物业安全管理的案例分析共51页
物业火灾事故案例及分析
物业火灾事故案例及分析随着城市化进程的不断加快，物业管理成为保障城市安全和社会稳定的重要一环，然而，随之而来的是物业管理方面的问题，其中，火灾事故就是常见的一种。
近年来，各地发生了许多物业火灾事故，其根本原因是由于物业管理不到位，安全意识淡漠，安全设施不健全等原因导致的。
以下将结合实际案例，探讨物业火灾事故的成因和解决方法。
案例1：一集体公寓的火灾事故在上海某集体公寓中，两个住户因吸烟，烟灰落地引发火灾。
火灾起源于住户的房间内，但是火势迅速蔓延开来，最终导致整栋建筑物被烧毁。
事后调查发现，该楼居民很多都不知道如何使用灭火器，而且物业公司没有有效的火灾逃生和疏散预案，并且没有建造消防通道。
针对这种情况，物业公司应该采取的措施是：加强居民的火灾防范意识，通过宣传教育的方式，让居民了解火灾的成因和防范措施；加强消防设施的建设，如建造消防通道、设置灭火器等；建立起完整的应急预案体系，及时排查火灾隐患，加强日常管理等。
案例2：一商业物业的火灾事故在北京某商业物业中，一家快餐店发生了火灾事故。
火灾发生时，快餐店门口的防火栓因为被商家误用导致无法使用，加剧了火灾的扩散。
经过调查，发现物业公司没有安排消防责任人，更没有建立起完整的消防安全体系。
为解决这一问题，物业公司应该采取的应对措施是：建立消防安全责任制，安排专人负责消防设施的日常管理和保养，并建立完善的消防安全管理制度；打造消防装备的应急预案，及时排查火灾隐患，开展消防演练等。
总结：如上所述，物业火灾事故是一项需要高度重视的问题，物业公司必须从管理、设施、预案等多个方面为空间打造安全环境。
只有加强安全意识和实施完善的安全措施，才能有效预防物业火灾事故的发生。
同时还需注意，最终的解决方案需要从长远考虑，构建并守护起社区的整体安全生态。
物业管理的案例分析-PPT课件
案例三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重 案情：业主顾某购买了一只占地面积约 8.9 平方米，可放水约 4.2 吨的巨型浴缸，准备安装 在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的 强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询， 以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制 止顾某吊装巨型浴缸。 问题：购置财产是否都可以安置在自己的物 业内？ 判决：顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己 物业内的诉讼请求不予支持。怕损害业主 的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户 和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益 应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而 对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分 家私，提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私 清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记 录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业 主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法 可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷 争）。这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣 然接受。 时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书 目许可。在到管理处换取押金时，还对管理处既对业 主负责又为住户着想的做法赞许有加。
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依据：《上海市居住物业管理条例》第二 十八条第一款第一项规定：“物业使用中禁止 下列行为：（一）损坏房屋承重结构和破坏房 屋外貌。” 作为一个业主，应当遵守有关法律、法规 及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋 东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严 重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌， 影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管 理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施， 维护了其他业主的合法权益。
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案例二、外墙开一窗 大楼留一疤
案情：住在 19 楼的业主卫某，在自己物业 内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物 业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继 续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆 污染。物业公司只得将卫某告上法庭。 问题：自己的物业是否就有权随意破墙？ 判决：卫某在法院判决生效之日起十日内 拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底 层因破墙开窗引起的墙面污染。
物业案例分析
即时自测
1、你将对此采取什么样的解决方式？
2、你列出你解决问题的步骤
3、能否说出几种不同的处理方法？
案例处理过程
• 装修巡视员只好暂扣装修工人的工具和证件，予以制 止。同时，请水电工火速来补已打漏的暖气立管 。 • 果断制止违章作业，迅速处理相关损害，再研究如何 纠正问题，应当说从程序上是对的。 • 业主对装修巡视员制止违章装修十分不满，提出要物 业公司领导签字，承担停止安装空调的后果。装修巡 视员认为自己所做并无不妥，随即提出业主也需签字， 承认自己违反小区装修管理规定。双方各执已见，一 时僵持不下。
• 保安主管叫大家千万不要开灯，以免引起煤气爆炸(保 安主管具备良好的消防安全意识)，并指挥维修工关闭 煤气阀门、打开窗户，另一方面以最快速度找到业主， 将其送至通风效果良好的地方。
• 此时，该女户主已经口吐白沫，奄奄一息。
案例处理过程
• 保安主管引导工电话及辖区派出所电 话，还安排总控室的保安员与女业户的先生联系(主 管不仅考虑到及时挽救伤者性命，而且考虑到有刑 事案件的可能性)。 • 派出所通过伤者亲笔写书的遗和现场具体情况确安 女户主为自杀。医院方面也说管理处发现和抢救及 时，挽救了业主的生命。
素质技巧
旁敲侧击式提出解决办法
策略分析
• 人们常说“解铃还需系铃人”，其实未必尽然。 有些时候矛盾双方剑拨弩张，斗气顶牛，谁也不 肯让步，就需要别人从中做点翰旋，搭个台阶。 有了这样一个外力的推动，双方冷静一下，很可 能一切都随之烟消云散。
八、业主不配合物业工作怎么办
• 一天中午，护卫班告诉主管人员：“某业主不想按指 定位置安装空调，要将北侧空调孔打在窗户上方。” 主管正在处理一项事务，便安排护卫班班长马上返回， 先让空调公司的工作人员停止打孔。 • 主管人员随后赶到，一进门还没开腔，业主就开始不 停地说着自己的理由。他认为物业公司规定的位置太 不合理，强烈要求将空调孔打在窗户上方，并且明确 表示：“我今天就要在这里打孔，看你们能把我怎 样?”此时，空调公司的人员还不停地在一旁说着风凉 话，更助长了业主的不满情绪。
物业管理实务案例分析50例
物业管理实务案例分析50例《物业管理实务》案例分析参考资料案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。
为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考。
希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。
【案例一、99 】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。
上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。
问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？2. 物业公司在管理服务中应如何改进？【分析】此案例中反映的问题主要是：一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置；二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。
因此，物业装修管理中，应从以下方面改进：首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。
其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。
第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。
【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。
经询问，称其未来得及办理相关手续。
问：你认为物业公司应如何处理此类案例？【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。
同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。
【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。
巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。
物业管理案例分析
物业管理管理案例分析目录第一章安全管理类业主请求帮助驱赶室内人员处理业主在家中吵架导致发生高空堕物处理访客无理打骂护卫员处理租住户搬出部分家私而没有业主书面许可处理车辆破损进入车场后推卸责任处理搬家车辆损坏公用设施逃走处理误把业主当访客处理住户执意在公共走道摆放鞋架处理乱张贴、发小广告的处理空调室外机毁坏物业公司有无责任停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任住户带人上楼不愿登记处理天然气管道突然爆裂处理发现可疑情况处理险情发生，主人不在家车辆破损进入车场后推卸责任处理业主强占他人车位处理关于高空抛物砸坏奔驰汽车的经过及处理办法外人到小区讨债寻仇处理搬出物品遇假业主的处理一地鸡毛第二章工程管理类业主家中地板渗水处理大厦排水干管容易堵塞处理顶板漏水而上层住户不愿维修处理住户拒交室内维修费用处理电梯意外受损处理住户室内墙体渗水处理业主不愿配合公共部位维修处理地下蓄水池容易跑水处理住户对维修料具提出质疑处理业主想不按统一要求安装防盗网处理设计本“一卫”业主改“两卫”外墙开一窗大楼留一疤巨型浴缸入室房屋不堪其重电梯坠楼,谁负责纠正违章装修僵持不下处理业主执意乱装空调处理污水管道返水处理无法实现及时维修处理房顶漏水处理业主客户对恢复收取户内维修费不理理解处理业主拒交维修费几宗案例的处理第三章保洁管理类住户不愿配合清扫外天井处理装修工人弄脏公共地面不打扫处理推拖清理装修垃圾处理地面遭受邻区清运车污染处第四章客户服务管理类态度真诚解释到位商铺业主与顾客发生冲突处理入伙未入住的业主欠交管理费处理业主拖欠巨额管理费催交困难处理店铺屡屡违反管理规定处理业主有了成见处理物业收费引起的纠纷物业管理人员入室引起的误会物业公司合理应对业主健身扰民案例受到业主怠慢误解处理业主相互投诉处理外籍客户产生误解处理客户遇到特殊困难处理遇到走失的老人处理泄露测试找不见业主处理商业大厦业主周转不灵暂时交不上物业费处理业主对服务含量缺乏了解处理业主存心为难物业公司处理物业以理服人战胜无理取闹业主案例第一章安全管理类一、业主请求帮助驱赶室内人员的处理一日，某小区某业主王先生火急火燎地来到物业公司。
物业管理风险十大典型案例
物业管理风险十大典型案例案例一、“广告牌”的特殊侵权问题 (2)案例二、物业管理公众责任险案例 (4)案例三、小区内交通安全案例 (6)案例四、小孩小区爆炸死亡物业公司判赔近7万 (8)案例五游泳池安全管理（体育健身设施责任） (10)案例六小区化粪池炸伤人案 (12)案例七 5 岁独生子女命丧小区窨井案 (14)案例八都是“李子”惹的祸（高空抛物责任） (15)案例九、车场大树砸坏小轿车 (17)案例十、楼梯积水湿滑住户摔成骨折物管赔偿2万多 (19)案例一、“广告牌”的特殊侵权问题某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏，宣传栏宽1米，长1.5米，重约8公斤。
某天，气象台预报有台风，该市为台风预计登陆点，风力可能会超过10级，最高达12级左右。
该天中午，台风登陆将宣传栏刮起，砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户，经修理花费将近2万元，要求物业公司赔偿………经查，该宣传栏系事发3年前安装，原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙，经台风长时间吹刮断裂，酿成大祸。
分析：1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
本案例中，台风信息已经提前准确预告，物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响，提前做好防灾工作，宣传栏被刮起的情况完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。
2、对于建筑物等致人损害，作为特殊侵权行为，国家相关法律通过专门条款予以了明确。
《中华人民共和国民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。
”也就是说，其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外，均应依法承担民事责任。
此案例中，物业公司作为广告宣传栏的所有者，对宣传栏疏于检查，致使原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙；并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施，所以应该承担责任。
物业管理风险十大典型案例
物业管理风险十大典型案例
1. 火灾突发事件：物业管理公司未能及时进行火灾安全检查和消防设备维护，导致火灾发生时无法及时控制，造成巨大财产损失和人员伤亡。
2. 电梯故障事故：物业管理公司未能定期进行电梯检修和维护，导致电梯出现故障，造成居民被困或发生意外伤亡。
3. 保安人员巡逻不到位：物业管理公司未能按时安排保安人员巡逻，导致小偷入侵，居民物品被盗，产生安全隐患。
4. 水管漏水事故：物业管理公司忽视水管检修和维护工作，造成水管漏水，导致房屋受损和居民生活困扰。
5. 暴力事件发生：未经过滤的租户进入住宅小区，导致暴力事件发生，令其他居民感到不安与恐惧。
6. 管道堵塞事故：物业管理公司未能定期清理排水管道，导致堵塞，影响居民生活和公共卫生。
7. 维修工质量不合格：物业管理公司雇佣不专业的维修工进行维修工作，导致维修质量不合格，无法解决居民投诉和问题。
8. 物业费用管理不善：物业管理公司未能妥善管理和使用物业费用，导致财务混乱和物业设施维护不到位。
9. 安全隐患未及时处理：物业管理公司未能及时整改和修复住
宅小区内的安全隐患，导致居民生活和财产安全受到威胁。
10. 环境卫生不达标：物业管理公司未能及时清理垃圾和维护公共区域的环境卫生，导致居民不满和生活质量下降。
物业火灾事故分析
物业火灾事故分析一、事故概况2022年5月10日，一起严重的火灾事故发生在某小区的多层住宅楼中，共导致3人死亡，10人受伤，造成房屋严重破坏。
事故原因及起火地点正在调查中。
二、事故原因分析1. 火灾原因目前还没有确切的火灾原因，调查仍在进行中。
但根据现场调查和事故后的初步分析，火灾很可能是由电器故障引起的。
据目击者称，火灾现场起火处是一间住户的客厅，而现场初步调查也发现一些疑似电线短路的迹象。
但为了做出最终的判断，必须等待专业的火灾调查人员进行进一步的检查和鉴定。
2. 楼宇结构设计和使用情况据相关负责人介绍，该小区的住宅楼是在上世纪90年代建成的，属于钢筋混凝土结构，但由于年代比较久远，存在一定的结构老化问题。
当前火灾发生时，楼内没有喷淋系统或灭火器，加之住户大多数在工作时间，所以火灾燃烧了一段时间才被发现，造成了较大的破坏。
3. 物业管理和监管问题在此次火灾事故中，物业管理公司的管理和应急处置措施在一定程度上存在问题。
据了解，该小区的物业公司存在人员配置不足、日常巡查不到位、安全设施维护不及时等问题。
另外，相关政府部门的监管也没有达到位，对于住宅楼的安全检查和隐患排查力度不够，导致了此次火灾的发生。
三、事故影响此次火灾事故共造成3人死亡，10人受伤，房屋破坏严重。
受影响的住户无家可归，需要重新找到住处，导致了一定的社会稳定问题。
另外，事故对小区的声誉和居民的心理健康也造成了一定的影响。
四、事故教训及改进措施1. 加大安全隐患排查力度相关政府部门应当加大对住宅楼安全隐患的排查力度，确保住宅楼的安全标准。
同时，物业公司也应当加强对小区内部安全设施的巡查和维护，确保隐患得到及时排查和整改。
2. 完善应急处置措施针对此次事故中物业公司的应急处置不及时问题，应当建立更加完善的应急处置预案，确保一旦发生火灾等事故，能够迅速有效地进行处置和救援。
3. 加强居民安全意识居民在日常生活中应当注重用电用火的安全，及时进行安全教育和宣传，提高居民的安全意识和自救能力。