广州某三旧改造项目策划报告 共58页
广州城更新片区策划
广州城更新片区策划随着中国城市化进程的加速，城市更新已成为推动城市发展的重要手段。
广州，作为中国南方的大都市，也正在积极推进城市更新工作。
本文将以广州城更新片区策划为主题，探讨其背景、意义、目标、策略及实施方案。
一、背景广州城作为中国南方的经济中心，拥有丰富的历史文化遗产和独特的城市风貌。
然而，随着城市的发展，一些老旧城区面临着设施老化、环境恶化、人口流失等问题，严重影响了城市的可持续发展。
因此，广州城更新片区策划的实施显得尤为重要。
二、意义广州城更新片区策划的实施，具有以下意义：1、提升城市品质：通过改造老旧城区，完善基础设施，提升城市环境质量，提高市民的生活品质。
2、保护历史文化遗产：在改造过程中，注重保护历史文化遗产，传承城市的历史和文化。
3、推动经济发展：通过改造老旧城区，吸引投资，发展现代服务业和新兴产业，推动经济的发展。
4、提高城市竞争力：通过城市更新，提升城市的形象和品质，增强城市的吸引力和竞争力。
三、目标广州城更新片区策划的目标是：通过城市更新，打造宜居、宜业、宜游的城市环境，实现城市的可持续发展。
具体目标包括：1、优化城市空间布局：通过调整城市空间布局，优化城市功能分区，提高城市的整体效能。
2、完善基础设施：加大投入，完善老旧城区的基础设施，提高市民的生活质量。
3、保护历史文化遗产：在改造过程中，保护历史文化遗产，传承城市的历史和文化。
4、推动经济发展：通过改造老旧城区，吸引投资，发展现代服务业和新兴产业，推动经济的发展。
5、提高城市的吸引力和竞争力：通过城市更新，提升城市的形象和品质，增强城市的吸引力和竞争力。
四、策略及实施方案为了实现上述目标，广州城更新片区策划的实施将采取以下策略和实施方案：1、制定详细的更新计划：根据老旧城区的实际情况，制定详细的更新计划，包括改造范围、改造方式、资金来源等。
2、加强政府引导和支持：政府应加大对城市更新的投入，制定优惠政策，引导社会资本参与城市更新。
关于某广州市城中村改造地情况介绍与案例分析报告0907-最终
关于广州市城中村改造的情况介绍与案例分析广州市目前共有138条“城中村”，按照广州市委市政府的统一部署，已全面开展“城中村”控制性详细规划和部分村的修建性详细规划编制工作。
目前，共有110条村的控制性详细规划通过规划部门批准，并以槎龙、棠溪、三元里、文冲、沥窖、茶窖、石牌七条“城中村”作为试点，进一步深化城中村改造修建性详细规划。
近几年，广州市对广州市“城中村”的改造进行了大量工作，形成了自己的工作思路与办法，认为广州市“城中村”的改造应具有各村自身的特点：1、分批分期，因地制宜，一村一策，逐步改造；2、因时制宜，降低政府改造经济成本；3、实行先试点，后改造，再推广的政策。
一、位于城市中心区的城中村整合规划与改造：以白云区棠景村为例（一）棠景城中村形成原因棠景城中村包括棠溪村和远景村，位于广州市建成区西北部。
棠溪村总用地面积250.40公顷，共有常住人口6177人，其中农业人口2861人，非农业人口3316人。
远景村总用地面积123.38公顷，共有常住人口4815人，其中农业人口19141人，非农业人口3001人。
棠景城中村的形成原因如下：1、由于长期以来城乡土地管理二元机制的存在，加上经济发展，城市建设速度过快，对农村建设用地缺乏有效的管理控制，导致原农村居民点违法违章建设现象十分普遍，各种性质用地相互交错，布局混乱。
形成了建筑密度高、布局混乱、基础设施严重不足、人居环境恶劣的城中村。
2、经济发展吸纳了大量的流动人口（以白云区为例，全区常驻人口160万人，流动人口就占到一半），突出的如远景村，外来流动人口大大超过本地居民，这部分外来务工人口由于收入相对较低，加上政府尚不能提供大量的廉租房，只能选择价格较为低廉的村民屋，一方面解决了暂住问题，但另一方面为城中村的违法建设提供了市场，加快了城中村形成时间，加大了城中村的建设规模。
（二）政府改造工作重点1、改造工作，规划先行。
针对棠景街远景城中村建设无序、布局混乱、基础设施严重不足等问题，在过去几年，区政府组织编制了大量的规划，为城中村的改造工作提供了有力的依据：①路网调整规划。
天河区三旧改造规划文本
目录一、规划背景与改造范围 (1)（一）规划背景 (1)（二）编制依据 (2)（三）改造范围 (3)（四）规划期限 (3)二、改造指导思想与原则 (4)（一）指导思想 (4)（二）改造原则 (4)三、改造目标与改造方向选择 (6)（一）改造目标 (6)（二）改造方向选择 (6)四、改造规模调控 (8)（一）城市发展目标保障 (8)（二）房地产市场供需平衡 (9)（三）政策机遇导向 (10)五、改造功能引导 (12)（一）功能分区 (12)（二）功能分类 (13)六、改造分类引导 (16)七、改造强度引导 (18)（一）强度控制依据 (18)（二）强度分区划定 (18)（三）强度分类控制 (20)八、改造时序引导 (23)（一）时序安排原则 (23)（二）改造计划 (23)九、分区引导 (26)（一）中央商务提升区 (26)（二）科教文化配套区 (35)（三）高唐高科技产业升级区 (42)（四）文体休闲综合居住区 (48)（五）北部生态控制区 (56)十、实施保障 (60)（一）组织计划安排 (60)（二）规划设计引导 (60)（三）土地政策支持 (61)（四）资金政策支持 (61)（五）制度创新保障 (62)十一、改造实施效果 (64)（一）经济影响分析 (64)（二）社会影响分析 (65)（三）环境影响分析 (66)附表 (68)附件：现状调研报告图纸目录（1）区位图（2）改造项目分布图（3）现状分析图（4）土地利用现状图（5）改造模式图（6）功能指引图（7）强度指引图（8）改造时序图一、规划背景与改造范围（一）规划背景为落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，建设节约集约示范省，省委省政府提出进行“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造的重要决策。
“三旧”改造工作是在新的发展阶段践行科学发展观、转变发展方式、推动城市和产业转型的重大举措和积极探索，是国土资源、城乡建设、环境资源的重新整合和优化。
2024年12月东莞市“三旧”改造项目改造方案编报指引
一、项目背景随着东莞市经济的快速发展，城市建设不断推进，确立了“三旧”改造项目为重点的发展方向。
这些项目包括老旧厂房改造、老旧小区改造和旧城区改造。
本次改造方案编报的指引将提供对这些项目的整体要求和具体步骤。
二、整体要求1.项目定位明确：每个项目必须明确其改造目标和定位，例如，老旧厂房改造可以成为创新创业基地，老旧小区改造可以提升居民的居住环境，旧城区改造可以提升城市形象。
2.社会效益优先：改造项目要以提高市民生活质量和城市形象为出发点，注重社会效益和可持续发展。
3.生态环境保护：改造项目要注重保护和改善生态环境，提高城市绿化率和空气质量。
4.经济效益合理：改造项目要注重经济效益，实现项目的可持续发展。
三、具体步骤1.项目策划确定项目范围和规模，包括改造的面积、改造内容和改造期限等。
制定项目实施计划，明确项目的时间节点和工作任务。
2.项目资金筹措3.项目招标制定招标方案，明确招标的范围和条件。
招标环节中要注重公平竞争，公开透明。
4.项目实施按照招标结果，选择合适的承包商进行项目实施。
在项目实施过程中，要加强监督和协调，确保项目按照计划推进。
5.项目验收在项目完成后，进行项目验收，对改造效果进行评估。
如有不合格项，需进行整改。
6.项目运营做好项目运营工作，包括项目的管理、维护和发展。
同时，注重宣传和推广，提高项目的知名度和影响力。
四、编报要求1.项目背景：详细介绍项目的背景和目标，说明项目对城市发展的重要性和必要性。
2.改造方案：具体描述改造方案的内容和实施步骤，包括改造的范围、改造的内容和改造的期限等。
3.项目规划：明确项目的规划指导思想和目标，包括改造后的用途、设施和绿化等。
4.项目经济分析：详细分析项目的经济效益和投资回报，包括投资规模、资金筹措和预期收益等。
5.项目管理：说明项目的管理机构和管理措施，包括责任分工、监督机制和协调机制等。
6.项目评估：制定项目评估指标和评估方法，对改造效果进行评估。
广州旧改流程图2021年三季度
广州旧改流程图2021.09广州旧改流程实施方案编制实施方案审核审定实施方案批核实施实施方案批复计划申报项目拆迁标图建库年度计划基础数据调查实施方案编制选择合作企业片区策划方案编制引入合作意向企业完善方案村民表决方案审定完善历史用地手续同步报批村民改造意愿表决土壤环境调查评估批复生效方案审批启动拆迁建设报批项目建设完成验收项目完成村民回迁，融资供地实施方案编制工作前置计划申报阶段一标图建库纳入年度计划基础数据调查村民改造意愿表决由区更新主管部门指导村集体经济组织申请纳入项目储备，递交以下资料∶•"三旧"改造地块范围调整报告•经村民代表大会2/3以上代表表决通过•"三旧"改造地块图斑统计表•"三旧"改造地块动态调整附带材料申请单位向区城市更新机构咨询，原则上由区结合各项目成熟程度统筹上报市城市更新主管部门，优先条件∶（1）改造意向和改造方式已征求全体村民意见，80%以上村民同意启动全面改造，意愿表决比例高的优先;（2）已开展数据摸查，已完成的优先;（3）可提供项目实施初步方案的优先。
村民代表大会2/3以上代表表决通过旧改意愿、旧改方式、旧改模式街道同意并向区更新主管部门提出改造申请，区城市更新工作领导小组审议组织全体村民进行表决，获得80%以上村民同意，方可开展下一阶段工作区政府牵头，街道办事处组织村集体经济组织委托勘测机构进行测量区更新主管部门组织对基础数据进行核查，抽查比例不少于30%，数据公示15日以上以海珠区政策为例表决报批审议表决测量核查实施方案编制阶段二引入合作意向企业实施方案编制选择合作企业片区策划方案编制由区政府组织编制城市更新项目实施方案，实施方案应包括以下内容：（1）项目背景（2）更新范围（3）现状情况（4）更新目标与功能业态（5）更新主体及模式（6）更新改造建设方案（7）土地整备（8）补偿安置及利益分配（9）融资地价评估（10）经济平衡与资金安排（11）实施保障（12）效益分析•区政府（更新机构）统筹组织编制片区策划方案（含控调方案）•征求权属单位改造意愿（及改造方式）•征求市、区相关部门意见，组织审核片策编制与审核片区策划方案（含控规方案）公示不少于30日片策公示•编制控规调整论证报告，市更新局提交市城市规划委员会城市更新专业委员会审议•审议通过后由市更新部门报市政府批准调控方案审议批准区政府上报市更新领导小组办公室统筹，报市更新领导小组审定片策审定批准后30日内向社会公告公示成员代表大会就是否引入合作意向企业表决表决成员大会或成员代表大会实到成员2/3以上同意则表决通过表决表决结果报街道、区住建局审核后公示，村与企业签约签约将合作意向企业及合作意向协议抄报区政府，将合作意向企业在村域范围内公布，并签订改造项目监管协议抄报区政府村集体编制招商公告，报街道审核，征求区城市更新部门意见审议审核草拟合作协议提交街道审核，书面征求区住建意见，区住建书面答复。
广州旧村改造实施方案模板
广州旧村改造实施方案模板本方案旨在改善广州市旧村改造工作，提升居民生活质量，促进城市社区的可持续发展。
具体实施计划如下：一、项目概况1.1 项目背景：说明广州市旧村改造的现状和需求。
1.2 项目目标：阐述旧村改造的目标和意义。
二、项目内容2.1 旧村规划设计：详细规划旧村改造的布局和设计。
2.2 建筑翻新：对旧村中的建筑进行翻新和改造。
2.3 环境改善：改善旧村周边的环境卫生和居住条件。
三、实施步骤3.1 确定项目范围：对旧村进行详细调查和界定范围。
3.2 制定改造方案：依据实际情况制定旧村改造的具体方案。
3.3 开展改造工作：组织施工队伍进行旧村改造工作。
四、项目成果4.1 居民生活改善：提升居民的居住环境和生活质量。
4.2 社区发展促进：促进旧村社区的可持续发展和提升。
以上方案为广州市旧村改造实施方案，旨在改善城市旧村的居住和生活环境，提升居民生活质量，促进城市社区的可持续发展。
在实施过程中，我们将充分考虑旧村改造的可持续性，注重生态环境保护和文化遗产保护，充分结合当地历史文化和地域特色，确保改造后的旧村能够融入现代城市发展，同时保留其独特的历史韵味。
为了实现旧村改造的顺利进行，我们将积极与当地居民进行沟通和协商，听取他们的意见和建议，充分尊重当地居民的意愿，在改造过程中最大程度地保障他们的利益和安居乐业。
同时，我们还将加强对旧村改造工程的监督和管理，确保工程进度和质量符合相关标准和要求。
此外，我们还将积极引入先进的建筑技术和节能环保理念，打造优质的生活空间和宜居环境，提高旧村改造后的建筑质量和功能性。
通过创新设计和科学规划，使得改造后的旧村不仅具有现代化的居住设施，更能保留其独特的历史文化价值，成为新时代的城市景观。
在实施过程中，我们将充分整合各方资源，积极引进相关的资金支持和技术人才，建立健全的改造管理机制，确保旧村改造工作的顺利进行和取得良好的成果。
我们相信通过全社会的共同努力，广州市的旧村改造工作一定会取得成功，为城市可持续发展和社区和谐共处做出积极贡献。
花都区旧改三年计划五年方案
花都区旧改三年计划五年方案1.引言概述:花都区作为广州市的一个重要城区，近年来在城市更新和旧改方面取得了显著成就。
本文将对花都区旧改的三年计划和五年方案进行详细分析和总结，旨在探讨其实施情况和设想。
通过对旧改工作的回顾和展望，为花都区未来的城市更新工作提供参考和建议。
建议与展望":请编写文章1.1 概述部分的内容1.2 文章结构文章结构分为三个部分: 引言，正文和结论。
1. 引言部分主要是对文章主题和背景进行概述，并说明文章的目的。
2. 正文部分包括花都区旧改的背景介绍、三年计划的实施情况以及五年方案的设想。
3. 结论部分总结了三年计划的成果，分析了存在的问题并展望了未来的发展方向，也提出了建议与展望。
.2 文章结构部分的内容1.3 目的本文旨在对花都区旧改三年计划和五年方案进行全面分析和总结，以便更好地了解旧改工作的进展情况和存在的问题。
通过对三年计划的实施情况进行梳理和评估，并对未来五年方案进行设想，旨在为花都区的城市更新和改造提供可行性建议和规划。
同时，本文还旨在指出旧改工作中存在的问题并提出解决方案，以期能够推动花都区旧改工作的顺利进行，为建设宜居宜业的城市环境做出贡献。
2.正文2.1 花都区旧改背景花都区作为广州市的一个重要区域，人口密集，土地资源有限，城市更新和旧改工作一直备受关注。
花都区原有的一些住宅区和商业区已经日渐老化，存在着一些安全隐患和环境问题，甚至影响到了居民的日常生活质量。
为了改善这些问题，花都区政府制定了旧改三年计划和五年方案，旨在通过城市更新、改善居住环境、提升基础设施，促进经济发展和社会进步。
在过去的几年中，花都区政府已经开展了一些旧改工作，但面临着诸多挑战，包括资金不足、居民异议、政策执行难度等问题。
同时，随着城市化进程的加速，旧改工作也需要更加科学、细致、长远的规划和执行。
因此，花都区旧改背景部分需要全面分析过去的工作经验和存在的问题，为后续的三年计划和五年方案提供可行的思路和建议。
关于广东“三旧”改造的调查与思考
个 佛 山的城市形象 和发展环境 ，与经济 已进入高 速 发展 阶段 、正 在谋 求转变发展 方式 、进行产业优 化 升级 、建设 现代化都市 的佛 山新 目标极不相称 。 当
地 政 府 意 识 到 ：只 有 打 破 原 有 模 式 ，为 进 一 步 优 化
发展 注入 新的元素 ，才 能为这里 的发展 与持续发展
利 人 ，而在实 际操作 中 ，各地政府 为全力推进 “ 三
旧 ” 项 目进 程 ，往 往 以更 高 的 比例 返 还 甚 至 全 部 返 还 ，政 府 只 收取 相 关税 费 。
二 是 政 府 强 化 了 服 务 意 识 ，实 现 了职 能 转 变 。
集体建设用 地使用权也可 以出让 、转让 、出租 、抵
造 工作推进和政 策探索 的综合 效应来看 ，其更 大的
６ ０２ ＬＮ ／ １ Ａ Ｄ＆Ｒ Ｓ Ｕ Ｃ Ｓ ３ ２ Ｅ Ｏ Ｒ Ｅ ９
Ｅ ｘＰＥＲｌ ＥＮＣ Ｅｓ ＴＲｏ Ｄ ＵｃＴｌ Ｎ ｌ Ｎ ｏ
成效 应 该 体 现在 以下 五个 方 面 ：
一
收 益 ，照顾 被 改造 地 块 单 位 和个 人 的利 益 等 。 “ 旧 ” 改 造 的探 索 中 ，政 府 统 一 征 收 国有 土 三 地 再 行 出让 的格 局 被 打 破 了 ，土 地权 利 人 可 以有 权 利 选 择 适 合 自己 的 改 造 方 式 ，实 现 对 土 地 的最 佳 利 用 ；政 府 垄 断 的 单 一 的 供 地 渠道 也 被 打 破 了 ，土 地 权 利 人 可 以 自行 开 发 或 与 人 合作 开 发 ，其 所 拥 有 的
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5 地下汽车库（二层）
6
地上建筑面积
6.1
其中：商业
6.2
写字楼
6.3
SOHO办公
6.4
酒店
6.5
服务式公寓
7
总建筑面积
规模指标㎡ 34824 13818 21006 4.5 40% 1254 50160 156708 69648 17272.5 17272.5 24000 28515 206868
采用分期开发、整体运营的基本思路，“立足嘉禾、定位白云、辐射广州 甚至华南区域”，结合商业与商务功能，挖掘项目最大价值，达到投资回 报目标
本项目在物态组合定位上，什么样的开发模式才能匹配它的价值？ 本项目面对的消费市场是什么样的客户群体？ 在现有市场环境基础上，什么样的产品组合才能最大限度降低开发风险，
兼顾快速回现和项目价值发挥，前期以快速回现为第一要务，满 足公司资金需求；后期逐渐走高，追求项目价值最大化。
第二部分 开发模式初步判定
1、投资成本分析 2、收益预测
一 成本财务分析
开发模式一项目规划指标
序号
项目名称
1
总用地面积
1.1
地块1用地面积
1.2
地块2用地面积
2
容积率
3
建筑密度
4
地下停车
备注
1
地块1用地面积
13818
2
容积率
4.5
3
建筑密度
40%
4
地上建筑面积
62100
1×2
4.1
商业
27600
按建筑密度和5层计
4.2
一力集团总部
14880
甲方要求12000-15000㎡
4.3
SOHO
19620
5 地下停车+地上停车
497
按0.8泊/100㎡计
6 地下车库（一层）
10400
按40㎡/辆，共260辆
谨呈：****有限公司
一力集团商业项目 发展战略及投资收益中期报告
项目全程服务工作阶段划分
第一阶段 工作 内容 项目调研与整体定位
提交 成果
项目发展战略 项目初步定位
研究 内容
项目背景研究 潜在消费者研究 类似项目案例研究 初步定位及适应性分析
第二阶段 项目设计与开发实施
第三阶段 项目推广及战略营销
项目设计 开发建设方案
项目营销战略 项目营销策略
总体规划设计 建筑设计 环境与景观概念设计 开发节奏及建设方案优化
营销模式研究 营销案例研究 市场及消费者研究
项目调研及整体定位工作
第一阶段 工作 内容 项目启动期初步分析
提交 成果
项目发展初步分析
研究 内容
宏观环境研究 项目地段研究 潜在客户研究 初步定位分析
7
总建筑面积
72500
4+6
一力集团总部
SOHO（办公式公寓） 零售商业 -1层地下室
开发模式二成本估算
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9
项目名称 土地费用 前期费用 建安工程费用 市政配套工程费用 公建配套工程费用 不可预见费 开发期间税费 开发费用 总投资
规模指标（元/㎡） 0 60
1580 46.5 25 39 39 125 1914.5
第二阶段 项目深入调研及整体定位
第三阶段 项目整体开发策略
项目整体定位中期报告 项目投资收益分析
项目开发策略终期汇报
区域市场深度调研 建设成本分析 收益与风险预测
项目开发策略拟定 成功启动模式研究 项目全程开发计划
项目全程服务工作阶段划分
2019/11/20
第二阶段 市场调研
2019/12/10
开发模式一成本估算
规模指标（元/㎡） 0 60
1825.9 46.5 25 39 39 125
2160.4
合计（万元）
1240.8 32922.56
961.62 517
806.52 806.52 2585 44531
备注 暂不计土地费用 不含装修费用
不含财务费用
开发模式二项目规划指标
序号
项目名称
规模指标㎡
合计（万元）
435 11455 337.125 181.25 282.75 282.75 906.25 13880.125
备注 暂不计土地费用 不含装修费用
不含财务费用
开发模式三项目规划指标
序号 1 2 3 4 4.1 4.2 5 6 7
项目名称 地块1用地面积
容积率 建筑密度 地上建筑面积
商业 一力集团总部
地下停车 地ห้องสมุดไป่ตู้汽车库（一层）
实现快速“销售”，达到资金快速回笼和利益最大化目标？
开发目标解读
客户目标
快速回收资金
—— 收益
打造一力集团总部 —— 形象
产品持续升值
—— 前景
限制条件
场地租金已开始计收，时间成本消耗； 项目地块只有四十年使用权，没有产权； 区域商业氛围不成熟；
销售 星级物业 自持经营
？
开发策略
“出售使用权”； SOHO（办公式公寓）——快速回笼资金； 区域领航商业——后期增值； 挖掘“三旧改造”政策空间，实现项目价值最 大化！
报告思路
1 2 3 4 5
主要内容
开发目标解读 开发模式初步判定 开发模式可行性分析
方案设计优化 报告回顾与结论
第一部分 首次汇报回顾及目标解读
首次汇报回顾
由于广州经济的持续发展、居民消费能力和生活水平的持续改善，因此区 域商业地产市场未来发展空间巨大
项目以打造区域中心的商业综合体为立意起点，重点打造商业广场，并以 星级酒店、服务式公寓、SOHO写字楼作为丰富整体物业功能的组合；
由于项目地块性 质及甲方开发意 向不确定，故我 们根据甲方要求， 推导出三种不同 的开发模式
开发模式一：5层商业+1栋酒店/公寓+1栋写字楼/SOHO的商业综合体 开发模式二：5层商业+1栋SOHO（办公式公寓）+一力集团总部 开发模式三：5层商业+一力集团总部
研究核心问题：
风险最小化、价值最大化；
第二阶段 思路形成
研 项目地块查勘 究 区域宏观经济背景研究 内 区域商业环境研究 容 城市商业发展规划研究
市场调研
项目属性研判与界定 问题结构化分析 区域环境分析 市场容量预测 项目定位导出
2019/12/15
2019/12/31
第二阶段 项目整体定位与发展战略
成 果
一力集团白云商业项目定位中稿
备注 1.1+1.2
按0.8泊/100㎡计 按40㎡/辆 1×2
按建筑密度和5层计 按地块1塔楼的50%计 按地块1塔楼的50%计
按300间客房计 按地块2塔楼面积计
5+6
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9
项目名称 土地费用 前期费用 建安工程费用 市政配套工程费用 公建配套工程费用 不可预见费 开发期间税费 开发费用 总投资