购买商品房的常见法律风险及防范
房地产中的风险防范
房地产中的风险防范房地产作为一个重要的投资领域，不可避免地存在着各种风险。
为了避免潜在的风险和损失，投资者和从业者必须采取一系列的风险防范措施。
本文将探讨房地产中的风险，并提供一些建议以降低这些风险的可能性。
1. 市场风险房地产市场的波动性使得投资者面临巨大的市场风险。
市场的供求关系、利率变动、政策调整等因素都可能对房地产市场产生重大影响。
为了降低市场风险，投资者应进行充分的市场调研和分析，了解市场的趋势和前景。
此外，合理的投资组合配置，包括多样化的地理区域和不同类型的房产，也能帮助分散市场风险。
2. 法律风险房地产交易过程中常常涉及到大量的法律文件和合同，所以法律风险是不可忽视的。
合同的条款必须清晰明确，并确保合法合规。
投资者和从业者应咨询专业律师，确保所有法律程序和要求都得到满足。
此外，积极了解和遵守相关的法律法规和政策，也是降低法律风险的重要举措。
3. 建筑质量风险购买房地产时，建筑质量是一个至关重要的考量因素。
低质量的建筑会带来巨大的经济和安全隐患。
投资者应仔细检查房产的建筑质量，并了解和核实建筑商的信誉。
同时，购买房地产前进行必要的技术鉴定和评估，确保所购买的房产符合相关质量标准。
4. 财务风险房地产投资涉及大量的资金，因此财务风险是不可避免的。
投资者应合理规划资金，确保资金的充足和有效利用。
使用适当的财务工具，如风险管理工具和金融衍生品，有助于降低财务风险。
此外，与金融机构建立良好的关系，了解并遵守相关的贷款规定，也能有效管理财务风险。
5. 政策风险房地产行业往往受到政府政策的直接影响。
政策的变化可能对投资者和从业者的利益产生重大影响。
因此，及时了解政策的变化和趋势，以及政府的政策导向是至关重要的。
通过与政府部门和行业协会的密切合作，投资者和从业者可以参与政策制定过程，提前了解政策变化，从而及时应对政策风险。
总结：房地产投资领域存在着各种风险，包括市场风险、法律风险、建筑质量风险、财务风险和政策风险等。
房地产法律风险排查与防控手册
房地产法律风险排查与防控手册一、引言房地产业作为国民经济的支柱产业，在推动经济增长和提高居民生活水平方面发挥着重要作用。
然而，由于房地产行业的复杂性和巨大的利益驱动，伴随而来的是各种法律风险。
为了帮助房地产企业进行风险排查与防控，本手册旨在总结和提供相关法律知识和措施，确保企业合法经营和可持续发展。
二、合规风险1. 法律法规合规：房地产企业应熟悉相关法律法规，合规经营，遵循土地使用、规划许可、建设工程、商品房销售等环节的法律规定，避免违法违规行为导致的处罚和风险。
2. 合同风险：房地产交易中，合同是一项至关重要的法律文件，包括买卖合同、租赁合同等。
企业应注意合同内容的明确性和完整性，防范风险和纠纷的发生。
同时，合同中的条款应符合法律法规的要求，避免不合法和不合理的条款产生法律风险。
三、土地与规划风险1. 土地使用权风险：在购买土地使用权之前，企业应进行详细的尽职调查，确保土地证照齐全、权益清晰，并通过合法合规的程序取得使用权，避免土地纠纷和法律诉讼。
2. 规划与建设风险：企业在进行房地产项目规划和开发时，应确保符合国家和地方的规划要求，避免规划违法和超面积建设等问题，减少后续风险。
四、建设工程风险1. 施工合同风险：企业与施工方签订施工合同时，应注意明确双方权益和责任，明确工期、质量标准和支付方式等条款，避免纠纷和风险的发生。
2. 施工安全与质量风险：企业应按照相关法律法规要求，落实施工安全和质量管理制度，并与施工方建立有效的监督机制，确保工程安全和质量，减少安全事故和质量问题对企业的影响。
五、营销与销售风险1. 广告与宣传风险：营销过程中，企业的广告宣传应符合法律法规的要求，避免误导消费者和夸大宣传，防范虚假宣传的法律风险。
2. 商品房销售风险：企业在进行商品房销售时，应确保销售合同的合法合规，遵循商品房预售、销售许可等程序，保护购房者的权益，减少纠纷和风险。
六、知识产权与合规风险1. 商标与专利风险：企业在产品推广和品牌建设中应注重商标和专利的保护，避免知识产权纠纷和侵权风险。
买卖房屋需注意的法律风险与防范措施
买卖房屋需注意的法律风险与防范措施在房地产交易过程中，买卖房屋涉及复杂的法律程序和风险。
为了避免潜在的纠纷和损失，购房者和出售方都需要了解并采取相应的防范措施。
本文将就买卖房屋中的法律风险及预防措施进行探讨。
1. 房屋产权问题房屋产权是买卖房屋时需要关注的首要问题。
购房者应该确保房屋产权的真实性和合法性。
首先，购房者可以要求出售方提供房屋的权属证明文件，如房产证、土地使用证等。
购房者还可以委托律师或专业人员进行产权调查，检查是否存在共有人或其他权属纠纷。
在购房合同中，明确约定房屋产权的转移方式和条件，确保合法购房行为。
2. 房屋抵押问题购房者应该特别关注房屋是否存在抵押问题。
出售方可能已经将房屋作为借款的担保物，而购房者在购买时并未获知此情况。
购房者在付款之前应要求出售方提供无贷款证明或者解押证明。
此外，购房者可以与出售方共同前往银行查询房屋是否存在抵押。
在购房合同中，明确约定如果发现存在抵押，购房者可以取消交易或要求解除抵押后再行付款。
3. 房屋质量问题购房者在购买二手房时要格外留意房屋质量问题。
购房者有权要求对房屋进行全面的检查和鉴定。
购房者可以委托专业的房屋评估机构对房屋进行评估，检查房屋结构、安全隐患、装修质量等。
在购房合同中，明确约定如果在交房后发现房屋存在严重质量问题，购房者有权主张维修、退房或索赔。
4. 房屋租赁问题有些房屋可能存在租赁问题，即房屋被租赁给他人。
购房者购买房屋后，这些租客可能继续居住在房屋内，而购房者无法立即收回自己的房产。
购房者可以要求出售方提供无租赁合同证明，或者与租客进行谈判，寻求他们搬迁的解决方案。
购房合同中可以对此进行约定，确保购房者在购房后能够顺利获得房屋的使用权。
5. 签订合同问题购房者在购买房屋时需要签订买卖合同，确保交易的合法性和权益的保护。
购房者在签订合同时应该仔细阅读合同条款，明确约定房屋的转让条件、价格、付款方式等。
购房者可以委托律师对合同进行审查，避免存在不利于自己的条款。
商品房销售法律风险控制
第一部分 来自政策、法规的风险
三、法律强制性要求 1、10日内一次性公开全部房源及价格 2、按照申报价格明码标价（一套一标）对外销售 3、除标识价格外不得收取任何费用（包括其他服务费用如代办手续）
第一部分 来自政策、法规的风险
【案例】发改委开首张房地产罚单 开发商价格欺诈被罚50万 江西云星地产在赣州市开发云星中央星城，在销售过程中存在“虚构原价，虚构 降价原因，虚假优惠折价，当地物价部门对其处以50万元罚款，并被责令退还违 规收取的“诚意金”和各项代收费共计1133.08万元。
退房的，误差3%以内的部分按合同单价多退少补，实际面积大于3%以外的部分， 买家无需支付费用，实际面积小于3%以外的部分，开发商应双倍返还价款。
第四部分 来自买家的风险
5、办理产权证的相关法律风险 90日内（预售房的，自交付之日起计算；现售房的，自签约之日起计算），
如因开发商原因导致购房人未能取得产权证的，则开发商应承担违约责任 。 规避方法：
期一般规定至购房者取得产权证并在其房屋上设立银行抵押权后终止，即“阶段 性担保”。此“阶段性”约定可能被认定为无效，根据担保法解释，提供期至最 后一笔贷款到期后6个月止。如买家停止还贷的，开发商需承担连带责任。
规避方法：
第四部分 来自买家的风险
4、房屋面积与合同约定不一致的相关法律风险 房屋实际面积与合同约定相关超过3%的，购房人有权退房并退款。购房人不
第二部分 来自销售中介的风险
一、因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险 由于销售中介是以开发商名义对外进行销售，因此开发商应对外承担销售
代理公司在销售过程中以及销售后所需承担的法律责任。 规避方法：
二、因包销引起的法律风险 应避免在取得预售许可证明向包销人收取一定比例的包销款，避免被认定
房屋买卖中的风险评估与防范方法
房屋买卖中的风险评估与防范方法随着人们生活水平的提高，购买房屋成为许多人的重要目标。
然而，在房屋买卖中存在一些潜在的风险，需要我们进行充分的评估和采取有效的防范方法。
本文将介绍房屋买卖中常见的风险，并提供一些防范措施，以帮助购房者降低风险。
一、市场风险市场风险是指房屋市场价格波动带来的风险。
房价的涨跌可能会影响购房者的投资回报和负担能力。
为了评估市场风险，购房者应密切关注房地产市场的动态，了解该地区的供求关系、政策调控等因素，并根据自身需求和经济实力，决定是否购买房屋。
防范方法：1.仔细分析市场趋势，选择合适的购房时机。
购买在下行趋势的市场可能会降低购房成本。
2.与专业房产机构合作，获取市场分析和专业意见，减少市场风险的盲目性。
3.多方考虑购买动机，避免过分追求投资回报。
二、法律风险房屋买卖涉及法律合同和权益转让，存在一定的法律风险。
购房者应了解相关法律规定，确保交易的合法性和安全性。
常见的法律风险包括产权纠纷、合同漏洞、转让手续繁琐等。
防范方法：1.购房者应当仔细阅读和理解相关法律文件，特别是购房合同和产权证书等。
2.寻求专业法律意见，确保交易程序合法且符合规范。
3.选择有信誉和良好口碑的房地产开发商或经纪人进行交易。
三、金融风险购买房屋通常需要借助贷款，因此金融风险是房屋买卖中常见的风险之一。
购房者应根据自身经济状况和还款能力，评估贷款的可行性并选择合适的贷款机构。
防范方法：1.购房前应根据自身经济状况制定合理的购房预算，确保还款压力可承受。
2.选择信用良好的金融机构贷款，注意贷款利率和还款方式的选择。
3.购房者可以考虑购买房屋附带的购房保险，以应对意外风险。
四、质量风险房屋质量问题是购房者非常关注的一个方面。
购房者应仔细检查房屋的结构、装修和设施设备等，并购买具备质量保证的房屋。
防范方法：1.委托专业人士对房屋进行全面的检查和评估，包括结构、水电设施等。
2.了解房屋的维修和保养情况，以及开发商或卖方提供的质量保证和售后服务。
房产买卖法律风险防范
房产买卖法律风险防范在房产买卖过程中，法律风险的存在是不可避免的。
随着房地产市场的不断发展，相关法律法规也日益健全，但许多潜在的法律风险仍然值得购房者和卖房者关注和重视，尤其是在交易过程中的细节处理上。
本文将从多个方面分析房产买卖中可能遇到的法律风险及相应的防范措施，以帮助双方降低法律风险，保障交易安全。
一、明确产权和权属情况在房产交易中，最基本也是最重要的一点就是要确认房产的产权和权属情况。
产权问题往往直接关系到买卖双方的合法权益。
首先，购房者应通过合法途径查验该房产的登记信息，包括土地使用权证、房屋所有权证、规划许可证等相关文件，以确保卖家对该物业拥有合法的所有权。
同时，注意房产是否存在抵押、查封或其他权利负担的情况，这些都可能影响购房者的权益。
对于卖方，也应如实提供房屋的权属证明材料。
如果隐瞒产权问题，可能不仅导致合同无效，还可能面临损失赔偿等法律后果。
因此，双方在交易前需就产权问题进行充分沟通与确认。
二、签订合法有效的购房合同房产交易必须通过正式的购房合同来进行约束。
购房合同是保护买卖双方权益的重要法律文书，应当具备以下几个基本要素：合同主体：明确双方的身份信息，包括自然人或法人等。
标的物：清晰描述所交易的房产，包括位置、面积、楼层等基本信息。
交易价格：明确约定购房价格及支付方式，包括首付款金额与支付时间等。
交付条款：规定交付条件、时间及物业交接相关事宜。
违约责任条款：约定如一方违约，需承担的赔偿责任及解决纠纷的方式。
签署合同时，双方必须认真审阅条款内容，不可草率签字，更不能在未完全理解合同意义时签署。
同时，应留存一份合同复印件，以备日后查证。
三、注意交易过程中的细节防范在实际操作中，许多法律风险源于对交易细节的不重视。
例如，在支付购房款时，如果不通过正规渠道转账，就可能面临追溯困难的问题。
如果可能发生纠纷，无法证明资金流向，则很难维护自身权利。
建议购房者和卖方在支付款项时采用银行转账等可追溯方式，并妥善保管支付凭证，以便日后作为证据。
买房7大避坑指南
买房7大避坑指南一、产权明晰是关键。
1. 核实土地性质。
- 要查看土地是出让还是划拨。
出让土地在交易时相对简单，而划拨土地可能需要补缴土地出让金等额外费用。
例如一些单位集资建房的土地可能是划拨性质，如果购买这类房屋，后续可能面临复杂的手续和费用问题。
2. 查证房屋产权归属。
- 确保卖房者是房屋的真正所有者。
可以查看房产证上的名字与卖房人身份是否一致，同时要注意是否存在共有产权人。
比如夫妻共同财产，若只有一方出面卖房，没有另一方的同意，交易可能无效。
- 对于一些存在继承、赠与等情况的房屋，要确保相关的产权变更手续已经完备，避免后续产生纠纷。
二、警惕房屋质量隐患。
1. 检查建筑结构。
- 观察房屋是否有墙体裂缝、倾斜等明显的结构问题。
特别是一些老旧房屋或者新建房屋中的个别质量问题楼盘。
如果发现墙体有贯穿性裂缝，这可能是建筑结构不稳定的表现，会影响房屋的安全性。
2. 关注防水防潮。
- 查看卫生间、厨房、阳台等容易积水的区域是否有渗漏现象。
可以在看房时仔细观察墙角、天花板等部位是否有水渍痕迹。
例如，卫生间的墙角如果有发黄、起皮的现象，很可能存在防水问题，后期维修会比较麻烦且费用较高。
3. 查验装修材料。
- 如果是精装修的房子，要仔细检查装修材料的质量。
比如地板是否有起翘、空鼓现象，门窗的密封性好不好等。
劣质的装修材料不仅影响居住体验，还可能存在安全隐患，如门窗密封性差可能导致隔音、隔热效果不佳，还容易进灰尘。
三、周边环境需考量。
1. 噪音污染。
- 注意房屋周边是否靠近交通主干道、铁路或者工厂等噪音源。
例如，靠近高速公路的房子，即使安装了双层玻璃，白天和夜晚也可能会受到车辆行驶噪音的干扰，影响居住者的休息和生活质量。
2. 空气质量。
- 了解周边是否有污染企业，如化工厂、垃圾处理厂等。
这些企业可能会释放有害气体，对居住者的健康造成威胁。
同时，也要关注附近的绿化情况，绿化较好的区域一般空气质量相对较好。
3. 配套设施。
房屋买卖的十大禁忌千万不可忽视
房屋买卖的十大禁忌千万不可忽视在进行房屋买卖交易时，我们需要谨慎行事，遵守法律法规，以避免可能引发的风险和纠纷。
以下是房屋买卖的十大禁忌，千万不可忽视：1. 不仔细核实房屋产权情况。
在购买房屋前，务必仔细核实房屋的产权情况。
查阅相关权属证明文件，并请专业律师进行相关查询，确保房屋的产权合法清晰。
2. 不进行详尽的房屋检查。
购买房屋前应仔细检查房屋的结构状况、设施设备、居住环境等，特别是隐蔽部位，如电路、水管等。
如有问题，及时要求卖方解决或重新商议交易条件。
3. 不与专业中介机构合作。
选择信誉度高、经验丰富的房地产中介机构，可以提供专业服务，协助解决纠纷，并确保买卖交易的可靠性和合法性。
4. 忽视购房合同的重要性。
购房合同是买卖双方权益的保障，一定要仔细阅读、明确条款，确保自己的权益不受损害。
如有疑虑或不确定的地方，务必咨询专业律师。
5. 不了解相关税费及政策。
购房涉及到一定的税费，如契税、个人所得税等。
买房前一定要了解相关政策，并预留购房款项以支付相关税费。
6. 忽视小区和邻居的调查。
了解小区的管理情况、环境卫生、邻里关系等有助于你对待该房产的整体认识。
通过与邻居交流，了解小区内的日常事务和共同关注的问题。
7. 不充分了解贷款条件。
如需要贷款购房，不了解贷款条件和利率的具体内容将带来意想不到的经济负担和法律问题。
应充分咨询相关机构，确保贷款合作的安全性和透明度。
8. 忽视物业证明及物业费用。
购买的房屋可能需要缴纳物业费用，包括维修基金、物业管理费等。
在购房前，要了解物业费用支付情况、维修基金储备以及物业公司是否合法等。
9. 不加盖购房合同和发票。
购房后务必保留购房合同和发票。
加盖购房合同的章可避免争议，发票有助于日后维权。
10. 忽视房屋的后续规划。
在购房前，要了解和确认房屋所在区域的规划情况，避免因规划调整而影响自身权益。
总结起来，房屋买卖是一项重要的决策，我们必须审慎行事。
通过遵守相关规定、与专业机构合作并咨询专业意见，我们可以最大程度地避免风险并保护自身权益。
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购买商品房的常见法律风险及防范作者：湖北卓胜律师事务所熊学军律师发布时间：2006-11-1 [浏览次数：1674]近几年来，随着我国房地产业的迅猛发展，商品房买卖纠纷也日益增多，全国各地法院及仲裁机构受理的商品房买卖合同纠纷案件数量逐年上升，此类纠纷占据民事案件相当大的比例，而买卖双方未诉诸法律而通过协商方式解决的此类纠纷数量更大。
之所以出现上述现象，一方面固然有开发商违约的原因，另一方面也与购房人法律知识及法律意识欠缺有很大关系。
商品房买卖价款巨大，事关购房人重大利益，购房人自应十分谨慎。
而商品房买卖涉及的法律问题众多且复杂，购房人更应十分谨慎。
那么，购房人在向房地产开发企业购买商品房时应注意哪些法律风险呢？购房人又该如何防范这些法律风险呢？风险一：向非商品房权利人购买商品房根据现行法律规定，商品房的合法出售人应为商品房的权利人，即拥有商品房占地范围内出让性质的国有土地使用权，并投资建设商品房的房地产开发企业。
非商品房权利人，无权出售商品房，否则不仅合同无效，购房人购房目的落空，购房人还得面临能否追回已付购房款的风险。
在一方提供房地产开发用地、另一方或多方提供资金、联合开发房地产项目的情况下，由于项目开发经营所有的手续（包括《商品房预售许可证》）均是以提供土地方名义办理的，只有提供土地方才能取得商品房预售许可证或现售备案证，故只有提供土地的房地产开发企业才有资格与购房人签订商品房买卖合同。
提供资金方不能以自己名义与购房人签订商品房买卖合同，否则合同无效。
此外，联合开发各方也不能以项目联合管理办公室或类似机构名义签订商品房买卖合同，否则因此类机构不具备法人资格，合同无效。
风险二：购买了不具备法定销售条件的商品房根据现行法律规定，商品房预售实行许可制度，开发商只有达到商品房预售条件，并取得商品房预售许可证，才能预售商品房。
商品房现售则实行备案制度，商品房具备现售条件后，开发商应当在现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
此外，凡被查封或所有权有争议的商品房及违章建筑、临时建筑，不得销售。
已抵押的商品房，开发商如转让，应当通知抵押权人，并告知购房人商品房已抵押的情况，否则商品房转让行为无效。
随着我国商品房市场管理的逐步规范，目前全国各地已建立起商品房市场信息政府公示系统，判断开发商销售商品房是否合法，可以登陆政府相关网站，了解相关信息。
在武汉市，购房人判断开发商预售或现售商品房是否合法，可登陆武汉房地产市场信息网，从中可以了解到拟购商品房是否取得商品房预售许可证、拟购商品房是否已限制出售、抵押或查封等信息，进而作出明智的选择。
风险三：开发商一房两售或一房多售在开发商一房两售或一房多售的情况下，特别是在先购买方与开发商签订的商品房买卖合同已在房产管理部门备案的情况下，后购买方购房目的将落空，后购买方尽管可以开发商欺诈售房为由主张双倍赔偿的惩罚性赔偿责任，但后购买方不得不面临能否从开发商处追回已付购房款及惩罚性赔偿金的风险。
随着我国商品房市场管理的逐步规范，目前全国各地已建立起商品房市场信息政府公示系统，判断开发商是否一房两售或一房多售，可以登陆政府相关网站，了解相关信息，作出初步判断。
在武汉市，购房人判断开发商是否一房两售或一房多售，可登陆武汉房地产市场信息网，从中可以了解到拟购商品房是否已签约或商品房买卖合同是否已备案，从而初步判断发商是否一房两售或一房多售，防止上当受骗。
但要完全防止此种风险，寄希望于开发商的守法经营及自律上，除此没有更好办法，因为在开发商一房两售或一房多售的情况下，开发商有可能不将已签约的合同上报到政府房地产市场信息网或不将已签约的合同到房产管理部门备案，从而使购房人无法从政府房地产市场信息网上获得相关信息。
风险四：商品房买卖合同条款不完善目前商品房买卖使用国家及地方制定的合同范本，但范本中仍存在许多需要当事人选择或需作具体约定的条款，此外，商品房买卖合同补充协议也需当事人另行约定，由目前购房人与开发商地位对比关系决定，实践中商品房买卖合同文本基本上由开发商提供。
对于购房人而言，商品房买卖合同条款不完善主要体现在如下几个方面：（1）合同条款对开发商过于有利，买卖双方权利义务不对等，甚至显失公平；（2）合同条款不完备，应该约定的事项没有约定，一旦发生纠纷，由于没有合同依据，购房人索赔无门。
商品房买卖合同是确定买卖双方权利义务关系的最重要依据，如果合同条款不完善，一旦发生纠纷，购房人将处于不利地位。
因此，在签订合同时，购房人应仔细研究开发商提供的合同文本，发现合同条款不完善时，应要求开发商修改合同条款，合同本应是双方协商一致的产物；如开发商拒不修改，在目前国家大力整顿房地产交易秩序的背景下，购房人可向房地产开发主管部门或消费者权益保护委员会投诉，由上述部门督促开发商纠正。
下述事项，有必要在合同中作出明确约定，以免届时引起争议：（1）如因不可归责于购房人的原因导致商品房抵押贷款无法办理或购房人无法获得足额贷款，则购房人有权解除合同。
（2）架空层、会所、车库、地下室及小区内其他具有经济价值的地上附着物的所有权或使用权归属。
风险五：商品房预售合同未及时备案根据《城市房地产开发经营管理条例》第27条规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门备案。
开发商及时将签订的商品房预售合同报房产管理部门备案，既是开发商的法定义务，也事关购房人重大权益，值得引起购房人的高度重视：（1）购房人可及时发现是否已购买了已售出或已抵押或不符合商品房预售条件的期房，以及时寻求法律救济，尽早挽回损失。
按规定，对符合商品房预售合同备案条件的，房产管理部门自受理之日起5个工作日内办理完相关手续，并在全套《商品房买卖合同》上加盖“商品房预售合同备案专用章”。
如果在上述期限内《商品房买卖合同》未被登记备案，则表明开发商售出的期房可能存在已售出或已抵押或不符合商品房预售条件等问题，购房人可以及时发现问题，及时寻求法律救济，尽早挽回损失。
（2）随着《武汉市商品房预售合同登记备案管理系统软件》的启用，商品房预售合同一经登记备案，则开发商已不能将该期房抵押或以该期房为标的物再次办理商品房预售合同登记备案，从技术上防止了开发商将期房出售后又将期房抵押或再次出售的恶意违约行为。
（3）已登记备案的购房人事实上享有对所购期房的优先请求权。
已登记备案的购房人对所购期房是否享有优先请求权，目前国家及湖北省、武汉市均未出台相关规定。
但根据武汉市房产管理局有关规定，商品房预售合同未经登记备案的，不能办理房屋产权证，因此，在武汉市，已登记备案的购房人事实上享有对所购期房的优先请求权。
因为，开发商如私下将已出售并办理了商品房预售合同登记备案手续的期房再次转让给第三人，则第三人已不能办理商品房预售合同登记备案，第三人将不能办理所购房屋的产权证，已登记备案的购房人事实上就享有了对所购期房的优先请求权。
为了完善商品房预售合同登记备案制度、保护已登记备案的购房人的合法权益、维护社会稳定，非常有必要立法赋予已登记备案的购房人享有对所购期房的优先请求权。
（4）商品房预售合同登记备案是购房人今后办理房屋产权证的必经程序。
如果商品房预售合同未经登记备案，购房人将不能办理房屋产权证。
武汉市自2005年8月1日起实行商品房预售网上签约制度，开发商应当在商品房预售合同网上签约之日起7日内，持相关资料和网上打印的《武汉市商品房买卖合同》（电子版）一份、以及经双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》（书面版）全套，向项目管辖范围的市、区房产管理部门申请商品房预售合同登记备案。
市、区房产管理部门对商品房买卖合同网上签约内容与登记备案书面合同内容相一致，且符合商品房预售合同备案条件的，自受理之日起5个工作日内办理完相关手续，在全套《商品房买卖合同》上加盖“合同登记备案章”。
购房人可在网上签约48小时后，凭打印合同时自动生成的商品房买卖合同编号、身份证号在信息网上查询所购房屋的预售登记情况。
风险六：超过法定期限主张权利在商品房买卖合同约定了合同解除权行使期限的情况下，购房人应在约定期限内行使解除合同的权利；合同没有约定解除权行使期限的，解除权应当在解除事由发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭，购房人只能选择继续履行合同。
开发商如以欺诈手段签订商品房买卖合同，或者商品房买卖合同订立时显失公平，或者买卖双方对商品房买卖合同内容有重大误解，则购房人应当自知道或者应当知道上述事由之日起一年内向法院或仲裁机构请求变更或撤销合同，否则当事人受该合同的约束。
商品房买卖发生争议，诉至法院或仲裁机构的，则购房人受诉讼时效及仲裁时效的约束，期限为二年，自购房人知道或应当知道权利受侵害之日起算。
购房人超过诉讼、仲裁时效主张权利的，人民法院及仲裁机构将不予保护。
风险七：未及时办理所购商品房的房屋所有权证及土地证我国实行房屋所有权及土地使用权登记发证制度，房屋所有权证及国有土地使用证是购房人取得所购商品房所有权及土地使用权的唯一合法凭证。
实践中，在具备办证条件下，不少购房人，特别是银行抵押贷款尚未还清的购房人，为了暂时不支付办证必须支付的契税、维修基金等税费，长期不办理两证。
根据最高人民法院有关司法解释规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，一旦开发商有什么债务，而导致商品房过户手续未办理的原因在购房人，则开发商的债权人可以申请法院查封此商品房，以偿还债务，购房人将得不到任何保障，损失惨重。
因此，在具备办证条件的情况下，购房人应及时办理所购商品房的两证，不要为暂时少缴几个钱，酿下苦果。
（此文未经熊学军律师许可，不得转载、刊登）。