物业安全案例分析
物业火灾事故案例及分析
物业火灾事故案例及分析随着城市化进程的不断加快，物业管理成为保障城市安全和社会稳定的重要一环，然而，随之而来的是物业管理方面的问题，其中，火灾事故就是常见的一种。
近年来，各地发生了许多物业火灾事故，其根本原因是由于物业管理不到位，安全意识淡漠，安全设施不健全等原因导致的。
以下将结合实际案例，探讨物业火灾事故的成因和解决方法。
案例1：一集体公寓的火灾事故在上海某集体公寓中，两个住户因吸烟，烟灰落地引发火灾。
火灾起源于住户的房间内，但是火势迅速蔓延开来，最终导致整栋建筑物被烧毁。
事后调查发现，该楼居民很多都不知道如何使用灭火器，而且物业公司没有有效的火灾逃生和疏散预案，并且没有建造消防通道。
针对这种情况，物业公司应该采取的措施是：加强居民的火灾防范意识，通过宣传教育的方式，让居民了解火灾的成因和防范措施；加强消防设施的建设，如建造消防通道、设置灭火器等；建立起完整的应急预案体系，及时排查火灾隐患，加强日常管理等。
案例2：一商业物业的火灾事故在北京某商业物业中，一家快餐店发生了火灾事故。
火灾发生时，快餐店门口的防火栓因为被商家误用导致无法使用，加剧了火灾的扩散。
经过调查，发现物业公司没有安排消防责任人，更没有建立起完整的消防安全体系。
为解决这一问题，物业公司应该采取的应对措施是：建立消防安全责任制，安排专人负责消防设施的日常管理和保养，并建立完善的消防安全管理制度；打造消防装备的应急预案，及时排查火灾隐患，开展消防演练等。
总结：如上所述，物业火灾事故是一项需要高度重视的问题，物业公司必须从管理、设施、预案等多个方面为空间打造安全环境。
只有加强安全意识和实施完善的安全措施，才能有效预防物业火灾事故的发生。
同时还需注意，最终的解决方案需要从长远考虑，构建并守护起社区的整体安全生态。
物业管理14个案例分析
物业管理14个案例分析物业管理14个案例分析提要：业主对管理服务质量缺乏了解怎么办？高层楼宇的设备大多安装在地下或天台，业主对管理处为维护设施正常运行所付出的艰辛劳动，缺乏真切体验和直观感受更多精品源自表格物业管理14个案例分析1、业主不肯交维修基金怎么办？随着《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》的出台，对物业管理维修基金的收取及管理办法作了明确规定，但有些楼盘是**年10月1日以前核发《房地产预售许可证》的，而管理公司没有向业主收取维修基金。
新的物业管理公司接手后，要求新收楼业主按规定收取维修基金，新业主为此感到"不可理喻"：以前一直没有收取维修基金，发展商售楼时也没有说有这么一笔费用，为什么以前的业主不用交而我要交呢？这对于我们新业主来说是不公平的。
除非所有业主都交这笔费用，否则我是不会交的。
业主的这一说法其实也有理，由于法规出台较晚，出台后有些公司又不执行，导致这个物业的维修基金一直都没收，新的管理公司要收这笔费用，本也无可厚非，但并不能根本解决该物业和维修基金状况。
要彻底解决这一问题，必须要建立专门的维修基金帐户，由房管局监督，按规定制订一个收取计划，专项收取，专项使用，并始终保持透明度，消除业主对维修基金的收取和使用不合理的疑虑。
2、业主提出不合理装修要求怎么办？美佳广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。
其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。
并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。
对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。
然而，这位业主就是听不进去态度十分固执。
三番五次找都未得到应允，他干脆来硬的，"不管你们同不同意，我都要发改"。
双方都不让步，问题一下子僵在那里了。
为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策。
物业服务案例分析
坚持收费原则 调查事件真相
1、客服部耐心向1层业主解释物业服务的具体内 容及正常缴纳物业费的必要性； 2、核实承诺铺设绿植草坪或地毯的真实性由于没 有文字性的东西服务中心只好实地查看经查本大 厦3单元外露台均铺有地砖所以就能够确定业主反 馈问题的真实性；
起诉才完全解决了
确定承诺的真实性后维修部制定铺设地砖的预算客服部起草了 一份工作联系单对地产公司最后完成了地砖的铺设工作解决了 1层业主反馈的问题大部分业主补交了物业欠费
业主的理由和要求
2008年3月份当收取11号楼3单元401室业主 本季度的物业费时该业主声称：春节时候有 业主在小区内燃放鞭炮致使她家北侧次卧室 的中空玻璃被炸坏该业主认为此事件物业公 司没有起到监管作用致使有业主在小区内燃 放鞭炮进而使得她家的窗户玻璃被炸坏非但 不缴纳物业管理服务费且还向物业管理处讨 要赔偿
物业管理条例第三十六条规定物业服务企业应 当按照合同的约定提供相应的服务物业服务企 业未能履行合同的约定造成业主人身、财产安 全受到伤害的应当依法承担责任
法院判决：
实业公司作为某大厦的所有人该楼玻璃安装质量有问题本身存 在安全隐患且多次发生坠落事件而未能采取措施在物业服务企 业提出改进要求后仍不作为对孙某的损失负主要责任；肖某系 房屋的使用人关窗时应该按正常的方式关闭但因用力过猛导致 玻璃下落对孙的损害负次要责任；物业服务企业作为大厦的管 理人曾向实业公司提出改进要求已尽管理义务孙某的受害同物 业管理企业无直接的、必然的联系因此不承担赔偿责任据此法 院判决实业公司承担主要责任肖某承担次要责任物业服务企业 不承担责任
某小区1、2单元1层业主连续两年未缴纳物业服务费原因是： 大厦是商住混合设计即1层业主楼下还有2层商铺所以1层业主 的窗外形成一个外露台据业主反映当时房屋销售时承诺此外露 台将种植花草或铺设绿色地毯
物业管理案例分析6则
物业管理案例分析6则•案例一：某小区绿化改造与居民参与•案例二：某商业大厦电梯故障应急处理•案例三：某写字楼停车场管理优化•案例四：某住宅小区安防系统升级实践目•案例五：某工业园区环境卫生整治行动•案例六：某城市综合体物业管理模式创新探索录01案例一：某小区绿化改造与居民参与背景介绍小区概况位于城市中心，建筑密度高，绿化率低。
绿化现状绿地分布不均，植被单一，缺乏养护。
居民需求改善居住环境，增加绿化面积和多样性。
设计理念设计方案实施步骤增加绿地面积，丰富植被种类，设置休闲设施。
清理垃圾，平整土地，选购植物，进行绿化施工。
0302 01绿化改造方案设计与实施生态、美观、实用相结合。
03评估方法采用定性和定量评估相结合的方法，包括居民满意度调查、专家评审等。
01参与方式通过问卷调查、座谈会等方式征求居民意见，鼓励居民参与设计和施工。
02参与效果居民的参与提高了改造的针对性和实效性，增强了居民的归属感和满意度。
居民参与过程及效果评估经验教训与启示经验教训充分征求居民意见，合理规划设计，注重施工质量和养护管理。
启示意义物业管理应注重与居民的沟通和合作，发挥居民的积极性和创造力，共同营造美好的居住环境。
同时，绿化改造应根据实际情况制定切实可行的方案，并注重长期效益和可持续性发展。
02案例二：某商业大厦电梯故障应急处理背景介绍01商业大厦位于市中心，拥有多部电梯，日常承载大量人流。
02故障发生时间为工作日上午高峰时段，多部电梯同时出现故障。
电梯故障原因分析经检查，故障原因为电梯控制系统故障，导致电梯无法正常运行。
进一步分析发现，控制系统故障可能与近期进行的电梯维护操作不当有关。
立即启动应急预案，通知相关人员赶赴现场，安抚被困人员情绪，确保安全。
01应急处理措施及效果评估紧急联系电梯维保公司，要求迅速派员进行抢修，恢复电梯正常运行。
02在故障电梯周边设置警示标志，引导乘客使用其他电梯或楼梯通行。
03通过广播、公告等方式向大厦内人员发布故障信息及应急处理进展。
物业安全管理案例分析
物业安全管理案例分析背景介绍随着城市发展和人民生活水平的提高，物业服务成为现代城市不可或缺的基础性服务。
然而，随着物业管理规模的不断扩大，物业安全问题也日益凸显，并成为了物业管理工作中急需解决的问题之一。
本文将以某物业公司的安全管理案例为例，分析物业安全管理工作中的问题和解决方法。
案例分析某物业公司位于北京市中心，拥有多个小区和商业楼宇，服务人口数量达数千人。
然而，该物业公司存在多个安全问题：缺乏有效的安全培训和督导制度物业公司员工缺乏安全培训和督导制度，无法培养安全意识和技能，对安全事故的预防和应对能力较弱。
例如，该公司大楼内部温度异常高却未及时维修，导致空调系统短路，最终引发火灾。
安全责任不明确，管理混乱物业公司管理层对安全管理责任不清晰，管理混乱，部门之间相互推诿和扯皮。
例如，该公司酒店部门因未能及时妥善处置食物过期所致的消毒不当，造成多位客人食物中毒。
安保管理工作缺陷，安全岗位责任落实不到位物业公司业务范围广泛，安保管理工作缺陷较多，安全岗位责任落实不到位。
例如，该公司小区物业员工私自进出业主房屋，导致业主财物丢失。
解决方法针对以上问题，该物业公司采取如下措施：制定培训和管理制度，强化安全意识物业公司制定安全培训和督导制度，规定员工每年至少参加一次安全培训，开展安全意识和技术知识培训，提高员工安全管理意识和技能，形成全员参与的安全文化。
明确安全责任和管理职责物业公司加强安全责任分工，制定责任制度和岗位职责，清晰明确各部门安全管理职责和权责。
同时，加强管理层对安全管理工作的指导和监督，强化各部门协同配合和责任落实。
加强安保管理工作，完善安全岗位责任制物业公司加强安保管理工作，制定安全岗位责任制，明确安全管理岗位职责，定期开展安全检查和安全演练，完善物业服务保障体系，提高安全保障能力和水平。
总结物业安全管理是物业服务的重要组成部分，是提高物业服务质量和水平的关键因素。
解决物业安全管理问题，需要全员共同参与，制定完善的管理制度，强化责任落实和安保管理工作。
物业案例分析36例
物业案例分析36例1、报纸发放太晚，邮局何时对外营业？邮局投递报纸中间环节过多，造成报纸发放过晚，物业公司积极与邮局部门沟通，邮局网点开发商竣工完毕后移交邮局部门，营业时间由邮政部门决策，物业公司与邮政部门积极协商。
2、小区内经常有人做广告（包括电梯广告等），收益归谁所有，是否征得业主委员会同意？《物业管理条理》第五十五条：利用物业共用部门，共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得受益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
3、居住小区，为何出现开办公司与美容院的情况《物业管理条理》配套文件汇编145页京工商109号文件[2002年]，《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》，住宅内允许部分公司办公，美容院未作明确规定，我司曾经多次劝阻业主和经营者不要开办美容院。
但物业公司是企业因此没有权利对美容院进行封查。
4、小区内养狗太多，物业公司如何管理，咬到人怎么办？北京市大环境对养犬管理放宽政策，体现在每年的管理费收入大幅度下降，以及扩大宠物的出入范围，我司积极宣传《北京市养犬规定》并将内容张贴于公告栏，并且看到不按照规定养犬的业主进行劝说，假如出现意外咬到人之后建议让司法机关协调解决。
5、公共部位的物品被业主不小心损坏，业主不愿意赔偿，该如何处理？业主损坏物品应该按照价赔偿，如果不愿赔偿，应说明道理，如果不是造价极高物品，可以酌情放弃要求赔偿的权利，但应向业主讲明应该赔偿，把事情经过写下来，记录在案。
6、锅炉房属公摊面积业主不能接受，要物业公司给个说法；热水锅炉房属于共摊面积，在商品房购买合同有明确说明，北京房权字1998第1285号文有明确规定，供暖锅炉房不计入公摊面积,只是小区的配套设施.7、维修基金应由谁收取？归谁所有？归谁管理使用？①建设部《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》有明确规定，商品房销售时，售房单位代为收取维修基金；②维修基金与物业费有本质的区别，物业费是业主对物业公司的服务所支付的酬金，归物业公司所有；而维修基金是专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后大修、更新、改造，基金来自所有业主，其产权人权所有；③业主委员会未成立，维修基金原则上不得使用，确需使用的，应按北京市有关规定申请执行，业主委员会成立后，维修金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后，业主大会通过后实施。
物业火灾事故案例及分析报告
物业火灾事故案例及分析报告概述近年来，物业火灾事故频繁发生，给人们的生命财产安全带来了巨大威胁。
本文旨在通过分析不同案例，探讨物业火灾事故背后的原因，并提出预防措施。
案例一：商场火灾某市一家知名商场在快闪促销活动期间发生了一起大规模火灾。
根据调查和证据分析，初步认定该火灾是由电线老化导致的短路引起的。
商场虽然配备了消防设施，但未经定期检修和维护。
此外，员工对紧急情况处理流程缺乏培训。
案例分析：该案例暴露出以下问题：1. 电线老化现象普遍存在于建筑物中。
2. 消防设施维护不到位。
3. 员工培训不足，在火灾爆发时无法迅速做出正确应对。
预防措施：针对以上问题，我们可以采取以下措施：1. 定期检查和更换建筑物内部的电线。
特别注意老旧建筑物以及高负荷使用区域。
2. 建立健全消防设施维护制度，确保各类设备的正常运行。
3. 对员工进行火灾应急演练和培训，提高其应对火灾事件的能力。
案例二：住宅小区火灾某市一处住宅小区发生了一起严重的火灾事故，造成多人伤亡。
经过调查，发现该小区物业管理公司存在以下问题：相关管理制度不完善、缺乏日常巡检和隐患排查等。
这些问题导致了火灾不及时被发现和扑灭。
案例分析：该案例反映出以下问题：1. 物业管理公司缺乏规范和完善的管理制度。
2. 缺乏定期巡检和隐患排查工作。
3. 火灾报警系统和消防设备未能及时启动。
预防措施：为了避免此类悲剧再次发生，我们可以采取以下措施：1. 建立并完善物业管理规范，明确每项工作的责任与要求。
2. 加强小区内部巡检和隐患排查工作，并配备专人负责日常巡视。
3. 定期对火灾报警系统和消防设备进行维护和检修，确保其正常运行。
案例三：办公楼火灾某市一座高层办公楼发生了严重的火灾事故，造成大量财产损失。
调查发现该办公楼在建筑过程中并未按照相关消防规范施工，导致了火灾蔓延速度加快，并且逃生通道设置不合理。
案例分析：该案例反映出以下问题：1. 建筑施工过程中忽略了消防规范。
物业法律风险案例(3篇)
第1篇一、背景随着我国城市化进程的加快，物业管理行业得到了迅速发展。
然而，物业管理纠纷也日益增多，给业主和物业公司带来了诸多困扰。
本文将以一起典型的物业管理纠纷案例为切入点，分析其中的法律风险，并提出相应的防范措施。
二、案例介绍2018年，某小区业主委员会与物业公司就物业服务合同纠纷向法院提起诉讼。
原告业主委员会认为，物业公司未按照合同约定履行物业服务义务，存在以下问题：1. 保洁、绿化、安保等方面服务质量下降，导致小区环境脏乱差；2. 物业公司擅自调整物业服务收费标准，未征求业主意见；3. 物业公司未按规定缴纳物业专项维修资金，影响小区设施维修。
被告物业公司辩称，公司已尽到物业服务义务，且收费标准调整符合相关规定。
法院经审理，判决物业公司败诉，要求其限期改正物业服务问题，并退还擅自调整的物业服务费。
三、案例分析1. 法律风险（1）合同履行风险：物业公司未按合同约定履行保洁、绿化、安保等物业服务义务，存在违约行为，导致业主利益受损。
（2）收费标准调整风险：物业公司擅自调整物业服务收费标准，未征求业主意见，违反了相关法律法规，存在法律风险。
（3）专项维修资金缴纳风险：物业公司未按规定缴纳物业专项维修资金，导致小区设施维修难以进行，影响业主居住环境。
2. 案例启示（1）加强合同管理：物业公司应严格按照物业服务合同约定履行义务，确保服务质量，避免违约行为。
（2）尊重业主权益：在调整收费标准、进行重大决策时，物业公司应充分征求业主意见，保障业主合法权益。
（3）规范资金管理：物业公司应按规定缴纳物业专项维修资金，确保小区设施及时维修，提高业主居住满意度。
四、防范措施1. 完善合同条款：在物业服务合同中，明确双方的权利义务，细化服务内容、收费标准、维修资金缴纳等条款，降低法律风险。
2. 加强合同履行监管：物业公司应建立合同履行监管机制，定期检查服务质量，确保合同约定得到落实。
3. 建立业主沟通机制：物业公司应主动与业主沟通，了解业主需求，及时解决业主反映的问题，提高业主满意度。
物业管理14个案例分析
物业管理14个案例分析1. 业主投诉物业服务不到位。
某小区业主对物业服务不满意，多次投诉物业公司服务质量不到位，包括保洁不及时、绿化维护不到位等问题。
物业公司应及时响应业主的投诉，加强对员工的培训和管理，提升服务质量，以满足业主的需求。
2. 小区停车管理不善。
小区停车位有限，停车管理混乱，导致停车难题频发。
物业公司应加强停车管理，制定合理的停车位分配方案，加强管理力度，解决停车难问题。
3. 小区安全隐患。
小区存在安全隐患，如楼道灯坏、电梯故障等问题，严重影响了居民的生活质量。
物业公司应及时排查安全隐患，加强设备维护和管理，确保小区居民的生活安全。
4. 小区环境卫生差。
小区环境卫生差，存在垃圾乱堆放、绿化维护不到位等问题。
物业公司应加强环境卫生管理，提升保洁质量，改善小区环境。
5. 小区公共设施老化。
小区公共设施老化严重，如水电设备老化、管道漏水等问题。
物业公司应加强设施维护和更新，确保小区公共设施的正常运行。
6. 物业费管理不透明。
业主对物业费管理不满意，认为物业费收取不透明，存在乱收费等问题。
物业公司应加强物业费管理，做到收费透明化，建立合理的费用收取标准，提高业主满意度。
7. 小区安全管理不到位。
小区存在安全管理不到位的问题，如门禁系统不完善、保安巡逻不到位等。
物业公司应加强安全管理，提升小区的安全防范能力，确保居民的生命财产安全。
8. 小区物业管理混乱。
小区物业管理混乱，存在管理不规范、服务不到位等问题。
物业公司应加强管理规范化，建立健全的管理制度，提升服务品质，提高小区管理水平。
9. 小区业主大会决议不执行。
小区业主大会决议不得到物业公司的有效执行，导致小区管理混乱。
物业公司应严格执行业主大会决议，加强与业主的沟通，确保决议得到有效执行。
10. 小区设施维护不及时。
小区设施维护不及时，如电梯故障、楼道灯坏等问题。
物业公司应建立健全的设施维护体系，加强设施巡检和维护，确保小区设施的正常使用。
物业管理案例分析
物业管理案例分析随着城市的不断发展，物业管理越来越成为人们生活中不可或缺的一部分。
在现代化城市的建设中，物业管理也扮演着极为重要的角色。
本文主要分析了几起物业管理案例，探讨其存在的问题以及解决方案。
案例一：停车位管理不当小区业主在停车位管理上一直存在矛盾，停车位买断式销售，小区内只要车位有空位就可以停车，导致小区停车位常年爆满。
由于业主没有遵守停车规则，物业公司试图通过罚款的方式来强制业主遵守管理规则，但效果不大。
很多业主并不在意罚款，而是会选择绕道停车，导致小区道路安全问题。
物业管理方面：物业公司可以通过制定更加详细的停车规则并及时向业主宣传，同时引导业主遵循规定。
可以设立临时停车位、位置编号，并增加车位数量。
可以通过人工管理、视频监控等手段来确保车位不被滥用。
案例二：卫生消防管理不严格一小区有业主因乱扔垃圾而遭到批评，但业主们却不理睬。
当物业调阅该业主门前的监控录像时，却发现该业主所居住楼层的消防设备存放杂物于走廊，且电梯内的消防装置被纸带遮挡。
物业管理方面：物业公司应当在小区内制定紧急情况应对、安全灾害预防措施等规定，并完善物业人员岗位职责制，要求专人负责卫生、消防管理，定期对小区消防设施进行检查维护，确保所有设备完好，并严格执行。
同时，应当对业主、居民进行安全教育宣传。
发现存在问题，应该及时整改，避免一旦发生安全事故造成不必要的损失。
案例三：小区绿化管理不到位小区内的绿化维护一直是物业管理的重点内容之一，但是在某小区，由于物业管理人员不够专业，无法妥善对植物进行管理，导致植物死亡情况频频出现，环境污染加重。
物业管理方面：物业管理公司应当找到专业的绿化公司，与该公司签订管理协议，由该公司对小区的绿化进行维护、修剪工作，定期更新、更换花坛、花卉种类，并及时对树木进行管理养护，以高质量的绿化服务提升业主对物业管理水平的认同度。
综上所述，物业管理是保障市民住房安全和生活品质的重要方面。
物业管理公司要注重全面协调各方资源，尽可能提高业主的满意度，为社区内居民创造出更加宜居、文明、和谐、幸福的生活环境。
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中化物业珠海分公司培训文件
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1
[案例一]
业主住房被盗，物业公司应否赔偿
某小区业主李某，上班回家后发现自己的住房被盗贼光顾，房内 的财物损失上万元，盗贼已经逃之夭夭，负责小区安全的保安没 能提供有力的线索，门卫也没有陌生来访人员的登记记录。李某 认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理， 自己交纳了物业管理费，自己住宅的安全却没有得到保护，于是 将物业管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盗贼被 抓获。该盗贼供认自己是从小区的一个忘记上锁的侧门进入小区 行窃的。
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7（1）报警：公司内发生打架斗殴、酗酒闹事、流氓滋事、盗窃、抢劫、卖淫
嫖娼、聚众赌博、吸毒、贩毒等现行违法犯罪案件和行为时，保安人员和服务 人员应立即通知保安部，专职保安人员应立即到位，根据不同情况先采取相应 的措施，防止事态的发展。 （2）制止违法活动：专职保安干部对现行违法犯罪行为根据案件性质和案情 轻重缓急，及时通知公安部门到场处理，并做好预警处理。 （3）协助取证： 1．对被害人、当事人做好陈述笔录。 2．找寻目击人、报告人和在场公司服务人员做好询问笔录。 3．保安人员做好工作记录和陈述笔录。 4．保安部做好工作记录和汇总情况记录，交公安部门作证据，办好移交手续。 5．协助公安部门做好被伤害人员的验伤、治疗。 6．清点公司损失数量，列出估价单，交公安部门处量。 （4）现场的保护（略） （5）人犯移送 （略）
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6
[相关法规制度]
（四）巡逻要求 （1）上岗前检查和配带对讲机，夜间巡逻根据需要，还须配带
械具。确保器材完好，接受领班工作安排，了解巡逻路线和当天 工作要求。 （2）根据工作要求，按规定路线和时间进行巡逻，作好巡逻记 录和到位点签到记录。 （3）发现可疑的人、事、物及不安全因素，要及时用对讲机与监 控室报告，并采取措施，严密监视。 （4）巡逻时有礼、有节，规范服务，文明执勤。 （5）夜间巡逻发现安全防范漏洞，既要及时处理，采取临时性 措施，又要作好记录，及时报告，督促有关部门予以整改和落实。 （6）下岗前检查器械使用情况，写好工作记录和交接。
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2
[案例分析]
这几年因财产被盗业主被杀，把物业管理公司推上被告席的诉讼已不鲜 见，司法界对此观点各异，争论非常激烈。《物业管理条例》似乎对此 问题也做了规定，即“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导 致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 但是在日常的案件中，未能破的案例更多，《物业管理条例》的规定在 实践中较难操作。其原因首先是物业管理公司提供的服务性质应加以明 确，是仅仅对公共设施设备的管理，还是负有保护业主人身财产安全之 责；其次，什么样的服务就应当获得什么样的报酬，权利义务应当对等。 物业管理公司收取的物业管理费是否包括了保护业主人身财产安全的费 用；第三，承担法律责任必须以行为人主观上有过错为前提，只有在法 律有明确规定的情况下才能适用无过错原则。而业主被盗或被杀，物业 管理公司未必就一定负有不可推卸的责任。因此法律界人士认为在物业 服务合同中应明确物业管理公司的权利义务，只有在有过错的情况下物 业管理公司才应当承担与己不利的法律后果。
本案例因为有窃贼的供词，所以过错责任非常明晰。法庭认为，物业公 司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，而小区的一处侧门 却没有锁上，小区的物业管理公司没有很好地履行职责，属于违约行为， 而这与李某的失窃有直接的因果关系，应该赔偿李某相应的损失。
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3
[解决方法]
物业管理公司出现安全方面的问题，其损失最大。这是 因为物业管理公司一方面社会信誉受到极大的损害，另 一方面还要进行经济赔偿，名利双失。因此，在物业管 理实践中，安全管理就显得极为重要。
物业管理公司做好安全工作就抓好以下几项工作：保安 队伍的建设；安全管理制度的制定和落实；日常的监督 和巡查；电子报警系统的投入等。这样才能保证管理辖 区的安全，树立物业管理公司的良好社会形象。
精选课件
4
[相关法规制度]
巡逻操作程序
（一）巡逻路线的制定
巡逻路线及巡逻工作职责由保安部经理制订，巡逻工作由警卫组 长安排巡逻力量和人员，并对巡逻人员工作情况进行考核。路线 制订原则，一是要切合实际，覆盖面广、范围大，符合公司对外 控制和治安管理要求；二是定点不定线，制定中选确定必须途经 的点（要害部位），如配电间、锅炉房、冷气机房、冷冻、木工， 电工间、仓库（物料、食品、贵重品仓库）、边门、车库（职工 停车、客车库）、职工更衣室、消防通道、屋顶、布件间、商场 部、客房区域等。然后确定路线，可分三路。每条线路上下、内 外、重点非重点分别搭配，制作线路图。有时按季节治安情况和 特殊工作要求，划分出一段时期内需要重点行进保安巡逻加强控 制的区域，短时间内反复途经重点巡逻点，巡逻中交叉使用，三 是定点定线原则。
精选课件
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[相关法规制度]
（二）巡逻力量的组织 警卫组长根据巡逻路线、巡逻密度、巡逻内容的确定、巡逻组的配各、巡逻人
员的搭配、巡逻人员的编组，分早、中夜三班。夜班每组必须2人以上。 （三）日常巡逻路线 （1）对公司外围的巡逻：确保停车场秩序，维护车流安全，维持高峰时沿街 交通秩序。 （2）对公司外围进出口通道的巡逻：检查边门通道畅通，大堂进出门周围人 员，消防应急门安全装置、门锁。 （3）对公司后区巡逻：查看职工更衣室和浴室，检查更衣箱及时出职工，查 看职工停车场、检查车锁、停放情况。 （4）对要害部门的巡逻：查看配电间、冷气机房、锅炉房，仓库、冷库、电 话机房、布件间运转情况、安全装置、门锁等。 （5）对公司内部公共区域的巡逻：检查商场、总台、收银处、消防通道、财 会室、理发室、商务中心、闭路电视室、电梯等，以确保安全。 （6）对客房区域的巡逻：检查楼面值班、客房门、通道、进出人员，以确保 住店客人的安全。