浅议产权式商铺售后返租模式中开发商及经营管理公司的法律风险控制
什么是售后返租,售后返租是非法集资吗
什么是售后返租,售后返租是⾮法集资吗“售后返租”存在较⼤风险，在于⼀旦这个商业项⽬不成功，这⽚商铺就会成为商业圈⼦⾥所说的“死盘”，那么，什么是售后返租，售后返租是⾮法集资吗?店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。
什么是售后返租,售后返租是⾮法集资吗1、所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后的⼀定期限内，由卖⽅企业以代理出租的⽅式包租或直接承租经营。
2、法律层⾯也早已对“售后返租”(集资)⾏为给出明晰的界定。
根据《最⾼⼈民法院关于审理⾮法集资刑事案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第⼆条规定：实施下列⾏为之⼀，符合本解释第⼀条第⼀款规定的条件的，应当依照刑法第⼀百七⼗六条的规定，以⾮法吸收公众存款罪定罪处罚：(⼀)不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要⽬的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等⽅式⾮法吸收资⾦的;(⼆)以转让林权并代为管护等⽅式⾮法吸收资⾦的;(三)以代种植(养殖)、租种植(养殖)、联合种植(养殖)等⽅式⾮法吸收资⾦的;(四)不具有销售商品、提供服务的真实内容或者不以销售商品、提供服务为主要⽬的，以商品回购、寄存代售等⽅式⾮法吸收资⾦的;(五)不具有发⾏股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等⽅式⾮法吸收资⾦的;(六)不具有募集基⾦的真实内容，以假借境外基⾦、发售虚构基⾦等⽅式⾮法吸收资⾦的;(七)不具有销售保险的真实内容，以假冒保险公司、伪造保险单据等⽅式⾮法吸收资⾦的;(⼋)以投资⼊股的⽅式⾮法吸收资⾦的;(九)以委托理财的⽅式⾮法吸收资⾦的;(⼗)利⽤民间“会”、“社”等组织⾮法吸收资⾦的;(⼗⼀)其他⾮法吸收资⾦的⾏为。
《中华⼈民共和国刑法》第⼀百七⼗六条规定：⾮法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱⾦融秩序的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处⼆万元以上⼆⼗万元以下罚⾦;数额巨⼤或者有其他严重情节的，处三年以上⼗年以下有期徒刑，并处五万元以上五⼗万元以下罚⾦。
返租的法律风险有哪些
返租的法律风险有哪些对于商铺投资者来说，“返租”的诱惑力是相当大的。
开发商把小面积产权商铺出售给投资者，买卖双方签订返租合同，开发商会承诺统一经营并支付相应的租金。
那么，在返租的这一过程中会出现哪些法律问题呢？下面，法律直通车小编将为您介绍相关法律知识。
开发商不能直接进行“返租”销售“返租”商铺操作是否合理，存在哪些风险?记者在采访中了解到，开发商直接进行商铺“返租”是违规行为，国家已经明文规定禁止开发商进行“返租”销售，而开发商采取的操作方法则是成立一个独立的经营公司，由该公司进行“返租”操作，从而规避法律规定，这种操作方法是否合理，也曾引发业内争议。
提醒：租赁合同是经营公司与商家签订的，购房者委托经营公司出租，出租取得租金再返还给业主，业主跟商场没有法律关系，更不是直接关系。
如果与商场签合同的经营公司“走佬”，那么业主回收“返租”租金将很困难。
“返租”商铺定价较市场价高“返租”商铺的价格一般偏高于周边的普通商铺，开发商认为，“返租”商铺回报率高，购买后可直接收益，因此定价也要比普通销售的商铺要高一些。
一名不愿意透露姓名的业内人士认为，目前商铺“返租”销售的价格都会高于周边同类商铺价格，“返租”期间的回报就是从这些多出的部分付给消费者的。
经营主体问题多风险大以商铺“返租”形式进行销售，开发商可以迅速回笼资金，业主的初期利益也得到保障，表面上看是双赢，实际上如果经营不善，也可能是“双败”。
商业的价值来自于经营，如果经营主体没有能力把这个产业做起来，或者是定位不准确，最后商业体做死了，那么无论对开发商来说，还是对于业主来讲，都是损失——对于开发商来说，没有了经营收入，长期贴租金，贴到最后就亏了;对于业主来说，商业做不起来，“返租”期结束后不能续租，这个物业已经就变成了没有价值的东西。
部分“返租”商铺产权问题不清晰部分返租商铺产权不清晰的问题，不少商铺原本属于开发商自用，当时已经确权甚至办理了房产证。
什么是售后返租
什么是售后返租在现实生活中，很多做生意的人购买商铺或者租赁商铺的形式是非常多样的，除了我们平常所见到的形式之外，还有一种售后返租的形式，但是很多人可能不理解这是什么意思。
因此接下来将由我为您介绍关于什么是售后返租及其相关方面的知识，希望能够帮助大家解决相应的问题。
一、什么是售后返租商铺售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
还有一种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。
二、售后返租一般的流程是什么售后返租是违法的。
《城市商品房预售管理办法》规定：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
国家建设部更是明确指出，售后包租、承诺回报等为房地产广告明令禁止的内容。
可见，国家对于售后包租的形式是明令禁止的。
购房者在购买此类房屋时，一定要擦亮眼睛。
三、购买售后返租产权式商铺存在哪些风险1、可能存在开发商的欺诈行为，部分开发商在拿到购买者的房款后可能携款逃匿。
2、开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，如果项目运作某一环节出问题，会导致资金链断裂。
3、项目建成后经营不善，无法达到预期收益水平。
4、是所购商品房位置不确定，无法办理房屋所有权证。
5、往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷。
部分不法开发商以售后包租、返租等形式拆零销售商业铺面进行非法集资。
开发商在宣传中以固定的年回报，原价或增值回购，承诺无或低风险投资等方式，拆零销售大厅式百货商场、人防工程、酒店式公寓或办公楼。
在与购房者签订购房合同时，开发商私下以另外公司的名义与购房者签订委托租赁或经营协议，并承诺给予回报，或直接与购买者签订出售收益权的合同，实行非法集资。
浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理
浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。
该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。
关键词：房地产售后经营模式税收问题一、经营模式简述所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。
参与人：开发商、购房者、物业管理公司第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。
二、经营模式详述及税务问题概开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。
开发商与购房者签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。
开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。
购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税。
商铺返租方案
三、返租模式
1.投资者购买商铺后，与商铺运营方签订返租协议。
2.商铺运营方负责商铺的租赁、招商、管理等运营工作。
3.商铺运营方向投资者支付固定租金收益，租金收益水平参照市场行情及商铺位置等因素确定。
4.商铺运营方在返租期内享有商铺的使用权，投资者不参与商铺的日常经营管理。
商铺返租方随着我国经济的快速发展，商业地产市场日益繁荣，商铺投资成为众多投资者的首选。然而，商铺投资存在一定的风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
二、方案目标
1.降低投资者投资风险，提高投资回报。
2.提高商铺运营效率，提升商铺品牌价值。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
本方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的返租合作模式，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
第2篇
商铺返租方案
一、前言
在我国房地产市场日益成熟的背景下，商铺作为一种重要的商业地产形式，吸引了众多投资者的目光。然而，商铺投资存在一定风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出一种合法合规的商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
八、其他事项
1.本方案仅供参考，具体合作事项以投资者与商铺运营方签订的合同为准。
2.商铺运营方应遵循诚实信用原则，为投资者提供优质服务。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
九、总结
本商铺返租方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的合作模式，降低投资风险，提高投资回报，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
售后服务的风险管理与控制
售后服务的风险管理与控制一、引言售后服务是企业与客户交互的重要环节，直接关系到企业形象和客户满意度。
然而，随着消费者权益意识的增强和竞争加剧，售后服务面临着一系列风险，如服务质量不达标、纠纷处理不当等。
本文将探讨售后服务的风险管理与控制措施，以提升企业竞争力和客户满意度。
二、风险分析与评估1. 售后服务质量风险售后服务质量是客户对企业满意度的重要指标。
客户可能因为服务态度不好、技术能力不强等问题而对企业产生不满意情绪，并可能引发纠纷甚至口碑负面影响。
2. 纠纷处理风险售后服务中不可避免地会出现一些纠纷，如消费者退换货、索赔等。
如果企业在纠纷处理中不公正或不合理，可能导致消费者维权甚至集体诉讼，给企业造成巨大的经济和声誉损失。
3. 安全风险在一些行业，如食品、药品和汽车等领域，售后服务的安全风险较高。
如果售后服务不规范或存在质量问题，可能对消费者的健康和生命安全产生潜在威胁。
三、风险管理与控制措施1. 售后服务质量管理建立完善的售后服务质量管理体系，包括服务流程、服务标准和服务评估等，确保每一位客户都能得到规范、高效的售后服务。
企业可通过员工培训、技术升级等方式提升服务质量，同时设立客户满意度调查和投诉处理流程以及快速响应机制，及时解决客户问题，提供高品质的服务体验。
2. 纠纷处理机制建立健全的纠纷处理机制，制定明确的退换货和索赔政策，并对员工进行相应培训，确保纠纷能够公正、合理地解决。
重要的是，与客户的沟通和协商，在法律范围内满足客户合理需求，并尽量通过协商解决纠纷，避免产生消极影响。
3. 安全控制与合规针对售后服务的安全风险，企业应制定严格的安全标准和规程，并通过监测、检测和评估等手段，确保售后服务的安全性。
此外，企业需要遵守法律法规，加强对相关法规的学习和了解，确保售后服务的合规运营。
四、风险预警与监控售后服务中的风险需要及时预警和监控，以便迅速采取相应措施进行处理。
企业可以利用数据分析和监管系统，对售后服务的质量、客户满意度和纠纷处理情况进行跟踪和分析，发现问题和风险，并及时调整和改进售后服务策略。
我国售后回租业务存有的问题与防范
我国售后回租业务存有的问题与防范
我国售后回租业务存在以下问题：
1. 端口费用高：回租公司按一定比例向卖方收取租金，对于资
产价格较高的企业来说，回租费用较高。
2. 风险管理不足：回租公司往往只关注资产回收而忽视了资产
经营风险、市场风险等。
3. 信息不对称：在进行资产评估和交易过程中，有可能存在卖
方提供虚假信息的情况。
4. 合同条款不清晰：回租合同中的条款可能不够详细，导致卖
方和回租公司存在理解上的差异。
为了防范售后回租业务存在的问题，可以采取以下措施：
1. 增强风险管理：加强对回租公司的审查，重视资产经营风险
和市场风险，并加强对延期回购、回购价格等条款的监督。
2. 强化信息披露：加强对卖方信息的真实性审核，对回租公司
和卖方的信息进行透明公开。
3. 规范合同条款：合同中应尽可能详细地包括资产规格、租金、回购条款等具体内容。
并在签订之前进行认真审核，确保双方理解
相同。
4. 加强市场监管：国家应该建立相关的监管机制，加强对售后
回租业务的监管，规范市场秩序，保障各方权益。
关于化解售后返租问题的方案
化解售后返租问题，需要综合考虑多个方面，包括返租的合法性、合同条款、物业管理、租金来源等等。
以下是一些可能的解决方案：
1.合同条款审查：首先要对售后返租的合同条款进行审查，了解其中是否存在违法或违规之处。
如果合同条款存在瑕疵，可以考虑通过法律途径解
决。
2.租金来源审查：要确保租金来源合法，不会给业主带来不必要的风险。
如果租金来源不明或者存在不合法的情况，业主可以拒绝接受返租。
3.物业管理审查：要选择专业的物业管理公司进行物业管理，确保物业的维护和保养符合标准。
如果物业管理存在不规范或者不专业的情况，可以
要求物业公司进行整改或者更换。
4.建立业主委员会：业主可以组织业主委员会，共同商讨售后返租问题的解决方案。
通过业主委员会的协调和沟通，可以更好地维护业主的权益。
5.法律途径解决：如果售后返租问题无法通过协商解决，可以考虑通过法律途径解决。
例如，可以向法院提起诉讼或者申请仲裁，要求返租方履行
合同或者赔偿损失。
总之，化解售后返租问题需要多方面的考虑和解决。
业主应该了解自己的权益和义务，采取合适的措施维护自己的利益。
同时，相关部门也应该加强监管和管理，确保售后返租市场的健康发展。
产权式商铺分析报告
产权式商铺简析报告目录：一、产权式商铺的概念、定义、操作模式二、产权式
商铺的优势和风险三、近年来国内产权式商铺的
简况四、产权式商铺的操作方案五、产权式商铺的
案例分析六、产权式商铺相关合约样例一、产权式商铺的概念、定义、操作模式房地产开发商将其
开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售，并
与买方约定，在出售后的一定年限内由房地产开发
商以代理出租的方式进行返租，由开发商或委托其
他物业管理公司统一管理、统一经营，保证买方购
买商铺后每年获得一定的收益。
这种销售模式，市
场称之为“产权式商铺”，也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有权和经营权分离的房地
产证券化。
产权式商铺有多种形式，包括返租回报、
带租约销售、利润共享、保底分红等，但万变不离
其宗，总归是“以先销售后返租，同时给予一定比例
租金回报的方式”。
1、售后返租的界定目前，尚无
法律就售后返租进行明确的定义，可供参照的相关
规定有原建设部《商品房销售管理办法》、银监会《金融租赁公司管理办法》、国家税务总局《关于融
资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收。
浅析售后返租的法律风险
浅析售后返租的法律风险当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。
在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。
本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。
【关键词】售后返租售后包租售后回租非法集资2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。
杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。
销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。
类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。
2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。
同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。
2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。
2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。
新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。
在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。
此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。
在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
浅议产权式商铺售后返租模式中
开发商及经营管理公司的法律风险控制
文｜潘雯律师摘要：
产权式商铺售后返租近年来发展迅猛，同时也带来诸多纠纷。
开发商、经营管理公司在获得收益的同时，也为处理纠纷而头疼不已。
本文从产权式商铺售后返租模式的发展、涉及的法律关系、立法现状等方面着手，分析开发商、经营管理公司所面临的风险，最终就风险控制提出了见解。
产权式商铺是近几年非常流行的一种商业地产开发模式，所谓产权式商铺即开发商将其开发的大型购物广场分割成一个个小面积铺位进行出售，出售后并非由业主直接进行经营，而是将铺位返租给开发商指定的经营管理公司，由经营管理公司进行招商经营，业主收取租金，产权式商铺的所有权和经营权是相分离的。
一、产权式商铺售后返租模式的发展
这种产权式商铺在上个世纪90年代中期从香港传入我国，但是这个模式理论上和实践上都不够成熟，出现了很多问题，因此在2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第四十二条中明令禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房，但是已经竣工的商品房还是可以通过售后包租的方式进行销售的。
近几年，产权式商铺开发异常红火，但在大型购物广场开业进行租赁后，也产生了众多的问题，且目前的法律法规并无明确规定，也无法得到妥善解决，
导致了业主和开发商、经营管理公司之间矛盾不断。
二、产权式商铺售后返租涉及的法律关系
（一）商品房买卖合同关系
产权式商铺首先涉及到的就是商铺的买卖，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》，形成商品房买卖合同关系。
购房者向开发商支付商品房的价款，开发商向购房者交付符合交付条件的商品房。
（二）担保合同关系
商品房买卖合同中涉及到商品房价款的支付，大部分购房者都会选择通过贷款方式支付部分商品房价款。
在房屋抵押手续办理完毕前，开发商需提供阶段性担保，从而开发商与购房者之间形成担保合同关系。
（三）委托合同关系
购房者购买产权式商铺后，通常将商铺委托经营管理公司进行经营管理，经营管理公司以自身名义将商铺出租给第三方，收取的租金扣除经营管理公司的佣金后支付给购房者。
购房者与经营管理公司间形成委托合同关系。
（四）租赁合同关系
经营管理公司接受购房者的委托后，即通过各种方式、渠道进行招商，并且以自身名义与承租人签订租赁合同，经营管理公司与承租人之间形成租赁合同关系。
三、关于产权式商铺售后返租模式的立法现状
我国法律体系中，专门针对产权式商铺售后返租的法律规定少之
又少，仅在《商品房销售管理办法》第四十二条中禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房，禁止返本销售商品房或者变相返本销售商品房。
且在在《商品房销售管理办法》第四十五条对返本销售作出解释：返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为；第四十五条还对售后包租做了解释：售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
而在实践中审理与产权式商铺售后返租相关案件时，只能依据相关的《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》等法律规定。
但是产权式商铺售后返租有其特殊性，跟一般的委托合同、租赁合同皆有不同之处，同样的主体之间也可能涉及多种法律关系。
目前的立法状况根本无法妥善解决产权式商铺售后返租的法律问题。
四、产权式商铺售后返租的法律风险
（一）开发商的法律风险
1、产权式商铺售后返租的合法性风险
（1）涉嫌非法销售商品房的风险
《商品房销售管理办法》第四十二条规定禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。
如果开发商以售后返租的模式销售未竣工的商品房，极可能构成非法销售商品房。
（2）涉嫌非法融资的风险
《商品房销售管理办法》第四十二条规定禁止返本销售商品房或。