厦门商业综合体整合共46页文档
厦门中交和美大厦超高层综合体(商业+办公+酒店)中标方案Gensler
中交和美大厦项目概念设计CCCC XIAMEN HEMEI TOWER CONCEPT DESIGN2018.101,000+ A。
Projects Completed <>兰州1965Office办公室13哽员工GenslerOur Commitment 我们的承诺Big Idea伟大的梦想QD沆田O&明5庆Creating a betterworld throughthe >ower ofDesign 设计，创造美好的未来』c完掘目80 .Cities of ChinaWe've Worked in 项目遍及80个中国城市Gensler项目介绍GENSLER PROJECTS上海中心：•垂直城市社区haiCentecver ical Community 必qml6gm Shanghai!Chinau VID4A总部:•多模态学习办公楼VIDIA Fteadquarte享SanfTGara. USA 一* ・CCCC GROUP中交集团IGENSLERIPROJECT DIRECTOR项目总负贲MANAGEMENT 管理步Tino QiuAssocirte, Dtttgn F.Un^ger65蜜兰iflitg理Jing ChangSenior Associate. Studio Director 坍時•工作Amber SunPrincipal. Client Relationship Leader 孙豪-客户关系总监Roman WittmerSenkx Deliver赛澤设计痔Peng ChongPreset Architect影冲，或目債筑拷Christine LuoDtttgner 罗允Jiangtao NiDwg 倪江Gensleri殳计团队介绍GENSLER TEAM INFORMATIONDESIGN 设John JourdenDesign DirectoriflitSKEvan GuSenior A&sodMe. Technical Director 技玄总2S第一章Chapter 1项目概况Project OverviewSITEUPPER LEVEL PLANNING APPRAISAL基地位于集美新城北部，与集美行政文化中心和中央商务区共同组成集美中央轴线。
厦门商业地产市场调查报告
厦门商业市场调查2007-6-4“目前，厦门市平均每千人拥有商业网点16.3个，人均商业面积约1.28平方米，是全国平均水平的5倍。
”——————————厦门市商贸流通业发展报告（2005—2006）一、厦门宏观商业1997年以前，厦门的商业、零售业处于启蒙阶段，主要集中在中山路也是当时仅有的商圈里面。
随着火车站世贸商城和江头SM的崛起，厦门商业迎来了MALL时代。
两大市级商圈也应孕而生。
东部开发、北部建设，莲前以及寨上商圈等次级商圈也随之而生。
基本完成了厦门岛内的商业布点。
供给及消化：不温不火，每年的供给及消化量基本持平、市场存量不断增大早期的商业都是以独立店铺的形式存在，2001年底SM城市广场开业和2002年5月世贸商城的正式营业。
厦门出现了盒子型的所谓的MALL。
随着市场需求的不断增大以及这两个项目的成功运营。
更多的开发商坚信这等商机不容错过。
没落的中山路商圈再度崛起，名汇广场、南中大地广场、老虎城、中华城等相继发威，市场供应量近40万平。
火车站商圈锐势不减，明发商业广场这商业航母浮出水面。
莲前的加州商业广场和瑞景商业广场快速填补了东部的商业空白，闽南古镇更是将在寨上打造50万平米的公共商业项目，即将完成岛内的商业覆盖。
销售：价格稳中有升开发量虽然是不断放大，但成交均价却不是和和市场供应量成正比无限上升。
2001-2004的商业空置面积年平均30万平米。
至今，市场存量高达140万平米。
市场需求理性以及消化速度慢是销售价格没有一路高歌的直接因素。
究其根源还是经营者跟不上消费者；开发商跟不上经营者；政府规划指导跟不上开发商的原因。
四者矛盾难以调和导致商业地产状况不甚理想。
销售现状：纯商业地产销售缓慢，社区型商业发展成趋势➢商业地产开发气势波澜壮阔，商城建设触角向城市各地带延伸➢商业量增、价涨，市场竞争激烈➢投资理性，消化速度缓慢➢复合型商业形态主导市场，主题性商业街区异军突起➢商业发展趋势避免业态同质化，追求定位个性化➢在营项目的经营状况不是很理想当MALL在一个城市基本饱和的时候，社区型商业就成为一种趋势。
建发厦门海西综合体项目推广范例借鉴及实操营销方案全 178P
2. 海绵公园
連接
街区连接
{
1. BLOCK
2：海绵公园，休憩装臵+四季植物+凹凸花庭院+儿童 栖息装臵……形成的社区交通轴上的，面积有限但如 人口吸纳和滞留能力巨大的海绵公园
內容
{
1-项目整体规划似蝴蝶状。
2-同时，如蝶身和翅膀连而独立，居住区和商业区通 过街区也分而有合， 3-商业位于蝴蝶口位臵，是整个社区的脑，最便捷的 步行距离，供氧全社区。
肌理：湾区=湾+湿地+公园 连接：街区=BLOCK规划+海绵公园 内容：舒适功能块=湾区庭院+USB商业块
肌理
{
湾区肌理 1. 湾：内湾
2. 湿地：百亩湿地
3. 公园：城市公园
連接
街区连接
{
1. BLOCK：十六条街区分割成六大块。有Business(商业)、L-Life allow(休闲)、0-0pen(开放)、 C-Crowd(人群)，K-Kind(亲和)的BLOCK组团。
用法
{
所以本着先造势，再塑造，最后卖货。我们：
先，湾区+综合体：定势 后，湾区：定个性 尾，街区：定档次
貳
项目形象定位
座標
{
在对项目的分析中 我们设立《外域坐标》和《内域坐标》 分别对区域内外进行竞品分析
两条轴线，六个维度，九宫格。
生态资源
原生盘
原生裸盘
生态配 套盘
原生态综 合体
城市生态盘
城市生态 第二社区
00年开始的厦门 岛内开发，商品 房大量进入市场 2012-2014年后 开始土地供应量 减少，鹭岛进入 小盘时代
2010年，虹桥 CBD因虹桥枢纽， 国际等次升级， 古北进入精修期
某城市商业综合体规划设计探讨
样 的舒 适的 与自然相 融的 购物环 境 ， 突破传 统 大型商业 单调的 沉闷 的 ２ ． 规 划设 计 室内购 物模式 。 ２ ． １ 选 址 （ ３ ） 屋顶 花园。 该项 目设计中始终贯彻绿化 还原的理念 ， 为城市 增 对该 项 目的选 址总 结得 到一 般城 市综合 体选址 的要求 ：（ １ ） 选址 在 人气旺 盛、 商 业气氛 浓厚 的城 市中心， 可 以保证足够 的人 流・（ ２ ） 交 加 绿地 、 将绿 色还给 自 然。 不仅为其他 功能的建筑 提供 较好 的景观 ， 还
１ ． 城市奠筑综合体面临的问墨
城市建 筑综合 体开发是 一项系统工程 ， 涉及到很 多问题 。 而作为 一
２ ． ６ 景观及节点 在总体 布局规 划设计上， 以流动 的水为主体 引入 阳光、 空气 、 植物 项 系统 工程 ， 城 市建筑综 合体的开发建设要求产业链上下游 相关行业要 与产业 的发 展水平相 匹配 。 然 而我们 国内与城 市建筑 综 合体相 关联 的 营造一 个集购物、 休 闲、 餐饮． 娱乐 ， 旅游 、 文化为一体 的休闲购物 主题
公园。 服务行业 才刚刚起 步， 这造 成了国内的城 市建 筑综 合体在 运作 、 经营、 管 理和品牌的打造 上存在 不足之处 ， 并且对 于地块缺 少专业的定位与规 （ １ ） 水。 最独 具特 色的是 在商业 内部利 用人 的亲水特 征设 计了 人 打造 一种 游憩体验 的购物空 间。 这一特 质不仅 迅速 建立起 划也是 目 前普 遍存在的 问题 ， 这些问题制约了城 市建筑综合 体的良性 发 工景观运河 ，
展。 今后应加 强城市建筑综 合体 在规划 、 开发、 运作 、 管 理、 经营 和品牌 他专属的名片， 还 是聚集人气强有力的手 段之一。 打造等诸多方面的水平提 高。 本 文以某城 市商业综合 体为例 ， 对该项 目 （ ２ ） 光、 空气、 植物。 该项 目 通过巧妙 的设计手法 ， 将自 然 阳光、 空 气、 植物 引入 到龙游 城内部 ， 将造 成一个开放 式购 物公 园， 打造一种 别 的规划设 计做出了探讨。
厦门写字楼市场情况
重点项目分析——银行中心
项目简介：
总建设筑面积 楼层总数
写字楼层 面积范围 建筑高度 层高 电梯总数 车位总数 物业公摊 物业管理
内部配套
银行中心基本指标
63747㎡（其中：地下11,391㎡，地上52,356㎡） 36层,没有规划4\13\14\24\34层 1~5层，10,516㎡为银行和写字楼办公区;第 6 层为厦门 市高档海鲜大酒楼;第 7 层近1,600 ㎡为五星级国际标准 的豪华商务休闲会所;第8～36层为具有国际标准的甲级 办公室。
25000
08.6-09.6月郊区与市中心成交均价对比
20000
15000
10000
5000
0
0806 郊区均价 7685 市中心均价 11284
0807 7467 15253
0808 7061 7445
0809 6999 15030
0810 7157 15526
0811 6497 13292
0812 5920 8889
2003-2008年写字楼销售价格走势图
元/平方米
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
4290
4272
6169
10250
10514
7240
8480
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009.8
3、厦门写字楼价格走势
市中心价格与郊区新兴CBD价格有着较大的差距，从09年上 半年来看，市中心写字楼的价格约为郊区新兴CBD的2.2倍。 市区写字楼近1年均价15000元/㎡.
进入到08年，由于市中心写字楼供 应量的减少，观音山及湖里高科技园区 大量集中供应，全市成交价格拉低到 7240元/平米的水平，成交价格也趋于平 稳。09年依然延续该局面，09年1-7月 写字楼共成交547套，成交面积11.7万
商业综合体运营模式ppt课件
金融地产
大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权 的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
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1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
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1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
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厦门市综合体统计
根据蓝房网的统计，厦门2006年-2012年仅综合体项目总建高达957万平方米，而2013年和已经到来的2014年，入市的综合体产品就将高达590万平方米以上。
时代广场——厦门后花园首席城市综合体时代广场”位于长泰经济开发区，兴泰路东侧，属大厦门规划区域，2012年厦成高速全线通车，距厦门市区仅30余分钟车程。
项目总用地面积44056平方米，规划建筑面积13万余平米，融合酒店、商业、公寓、住宅等物业形态，将打造成集休闲、娱乐、购物、居住于一体的长泰新地标。
项目预计2012年竣工。
厦门计划建设10个地下城市综合体。
目前，厦门地下空间利用较好的工程有：轮渡地下商业街、家乐福、沃尔玛、SM等大卖场、明发商业广场、梧村汽车站地下商业设施、南中大地广场、信息大厦地下俱乐部、东芳山庄地下娱乐场、黄厝公安部厦门九一八工程地下娱乐中心。
思明区1世茂海峡大厦位于厦门市思明区厦港街道，东临厦门大学，西与鼓浪屿隔海相望，北靠万石山植物园，南临大海，并且毗邻厦门中山路商业街区，交通便利，景观优美，是旅游、商务办公、购物娱乐的理想高端商业场所。
项目占地面积约3.05万平方米，总建筑面积27.04万平方米。
总投资约50亿元人民币，项目拟规划建设两栋高约250米的超高层建筑，规划为五星级酒店、顶级写字楼、SOHO办公，而裙楼则建设成集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的综合性商业。
它将打造成为未来厦门岛内新标志性“双子塔”地标。
2中航紫金广场位于环岛东路吕岭路交汇处，香山游艇码头旁（思明区会展北片区）于2015年将诞生一个厦门最高端的城市综合体———中航紫金广场，该广场将成为两岸金融中心标志性的城市综合体，总用地面积4万多平方米，建筑面积达21.5万平方米。
总投资约30亿元，集超5A甲级写字楼双子塔、五星级万豪酒店、天虹君尚高端购物中心、新天地商业街于一体的海西地标综合体。
3裕景中心——世界级城市商业综合体位于厦门市鹭江道与厦禾路交汇处，地处城市核心，与海上花园－鼓浪屿隔海相望，雄距CBD中心，商务办公氛围浓厚，交通便捷，自然环境优越，区位优势明显。
商业综合体运营管理(制度、流程)
财富广场运营管理（上半部。
分讨论稿）第一部分：物业管理岗位职责物业经理岗位职责—-水、电维修员岗位职责——保安主管岗位职责-—保安员岗位职责—-保洁员岗位职责-—招商部经理岗位职责-—第二部分：运营管理主要流程：商家租赁管理流程1、说明规范财富广场项目整体招商租赁操作流程，招商工作人员按照规定程序和流程从事租赁工作;建立商家资料档案，录入电子文档、完善项目招商管理资料；规范和确保财富广场项目运营顺畅。
2、适用范围本流程适用于财富广场项目的全程招商租赁工作；适用于招商部招商全过程的执行和跟进工作及商家档案资料的收集与整理。
商家进场管理流程1、目的商家进场前严格按工作流程进行,避免不必要的纠纷，建立好基础、规范管理平台，快捷的为商家服务。
2、适用范围适用于招商进场的商家、转租商家。
3、流程扼要说明1）商管部统一进行招商，按照公司的制式合同签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》;按照流程上报审批,待审批后，商家进场前签署《消防责任书》、《商家公约》和《物业管理服务协议》;收取“物业管理费”,“水电保证金"等。
2）根据公司审批后的商家租赁合同，招商部通知商家领取《房屋租赁合同》并向公司财务部门缴纳合同约定的租赁保证金、首期租金；商家凭缴纳款项凭证到招商部，领取《商家入场通知单》；招商部将相关租赁资料复印件及商户资料建档归存。
3）商户进场装修前，物业部按流程办理进场商家装修事宜；办理装修许可前商家应交清装修押金、建渣清运费、出入证工本费等事项后签发《准予进场装修许可书》。
4)进场时保安检查经营商家是否具有《准予进场装修许可书》，准予商家装修材料和货品设施进场。
5、相关文件1）《商铺租赁合同》2）《物业管理协议》3)《消防责任书》4）《装修管理规定》5)《装修验收意见书》6）《×××××—商家入场通知单》 7）《准予进场装修许可书》商家退场流程1、目的规范商家的退场行为，完善退场手续，交清商业和物业相关费用，避免公司遭受损失和商家逃费行为。
厦门市商业网点布局规划 规划文本
厦门市商业网点布局规划规划文本厦门市商业网点布局规划规划文本目录序言第一章、总则第二章、规划对象、内容及重点第三章、规划期限、规模及范围第四章、发展和结构目标第五章、总体布局第六章、专业(特色)街(区)第七章、专业、批发市场第八章、物流园区、配送中心第九章、零售业态(一) 购物中心、邻里中心(二) 大型综合超市(三) 仓储商店(四) 百货店(五) 专业店、大型专业店(六) 专卖店(七) 超市、便利店(八) 自动售货机第十章、其它要求第十一章、组织实施第十二章、附则附录：(一) 术语和定义(二) 主要执行文件(三) 条例标准用词说明附表：附表一: 厦门市商业分级指标附表二: 厦门市商业零售业态基本指标第一章总则第01条随着社会经济的发展，城市化过程的加快、经济体制改革与市场化进程的推进、经济国际化的扩大以及新经济、新技术等因素对商贸业的综合影响，需要针对厦门市的商业体系进行深一步的剖析，并制订出厦门市商贸业的规划对策，以及其发展支撑对策，以适应我国加入世贸组织后对外开放的新形势，并形成良好有序的市场竞争环境，保障我市商业快速、健康、持续发展。
第02条为指导厦门商业的分级设置，加强厦门市零售商业的规范化、科学化管理，优化商业布局，有效配置资源，增强商业综合竞争力，促进零售企业发展差别化经营，健全零售企业统计分类，特制定此文本。
文本参照中华人民共和国国家有关规范、规定及标准，并结合厦门商业发展的实际而制定。
第03条文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，参考国内外不同城市商业网点规划，并结合厦门市商业的实际情况并考虑到今后的发展制定的，未涉及的指标应符合国家、福建省和厦门市有关法规、标准的规定第二章规划对象、内容及重点第04条规划对象：由批发零售贸易企业设立的拥有独立固定营业场所，配备一定的业务人员，并从事批发、零售贸易业务的自然单位。
第05条规划内容：包括两大部分。
第一部分是厦门市商业体系规划（总体布局），其中包括专业街（特色街）子项。
厦门市商业市场调查报告
第一部分厦门商圈概况第一节各商圈概述一、中山路商圈中山路商圈位处厦门岛西南部，隔鹭江与鼓浪屿相望，曾经被誉为“中华十大名街”的称号，中山路和思明南北路纵横交错形成中山路商业街区，多年来一直是厦门市商业最为繁华的地带之一。
近几年来，随着厦门的大型商业物业的兴起，尤其是火车站世贸商城、江头SM城市广场以及麦德龙等大型商业设施的开业，标志着目前国内全新的商业业态——大型购物中心（SHOPPINGMALL）正式登陆厦门，新的商业业态的优势马上显现出来，对中山路商业区的传统地位构成了较大冲击，导致其人流量以及商业消费呈下降趋势。
但传统商业街的地位不会从根本上改变，只是其功能会有部分调整。
由于中山路悠久的历史和在厦门商业的影响力，加之靠近前往鼓浪屿的必经之地——轮渡，中山路的客流中游客占有较高比例，其最终定位将会是集购物、休闲、旅游于一体的商贸观光街。
为了充分发挥老商业街的优势，酝酿多年的中山路步行街也已于2006年1月24日正式启动，使这条百年老街焕发生机，逐步重现其往日繁华。
今后，随着“中华城”（中华片区）、“中南商业广场”、“名汇铜锣湾广场”等改造完成，中山路商圈的商业业态将更位完善、合理，特别是休闲、旅游业态将更为突显，进一步巩固“中山路商圈”的商业地位。
二、火车站－富山商圈火车站-富山商圈地处厦门岛中心地带，厦门岛内中心区域，火车站公交总站位于其内，四条交通主干道贯穿其中，是进出厦门的重要门户，交通四通八达，时刻人流如织。
2001年以前，火车站一带仅有友谊商场、华联商场两家规模较大的商场，但因经营模式较为陈旧，品种单一，已失去了最早开业时的魅力，而区域内其它商业基本上为方便周边居民和作为火车站的配套商业，以零散小铺位为主。
该商圈的成长是以世贸商城和富山诚达购物广场的开业为标志的，全新的商业业态和先进的经营模式，使该片区的商业迅速崛起，目前成为厦门市民最喜欢的购物区域之一。
目前该商圈又陆续进驻了英国“百安居”家居建材超市、法国“家乐福”超市、香港“新世界”百货等世界知名商业巨头，今后随着明发商业广场全面竣工及投入经营、罗宾森商业广场、梧村汽车站商业广场建设，火车站－富山商圈商业建筑面积将达到100万㎡，其商圈影响力以日剧增。