经济型酒店选址

经济型酒店选址——“圈地时代”
从05年开始，经济型酒店凭借其高资本回报率迅速扩张，“圈地”运动风生水起。

据统计，2005年，市场前十名的经济型酒店品牌平均增长速度为74%，而2006年锦江之星、如家等领头企业的年均增速则高达90%，07年各大品牌均制定了更加宏大的扩张计划，例如如家开业店数在134家基础上增长70%，速8 计划开业店数由32家增加到100家，新兴中档汉庭酒店计划由28家发展到100家……
但与此同时，经济型酒店的选址变得越来越难，一定程度上成为制约其扩张的瓶颈。

行业领先者锦江之星的行政总裁俞萌曾感叹，“在圈地过程中，碰到的首要问题就是选址，但现在要在上海找一个好地段难乎其难。

” 而一些区域如北京的王府井和青岛的前海一线，已经出现了“经济型酒店商圈”现象，大量酒店在同一区域扎堆聚集，如青岛市区一共90多家经济型酒店，其中50多家集中在前海一线，正表明了优势地段对经济型酒店的重要意义。

因此我们不禁要问，经济型酒店应该在什么地段选址？目前选址格局存在什么问题？未来的选址空间又在哪里？本文将分别就这些问题，对经济型酒店的选址进行梳理。

地段的价值在于客源与专业化
地段的重要性源于地段所能带来的收益，对于经济型酒店而言，地段的意义首先是客源，其次是专业化。

地段是城市功能、城市形象、城市配套以及聚客便捷性的载体，因此地段往往直接决定了客源数量与质量。

客源是地段最根本、最为关键的意义，包括客户的数量和客户的类型，将基本决定酒店经营的好坏和酒店的类型。

业界人士曾评论说，选择了一个好的地段就成功了60%。

对于经济型酒店而言，地段的重要性就更加突出，因为其对入住率的要求比传统的酒店要高，只有有充足的客源保证了高的入住率，才能在成本控制的基础上形成可观的利润。

专业化是地段给经济型酒店带来的必要条件，即与地段相关的配套设施，可以使经济型酒店专注于主营业务，为客户提供更加专业化的服务。

在美国，经济型酒店要求在15分钟的车程范围内，有餐馆、购物中心、加油站或社区等，酒店的电力、热力专业维修、客房整理、洗衣等业务大都实行外包，最大化地利用了城市配套。

只有城市配套丰富的地段，才能为经济型酒店的专业化发展提供资源支撑。

因此，从地段价值角度，经济型酒店应选址在人员流动量大、交通方便、且具有相对成熟的城市配套的区域，这也是经济型酒店选址的基本要求。

定位决定选址差异
而从产品属性来看，经济型酒店是以提供有限服务、经济实惠为卖点的酒店形态，注重性价比是其目标客户的本质特征。

因此，选址地段一方面要足以支撑酒店的客源和品质，另一方面出于成本和价格控制的需要，选址地段的地价不能过于昂贵。

且从市场细分来看，经济型酒店是一个内涵丰富的概念。

在欧美国家，经济型酒店进一步细分成三种档次的酒店：有限服务酒店、经济酒店和廉价酒店；或者是三种类型的酒店：城市商务型酒店、青年旅舍、汽车旅馆。

由于客户来源的不同，这些酒店的选址也应该具备差异性，选择不同土地价格、不同资源配套的区域。

此外，同一类型内部也存在细分，档次过于接近的酒店选址应避免扎堆聚集。

而从客户群消费特征以及城市发展环境来看，除了旅游度假区，中国经济型酒店近阶段应排除郊区化选址的可能。

经济型酒店在上个世纪80年代流行于美国，主要以规模小、形式简约、设施简单、经济实惠著称，多开在郊区或偏僻地区。

但中国与美国国情不同，经济型酒店进入中国以来本土化程度较高，无论是产品还是客户都具有中国特色。

在中国现有的经济水平下，经济型酒店客户群的消费特征与美国式的家庭消费大不相同，自驾游比例远远达不到西方国家的水平。

单从汽车使用来看，美国
的汽车保有量可达每人1.2辆，而据权威部门统计，截至２００６年底，中国私人拥有的各类汽车才首次超过2000万辆，差距悬殊。

因此，总体来看，中国在郊区建经济型酒店的时机远未到来。

城市中心与经济成本的矛盾与统一
城市区域内“黄金地段的偏僻地点”是现阶段经济型酒店选址的不二法门。

总体而言，经济型酒店的选址应该包括三个层次：城市层面上，选择有大量商务和旅游人员进出的城市，一般为省会城市或经济发达城市；区域层面上，选择有大量商务和旅游人员进出的区域，一般为交通要塞、核心商圈、景区等多种特质组合的城市功能区，要有一个吸引人流的强势动力和比较优势；位置层面上，选择上述区域的次优地段以降低成本，一般与最繁华地段有一定距离、相对偏僻，但周边有较好的生活配套，交通便利为基本要求。

这样一个选址标准本质上是地段价值与经济型酒店相结合的产物，反映了“客源”与“成本”的矛盾统一。

这也正是经济型酒店选址难度较高的原因。

黄金地段的选择上，可以部分参考现有星级酒店的位置。

从前文可见，经济型酒店选址的区域指标其实跟传统的星级酒店选址标准没有区别，但在具体的位置指标上更倾向于边缘化、偏僻化以降低成本。

因此，可以把传统星级酒店作为选址的一个参考依据。

而且从物业来源上看，低星级的酒店以及招待所十分适合改造成经济型酒店，随着未来竞争的加剧，这些酒店变脸经济型酒店的可能性越来越大。

就目前情况来看，经济型酒店选址基本遵循了上述选址标准。

城市布局上，大致沿一级城市、二级城市的次序顺次布点。

据统计，4月份经济型酒店客房规模在500间以上的城市一共有21个，其中大部分集中在沿海城市，西部仅有重庆、成都和西安3个城市，客房规模仅占市场总量的6%，东北部仅有沈阳和大连2个城市，客房规模仅占市场总量的3%。

从品牌布点的格局亦可以看出这一点，例如布点最广的如家连锁酒店，目前一共有147家店开业，西部区域的酒店一共只有5家，不到4%，以生产型城市为主的东北地区也仅有8家店开业。

区域布局上，基本在城市的黄金地段布点，但多选在此类区域的边缘地段，“埋藏在”繁华区域的近旁，一般离主路有一段距离。

而且，由于地段的稀缺性，出现了局部的供不应求现象。

具有城市标志性的区域、多城市功能混合的区域是经济型酒店最优地段，人群聚集程度最高，也是酒店企业最先入驻的区域。

例如北京的王府井区域，聚集了北京的城市精华：天安门、故宫、城市商业中心；重庆的渝中区，代表重庆的精神，解放碑商业、商务中心、洪崖洞景区等资源集聚。

从品牌的角度，布点的差异性不大。

目前国内经济型酒店品牌近百个，但是连锁规模在10家以上的不足20家，大多数品牌只有一两家门店，而这些规模品牌中，仅有几家呈现了明显的布局特征：行业龙头品牌如家一般选择闹市区、商业区、改造发展区或景观优势区布点，就北京市场而言，如家将选址锁定在二、三环之内是其目前布点的特征。

又如由区域品牌逐渐发展到全国性品牌的行业新秀七天连锁酒店，其布点特征来源于城市策略，即瞄准一个城市充分深入、大量布点以获得市场优势。

总体而言，大多数经济型酒店都是抢占城市中心区域的黄金地段，而全面撒网的酒店极少，仅以锦江之星为代表，选择在各个城市区域的中心地段布点，这也与锦江多购买和自建酒店的经营特色相一致。

其实这也从侧面反映出，国内经济型酒店市场的细分程度仍然较低。

相对于品牌而言，经济型酒店的客户是一群对于价格更加敏感的群体，其实，锦江之星的选址使得其具备了一定的房价优势，也是一种市场细分的策略，曾经就有顾客因为十几块、几十块的价差而弃如家选锦江。

从这个意义上说，不同价位的经济型酒店在一个区域的聚集某种程度上是利好的，而同质酒店的聚集则不可避免地带来整合。

所以，可以预见的是，未来经济型酒店的市场将进一步细分，而经济型酒店选址的黄金标准将在较长时间内不变，黄金地段将随着酒店企业的布点深入而越发稀缺。

城市发展为经济型酒店选址提供了新契机
如果从静止的角度看，黄金地段总是有限的，而如果从发展的角度看，将会有新的更多的黄金地段形成或被发掘。

随着酒店布点的深入，这些新发掘出的地
段将显得弥足珍贵。

在中国逐渐加速的城市化进程中，包括旧城更新、新城建设、乃至道路、铁路、轻轨等的修建等等，都将对城市的功能布局产生影响，进而改变区域之间的联系、改变地段价值。

最典型的变化是商务区或商业区的建设。

以重庆为例，目前大型居住社区龙溪镇、加州居住区、五黄大社区、直港大道居住区等成为经济型酒店选址的热点区域，最重要的不是因为居住社区及商业配套的发展带来大量的流动人口，而是因为这些区域连接着新规划的江北城CBD，有大量的商务客源做保证。

一方面紧邻商务区享受黄金地段带来的大量客源，一方面与黄金地段有一定距离，租金成本低、物业充足。

最常见的变化则是轨道交通的建设。

以北京学院路的速8店为例，由于清华东路（双清路——八达岭高速）的建设，使得酒店能够享受奥运带来的客源、地段价值得到提升，随着06年底的正式通车，速8店也开始营业。

又如05年开业的锦江之星西客站，莲石路的开通（同年10月）将西五环与西三环联系起来，为酒店经营带来了更广大的客源，地段价值大大提升。

随着中国经济水平的逐步提高、城市的迅速发展，中国将产生出更多适合建设经济型酒店的城市以及新的黄金地段，而在发展中把握机会将是未来经济型酒店选址的关键。

经济型酒店选址要求：
1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。

2、建筑要求：独栋，周边有停车场。

3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。

4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。