地铁商业案例分析上海南站94094469
上海南站广场地下商业开发及其对区域经济发展的贡献
上海轨道交通1号线上海南站站入地改造工程运营组织管理
上海轨道交通1号线上海南站站入地改造工程运营组织管理摘要上海轨道交通1号线上海南站站于2004年顺利整体入地搬迁。
介绍了上海南站站工程改造的概况、施工特点，以及上海南站站第一轮驳接和第二轮驳接的施工次序;并以上海南站站至锦江乐园站区段的临时正线下行线为例，阐述其施工驳接前后的运营组织方案。
阐述了上海南站站改造工程的运营组织特点及运营经验。
关键词城市轨道交通，上海南站站，整体搬迁，施工改造，运营组织上海轨道交通1号线上海南站站改造工程是国内首例轨道交通在线运营车站的改造工程。
在整个施工过程中，1号线能够做到正常运营，其关键在于很好地解决了工程中的运营配合及线路一次驳接时各个专业有机配合的难题。
分析其施工过程中的运营及施工组织，对今后的运营线路车站以及在线服务重大设备的改造有借鉴作用。
1 改造工程概况1997年7月，上海轨道交通1号线上海火车站站———莘庄站全部开通，其中上海南站———莘庄段为地面段，上海南站站是地面侧式车站。
随着铁路上海南站的重新定位和规划，轨道交通1号线上海南站站远期的客流预测为2.23万人次/日，而当时的车站规模较小，难于满足未来大运量的客运需求。
改造前的上海南站站———锦江乐园站区间线路布置如图1所示。
按照规划，上海南站站必须整体搬迁，新站址位于铁路上海南站北广场(沪闵路南侧、柳州路以西、桂林路以东)南侧，铁路主站屋下方。
线路与铁路南站铁路线平行，且有换乘通道与轨道交通3号线上海南站站、规划中的L1线车站连接。
该改造工程于2002年8月正式开工，2004年11月竣工。
2 改造工程的施工特点1)必须确保地铁不间断运营原有的上海南站站是具备折返能力的通过站，距其最近的折返站是徐家汇站和莘庄站;如果上海南站站暂时停用，则在徐家汇站———莘庄站的“6站7区间”内不具备折返功能，运营调整的难度很大。
此外，上海南站站还与车辆段的前出库线相连接，上海南站站停用将对列车出入库作业产生影响。
为了不影响市民出行，在上海南站站改造施工期间，1号线的运营不能中断。
上海地铁站内商业案列分析概述
上海地铁站内商业案列分析概述随着城市化进程的不断加速，地铁成为许多大城市的重要交通工具。
地铁站不仅仅是人们出行的枢纽，也成为了商业发展的热点地区。
在上海，各地铁站内的商业案例逐渐增多，并且呈现出多样化的经营模式。
本文将从商业案例的类型、经营模式以及优缺点等方面对上海地铁站内商业进行分析概述。
一、商业案例的类型1.餐饮类：包括快餐店、咖啡厅、饮品店等。
由于地铁站的人流量大和时间限制，这类商户注重效率和便捷性，通常以快速服务和小吃为主。
2.零售类：包括便利店、书店、服装店等。
地铁站的商户以经营日常生活用品和便捷型商品为主，迎合了乘客的购物需求。
3.服务类：包括理发店、洗衣店、手机维修店等。
地铁站的商家通过提供各种便捷的服务来吸引顾客，满足他们在出行过程中的需求。
二、商业案例的经营模式1.直营模式：商户自行经营，不与其他经营主体合作，对商品的进货、售卖、宣传等进行全权控制。
这种模式有利于商家形成自身独特的品牌形象，并能够更好地把握经营节奏。
2.加盟模式：商户加入其中一特定品牌或连锁机构，享受该品牌的知名度和市场影响力。
加盟模式可以减少经营风险，但对于品牌本身的依赖度较高。
3.合作模式：商户与地铁站或地铁运营商进行合作，商户为地铁站内唯一指定经营者或其中一类服务的独家合作伙伴。
这种模式将商户与地铁站的利益捆绑在一起，有效地提升了商家的可曝光度和影响力。
三、商业案例的优缺点1.优点：（1）地铁站内商业案例与常规商业街相比，人流量大，客源稳定，市场前景广阔。
（2）地铁站与城市各个区域紧密相连，商家可以充分利用地铁站作为流量入口，吸引更多顾客。
（3）地铁站相对有限的面积和时间限制，能够帮助商家快速测试和验证经营理念，提高运营效率。
2.缺点：（1）地铁站内的商业租金相对较高，商家需要承担较大的资金负担。
（2）地铁站内的商业环境较为单一，商户之间的互相竞争较为激烈。
（3）地铁站的运营时间有限，商家需要充分利用有限的时间窗口，提高效率。
上海地铁17号线项目融资案例
上海地铁17号线项目融资案例
【原创实用版】
目录
1.上海地铁 17 号线项目背景
2.项目融资的必要性
3.项目融资的方式和结构
4.项目融资的效果和影响
5.总结和启示
正文
【上海地铁 17 号线项目背景】
上海地铁 17 号线是上海市城市轨道交通网络的重要组成部分，起点为青浦区汇金路站，终点为浦东新区的车墩站，全长约 36 公里，共设 26 座车站。
这条线路的修建将极大地改善上海市民的出行条件，缓解交通压力，促进城市经济发展。
【项目融资的必要性】
作为一个大型基础设施项目，上海地铁 17 号线的投资金额巨大，仅靠政府财政投入难以完成。
因此，进行项目融资成为了项目顺利进行的必要条件。
【项目融资的方式和结构】
上海地铁 17 号线的项目融资采用了多元化的融资方式，包括银行贷款、发行债券、股权融资等。
其中，银行贷款是最主要的融资方式，占比达到了 50%。
此外，发行债券和股权融资分别占比 30% 和 20%。
【项目融资的效果和影响】
上海地铁 17 号线的成功融资，不仅为项目的顺利完成提供了资金保
障，同时也开创了我国城市基础设施项目融资的新模式，对于推动我国城市基础设施建设具有重要的示范和推动作用。
【总结和启示】
上海地铁 17 号线的项目融资案例表明，城市基础设施建设需要创新融资方式，积极引入社会资本，实现政府和市场的有效衔接。
同时，也需要注重融资结构的合理性，避免过度依赖某一种融资方式，以降低融资风险。
卓越上海南站项目概念设计-1
2.3 设计构思（三）
灵活的空间布局方式
设计构思之三：在规整的大空间中植入灵活的商业体块，将整体 的BLOCK化为灵活的单元空间，丰富了空间布局方式。
总平面图
3.1 规划结构
空间轴线交叉，建构立体之城：
中央绿轴穿越基地，两条东西向轴线将基地进行 缝合，同时竖向建立地面与二层平台联系，建构了三 维连接。
空间关系立体组合
复杂的功能组合
5.1 一层平面图
旗舰店 品牌主力店 精品店 会所 写字楼 停车区 垂直交通
5.2 二层平面图
旗舰店 品牌主力店 精品店 LOFT 办公 写字楼 垂直交通
5.3 地下一层平面图
旗舰店 会所 精品店 超市 超市库房 垂直交通 写字楼地下一层停车场 LOFT办公区地下一层停车场
在下沉广场中布置局部的情 景商业，围绕下沉广场线性布置 精品商业。 通过自动扶梯和景观楼梯将下 沉广场与地面建立联系，同时通
过竖向连接将地面层与二层架空
大板层建立联系。
3.6 车行流线分析
车行流线分析
地下车库范围及出入口分析
每个功能区域都有独立的车行出入口，车行流线基本设置在基地外围，步行流线位于中部， 人车分流。地下车库基本沿建筑外边线布置，拥有独立的地下车库出入口。
5.4 地下二层平面图
B3地块地下二层停车场 写字楼地下二层停车场 LOFT办公区地下一层停车场
THANKBiblioteka YOU3.4 人行流线分析
一层人行流线分析
二层人行流线分析
下沉广场，二层大平台，内街，架空空间四种不同形式空间形态组合出了丰富的人行流线。 主要人流来自于沪闵路对面的成熟社区以及南站可能带来的暂时性商业人流，因此我们将主要入 口设置在宾阳路一侧，以及老沪闵路一侧，车行流线在外围，人车分流，互不干扰。
地铁商业案例分析-上海南站
空间位置
出租率
租金
南广场地下一层
75%
7-8 元/平方米.天
南广场地下二层
90%
7-10 元/平方米.天
北广场地下一层
80%
7-10 元/平方米.天
北广场地下二层
80%
5-7 元/平方米.天
五、小结
火车陆路交通枢纽的功能带来了巨大的人流，适合各种方便快捷餐饮商业的发展， 同时折扣型品牌百货类等中高档商业会对该区域的目的性消费人群进行补充，提升整个 商圈的商业氛围和档次，带动周边商业发展。
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三、空间特征分析 1、空间布局 上海南站站点地下商业规模相当庞大，地下商业的营业面积在 70000 平方米左右，目前营业部
分分别分布在南北广场的地下一二层。其中南广场的地下二层部分全为餐饮业态。
楼层
主力店
营业面积
南广场 北广场
地下一层 地下二层 地下一层 地下二层
Jack&Jones，nike360，adidas 三 叶草，G-2000，TONY WEAR，工商银
上班族和周围的居民，广场全日与高峰时的人流吞吐量分别为 50 万以及 6 万人次。交通的绝好优势，
使得该地区具备了提高人流量这一商业发展最基本的条件，由于规划相对档次较高，商业起点相对
高端，另外加大了零售的占比，所以对周围区域的目的性消费人群的吸引力会逐渐增大。
由于列车班次较多，且区域内公交线路、轨道交通运营时间较长，因此人流量在时间上除
1、区位概况
上海南站位于上海市徐汇区，是上海客流量最大的火车站之一，也是轨道交通 1、3 号线的汇聚 点，区位优势明显。上海南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷状态，该区域由于有强大的人流 保障，商业潜力巨大。
上海南站广场地下商业开发及其对区域经济发展的贡献
上海地铁商业案例分析
绿色环保理念
随着科技的进步，未来地铁 商业项目将加强智能化升级， 提高服务效率和消费者体验。
未来地铁商业项目将更加注 重绿色环保理念，推广环保 产品和服务，促进可持续发 展。
线上线下融合
未来地铁商业项目将加强线 上线下融合，利用互联网和 移动支付等手段提升消费体 验。
04
上海地铁商业案例总结 与启示
1
上海地铁将继续扩大网络覆盖范围，增加新线路 和站点。
2
上海地铁将加强与其他交通方式的衔接，提高出 行效率。
3
上海地铁将加强智能化和绿色化建设，提高运营 效率和服务质量。
02
上海地铁商业案例介绍
ห้องสมุดไป่ตู้
上海地铁商业项目概述
01
上海地铁商业项目是指利用上海 地铁的地下空间开展的商业活动 ，包括零售、餐饮、娱乐等多种 业态。
客流波动大
安全监管问题
地铁客流量存在较大的波动，商家需要根 据客流情况合理安排经营策略。
地铁商业项目涉及安全监管问题，商家需 要加强安全管理，确保消费者安全。
上海地铁商业项目未来发展趋势
多元化发展
未来上海地铁商业项目将向 多元化发展，引入更多品牌 商家、特色小吃等，满足消 费者多样化的需求。
智能化升级
上海地铁商业案例对其他城市的启示
因地制宜发展地铁商业
根据不同城市的特点，选择适合的地铁商业 类型和模式。
加强品牌合作与营销
通过与知名品牌合作，提升地铁商业的品质 和吸引力。
注重创新与技术应用
运用新技术提升地铁商业的消费体验。
完善规划与政策支持
政府应给予地铁商业发展的政策支持，并加 强规划引导。
上海地铁商业案例的未来展望
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地铁商业案例调研
克而瑞（中国）信息技术有限公司
上海机构
2008年01月
交通枢纽站点：
上海南站地铁商业调研
一、选择标准
站点类型——交通枢纽站点：多种交通方式汇集，人流量大，针对流动换乘客户
该站点为轨道交通、火车站、长途汽车站、公交线等主要陆路交通的汇聚点，拥有便捷的短中长客运运输功能，客流量为上海最多的一个站点之一，交通枢纽功能是其最大的优势。
二、区位环境分析——陆路交通枢纽
1、区位概况
上海南站位于上海市徐汇区，是上海客流量最大的火车站之一，也是轨道交通1、3号线的汇聚点，区位优势明显。
上海南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷状态，该区域由于有强大的人流保障，商业潜力巨大。
2、交通环境
区域内交通十分便利，南站规划北起沪闵路、龙华港，南至石龙路、罗城路、老沪闵路，东西分别以龙吴路和桂林南路为界，铁路、轨道交通、高架、长途客运、公交五线聚合，构成高密度、枢纽型、网络化陆上客运换乘体系。
公交南、北广场共计40多条公交线终点站，集中分布在南北出口
轨道交通地铁1号线，轻轨3号线
道路交通沪闵路，沪闵路高架
长途客运日均发送班次700班以上
高架靠近沪闵路高架，到中环线5分钟，到外环线约6分钟
3、区域商业——商业缺乏，新兴商业即将形成。
上海南站火车站的大量客流为地区带来了很大的商业发展契机，商业发展迅速，规模巨大，同时不同于上海火车站的是该区域的商业起点高，初期定位中高端，摆脱了传统火车站商业档次低，环境脏乱差的特点。
南站商业区域规划不但针对过往换乘人群，还会将周边居住人群导入该处消费。
除专业市场外，整个商圈现有的商业业态以服饰零售和餐饮为主，其余经营业态各自所占的比例基本在5%以内不规则分布。
（以经营面积计算）
区域商业业态分布
●上海南站目前最主力的商业体是位于南广场和北广场地下一层、二层的百利时尚中心。
●百利时尚中心于去年年底开业，较高比例的餐饮业态对过往人流有很大的吸引效果，同时
零售业引入OUTLETS模式，以低价加折扣吸引除了交通过往客流以外更大范围内的客群。
4、主要客流——外来旅客、本地交通换乘和该区域居住人群
上海南站区域的客流量是上海最集中的区域之一，区域内轨道交通、公交车站、火车站、长途客运站形成数近百万的客流，过往人流量大、客流来源众多、人员结构复杂，多以外来旅客和本地交通换乘为主要特征，而该区域商业构成不但在加大餐饮业态比例的同时满足了过往客流的消费需求，同时引入的OUTLETS商场也加强了目的性消费人群，两者有机结合可以达到很好的效果，也可
以带动该区域商业更好地成长。
三、空间特征分析
1、空间布局
上海南站站点地下商业规模相当庞大，地下商业的营业面积在70000平方米左右，目前营业部分分别分布在南北广场的地下一二层。
其中南广场的地下二层部分全为餐饮业态。
楼层主力店营业面积
南广场地下一层
Jack&Jones，nike360，adidas 三
叶草，G-2000，TONY WEAR，工商银
行，星巴克
13600 地下二层
棒约翰，味千拉面，巴贝拉，禾绿
寿司，麦当劳，肯德基
10000
北广场地下一层
ONLY，Teenie Weenie，Ochirly，
麦当劳，肯德基，DQ冰激凌
12000 地下二层
VERO MODA，Baby Fox，Jessimoda，
Etam
10000
2、面积分割
地铁商业主要为地下一二层部分：
●地下零售部分：由于地下商业体量巨大，所以空间限制较小，一般营业面积在50-200平方
米左右。
●地下餐饮部分：该处的商业较为集中，主要在南广场地下二层，营业面积一般在80-300平
米左右。
3、业态业种分布——流行服饰和快捷餐饮为主
站点商业经营面积分布
目前上海南站商业业态以服饰和餐饮为主，其中服装所在比重最大（经营面积计算），其他各还有美容、银行等服务型商业。
上海南站的地下商场位于南北广场的地下一二层。
●商业场南广场地下二层全为餐饮业态，南广场地下一层主力店为3000平方米左右的运动折
扣店，北广场地下一二层商场以品牌服饰为主；
●服饰以折扣店为其经营的终点，吸引目的性消费人群；
●餐饮消费人群主要是交通换乘人群。
通过地铁出口处连接到地上商业多以快捷、便利的品牌餐饮为主，其中包括了百盛集团旗下的
4、5个品牌餐饮，其中站点周边光肯德基店就有4家。
地铁站沿街商铺的业态分布具有以下特点：
●迎合火车站这一人群特点较为鲜明的消费，以餐饮为主流经营业态，经营门类相对较全；
●餐饮面积两级分化较为明显，既有一些品牌类的餐饮，又有大排档一样的小吃店。
满足了
不同层次客户的需要，基本都集中在沿街的一些铺面上。
物业业种分布品牌店
南广场地下一层
运动服饰，休闲服饰，家居，
银行Jack&Jones，nike360，adidas 三叶草，G-2000，TONY WEAR，工商
银行，星巴克
南广场地下二层餐饮
棒约翰，味千拉面，巴贝拉，禾
绿寿司，麦当劳，肯德基
北广场地下一层女装，珠宝首饰，家居，餐饮
ONLY，Teenie Weenie，Ochirly，
麦当劳，肯德基，DQ冰激凌
北广场地下二层女装，美容，饰品
VERO MODA，Baby Fox，Jessimoda，
Etam
四、经营效果分析——换乘客流和目的性客流相辅相成
1、消费客流结构——目前以外来乘车和轨道交通换乘客流为主，未来目的性消费人群数量会上升
上海南站人流量较大，过往人流仍以外来旅客和本地交通换乘为主要特征，消费者大多为旅客、上班族和周围的居民，广场全日与高峰时的人流吞吐量分别为50万以及6万人次。
交通的绝好优势，使得该地区具备了提高人流量这一商业发展最基本的条件，由于规划相对档次较高，商业起点相对高端，另外加大了零售的占比，所以对周围区域的目的性消费人群的吸引力会逐渐增大。
●由于列车班次较多，且区域内公交线路、轨道交通运营时间较长，因此人流量在时间上除
了夜间和清晨，无明显大幅度差异。
●地下商城经营的餐饮业态主要针对交通换乘人群及火车站旅客。
●服饰零售采用OUTLETS模式，折扣店的形式可以吸引到整个徐汇区甚至整个浦西区域内的
目的性消费人群，目标消费者是白领和喜欢新鲜潮流的年轻人。
2、业态经营分析
从上海南站现有商业经营看，方便、快捷类餐饮以及各种专业市场经营状况较好，其中餐饮类出租率基本上都达到了90%，服装零售类出租率也在80%左右。
不同于传统火车站，上海南站凭借其中高端的规划以及良好的招商管理，商业起步虽然较晚，但是起点高，摆脱了传统火车站商业低档，环境混乱的局面，对未来以南站为中心的区域商业发展将相当有利。
餐饮——品牌餐饮为主，档次中等
由于上海南站多为快速流通客流，在旅客候车这段时间里，对快速、方便的餐饮需求量较大，这也是站点餐饮业经营好的一个主要因素。
这里的几个知名餐饮品牌如肯德基、真功夫、棒约翰以及味千拉面、大娘水饺占据南广场地下二层，档次中高，能较好地满足了来往外地客的餐饮需求，同时也能吸引了一些周边区域以及本地交通换乘人群。
餐饮也是目前南站商业中经营最好的。
服饰——流行品牌折扣服饰为主
这类服饰店铺分别位于南广场的地下一层和北广场的地下一二层，占到了整个地下商业街经营面积的50%左右。
经营品牌的档次中高，再加上品牌折扣店的模式，对目的性消费者有相当的吸引力。
以OUTLETS的经营模式可以很好地提升商圈的氛围以及周边区域的商业价值，为该区域的发展起到强有力的推动作用。
3、租金及出租率——开业初期就有较高出租率，租金相对较低
上海南站作为两大火车站之一，迎接来自全国各地的乘客，同时作为轨道交通换乘枢纽站点，其商业物业升值相比周边的商铺更胜一筹。
火车站人流消费多集中在地下，商铺的租金较高，基本在5-10元/平方米.天左右。
上海南站周边沿街商铺的租金调查显示，目前沿街位置较好商铺的租金约为8元/平方米.天，一般市口的商铺租金约在5元～6元/平方米.天之间，总体租金比南站地下商业租金低。
空间位置出租率租金
南广场地下一层75% 7-8元/平方米.天
南广场地下二层90% 7-10元/平方米.天
北广场地下一层80% 7-10元/平方米.天
北广场地下二层80% 5-7元/平方米.天
五、小结
火车陆路交通枢纽的功能带来了巨大的人流，适合各种方便快捷餐饮商业的发展，同时折扣型品牌百货类等中高档商业会对该区域的目的性消费人群进行补充，提升整个商圈的商业氛围和档次，带动周边商业发展。