最新北京市四合院市场分析
北京市平房四合院协议出让地价评估技术有关问题更新的说明
北京市“平房四合院”协议出让地价评估技术有关问题更新的说明根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）土资厅发[2018]4号）、等，结合本市实际情况，对“平房四合院”协议出让价格评估的以下问题进行更新说明：一、评估方法根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发[2018]4号）关于评估方法的规定，结合本市实际情况，应选用三种方法评估，（1）收益还原法、（2）市场比较法、（3）剩余法之二，以及（4）成本逼近法或（5）基准地价系数修正法。
方法选用顺位为市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、收益还原法、成本逼近法。
二、适用范围使用范围为平房、四合院建筑形式的住宅。
三、评估价格形式对容积率小于1.0的，采用楼面地价测算。
四、评估的主要参数剩余法中开发周期为一年，投资利润率为20-30%，开发程度为“七通一平”。
剩余法（评估现有不动产中所含土地价格）=（不动产交易价格-房屋现值-不动产交易税费）/[（1+管理费用+投资利润率+利息率）×（1+契税及印花税率）] 其中利息率按复利计算。
五、评估结果的权重①在确定各评估方法权重时，需说明选用或不选用的理由。
顺位最后的评估方法权重不高于30%。
②当未采用市场比较法时，基准地价系数修正法权重不低于40%。
六、出让底价建议估价师应调查可比较实例的成交信息，并提出出让底价建议，出让底价应不低于宗地所在级别基准地价低限修正后的结果。
七、其他本说明自发布之日起施行，由北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会负责解释，根据市场变化需求，适时调整。
《北京市“平房四合院”协议出让地价评估技术有关问题的说明》（北估秘[2016]020号）废止。
楼市500平四合院直降4500万隐情何在？
500平四合院直降4500万 隐情何在？对于很多拥有5套、10套及以上住宅的富人来说，房产税一旦开始征收将是噩梦般的存在，每年数十万、数百万的房产税那真是要心力交瘁了。
世上本无路，走的人多了，便有了路；楼市本无利，投的人多了，便多了利。
十年来，投机者争先恐后地加入炒房大潮，犹记得那一片片尚未开发的土地却早已被一众人等“分割”的壮观景象；十年后的今日，在限购政策的频频出击下，炒房团的火焰是有所收敛，但刚需者依旧买不起房子。
大概，股市再努力若干年也赶不上房价那般坚挺。
只是，不可否认，虽坚挺，但楼市俨然已不及当初那般疯狂。
泡沫在破，一切正在趋稳，投机者盛行的时代将成过去；只是，即便“住房不炒”，价格有所低迷，但还应未到“抛售”一线城市豪宅的时候吧？但就有这么一位业主，不惜低价贱卖北京四合院，不得不让人思虑......房产税来临前的征兆？降价4500万出售四合院对于普通大众，甚至中产阶级来说，4500万不说是“天文数字”，但也是一个可望却不易及的资产。
但是对于一套“坐标位于北京前门附近，始建于雍正四年（1792），后翻建于道光十八年，至今已有290年之久，占地499.5平米，建筑350.4平米”四合院来说，意欲降价4500万出售，确实是一个优惠至极的美丽数字。
如果不是一则火爆的卖房广告，估计谁都不会想到，会有这等好事。
易趣微财经（ID ：yiquweicaijing）记者日前从一则新闻上获悉，“不计成本，只求速出！”是这则火爆网络的卖房广告语，其广告内容显示，“由于产权人拟定居国外，为尽快处置完结国内资产，今天下决心将本四合院降价转让，由原定价格1.65亿元直接降为1.2亿元，降幅近三分之一达4500万元，凸显出极高的性价比。
”不可否认，现如今，一线城市的常态就是：“一般人家拼命多年买不上10平方，中产人家掏空所有积蓄也不过是首付（好的有全款）买个小户型”，房价之高，有目共睹。
然而，与之形成鲜明对比的却是：富人却选择抛弃了大多数人所艳羡不来的豪宅，选择移民海外。
平房和四合院运营方案
平房和四合院运营方案一、市场概况平房是指居住建筑多为一层或两层，结构简单而舒适的房屋。
四合院则是中国传统建筑形式之一，由四周建筑围合成院落，形成一个天井式的住宅建筑形式。
这两种形式的建筑在如今城市中已经变得比较少见，但随着人们生活水平的提高和生活品质的追求，平房和四合院的建筑形式也逐渐受到人们的追捧。
在城市化进程中，这样的传统建筑形式逐渐被高层建筑所取代，但在一些历史文化底蕴深厚的地区，如北京、南京等地，这样的传统建筑形式还是得以保留下来。
而在旅游业兴盛的地方，平房和四合院也成为了一种文化旅游景点，吸引着众多游客前来观光游览。
二、运营目标本次运营方案的目标是针对平房和四合院，利用其独特的建筑形式和文化内涵，打造一个非常具有传统文化底蕴和旅游吸引力的运营模式。
通过对建筑的保护和改造，使其能够更好地融入现代人们的生活方式，并吸引更多的游客和游客。
首先，我们需要确定运营的主题。
我们可以选择历史文化主题、旅游度假主题等等。
其次，我们需要确定目标客户群，可以是文化爱好者、历史旅游爱好者、家庭旅行者等。
最后，我们需要确立运营的规模和时间。
我们可以选择单一平房或四合院进行运营，也可以选择多个平房和四合院进行联合运营，吸引更多的游客。
三、运营策略1. 建筑保护与改造。
平房和四合院虽然是传统建筑形式，但在今天的生活条件下，可能有些不适合现代人的生活需求。
因此，在进行运营之前，我们需要对这些建筑进行保护和改造。
保护传统文化建筑的风貌和历史内涵，同时进行内部设施的舒适化改造，以使得游客能够更好地了解其历史和文化内涵。
2. 推广与宣传。
针对不同的运营主题和目标客户群，我们需要进行不同形式的推广和宣传。
可以通过建立网站、微信公众号、线下宣传等方式，吸引更多的游客。
同时可以通过在各大旅游网站上发布宣传信息，参加旅游推广活动等方式，进行宣传推广。
3. 丰富的文化活动。
为了吸引更多的游客和增加游客的体验感，我们可以组织一些丰富多彩的文化活动。
北京四合院带来市场新空间
北京北京四合院带来市场新空间四合院带来市场新空间50套四合院8月上市今年8月，50套四合院经修缮后，将集中在北京拍卖。
业内人士对此次大规模的四合院上市交易表示担忧：限于历史原因，被拍卖的房子很有可能是经租房、代管房，甚至有可能是使用权与产权混合的四合院。
专业四合院代理机构万德成总经理井蕴娇指出，现在的四合院交易属于第一轮市场，大都是对破败的、“文革”时候腾退的四合院出手，交易的价格就是地价，房屋的价值根本没有体现出来。
当新的购买方把四合院修缮好再卖时，就预示着即将进入第二轮比较到位的市场。
北京盛佳国际拍卖有限公司董事长桂立平则表示，他们接收房源时都要经过“确权”，权属不明的，都无法上拍。
需求量大“境外大量的买家，太喜欢四合院了。
”有关人士说，因为有需求，所以不论是拍卖还是代理，他们都能接受。
“但是我们仍然要保证在产权明晰的情况下交易，而且要修旧如旧，不能毁坏。
”某业内人士也认为，北京四合院交易的兴盛，主要是靠产权与市场关系的协调。
据统计，北京旧城25片历史文化保护区规划人口为16．7万人，共需迁出人口11．8万人，占现状总人口的41％，借着国家的鼓励政策，越来越多的老百姓选择“主动出击”，一时间大大小小的经纪公司都打出了收购、出售四合院的招牌。
北京四合院市场的卖家、买家信息比较分散。
卖家就近委托小经纪公司卖房，买家信任大经纪公司委托大公司为其寻找房源，每家公司虽都有一定的信息，但是过于分散。
而拍卖会就可以同时召集到众多的卖家和买家，给卖家、买家更多可挑选的余地。
同时，四合院买卖的交易时间也较长。
百姓卖房都希望变现快捷，但房产进入经纪公司后会有一定的运作流程，小经纪公司寻求和大经纪公司的合作，大经纪公司再打广告，筛选买主。
由于目标客户群并不好把握，可能需要比较长的一段时间来运作百姓的房产。
相比之下，来参加拍卖会的都是对四合院感兴趣的目标客户，只要房产合适就会出手，这样卖家就不存在在经纪公司长期压房而错过其他交易机会的风险了。
投资老北京四合院价值几何
投资老北京四合院价值几何四合院以其厚重的文化底蕴和历史文物价值，吸引了更多投资者的目光。
无论是发怀古幽思的成功人士，还是精于投资的商人，都对幽深胡同深处的一幢幢深宅大院情有独钟。
四合院的租售价格在不断攀升从皇亲国戚的宅邸，到文化名人旧居，乃至老北京人悠远记忆中的“大杂院”，四合院承载了太多的历史积淀和悲欢离合，见证了时代的变迁和沿革。
2009年，北京市颁布并实施了相关条例，进一步放宽了对四合院投资的限制。
其后，四合院以其厚重的文化底蕴和历史文物价值，吸引了更多投资者的目光。
无论是发怀古幽思的成功人士，还是精于投资的商人，都对幽深胡同深处的一幢幢深宅大院情有独钟。
四合院的投资价值北京四合院以悠久历史和丰富文化内涵吸引着世界各地的游客，而其巨大升值空间则成了投资商人追逐的目标。
2009年3月，北京一处面积7000平方米的四合院报出了4亿元的高价，让地产投资商再次把目光聚集在了古老的四合院上。
四合院其实并不是新近兴起的投资项目。
早在2004年，北京就出台相关政策，取消了对四合院购买者的户籍限制，以此鼓励更多人投资四合院。
从那时起，四合院交易量就开始出现增长。
据统计，除了政府维修保护的四合院之外，北京每年至少有30～50套私人投资的四合院进行翻新和装修，以投入市场租售。
2009年，北京市颁布规定，鼓励单位和个人购买旧城历史文化街区房屋或院落，例如：对于北京旧城历史文化保护区的购房者，可享受减半征收契税的优惠政策。
此规定的实施，进一步促进了北京的四合院房屋交易市场的繁荣。
四合院具有的历史性、稀缺性、文化性，甚至文物属性，都让北京老四合院无论是出售还是出租，都变得越来越炙手可热。
现在一座占地300～500平方米的北京四合院，在经过翻建、精装修后，每月租金达3～4万元。
如果出售的话，从四合院的交易成交价格上看，均价在2万元/平方米以上的四合院占成交量的2/3；从成交面积来看，300～400平方米的四合院是主流的成交类型。
北京四合院的现状与材料形式
北京四合院的现状与材料形式作者：李名洋来源：《房地产导刊》2014年第05期【摘要】北京四合院经历了大规模拆迁、改造，兴建现代楼房小区，经历了危房改造与旧城保护结合的尝试，经历了对历史建筑的保护与修缮阶段，这个过程是一个蜿蜒曲折但又不断前进的历程。
基于此，本文对北京四合院的现状与材料形式进行了探讨。
【关键词】北京四合院；现状；材料形式1.北京四合院的现状经过实地的考察调研和文献阅读，笔者认为北京历史文化保护区四合院的状况从总体上看，按照建筑形式来分可分为三种，具体分类如下：一是现存既有的四合院建筑，它们大多被修缮、改造或翻建过，在建筑形式上仍然基本保持传统建筑的高度和形式，比如东四北三条至八条、三眼井胡同；二是与传统风貌相协调的建筑，它们是在四合院的基础上经过改造而来，建筑高度为1～3层，建筑形式和空间模仿传统四合院，比如改造后的菊儿胡同、南池子试点等；三是现代新建筑形式，这种建筑是在四合院基础上被改造而来，建筑形式为多层或高层楼房的现代建筑形式，比如海运仓小区。
以上这三类建筑皆是从四合院的基础上发展而来，它们是对当时社会环境与时代发展不同要求的探索。
目前，北京还现存较大数量的危旧杂院，待于整治，还有一些原住户已经被迁出，但房屋处于空置状态，街区与房屋的未来功能待定的地区，比如前门长巷地区。
还有一些目前正处于改造、整治状态的街区，比如杨梅竹斜街、玉河地区等。
2.建筑材料与色彩的控制材料在北京传统四合院的更新改造中，应当在一定程度上对于使用传统材料等方面加以适当扶持，并对新技术新材料的使用施加某种限制。
从而使附着在传统材料之上的这种传统技术文化能持续性再运用，亦即实现一种“活”的传统的继承和延续。
对于材料的使用应该根据不同的院落、院落内的不同部分、建筑保留价值。
建筑现状而区别对待：①对于保护类四合院院落内的建筑、以及其他类别院落内有保留价值的单体建筑，应采用古建修复的方式，进行局部修缮，并做到“修旧如旧”。
北京四合院分析
北京四合院受儒家“天人合一”观念的影响，建筑按照中轴线布置，其间穿插许多大小不一的院落，极具中国礼教特色。
布局讲究“前寝后室”，依据中国上下尊卑、长幼有序的传统观念，所有的家庭成员，按照自己的辈分住在不同的房间里；祖辈居正房，晚辈居厢房，南房用作书房或客厅。
北京四合院的空间划分图北京四合院空间的点、线、面构成北京四合院合理利用点线面的手法营造出了整体空间的均衡感,并结合了借、分、隔等手法使整个院落空间显得错落有致。
北京四合院是北方地区院落式住宅的典型，其平面布局以院为特征，根据主人地位及基地情况，有两进院、三进院、四进院或五进院几种。
四合院的格局和大小一般用“进”来做衡量单位，一进，二进属于标准型四合院格局，三进的是比较大的院子，四进以上则可以统称为混合型四合院，面积更大，构造更加复杂。
北京四合院两进院、三进院、四进院鸟瞰图一进四合院一进四合院指的是只有一个封闭空间的院子。
一进的四合院比较适合宅基地面积不是很大的住户使用。
二进四合院二进四合院指的是有二个封闭空间的院子。
三进四合院三进四合院指的是有三个封闭空间的院子。
北京四合院的建筑设计特点北京典型三进院四合院鸟瞰图主要由大门、倒座、影壁、垂花门、正房、耳房、厢房、抄手游廊、后罩房等组成。
内院是家庭的主要活动场所，面积大，院内栽植花木，陈设鱼缸盆景，家人纳凉或劳作，居住环境安静舒适。
主要建筑为抬梁加硬山，次要房屋如耳房也有用平顶的，色彩以灰色屋顶和青砖为主。
房屋墙垣厚重，对外封闭，靠朝向内庭院的一面采光，降低了噪声和风沙的影响。
这种封闭空间的处理,除了因为地处北方要求实现保温性的实用功能之外,更重要的是非常契合中国人传统的内向性格与追求含蓄的心理气质。
北京四合院没有着眼在一个停滞的空间上，而是借助“藏与露”，“虚与实”的手法将空间设计得富有流动感。
从入口一直到正房，空间经历了狭窄—狭长—开阔的过渡，运用了先抑后扬的设计手法，同时还注重了障景的运用。
北京四合院价格
北京四合院价格一、引言作为中国传统建筑的代表之一，四合院是北京最具特色的建筑形式之一。
由于其独特的设计和悠久的历史，四合院一直以来都备受人们的瞩目。
随着房地产市场的发展和人们对传统文化的重视，四合院已经成为了许多人梦寐以求的住宅选择。
本文旨在分析北京四合院价格的现状，以及影响其价格的因素。
二、北京四合院的分类在谈论北京四合院价格之前，我们首先需要了解北京四合院的分类。
根据建筑形式和功能，北京四合院大致可以分为以下几类：1. 四合院住宅：这是最常见的四合院类型，主要用作居住。
通常由多个房间围合而成，形成一个庭院。
有的四合院保存完好，有的经过改造后成为独立的居住区。
价格取决于地段、内部装修等因素。
2. 四合院酒店：随着旅游业的发展，越来越多的四合院被改造为酒店或客栈。
这些四合院通常通过加装设施和进行一定程度的装修来满足住宿需求。
价格因地段、装修档次和服务水平的不同而有所差异。
3. 四合院商铺：一些四合院在经过改造后被用作商铺或零售空间。
这些四合院通常位于市中心或繁华商业街区，地理位置优越。
价格较高，但也更具投资回报。
三、北京四合院价格的影响因素在了解了北京四合院的分类之后，我们接下来将分析影响北京四合院价格的因素。
1. 地段：北京市区的不同地段对于四合院价格的影响较大。
位于市中心或老城区的四合院价格通常较高，而位于郊区或远离重要交通节点的四合院价格相对较低。
2. 建筑面积：四合院的建筑面积也是影响价格的重要因素之一。
一般来说，建筑面积越大的四合院价格越高，因为它提供了更多的空间和自由度。
3. 内部装修：四合院的内部装修状况也会对价格产生影响。
经过豪华装修的四合院价格一般会高于需要翻修的旧四合院。
4. 房产证类型：根据房产证类型的不同，四合院的价格也会有所差异。
有些四合院可以获得自有产权证，而有些只能获得使用权证。
自有产权证的四合院价格通常较高。
四、北京四合院价格的现状目前，北京四合院的价格受到多种因素的共同影响。
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北京市四合院市场分析主要结论·北京市保护历史文化名城、鼓励社会购买四合院等各项政策出台，促进了四合院的交易。
同时，供给增加加剧了市场的竞争。
四合院开发受到同区域相邻项目的威胁和不同区域相同产品的竞争。
·**四合院价格普遍高于其他区域，按占地面积计算，交易均价为3-4万元/平米。
受历史文化影响，新建四合院与保存较好的四合院比价格上并不占优势。
·难以复制的地段优势、无可挑剔的建筑设计与施工、良好的物业管理、以后少有的片区开发四合院等是**四合院项目（以下简称项目）最大的优势。
但项目周边环境对项目影响很大，尤其是**市政代征地，拆迁成本很高，如不改造，必然影响出售价格。
另外**的改造能大大提升项目价值，但其进度要落后于本项目。
·项目开发区域内，据核实已有一些预备或正在开发的项目，作为居住用地，竞争项目环境幽静，私密性强，给项目构成了一些威胁。
·产品营销需要更准确的定位，对于不同的院子采取不同的销售策略。
项目销售价格预计如下：市政代征地不拆1#院：3500万 35000元/平米2#院：3400万 35000元/平米3#院：4000万 40000元/平米4#院：3900万 40000元/平米5#院：1.03亿 45000元/平米市政地改造完善：1#院：4500万 45000元/平米2#院：4300万 45000元/平米3#院：4000万 40000元/平米4#院：3900万 40000元/平米5#院：1.15亿 50000元/平米一、北京市四合院市场概述据统计目前北京的四合院性质的院落总计3000多座，挂牌保护的只有658座，主要集中在东城区和西城区。
随着北京旧城改造的推进，四合院尤其是保存比较完好的四合院越来越少，象征着北京古老历史文化的老四合院建筑越来越少是公认的事实。
但由于历史原因，保存完好且产权清晰适合交易的老四合院并不多，据专业四合院代理机构万德成的统计，真正能进入交易的不过5%-10%，即120-240套之间。
给四合院开发带来了机会，近几年，在回归中国传统文化、保护四合院、北京保护历史文化名城实施、北京鼓励购买四合院政策出台等一系列利好条件下，四合院需求增加，一批新建的四合院应运而生，市场反应良好。
但保护区内的四合院开发政策有严格的规定，必须以院落为单位进行微循环式的开发，微循环开发是以政府为主的开发模式，开发应维持胡同肌理，保护现有的四合院建筑。
从政策层面上看，适宜居住的新建四合院建筑数量会增加。
而四合院是一个购买群体相对特殊的市场，这对犹如**一样进行商业开发四合院的公司是不利的，尤其对开发规模较小的四合院的企业。
四合院开发较多的地区为南城大栅栏区、西城什刹海地区、三眼井地区、南锣鼓巷地区。
其中大栅栏由宣武区政府改造，改造后煤市街西部将建成200个左右的四合院居民区和四合院商务区。
西城什刹海地区四合院交易火爆，近几年也建成了许多四合院，加剧了市场的竞争。
三眼井地区成为北京最大的旧城改造区，将以院落为单位修缮的翻新大量的四合院。
南锣鼓巷地区自古以来为名人政客居住之地，长约1000米，东西各有8条对称的胡同，是北京胡同肌理保存最完整的地区，原貌破坏也不大，根据旧城保护规划区域内可以新建四合院的地不多，因此此地四合院价格偏高。
从地理位置上看，什刹海东侧为地安门大街，作为城市新格局两轴中的纵轴；南侧为平安大道，交通便利。
区域内前海、后海、西海三个湖泊使周边环境明显好于其它地区，自古以来就是一个文人政客的居住游玩之地。
因此什刹海四合院价格普遍要高于其他地区，成为市场的热点。
从北京的四合院交易情况看，新建四合院的价格因区域、环境、建筑材料、历史渊源等不同区别很大；相同区域的四合院因其周边环境、风水、配套设施、使用材料等不同价位差别也很大。
大栅栏在1.5～2万元之间，什刹海地区在3-4万元之间，三眼井地区在2-3万元之间，南锣鼓巷地区在2.8-3.5万元之间。
因此本项目在区域上是有竞争力的，按照现在四合院交易，价格应在平均水平上浮20%-30%。
项目售价估计在3.5-5万元之间。
二、项目市场分析1、市场供给逐渐会大于需求四合院市场是一个特殊的市场，他的购买群体相对来说很窄。
而根据相关政策，北京市政府对于历史保护区的改造避开了大拆大建的商业开发模式，采用了政府为主的微循环开发模式，改造中要市政先行等，旨在保护历史文化，强调要保护胡同机理和以院落为单位保护和修缮四合院，鼓励社会购买四合院等，说明四合院尤其是修缮和新建的四合院将会增加。
另一方面，通过对原有四合院居民的货币补助和新房安置等，使得改造后的四合院产权清晰，可以交易的四合院将会大大增加。
另外，政府为了鼓励社会力量参与旧城保护，只要通过规划许可就可以对自己居住的四合院进行修缮和改造，如后海南沿有很多私人改造的四合院。
相较需求供给增加很快，四合院市场呈供给逐渐大于需求的趋势。
这对项目是不利的。
另一方面，现在微循环改造决定了四合院基本只能以零星的产品供应市场，这样的四合院一般与大杂院混杂在一起，大片区的四合院群供给会越来越少，甚至没有，而本项目属于片区四合院院落开发，而且规模庞大，这是公司的一大优势。
2、项目建筑设计无可挑剔较其它的四合院开发，项目无论是规模和设计均体现了极品四合院的标准。
具体体现在以下几个方面：成片开发：从政策上看，以后在保护区内类似本项目的“推平头”式的片区开发基本上不会再有，愈显项目四合院的稀有和高贵。
历史价值：项目用地为咸丰皇帝亲戚之郡王府，北高南低，坐北朝南，符合古代风水观念。
产品设计：由国内顶尖级古建设计大师设计，将古典传统建筑形式与现代舒适生活方式完美结合，地下个性空间的创造，满足了健身、娱乐、社交等多种需要。
建筑风格：项目用料均采用真工实料，严格按照明清传统建筑，且对施工有着极其严格的要求，力争使项目成为新建四合院的巅峰之作。
高绿化率：每户24%-30%的绿化率，院落景色各异。
物业管理：独有的中央空调和优秀的物业管理是项目的另一大优势。
这也是片区开发的优势。
从建筑规划和产品设计上看，项目具有其它项目没有的优势，传统与现代的完美结合，良好的后续物业服务等均提升了项目的价值。
项目从外观到室内装饰，较其它不提供室内装修的项目比较，有优势也有劣势。
优势体现在确保老四合院的特色，劣势在于室内装饰没有适当的考虑客户的差异化需求。
据项目介绍原预算为3800万的室内全红木古典家具配备和装修已经取消。
3、周边环境对项目的影响地理位置：项目紧邻历史悠久的人文自然风景区，随着政府改造工程的推进，周边环境将得到很大改善，地段价值会得到提升。
人文环境：郭沫若故居、恭王府花园、醇亲王府、广华寺、银锭观山、钟鼓楼等历史古迹遍布周围，历史文化悠久，与四合院悠久的历史相得益彰。
区域优势得以体现。
周边环境：地理位置优越，但项目周边环境现状欠佳。
目前规划为微循环改造用地，其进度对项目的环境产生很大的影响。
二是代征地的拆迁改造。
代征地的绿化可以使周边环境大为改善，但同时代征地面积为较大，近邻后海，拆迁成本很高，使得项目成本增加。
但较目前环境对项目价值提升的影响，拆迁地的环境改造非常必要，参照其他新建四合院的出售价格和周边环境，如不改造项目中性价格很难达到元/平米。
风水：对于项目购买者来说，价格不是最主要的影响因素。
诸如“宁住庙左，不住庙右，宁住庙前，不住庙后，”等观念对购买者心理影响很大，项目对此作了详细的注解：如此地原为前清军王府旧址、四向方位符合风水等。
综上所述，项目区域优势明显，自身建筑设计堪称极品，但项目周边环境不佳。
周边环境的改善尤其是代征地的改造对项目价格影响很大。
如果维持现状，代征地不拆迁省去拆迁成本。
项目竣工后，与周围的环境形成巨大的反差，俗话说“物以类聚，人以群分”，这样非但不能凸现四合院的价值，反而给项目带来不利的影响。
参照后海区域同类开发项目，均价维持在20000-30000元/平米之间。
代征地改善、周边环境的进一步改善，会使项目整体价值得到提升，估计均价在20000-30000元/平米之间。
4、同类项目的比较目前四合院的开发基本上由城区管理部门或下属公司经营较区域其它同类项目，本项目开发完全属于企业行为，其开发成本较政府开发要高，风险要大。
项目最大的威胁来自于同区域的其他四合院的开发，另外不同地域的同类产品也对其价格产生影响。
区域四合院项目开发比较占地2600平米环境幽静，适宜居住养身。
二期即将开发。
后海北沿乙16号，占地1000多平米，作为居住四合院，这些地方的环境比本项目要好，形成了竞争的格局。
参照竞争项目的售价，结合项目自身的优劣势，对项目估价如下：市政代征地不改造：1#院：3500万 20000元/平米2#院：3400万 25000元/平米3#院：4000万 35000元/平米4#院：3900万 40000元/平米5#院：1.03亿 45000元/平米市政地改造完善：1#院：4500万 4000元/平米2#院：4300万 0元/平米3#院：4000万 24000元/平米4#院：3900万 412000元/平米5#院：1.15亿 45000元/平米5、销售策划四合院是一个非常特殊的产品，其特殊性决定了销售的特殊性。
四合院代表了深厚的历史文化，是我国古建筑的精华，因此不能简单区别于别墅、豪宅，市场定位要充分体现四合院的历史文化。
对于不同的院落进行不同的营销策划。