旅游地产项目定位篇——王志纲.共70页文档
王志纲力作 鲁中福地淄博客厅--打造鲁中高端休闲交际平台
问题的提出
——如何把握淄博城市战略给板块及项目带来的新机遇，探 索新的地产形态？
——如何深度挖掘项目的自身价值，打造引领休闲、地产市 场消费的产品？
——如何充分考虑企业能力和企业资源，走出一条适合企业 运做的模式？
思路决定出路
满足“三老”，具备“三性”
（1）区域中心优势凸现
济南
滨州 东营
淄博
潍坊
莱芜
青岛
烟台 威海
曲阜
临沂
日照
山东城市区域经济格局图
淄博：鲁中之心，左右逢源
• 从上图可看出，山东半岛城市群的打造是淄博再次腾飞的 历史性契机。按照山东经济发展规划，未来主要形成以青 岛为核心的城市群和以济南为核心的城市群。淄博处于济 南和青岛两个经济辐射圈之间，处于山东济青经济发展轴 线的中心位置，左右衔接济南和潍坊，还辐射滨州、东营、 莱芜等城市，具备鲁中之心、左右逢源的战略优势。
5）休闲娱乐业
–休闲娱乐以天乐园、齐王府、万紫千红等高档娱乐场 所为代表。目前淄博的娱乐场所较多，水平不高，娱 乐方式主要以KTV、夜总会、桑拿、浴足、按摩等，关 键在于特色不足，档次不高，大量的有车一族选择到 青岛、济南等地消费。
–随着张店“商都”的打造，大量的商务、生意人士往 来，对高端、特色休闲娱乐业提出了巨大的需求，得 先机者得市场。
• 根据世界城市发展规律，作为区域中心城市，担负着重要 的辐射聚合功能，人流、物流、资金流、信息流高度集中， 第三产业必然高度发达，同时，城市经济外向度越高，其 接待功能和形象价值就越重要，就会形成自己的城市客厅 区。
• 淄博从市容市貌到城市功能配套都还与其中心地位很不相 称。作为区域性中心城市，淄博也需要有自己迎来送往的 客厅区，以便展示城市魅力、体现城市价值，吸引八方人 气，促进城市繁荣。
万达杭州旅游地产项目测算战略策划提案
万达杭州项目测算王志纲工作室2011年6月战略策划提要随着海洋经济时代的到来，中国休闲经济大潮的涌动以及杭州湾跨海大桥、余杭港大桥的建设，余杭将从交通末端跃升为浙江省和杭州市海洋经济发展的最前沿。
余杭抢占海洋经济的制高点，提升城市能级、扩大城市影响力，融入长三角，对接大上海的天时、地利与人和已充分具备，而某旅游度假区正是余杭实现战略突破，打造海洋余杭、文化余杭和休闲余杭的重要抓手区域。
某旅游度假区应通过前瞻性和富有操作性的战略策划，其总体定位为“长三角海洋游乐中心，大杭州滨海休闲新城”。
对于余杭，其辅助诉求为“休闲余杭核心代表区”；对于旅游休闲、度假居住市场，其辅助诉求为“杭州游乐港，东海度假城”。
应构建在某旅游度假区开发领导小组下，以某旅游度假区管委会为主导，组建某旅游度假区的城市运营商来进行全局开发，走政府引导、企业参与的市场化开发道路。
通过五大引擎来推动某旅游度假区的综合开发，使某旅游度假区成为百里黄金海岸带的综合服务中心和消费中心，成为休闲余杭的核心城区，成为浙江省滨海旅游的出发台和回归台，成为长三角的滨海度假胜地和海洋人居福地。
某旅游度假区的开发要通过原创性、领先性的“中国海洋博览会暨海洋休闲博览会”这一超级的城市营销活动（先期可以休闲博览会为主要活动形式），抢占海洋经济发展话语权，以海博会打包城市营销、区域开发、产业整合等一系列动作来带动整个某旅游度假区及周边区域的开发，把某旅游度假区送出去，将世界请进来，闯出一条让余杭县和某旅游度假区实现超常规推进和可持续发展的全新道路来！目录第一部分态势分析................................... 错误！未定义书签。
一、海洋时代，杭州崛起........................................................................... 错误！未定义书签。
二、发现余杭............................................................................................... 错误！未定义书签。
王志纲深圳香蜜湖熙园
释义：地位显赫的人，不需要刻意扬名，炫耀， 掌控自我，从容行走于社会中
王志纲工作室 29
三、目标群分析 ——核心目标群生活形态
“进退”的主动权掌握在自己手中，追求一种
“进退自如”的生活境界：进就是焦点，是龙
虎精英，聚焦城市所有注意力；退就是收藏，
如潜龙在潭，如卧虎在林，有一种莫测高深的
神秘感，属于“看不见的阶级”。
有效阻隔城市中低档建筑污染，
让豪宅区更纯粹
熙园：不出红尘外，自在山水间
王志纲工作室 50
五、主题概念支持体系 —生活空间
熙园：生活空间
“主人家”社区
“主人家”
一种有别于别墅与公寓的产品
王志纲工作室
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五、主题概念支持体系—生活空间
豪宅社区问题分析
混同在市中心的塔楼豪宅，片面强调
1、豪华公寓
问题
王志纲工作室
3
一、什么是主题概念？
1、什么是项目的主题概念？
对于主题概念，我们有以下形象的描述： 主题概念是一条主线
如果将组成项目产品特色的各要素比喻成一颗颗的珍 珠，那么项目的主题概念就像是一条丝线，它把这些 闪亮的珍珠串起来，成为一条璀璨的项链；
王志纲工作室
4
一、什么是主题概念？
主题概念是一个统领全局的制高点和中心
华丽、媚俗的概念充斥市场，过度炒作，公众对这类 概念已经反胃
王志纲工作室
9
三、目标群分析——尊贵进化论
尊贵的初级层次 生活理念：我要尊贵 心理特征：正处于出人头地阶段，渴望扬名，渴望 社会的注意、认同
行为方式：占有、炫耀比别人更多更优越的资源 如：旺地大宅、吃喝玩乐、名牌享受等
王志纲工作室杭州天都城
杭州天都城本案提要：1999年中秋，杭州余杭东方科学乐园斯正明总经理至深圳银湖王志纲工作室，邀请王志纲先生为其在杭州的大型土地开发项目做策划,在本次策划中，工作室导入了泛地产理念，以"虚做旅游，实做地产"的思路揭开了杭州大盘开发的盖子。
项目背景：当时的余杭市还未并到杭州市范围内，余杭政府决心依托临近杭州市的优势，利用交通便利条件，做出一个大项目--余杭东方科学乐园。
项目占地约870亩，周边有二期山地约1500亩，远期控制用地约2500亩。
希望通过积极开发和利用历史文化遗产和自然风景资源，加上高科技娱乐与优美的自然风光、神奇的人文遗产吸引旅游者，以开创先河的大手笔，建成中国一流、世界闻名、21世纪影响卓著的经典旅游作品，从而形成功能齐全，设施完备，设计一流，现代风格浓郁，经济效益与社会效益俱佳的超大型旅游娱乐和科学教育相结合的旅游胜地。
但是，项目立项后却一直无法启动，辗转三年，最后，被斯总拿下。
斯总是一个有干劲的年轻人，王志纲先生后来是这样形容他，"斯象猎犬一般嗅到了这个项目"，一个月后谈判成功。
斯总当时的想法是有2500亩土地，旅游之外有房地产，项目是可行的。
项目纪要1999年10月，王志纲工作室和东方科学乐园签订《黄鹤山东方科学乐园总体策划》协议。
1999年12月，王志纲工作室项目小组提交《杭州天都城项目启动策划方案》。
2000年1月，东方科学乐园有限公司与王志纲工作室天都项目小组共同召开报告研讨会。
2000年3月，东方科学乐园公司召开的董事会，对于报告内容，其中主要对获取第三期土地问题，内部意见并不完全统一。
2000年4月13日，王志纲工作室项目小组再次赴杭，一方面为下一步"项目实施方案"做准备。
2000年4月25日，《关于项目开发的背景、基本思路和战略意义》报告完成。
2000年4月27日，广厦集团楼总及盈华实业斯总、王志纲工作室、市六套班子全部到齐，各级政府部门领导也参加决策会议。
【房地产】王志纲城市运营的实践与思考
•会中共成都市委中心组策划学习
【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•王志纲工作室城市经营案例集
2003年11月工作室推出目前 国内在城市经营领域的第一 本案例著作： 《城市中国 —— 王 志 纲 工 作 室 城 市 经 营策划实录》
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
演讲完毕，谢谢听讲!
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•99昆明世博会——彩云之村
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
大成都：产业战略、品牌战略（成都市政府）
•西部之心 魅力成都
•——一座来了就不想离开的城市
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
大成都项目工作组驻地——小观园
梦里江南古徽州 云中仙境新黄山
•——告诉您一个大黄山
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•大黄山——黄山旅游资源分布图
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•为黄山市领导班子作城市发展战略报告
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•大黄山——黄山风光
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•王志纲先生与丽江市委书记光临祥和【房丽地城产】开王志工纲典城市礼运营的实践与
思考
•丽江风情——小桥流水人家
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•四川甘孜旅游发展战略策划
香巴拉并不遥远
•——不是西藏，胜似西藏PPT Nhomakorabea档演模板
【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
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王志纲承德项目总体策划方案
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王志纲承德项目总体策划方案
•P.2
中国帝王避暑度假地
——清朝皇帝休闲和处理政务的地方
1703年，燕山丛中，紫塞城外，滦河中段，出现了一座闻名遐迩的 名庄：承德避暑山庄。这是清代皇帝避暑和处理政务的场所，皇 帝在这里批阅奏章，组织围猎，考录官吏，接见宗教领袖、外国 使节等。此时，北京是全国的政治中心，而这里俨然已成为北京 城外的第二个政治中心。
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王志纲承德项目总体策划方案
在北京世界城市崛起过程中， 承德有什么样的机会？
n 对世界城市的研究中发现：
– 在一个世界城市崛起过程中，为了满足城市高端人才和高收入人 群的需要，在其周边会形成一些高尔夫球场、健康疗养、文化表 演、娱乐购物为特色的高端文化休闲区。随着这些休闲设施的不 断丰富、完善和成熟，逐渐形成以国际会议、交际、交流和办公 等高端商务活动为特征的休闲商务集聚区。
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•战略重点：“一核、两带、四大增长极”： •一核——国际旅游城市核心区。包括双桥区、 滦区、营子区、高新区及承德县。 •两带——即沿首都经济带和沿辽蒙经济带。 •四大增长极——国际休闲旅游基地、国家钒钛 源利用产业基地、首都绿色有机农产品生产加工 基地、京北清洁能源基地。
王志纲承德项目总体策划方案
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王志纲承德项目总体策划方案
•P.11
二、世界城市下的承德机遇
n 2010年，北京正式提出建设世界城市的战略目标，这 意味北京必然会集聚大量全球跨国公司总部和金融机 构，吸引全球科技研发企业和国际高端人才，这为承 德建设国际旅游城市提供巨大的潜力市场。
– 根据河北《环京津休闲旅游产业带发展规划》，提出打造四大休 闲城市，包括滨海度假城市秦皇岛、商务休闲城市廊坊、文化休 闲城市保定，皇家度假城市承德。
城市经营时代的房地产开发――王志纲演讲录
越来越有魅力，这个城市的无形资产、城市价值就会提高，所有参与这个城市的开发商、企业家都会选择把更有价值的东西往这个城市放，这个城市在城市竞争中大则成为中心城市，小则成为区域城市，成为一个有个性、有魅力的城市。
再往深层次讲，城市经营有五个阶段，城市经营的前提是城市战略的定位，青岛在山东、在沿黄地带、在东北亚经济圈将扮演什么角色？这是摆在一个城市面前最根本的问题，而且这个问题一定要看20年、30年。
城市战略定位清楚以后才是第二个问题，城市产业要素的梳理和整合，青岛有海尔、海信、青啤，但除了这些以外，还有很多看不清楚的无形资产和软资产，很多东西在未来的大休闲、大旅游、大会展时代是非常值钱的资源和财富。
第三个问题是城市战略制定，从策略到功能都要清楚。
第四个问题是城市空间布局和规划，比如，黄岛该怎么办，城阳该怎么办，即墨该怎么办。
第五个是城市形象的包装和推广，打造这个城市的魅力。
这几年在全国做了十几个城市，这五条心得基本上是总结出来的，再用来指导现在一些所做的项目。
成都这个城市在中国历史上是不可不看的，有句古话是“上有天堂下有苏杭”，苏州杭州是休闲的地方，“天府之国”指的就是成都，还有一句话是“少不入川”，年轻人轻易不要到成都去，因为成都三步一个张曼玉，五步一个林青霞，美女太多了，小伙子去了容易丧失革命斗志，后来成都把它当成一个忌讳，这次去有一个小插曲，打出一个口号“少不入川将是你终生的遗憾”，为什么会提出这个概念，涉及到对成都二次创业、城市经营怎么定位的问题。
成都这个项目的背景是在城市经营时代如何寻找商机，成都将要扮演什么角色？我们阅读了上百万字的资料，每一个产业规划就是30万字以上，访谈了100多人，开了10多个座谈会，拿出了一个方案，其核心就是成都怎么定位。
任何一个市长如果不能把城市的魅力和城市影响力、辐射区和半径最大限度的扩大，将是一个无能的市长。
中国目前可以说是三足鼎立，一是以上海为龙头的大华东经济圈，涵盖了1.2亿人口；第二个是以广东香港为主的大华南经济圈，有5000万人口，能量不可小看；第三个是大北京经济圈，辐射京、津、唐山、保定等地区。
【房地产】王志纲石象湖国际度假城战略策划报告
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• （3）市场个性化需求导致休闲地产多元化
– 近几年来随着交通条件改善和休闲假期增加，人们生活空间的地 域限制逐渐减小，出游能力和生活空间变大，休闲方式不断“升 级”，对休闲产品的个性化需求在不断增加；
– 目前，美国人有1/3的时间用于休闲娱乐，1/3～2/3的收入用于休 闲娱乐，1/3的土地用于休闲娱乐。
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• 所有的发达国家都有发达的休闲产业承载平台，即高度发 达的各类休闲度假目的地；
• 大规模高水平的休闲地产开发，不仅有效的促进了地方休 闲产业的发展，同时也是城市对外展示形象、交际接待、 吸引投资的最佳平台；
休闲主题城区； 度假村
•世界度假经济发展规律表明，国民人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光需 求；当人均GDP达到2000美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均GDP达到3000 美元时，休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均GDP达到5000美元时，旅游形态开始进 P入PT文成档演熟模板的度假经济阶段。
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3、世界休闲地产的三大形态
• 从消费主体的核心市场构成来看，世界休闲地产形成了 三种不同的发展形态：
1. 世界性休闲地产——休闲新城；
2. 全国性休闲地产——度假区/村；
3. 区域性休闲地产——主题休闲城区。
•全国性休闲地产
•区域性休闲地产
•世界性休闲地产
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•海狸溪度假
飓风一样席卷全球。作为休闲产业发展的集中承载平台，领 导型休闲地产品牌成为价值连城的环球风景线。