保障性住房专项研究(完整版)

方兴地产产品标准化系列FX-Z03-2012方兴地产保障性住房专项研究（交楼标准及户型）方兴地产保障性住房专项研究（交楼标准及户型）2012年9月目录1 编制说明 (1)2 保障性住房的面积标准 (2)2.1 保障性住房定义 (2)2.2 面积标准 (2)2.3 保障性住房套型各功能空间面积配置分析 (2)3 建筑及精装修交楼标准 (4)3.1 内装修材料及部品 (4)3.2 保温材料 (5)3.3 外墙装修材料 (5)3.4 屋面做法 (5)3.5 地下室材料做法 (5)4 设备交楼标准 (6)4.1 给排水专业 (6)4.2 空调与通风专业 (8)4.3 强电专业 (9)4.4 弱电专业 (10)4.5 燃气专业 (11)5 方兴地产保障性住房案例——金茂府 (12)5.1 概述 (12)5.2 建筑及精装修交楼标准 (18)5.3 金茂府廉租房单方成本指标 (19)1编制说明随着国家对保障性住房建设的投入日益增强，保障性住房建设必定迎来大的发展。

作为有社会责任的且具有央企背景的地产公司，方兴地产必然要在保障性住房开发建设方面做出自己的贡献。

同时，也是为了更好地总结公司内部保障性住房建设的经验，提高标准化水平，为大量、多地开发实施提供技术支持，缩短开发周期，节约社会成本，而进行此项保障性住房专项研究。

此研究只在方兴北京金茂府A4~10地块20号楼保障性住房（廉租房）基础上进行归纳、整理和总结，并在此基础上形成最终成果。

伴随保障性住房开发建设量的增加，系统性的研究将逐步开展。

保障性住房建设除应严格执行《城市居住区规划设计规范》、《住宅设计规范》、《住宅建筑规范》、《居住建筑节能设计标准》等国家现行有关技术规范、标准及相关法律法规外，还应符合项目所在地区的相关地方法规的要求。

保障性住房建设中应坚持节约资源、保护环境、保证质量的原则，合理选择实用的建设技术和建设工程材料，达到节地、节能、节水、节材和环境保护的目标要求。

此保障性住房专项研究标准参考北京市保障性住房标准，其他地方项目使用时，需依照当地地保障性住房相关政策标准及项目成本控制综合执行。

2保障性住房的面积标准2.1保障性住房定义保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。

一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

2.2面积标准根据国家相关规定，新建廉租房单套建筑面积要控制在50 m2以内；公共租赁住房单套建筑面积要严格控制在60 m2以下；经济适用房单套的建筑面积控制在60m2左右（经济适用房按规定标准，现阶段每套住房一般控制在60~110 m2）。

2.3保障性住房套型各功能空间面积配置分析保障性住房套型应体现“面积不大、功能齐全、空间布置紧凑合理”的特点，满足“经济、适用、美观、安全”的基本要求。

具体各功能空间面积配置分析如下：1)廉租房套型各功能空间面积配置表1 廉租房套内空间配置2)公共租赁住房套型各功能空间面积配置表2 公共租赁住房套内空间配置3)经济适用房套型各功能空间面积配置表3 经济适用房套内空间配置3建筑及精装修交楼标准3.1内装修材料及部品表4 装修材料及部品3.2保温材料表5 各部位保温材料3.3外墙装修材料如保障性住房为新建项目的配建项目，则保障性住房的外立面需与楼盘的整体外立面相匹配。

3.4屋面做法根据各地区具体规范及要求。

3.5地下室材料做法表6 地下室材料做法4设备交楼标准4.1给排水专业4.1.1给水系统1)水源给水水源采用市政给水。

城市自来水供水保障压力为0.18 MPa。

2)生活给水系统生活用水采用市政给水管网与无负压管网增压稳流供水设备加压相结合的供水方式。

应充分考虑给水系统的计量。

3)其它室外大面积绿地宜设计自动喷灌设施。

4)给水点设置卫生间设置手盆、坐便器、洗浴、洗衣机等点位；厨房设置洗菜盆给水点位。

4.1.2中水系统1)水源中水系统有限选择市政中水作为中水水源。

2)中水系统设置区域中水系统用户为小区地下车库地坪冲洗、地下车库抹车用水、小区绿化浇洒、道路场地冲洗。

3)中水系统的竖向分区建筑中水系统的竖向分区与给水系统相同。

4)中水用户及中水用水量中水用水量计算应符合当地的有关规定要求，中水系统的设置原则是以能通过的节水专项审查的必须最小用水量。

5)计量各用户需加表计量。

6)给水点位设置卫生间坐便器采用市政中水，设置给水点。

4.1.3热水系统热源：优先选择燃气壁挂炉或者电热水器，强制执行太阳能热水的地区优先选择太阳能热水系统。

4.1.4排水系统1)室内卫生间生活排水系统采用污废合流制，所有污废水经管道收集，进入化粪池进行处理后，方可排入市政污水管网。

厨房废水单独收集经隔油池处理后排至市政污水管网。

2)采用传统隔层排水系统。

3)应考虑功能上的需要在适当的位置设置地漏，地漏应具有防臭味的功能并满足正常排水需求。

4)排水设置点，卫生间内设置手盆、坐便器、洗浴、洗衣机等点位；厨房设置洗菜盆排水点位。

4.1.5雨水系统1)室外雨水经雨水口和雨水管收集后就近排入市政雨水管网。

建筑物屋面雨水采用重力外排水系统，排入室外雨水管网。

2)屋面降雨设计重现期P=5年，降雨历时5min。

溢流口排水能力按10年重现期设计。

室外降雨设计重现期P=3年，降雨历时15min。

地下车库坡道拦截的雨水，用管道收集到地下室集水坑，用潜水泵提升后排出，雨水量按10年重现期计。

3)排至室外的雨水应考虑采取间接的雨水利用方式，即渗透绿地及补充地下水。

4)室外雨、污水排水井盖应尽量避开绿化而布置在硬地上。

5)尽量使用暗沟组织场地的排水系统，确需使用明沟时，需减少对环境的影响。

4.1.6消防水系统1)设计中主要考虑的消防水系统如下：室外消火栓系统、室内消火栓系统、自动喷淋系统、水喷雾系统、建筑灭火器。

2)水源及消防水池要求：由市政管网分别引入两路进水计量后在建筑红线内连成环状并供水至每一室外消火栓。

设置消防专用水池一座，储存本需要储存的消防用水。

消防用水量按照国家有关消防规范进行储存。

消防水池容量大于500m³时，消防水池应共分两格设置，以满足检修及清洗时的使用要求。

3)消防系统室外消火栓系统：设置一套室外低压消火栓系统，系统设环形供水管网，水源为分别独立接入的DN300市政自来水。

室外消火栓的设置应满足规范要求。

室内消火栓系统：室内消火栓按规范要求安装在地上及地下各楼层以保证全面覆盖各区。

30米间距设置一处消火栓。

自动喷水灭火系统：地下车库设置预作用自动喷水灭火系统。

设计喷水强度应满足规范要求。

建筑灭火器：在下列区域（不限于此）设置建筑灭火器，建筑灭火器的配置量及保护范围应符合国家规范：机电房及消火栓旁停车场、变电房及电话机房、其它需要配置的区域。

4.2空调与通风专业4.2.1热源系统优先选择市政热源或者燃气壁挂炉系统。

4.2.2采暖系统优先选择地采暖，次选散热片，配备分体空调。

设置可计量热表。

表7 房间内水暖设备材料做法表8 系统配置4.3强电专业4.3.1设计范围及内容1)公建的10kV/0.4~0.23kV变配电系统；住宅的低压配电系统。

2)照明及配电系统;应急照明系统。

3)动力配电及控制系统。

4)消防设施配电及控制系统。

5)防雷与接地系统。

6)节能设计。

4.3.2供电电源设置双回路供电系统。

4.3.3电费计量设置分户IC卡表计量。

4.3.4居室配电照明配电箱回路划分原则：分设室内照明、普通插座、厨房电源插座、卫生间电源插座以及空调、电热水器专用回路。

表9 电气设计标准（最低标准）注：卫生间插座选用防溅、防水型。

户箱预留一照明回路，一个插座回路。

4.3.5接地措施接地形式采用TN~S系统。

4.3.6防雷系统依据相关设计规范设置防雷措施。

4.3.7节能措施1)电器设备采用低损耗型设备，以减少电能损失，保证供电质量。

2)荧光灯采用高效率电子镇流器，即提高了功率因数，又降低了损耗。

3)配电小间尽量设置于用电负荷中心，减小电缆长度，确定合理电缆截面，达到减少电力线路电能损耗的目的。

4.3.8火灾自动报警与消防联动控制系统依据相关设计规范完善设计。

4.4弱电专业4.4.1弱电系统组成1)视频监控系统。

2)非可视对讲系统。

3)门禁控制系统。

4)通信及网络系统。

5)有线电视系统。

4.4.2弱电设计标准（最低）表10 弱电设计标准4.5燃气专业4.5.1设计内容燃气系统供气给居民用气使用。

4.5.2燃气管路系统1)所有经过地下室的燃气管，均设有燃气泄漏感应报警系统。

2)所有使用燃气之厨房均设有排气设施。

4.5.3燃气计量设计电子卡式计量表。

5方兴地产保障性住房案例——金茂府5.1概述广渠金茂府项目位于北京市朝阳区东四环中路与广渠路交叉西北角，北至百子湾南路，西至大郊亭中路，南至广渠路，东至东四环中路，地块呈”L”型。

项目用地性质分为居住用地，体育用地，住宅混合公建用地以及配套小学托幼用地。

总用地面积155,918平方米，其中建设用地面积119056平方米，代征道路用地32493.862平方米，代征绿化用地4368.738平方米，总建筑面积371,674平方米，其中地上建筑面积为280,118平方米，地下面积约91,556平方米。

用地情况见下图：图1 用地情况图金茂府廉租房位于A4~10地块内东侧，楼栋号为20号楼（廉租房322户，一、二层为商业及配套），基底面积：644平方米，建筑面积：16033平方米。

地上建筑层数为25层，地下2层，建筑高度为80米。

楼栋东西向布置（中间为走道，东西向为住户）。

地下部分与其他楼栋相连，成为一个整体。

5.1.1户型单元平面及数据图 2 户型单元平面及数据5.1.2户型图图3 Y1、Y2户型标准层平面图建筑面积：41.09 m2；套内面积：30.35m2图4 Y2户型标准层平面图建筑面积：42.32m2；套内面积：31.26m2图5 Z1、Z1反户型标准层平面图建筑面积：49.68 m2；套内面积：36.68 m2图6 Z1’、Z1’反户型标准层平面图建筑面积：49.68 m2；套内面积：36.68 m2图7 Z2、Z2反户型标准层平米图建筑面积：51.19 m2；套内面积：37.80 m2空调机位（二）标高H+0.5m处平面图空调机位（二）标高H+1m处平面图图8 空调机位标高空调机位（一）A-A剖面图空调机位（一）B-B剖面图图9 空调机位剖面图空调机位（一）标高H+1m处平面图空调机位（一）标高H+0.5m处平面图图10 空调机位标高H+0.5m和H+1m处平面图5.2建筑及精装修交楼标准表11 精装修交楼标准5.3金茂府廉租房单方成本指标表12 廉租房单方成本注：上表成本数据不含外立面石材。