铺售后返租的会计处理
售后回租会计处理及举例说明
售后回租会计处理及举例说明与出租人签订协议，将自有固定资产出售给购买人，分两种情况：1、出售价高于资产帐面净值。
承租人将拟出售的自有固定资产转为清理，借记“固定资产清理”、“累计折旧”科目，贷记“固定资产”科目。
与出租人签订资产买卖合同，将资产出售给出租人，借记“银行存款”科目，贷记“固定资产清理”、“递延收益—未实现售后租回收益”科目。
2、出售价低于资产帐面净值。
承租人将拟出售的自有固定资产转为清理，借记“固定资产清理”、“累计折旧”科目，贷记“固定资产”科目。
与出租人签订资产买卖合同，将资产出售给出租人，借记“银行存款”科目，“递延收益—未实现售后租回收益”科目，贷记“固定资产清理”科目。
承租人和出租人签订融资租赁合同，将资产租回，承租人按资产帐面净值与应付租赁款的现值较低者作为资产入帐价值，借记“固定资产—融资租入固定资产”科目，按应付未付租息等，借记“未确认融资费用”科目；按融资租赁合同附表中应付租金总额，贷记“长期应付款—应付融资租赁款”科目。
在租赁合同签订时，承租人一般应向出租人领取租赁标的物20—30%作为租赁保证金，借记“其他应收款”科目，贷记“银行存款”科目。
保证金用于领取末了一期或几期租金，借记“长期应付款—应付融资租赁款”科目，贷记“其他应收款”科目。
在租赁期内，承租人按期支付租金，借记“长期应付款—应付融资租赁款”科目，贷记“银行存款”科目。
将租金中所含租息部分确认为当期费用，借记“财政费用”科目，贷记“未确认融资费用”科目。
承租人计提折旧，分两种情况：1、合同约定期末将租赁标的物所有权转移，承租人按正常使用年限计提折旧，借记“制造费用”、“营业费用”、“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目。
2、合同签订时不能合理确定期末将租赁标的物所有权转移，承租人按租期与正常使用年限较短计提折旧，借记“制造费用”、“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目。
未实现售后租收受接管益的摊销，分两种情况：1、出卖价高于资产帐面净值的未实现售后租收受接管益摊销，按折旧进度分摊。
售后回租承租人会计处理分录
售后回租承租人会计处理分录
售后回租的承租人会计处理分录，主要涉及以下几个步骤：
1.租赁开始日，将资产账面价值与售价之间的差额确认为递延收益，并冲减资产的账面价值。
借:银行存款
贷：固定资产清理
递延收益-未实现售后回租收益
2.租赁期间，按照租金支付比例，将递延收益转为收入。
借：递延收益-未实现售后回租收益
贷：其他业务收入
3.租赁期满，如果承租人选择退回租赁资产，则将租赁资产转回固定资产，同时将固定资产账面价值调整为售后回租时的账面价值。
借:固定资产-原账面价值
贷：固定资产清理-售后回租时的账面价值
递延收益-未实现售后回租收益（余额）
以上为简化处理示例，实际情况中还需要考虑其他的因素和具体的账务处理规则。
如果您的具体情况和以上内容不同，请咨询专业会计师或查阅相关会计制度进行确认。
新租赁准则下，售后租回交易的会计处理
新租赁准则下，售后租回交易的会计处理2019年11月18日来源：财务与会计作者：彭正辉刘雪华新租赁准则要求承租人（卖方）将售后租回交易记入资产负债表内，并确认新的资产和负债，真实地反映承租人（卖方）的财务状况，提高了租赁活动的透明度。
但新租赁准则售后租回交易也存在会计处理模型、租赁债权债务、处置租赁损益及资产负债初始计量等会计确认与计量方面的不对称性，可能会影响租赁会计信息的可理解性和可比性。
一、售后租回交易会计处理规则售后租回交易是集销售和融资为一体的特殊租赁形式，是指承租人（卖方）将标的资产转移给出租人（买方），然后从出租人（买方）处又将同一资产租回的交易。
售后租回交易与标的资产的销售或购买不同，承租人（卖方）转让资产所有权并未转移实物，可以不间断地使用资产；出租人（买方）取得资产的所有权，但并没有实质上掌握资产实物，形成了标的资产所有权与使用权的分离。
售后租回交易在不改变资产现有状况及性能的情况下，实现了承租人（卖方）非流动资产向流动资产的转换，从而增强了资产的流动性，用转让标的资产取得的款项分期支付租金，满足了融资需求。
售后租回交易中资产转让的交易价格和租赁付款额相互关联，往往是以一揽子方式谈判达成的交易，因此，新租赁准则要求依据新收入准则关于通过转移资产的控制权来履行履约义务的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。
如果对标的资产的控制权移交给了出租人（买方），则该交易被视为资产的销售、购买以及租赁。
反之，不属于销售，应作为融资交易进行会计处理。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，承租人（卖方）应当终止确认标的资产，并对租回交易应用承租人（卖方）会计处理模式，按保留的与使用权相关的资产的原账面价值的比例计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人（买方）的权利确认相关的利得或损失。
出租人（买方）应当按相关准则对资产的购买进行会计处理，并按租赁准则对标的资产应用出租人（买方）会计处理模式。
新租赁准则售后回租会计处理
新租赁准则售后回租会计处理
新准则下，售后回租的会计处理如下：
- 出售环节：企业将固定资产出售给融资租赁公司，应当确认出售收入和成本，计算出售利润或损失。
出售收入应当按照公允价值计量，如果出售价格高于公允价值，超过部分应当作为融资费用在租赁期间摊销；如果出售价格低于公允价值，差额应当立即确认为损失。
- 回租环节：企业以租赁的方式租回固定资产，应当根据租赁性质判断是经营租赁还是融资租赁。
如果是经营租赁，应当在租赁期间按直线法摊销租赁费用；如果是融资租赁，应当在租赁开始时确认租赁负债和租赁资产，然后在租赁期间分别计提租赁负债的利息和租赁资产的折旧。
实际会计处理时，需要根据具体情况进行相应的调整和处理。
建议在专业人士的指导下进行会计处理，以确保准确性和合规性。
售后租回在会计上是如何处理的
售后租回在会计上是如何处理的售后租回交易是⼀种特殊形式的租赁业务，是指卖主(即承租⼈)将⼀项⾃制或外购的资产出售后，⼜将该项资产从买主(即出租⼈)租回，习惯称之为"回租"。
售后租回在会计上是如何处理的？下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
⼀、资料：1.甲公司为了融资，将⼀台外购尚未使⽤的新设备出售给⼄租赁公司，然后再以融资租赁⽅式将设备租回。
设备账⾯成本80万元，出售价100万元，以银⾏存款收讫，增值税税率为17%。
按租赁协议确定的租赁价款130万元，另外⽀付运杂费、安装调试费等20万元。
按租赁协议规定，租赁价款分5年于每年年初⽀付，该设备的折旧年限为5年，采⽤直线法计提折旧(不考虑净残值)，租赁期满，该设备转归甲公司拥有。
2.上述甲公司以经营租赁⽅式将设备租回，租期⼆年，年租⾦12万元，于每年年初⽀付。
⼆、要求：分别作出甲公司上述业务的会计处理。
三、解答：1.出售后以融资租赁⽅式租回：(1)出售设备给⼄公司借：银⾏存款1170000贷：库存商品800000递延收益200000应交税⾦——应交增值税(销项税额)170000(2)租⼊设备借：在建⼯程1300000贷：长期应付款——应付融资租赁费1300000借：在建⼯程200000贷：银⾏存款200000(3)资产交付使⽤借：固定资产——融资租⼊固定资产1500000贷：在建⼯程1500000(4)每期(分5期)⽀付融资租赁费时借：长期应付款——应付融资租赁费260000(1300000÷5)贷：银⾏存款260000(5)计提折旧借：制造费⽤260000递延收益40000(200000÷5)贷：累计折旧300000(1500000÷5)(6)租赁期满资产产权转⼊企业借：固定资产——⽣产经营⽤固定资产1500000贷：固定资产——融资租⼊固定资产15000002.售后以经营租赁⽅式租回(1)出售设备给⼄公司借：银⾏存款1170000贷：库存商品800000递延收益200000应交税⾦——应交增值税(销项税额)170000(2)每年初(分两期)⽀付租⾦时借：递延收益100000(200000÷2)制造费⽤20000贷：银⾏存款120000四、解题指导：售后租回，是指销售商品的同时，销售⽅同意⽇后再租回所售商品。
旧租赁准则售后回租会计处理
旧租赁准则售后回租会计处理
旧租赁准则中的售后回租会计处理通常包括以下步骤：
1. 分类确认：首先，确定租赁合同是售后回租，即出租方在出售资产后立即租回。
根据旧租赁准则，这种交易将被视为金融租赁。
2. 资产转移：出售方将资产出售给承租方，并根据合同约定转移所有权。
3. 出售收入确认：出售方将出售收入确认为利润或损失。
收入金额通常是资产的公允价值减去资产的账面价值。
4. 资产折旧：承租方将资产纳入其资产负债表，按照旧租赁准则的规定，将根据资产的预期使用寿命进行折旧。
5. 租赁负债确认：承租方将租赁合同中的租赁负债确认为其负债。
该负债的金额通常是租赁期限内的租金支付金额的现值。
6. 租金支出确认：承租方按照租赁合同的规定支付租金，并将其确认为费用。
需要注意的是，上述处理仅适用于旧租赁准则。
根据新租赁准则（IFRS 16），售后回租交易将按照租赁准则的规定进行处理，承租方需要将资产和租赁负债纳入其财务报表，并按照新准则的规定进行会计处理。
售后回租会计分录解读分录
售后回租会计分录解读分录摘要：一、售后回租会计分录概述二、售后回租的两种性质三、售后回租会计分录的具体处理四、售后回租会计分录的案例分析五、总结正文：一、售后回租会计分录概述售后回租，是指企业将已出售的资产租回使用，同时将所有权再次转移给原出售方的交易行为。
在售后回租中，会计分录的处理是一个关键环节，直接影响到企业的财务报表。
二、售后回租的两种性质1.融资租赁：售后租回交易被认定为融资租赁时，售价与资产账面价值之间的差额予以递延，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。
2.经营租赁：售后租回交易认定为经营租赁时，会计处理方式与融资租赁有所不同，需要具体情况具体分析。
三、售后回租会计分录的具体处理1.出售资产：借固定资产——融资性售后回租固定资产，贷固定资产——在用固定资产，借银行存款未确认融资费用，贷长期应付款。
2.支付租金：借长期应付款，贷银行存款。
3.计提融资租赁资产的折旧：借管理费用等相关科目，贷累计折旧。
4.分摊未确认融资费用：借财务费用，贷未确认融资费用。
5.期满时：借固定资产——在用固定资产，贷固定资产——融资性售后回租固定资产。
四、售后回租会计分录的案例分析假设某企业出售一台设备给融资租赁公司，售价100万元，设备原值80万元。
融资租赁公司再将设备租回给该企业，租金每年20万元，共租5年。
1.出售资产：借固定资产——融资性售后回租固定资产80万元，贷固定资产——在用固定资产80万元，借银行存款20万元，贷长期应付款20万元。
2.支付租金：每年借长期应付款20万元，贷银行存款20万元。
3.计提融资租赁资产的折旧：每年借管理费用等相关科目16万元（80万元/5年），贷累计折旧16万元。
4.分摊未确认融资费用：每年借财务费用4万元（20万元-16万元），贷未确认融资费用4万元。
5.期满时：借固定资产——在用固定资产80万元，贷固定资产——融资性售后回租固定资产80万元。
五、总结售后回租会计分录的处理涉及到融资租赁和经营租赁两种性质，需要根据具体情况进行分析。
商铺售后返租的税务处理
商铺售后返租的财税处理所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。
（一）营业税的处理江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。
这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。
因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。
房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。
国家税务总局《关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》（国税函[1999]144号），关于房地产开发公司从事“购房回租”、“抵押担保”和“存单购房”形式销售房屋如何征收营业税问题，房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的法规，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。
售后回购租赁交易的会计处理
售后回购租赁交易的会计处理一、背景随着市场竞争的加剧，企业为了吸引更多客户和提升销售额，往往会采用各种营销手段，在其中售后回购租赁交易成为了一种常见的方式。
售后回购租赁交易是指企业将自己生产或购买的产品出售给客户后，再以租赁的方式回购产品，并支付租金的一种商业交易。
这种交易对于企业来说有利可图，但在会计处理方面也存在一定的复杂性，需要企业财务人员对相关会计准则进行理解和应用，合理处理售后回购租赁交易的会计核算。
二、售后回购租赁交易的会计处理1. 售后回购租赁交易的分类售后回购租赁交易可以根据其性质分为两种类型：实质上是销售并回租的交易和实质上是融资的交易。
前者是指企业在售出产品后立即回租，实际上是为了获得资金和提高销售额，因此应该在会计上确认为出售和租赁的两笔交易分开进行会计处理。
而后者则是指企业将产品出售后再回购，并将出售次产品的款项作为融资债务，因此应该按照金融租赁的会计处理规定进行核算。
2. 实质上是销售并回租的交易的会计处理在企业实质上是销售并回租的交易中，应该将出售产品的款项确认为销售收入，并同时确认租赁支出。
具体的会计处理如下：（1）确认销售收入：企业应当在销售产品后，按照销售合同的约定确认出售产品的款项为销售收入。
（2）确认租赁支出：企业在回租产品的过程中，应当按照租赁合同的约定确认租金为租赁支出。
（3）确认资产负债表上的租赁债务和租赁资产：根据租赁会计准则，企业在实质上是销售并回租的交易中应当确认租赁债务和租赁资产，并在资产负债表上进行相关的披露。
3. 实质上是融资的交易的会计处理在企业实质上是融资的交易中，应该根据金融租赁的会计处理规定进行核算。
具体的会计处理如下：（1）确认销售款项为融资债务：企业在出售产品后，将出售产品的款项确认为融资债务，并在资产负债表上予以披露。
（2）确认租赁资产：企业在回租产品的过程中，应当确认租赁资产，并将其在资产负债表上予以披露。
（3）确认利息支出：企业在实质上是融资的交易中，应当根据金融租赁的会计处理规定确认相关的利息支出，并在利润表上进行相应的披露。
铺售后返租会计处理
铺售后返租会计处理1. 概述铺售后返租是一种特殊的商业交易模式，指在一定的商业合作关系下，铺商投资一定的资金购买某一商户的设备、机器等资产，然后再将这些资产出租给卖售者，并在出租期限结束后将资产归还给卖售者。
这种交易模式广泛应用于各个行业，如餐饮、零售、物流等。
在进行铺售后返租交易时，涉及到一系列的会计处理，包括资产购买、出租收入、租赁费用、折旧、归还等，本文将详细介绍铺售后返租会计处理的各个方面。
2. 资产购买铺商在进行铺售后返租交易前，首先需要购买相应的资产。
资产购买时，相关的会计处理如下：•记录购买资产的成本：铺商应将购买资产的成本作为固定资产列入资产负债表中，同时增加相应的现金或借款账户的金额。
•记录相关支出：如果在购买资产的过程中有发生相关的支出，如装修费用、运输费用等，铺商需要将这些支出也纳入到购买资产的成本中。
3. 出租收入铺商将购买的资产出租给卖售者后，会获得一定的出租收入。
出租收入的会计处理如下：•记录出租收入：铺商应将出租收入按照一定的时期（通常是每月）进行确认，并将其计入收入账户中。
4. 租赁费用卖售者在使用铺商提供的资产时，需要支付一定的租赁费用。
租赁费用的会计处理如下：•记录租赁收入：卖售者应将支付的租赁费用按照一定的时期（通常是每月）进行确认，并将其计入费用账户中。
5. 折旧在进行铺售后返租交易中，铺商需要进行资产折旧的会计处理。
折旧是指由于资产的使用、消耗和时效等原因，其价值会逐渐减少。
折旧的会计处理如下：•计算折旧额：铺商应根据资产的预计使用寿命和残值，采用合适的折旧方法计算出每个会计期间的折旧额。
•记录折旧费用：铺商应将每个会计期间的折旧额计入费用账户中。
6. 归还资产在铺售后返租交易结束后，铺商需要将购买的资产归还给卖售者。
资产归还的会计处理如下：•记录资产归还：铺商应将归还资产的情况记录在资产负债表中，并相应地减少相应的固定资产账户。
7. 会计处理示例为了更好地理解铺售后返租的会计处理，我们提供一个具体的示例：假设铺商购买了一台价值100,000元的机器，并将其出租给卖售者，租期为5年，每月租金为2,000元。
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铺售后返租的财税处理
所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。
（一）营业税的处理
江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135 号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。
这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经
济利益。
因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税
暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62 号）
第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。
房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。
案例分析
A 房地产开发公司（以下简称A 公司）是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。
开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85 万元（即总价100 万元的85%）出售，在未来5 年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。
开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。
开发商在销售房产时，对未来
5 年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年A 公司将商铺转租取得租金5 万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。
如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
《营业税暂行条例实施细则》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资
产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。
显然，A 公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。
A 公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5（万元），城市维护建设税及附加5×（7%+3%）= 0. 5。
购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75（万元），城市维护建设税及附加0.75×（7%+3%）= 0.075（万元）.
A 公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税，即5×5%=0.25（万元）。
城市维护建设税及附加0.25×（7%+3%）= 0.025。
（二）印花税
本例中，A 公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：
85×0.05%=0.0425（万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：
15×0.001+5×0.001=0.02（万元）。
（三）个人所得税
国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个
人所得税问题的批复》（国税函[2008]576 号）规定，房地产开发企业与商店购
房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。
根据《个人所得税法》的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价
款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。
根据《个人所得税法》第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人。
所以A 公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税：[15÷（5×12）－0.08]×20%×60=2.04（万元）。
否则，税务机关会根据《税收征管法》第六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对A 公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3 倍以下的罚款。
（四）房产税
购房者将购买的商铺返租给A 公司，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税：15÷（5×12）×12%=0.03（万元）。
开发商再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。
这在实际税务处理中也是容易被忽视的。
（五）所得税
国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的
批复》（国税函[2007]603 号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以
销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。
企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。
对于售后返租业务，A 公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理，分别计算相关成本、费用和损益。
A 公司的租赁支出就是，一次性让利给购房者的折让优惠额，按权责发生制原则，A 公司每年的租赁支出为15÷5=3（万元）。
从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875 号）第一条第一款规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：
1、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；
2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；
3、收入的金额能够可靠地计量；
4、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
本例中，A 公司在销售房产时，以后商铺租赁能收取的租金收入是不确定的。
因此，对于此不确定的租赁应税金额不能并入企业销售商铺的收入总额中，企业应以折扣后的销售金额85 万元作为所得税应税金额。
转租收入5 万元应在满足收入确定条件后，计入当年度应纳税所得额。
则A 公司当年应纳税所得额为：85+5=90（万元），扣除租赁支出3 万元、开发产品成本、税金及费用后，即可计算出应纳企业所得税额。
（六）土地增值税
本例中，A 公司销售不动产计征营业税的营业额为100 万元，所得税计税收入为85 万元，在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢？《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
根据国税函[2008]875 号文件规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量”。
所以A 公司销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他收入计入上述第五条的收入中，应以
85 万元作为纳税人转让房地产取得的收入额。