所示，上半年尤其从3月份开始住宅库存持续下降，消化周期逐步缩短，主要由于多项政策利好刺激，楼市火热加速消化库存所致。

截止2015年6月30日，东莞住宅市场库存量为536.81万㎡，环比小幅下降2.64%。

根据过去一年的市场消化成绩计算，6月东莞住宅市场消化周期为8.2个月，环比5月大大缩短了一个月，主要是由于6月众多品牌房企实现年中业绩冲刺，库存得到快速消化所致。

从物业类型看，洋房库存为387.23万㎡，环比5月下降2.72%，同比上升9.87%；公寓库存为57.11万㎡，环比5月上升3.21%，同比上升64.50%；别墅库存为92.48万㎡，环比5月下降5.61%，同比下降11.26%。

公寓库存积压严重，消化周期持续高位运行。

上半年，市场成交升温主要体现在洋房和别墅的消化速度加快，两者的消化周期均出现急速缩短，而公寓消化周期却持续高位运行。

如下图显示，最近两个月公寓库存积压尤为严重，后市消化压力逐渐凸显。

截止2015年6月30日，公寓库存量创历史高位，达57.11万㎡，消化周期为19个月。

目前公寓库存主要分布在厚街万达广场、恒大华府、风度盛荟、万科中心等项目中，库存量超过100套的项目多达26个。

凤岗、塘厦严重缺货，开发商们应加紧“补仓”。

截止2015年6月30日，根据过去一年的市场消化成绩计算得出东莞各大镇区的住宅库存消化周期如下图所示。

过去一年中，凤岗和塘厦住宅消化均比较快，但目前凤岗和塘厦的消化周期仅为3个月左右，库存严重“告急”。

按目前深圳客外溢继续增强的趋势看，凤岗和塘厦严重缺货，手头有货的开发商应加紧“补仓”，大肆捞金。

（四）市场成交状况上半年东莞住宅成交火爆，楼市热度高于往年同期。

2015年上半年东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)2015年上半年东莞商品房成交441.49万㎡，同比2014年同期上升74.11%，同比2013年同期上升16.78%。

住宅成交410.81万㎡，同比2014年同期上升89.98%，同比2013年同期上升17.98%。

持续宽松政策刺激，住宅成交火热创历史同期新高。

上半年，东莞住宅成交410.81万㎡，刷下历史同期新高。

持续宽松政策的刺激是推动上半年楼市成交火爆的最重要原因。

去年限购政策的逐渐放开后，继2014年11月22日央行启动近两年第一次降息后，2015年央行接连降息降准，加上二套房首付比例最低降至四成、公积金房贷新政等多项政策利好叠加，促使购房者入市门槛和购房成本大幅降低，从而刺激大量购房需求踊跃入市。

另外，上半年新增供应放量大增也是推动楼市成交快速上升的重要原因。

房贷新政及央行降息等利好叠加，长期受压抑的改善需求大幅释放。

2015年上半年，120-300㎡的洋房成交7021套，并创下历史新高，环比去年下半年增长6.69%，表明东莞改善需求大幅释放。

我们注意到，前几年政策趋紧，包括房贷利率高位调整、二套房首付比例接连调高至六成等，导致东莞改善需求释放长期受到压抑，主要体现在改善产品（120-300㎡洋房）成交一直比较低迷。

从2014年下半年开始多项利好政策陆续出台，首先是2014年“9.30”房贷新政出台，即首套房贷款还清，二套房贷按首套执行；接着是央行的多轮降息降准以及二套房首付比例降至四成。

多层利好叠加令到先前压住改善购房者的“高首付比例”和“高贷款成本”这两股阻力大幅削弱，大大刺激改善需求加速释放。

其中今年上半年改善产品成交比较突出的项目代表有绿茵温莎堡、锦绣山河、帝景中央、鼎峰源著、天骄御峰等。

上半年受股市影响，公寓成交市场遇冷。

2015年上半年东莞公寓成交2842套，环比大幅下降24.43%。

与往年相比，今年上半年公寓成交中属于非正常交易的项目比较多，包括有东方银座中心城、学府1号和盛都花园，将三者剔除后，上半年东莞公寓实际成交2108套，环比降幅约44%。

再从成交明细看，上半年比较多项目公寓成交较差，大都月均销售不到10套。

上半年成交总量过百套的公寓项目仅有厚街万达广场、方中兰亭轩、万科中心、星城翠珑湾和中央财津，但这些项目其库存消化率均比较低，普遍低于40%。

综合可见，今年上半年东莞大部分公寓项目均陷“难卖”困局。

由于公寓购买人群大都属于手头资金有限的投资客，因此股市行情对公寓投资市场影响会比较明显。

可见今年股市“前5个月持续上涨，6月下旬持续暴跌”的行情走势，严重分流公寓投资客，造成东莞公寓成交市场遇冷。

上半场股市套利资金进入楼市，别墅成交异常火爆。

2015年上半年，东莞别墅成交1705套，环比上升7.30%，创下历史新高。

其中成交比较突出的项目有南部湾万科城、锦绣山河、保利生态城、金地城南艺境。

从市场角度来看，原因有：一、别墅新品供应的大幅放量，有利支撑交易量上升。

二、上半年别墅供应大部分集中在150-250㎡间，经济型别墅得益于低总价优势成交走热。

三、深圳客的有力支撑。

深圳房产投资投资门槛较高，促使许多深圳客将目光瞄向临近且价格低洼的东莞。

从股市角度看，上半年股市疯牛行情导致许多股民从中赚取利润丰厚，有部分股民已经提前减持套现，由于我国投资渠道有限，这些资金大部分涌入楼市。