2019-蓝美策动沈阳大潘前期营销报告-文档资料
哎呀呀营销策划报告-2_修正版_修正版
目录一、营销环境 (2)1、SWOT分析 (2)2、主要竞争对手分析 (3)3、目标人群分析 (4)二、营销策略 (5)三、营销提案 (6)哎呀呀十周年店庆系列活动策划 (6)四、营销预算 (11)五、小组分工 (11)一、营销环境（一）SWOT分析S1.店铺位置选址繁华街区，交通方便。
2.品类繁多，式样新潮，产品平价。
3.明星代言，使哎呀呀的知名度扩大。
W1.竞争品牌实力强大，品牌成熟，产品同质化。
2.激烈竞争导致利润降低，产品质量难以保证。
O1.目标消费者群体庞大，潜力巨大。
现代女孩个性独立，喜爱设计独特饰品。
2.居民收入的提高，消费水平的提高，对中高端饰品需求增加。
3.时尚饰品市场良莠不齐，女孩饰品经营专业化较低。
T1.多个品牌加入连锁经营饰品产业，市场竞争加剧。
2.大学城、商圈饰品店集中，同质竞争严重。
3.仿冒店铺较多，误导消费者，影响品牌健康发展。
结论分析：饰品竞争激烈，哎呀呀处于不利市场地位。
品牌相对不成熟，产品同质化严重。
竞争品牌采取明星代言，竞争手段受限，需要创新竞争方式。
哎呀呀需要联合执法部门打击仿冒店铺，维护品牌形象。
消费者消费水平提高，消费品位不断提高，哎呀呀需要作出相应策略。
但是饰品市场的快速发展，给哎呀呀提供了更大发展空间。
（二）主要竞争对手分析1、美爆简介在中国大陆、新加坡、马来西亚等地设有逾3000间零售店及专柜。
旗下经营来自全球12个国家超过30个潮流及创意设计品牌，包括知名品牌Hello Kitty、Snoopy（史努比）、Cenir&Boo(诗恩碧) 等，合计超过17,000种护肤、彩妆、香氛、身体护品牌简介理、美容营养品、服装、服饰、鞋帽、包包以及集团专有品牌和独家代理的知名产品，秉持“24小时美丽妆扮专家”的品牌理念，为全球女性提供更高品质的产品和更专业的服务，让渴望新鲜创意，追求时尚生活的顾客体验到一种因美丽而带来的自信和愉悦！MIXBOX--美爆美妆潮品店，在英国C&B投资背景及 British C&B Investment Holding Limited 全球品牌监控下，凭借时尚大气的品牌形象、雄厚的品牌背景以及成熟的市场运作，成功落地中国，2007年接管并整合了中国最大饰品连锁品牌阿呀呀，开创美妆潮流领域新天地，至今已在中国铺设了3000多家美爆潮妆店，成为备受中国女孩推崇的美妆潮流品牌。
沈北项目营销推广报告
项目开盘流程
1. 登记、审核、发号区：客户到场签到并领取一个号码牌 2. 等待区：进入大厅休息区等候摇号 3. 摇号区：被叫到号的客户进入等候区（第一次喊号、第
一次验卡），第二次喊号放行人员放客户进入选房区 4. 摇号确认、审核区：销售人员确认客户号牌与身份 5. 选房区：销售人员接待选房客户，并核定房源，在10分
➢ 短信群发从时间与注目率方面，可补充直销派单的某些不足。建议实施派 单同期辅助短信群发的形式，巩固对项目的宣传力度。 ➢ 短信群发选择区域性覆盖，对项目所在区域、高档住宅小区实施，以此更 准确有效的活的宣传效果。
区域群发推荐：全市
直销的特别应用
1、纸巾盒或其它小礼品，配合直销海报派发给私家车主 2、在区域大型商场内，赠送环保袋活动 3、尝试“赠送油卡”的聚客活动
1.延续销售气势 2.制定全面媒体组合推广策略 3.组建直销团队，制定直销计划 4.一组团认购方案确定 5.根据前期认购形式，制定二组团推售方案
推广通路
1. 广播媒体：103.4、98.6、97.5 ； 2. 短信：全市 3. 直销：高档住宅小区 4. 其他媒体：高档小区电梯看板、会所票夹 5. 活动：产品说明会
报纸广告
媒体选择：以辽沈晚报、华商晨报为主。
报纸广告仍为地产营销的重要渠道，因此建议在3 月前夕发布一版项目形象宣传。
户外媒体
➢ 利用路旗、车体等户外媒体组合，向项目所辐射的区域进 行宣传。 ➢ 为收到预期效果与长效宣传，建议车体选择2-3条线路（每 线路公交车三辆），路旗及候车亭选择两条线路，与车体广告 配合使用。
成败关键
孔雀开屏
● 轰动全城的产品推介会 ● 足以震动市场的开盘 ● 特色样板示范区 ● 特色会所或售楼处前庭景观 ● 新奢华风格售楼处或会所装修 ● 多个沙盘 ● 活动营销 ● 特色物业形象展示 ● 3D影视厅 ● 销售员人手iPAD阶段
某地产沈阳某地产十二橡树庄园XX年营销全案124PPT
宏观环境——沈阳发展
➢沈阳是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和 环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中 心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工 业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技 术关联度高的辽宁中部城市群。作为东北中心城市的沈阳， 对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力
双拼12000 联排6500
——
桑堤亚纳
7
15
0.5 二期尾货
——
独栋：8000—10000 联排：6500
90%
唯美十方
4.75
23
二期
独栋:609㎡-780㎡
独栋：13000—20000
90%
方迪山庄
4
16
0.25 一期售罄
——
——
100%
清韵百园
45
157
0.29
独栋：445-495 ㎡ ； 双拼：256-462 ㎡ ； 联排：300 ㎡左右；
25条新政
2009年出台政策多为适度“收紧政策”，合理性控制和调整 明显
—《中央经济工作会议》对房地产政策解读
✓宏观经济政策的连续性和稳定性将继续 ✓自住和改善性需求的优惠政策将延续 ✓未传出房市调整信号 ✓推进城镇化 放宽户籍限制
《会议》未作出明显调整信号，“双松”政策延续隐含利好因 素
宏观环境——与别墅相关政策
内资引进成就突出 “南资北上”加速沈阳经济步伐
宏观环境——沈阳城市发展进程步伐加快
沈阳金廊工程 全长约30公里，规划建设项目 共138项，预计投资总额2600亿元，目前已竣 工27项，完成投资143.1亿元；在建61项，计 划投资1183亿元，预计年内可竣工项目24项， 建设规模463.92万平方米，预计完成投资约 220.6亿元。
沈阳碧海蓝天营销策划报告
媒体选择 1.报纸 《辽宁日报》《沈阳日报》《辽宁晚报》和《华商晨报》为主,在沈阳发 行量大,形象较好,读者可信度高.建议此次宣传的软性媒体。 2.电视媒体 电视媒体相对费用较高，如沈阳的辽宁卫视，沈阳电视台等，可以小 范围的投放。 3.广播媒体 充分利用公交车载电视和广播媒体，的士广播。频繁的与目标受众接触， 传播范围广，费用相对较低。 4.户外广告 路牌：展示项目形象、主题及概貌、传达简单售卖咨询信息。灯箱、 POP、LED、横幅、墙体及门头装饰喷绘。建议从动工到封盘在施工外 围树立3D效果图。 5.宣传资料（印刷品） 企业形象画册，宣传单，海报，接待中心，名片等。 6.公关活动 通过开展某些活动，如开盘仪式、竣工仪式、摇号等活动，让买家到现 场来，亲身感受现场氛围，深入了解售卖信息。因此如何将有效客户群 吸引到现场是关键。
项目研究背景
北二环作为黄金地段，汇聚了千万人的瞩目，不仅是 为了它优越的配套条件，更为了它无限升值的潜力。 碧海蓝天，被众多重量级配套围绕，乐购、大润发两 大超级卖场尽在咫尺，拥揽塔湾、怒江街、北行、西 塔四大商圈，116、268、260等多条公交路线与地铁 2号线纵横交错，无论是太原街、中街还是北行、沈 阳北站，都能快速从容到达，让您在繁华中穿行自如。 碧海蓝天，融汇广信地产20年的建筑经验，近距离接 触了城市繁华，项目毗邻北陵公园原生态绿肺，天然 氧吧，离尘不离城；众多公交干线与地铁2号线交织， 路网四通八达，畅通城市各个领域；北行商圈，皇姑 乐购和怒江街数百万社区商业规划，缤纷多彩的现代 城市生活，加冕尊贵人生，坐享可观前景。
威胁 主要来自区位性竞争者的威胁，目前房地产
竞争尤为激烈，周边项目如华润橡树湾，保 利上林湾，丁香湖畔新城等，均坐落于洪区 白山路，形成直接威胁。 纵观整个沈阳的房地产市场，来自万科地产 和保利地产这两大全国性的地产公司的强大 压力，早已在中国根深蒂固，在这一线城市 形成垄断趋势，威胁相对较小。
蓝胄国际场市场定位产品定位营销推广策划报告92页
北京永利多房地产有限公司蓝胄•国际场（最终建议名）（2003年3—6月/产品前期一开盘阶段）刘旭涛2003-4第一部分市场定位•雍和大厦地块四方四正，毗邻北二环环线地铁及即将通车的地铁5号线，是一块市中心次热点区域可塑性较强的土地•雍和大厦中途易手，大开挖业已就绪，五证俱全，是一个具备内部认购先机, 规划设计再进行细部斟酌的时机性楼盘•速战速决的有利工期，中小规模的建筑体量，为短平快的营销推广塑造了可遇不可得的先决条件；•广东开发商良好的信誉背景，市场部与建筑设计院一对一的交流平台，为项目随之成为区域亮点、获得相对理想的综合收益、并缔造优秀的项目品牌及公司品牌，打下难得的根基；•打造成什么样的产品能够达到预期效果？制定什么样的价格取向在规避风险的同时完满售罄？我们已经发现的是，在2003年，在这两个最为核心的问题背后，需要用非常规的全盘操作策略，方能赢得满堂红•此方案既有别于代理商所谓的“进场型全程策划报告”，摈弃了一般的模式化策划泡沫；又有别于开发商的“市场分析、市场定位、产品分析、产品定位”之常规策划书，强调每一步实操的同时，同样讲求之前严谨的论证，之中求实的运作和之后公正的评估。
但必须确保运行推广的每一步都必须叫响凡响。
、市场环境及区域价值◊04、05两年是北京房地产市场的供应高峰期，大盘化整为零，中小楼盘做成精品以对抗供量风险；房价稳中趋降，性价比全面提升;◊5000-6000元/平米的城市住宅需求成为主流，商住公寓逐渐被新商务公寓所取代，投资型楼盘继续面临现房低租市场，甲级写字楼与高档公寓租金售价普非同1、市场综合走势遍下跌;◊13号线、地铁5号线、开至通州的1号线、朝阳北路等城市交通格局的变化直接带动房地产市场格局大变化，多热点项目频出，竞争进入白热化;◊40万平米以上的大盘项目首先进入品牌化提升时代，房产消费的理性化发展拉低投资开发利润；综合素质成为项目竞争关键;◊泛CBD ffl入实质性拼杀阶段，客户游移现象明显；亚运村交通瓶颈短期内不会改观，相对制约亚运板块房市售价；中关村甲级写字楼集体出现泡沫，空置率大幅提咼;◊10余平米至40余平米的超小户型将被市场无情淘汰，50余平米至130平米的中小户型持续热销；两室两厅两卫的户型较难被市场接受；写字楼与公寓、住宅大户型空置率普遍增高;◊社区商业街与社区商业继续火爆，成为一些项目带动楼盘整体销售的法宝。
蓝秀品牌网络新闻营销执行报告-(朝闻通)
蓝秀品牌网络新闻营销传播评估报告官网：目录●稿件原文●发布链接●网站截图●搜索截图文章一：《揭中国彩妆第一股神秘面纱蓝秀底妆世家用产品说话》发布媒体：25家原文内容：女性作为消费市场的主力，推动着多个行业的发展，其中以日化行业最为显著，而随着互联网与传统行业的极速融合，越来越多的日化企业将目光着眼于彩妆，市场竞争可见一斑，然而在如此激烈的竞争中，有着底妆世家之称的蓝秀脱颖而出成为中国彩妆上市第一股，让人十分惊叹。
成立近十年，蓝秀在收获一大批忠实粉丝的同时，也在不断致力于中国日化行业尤其是彩妆领域的发展。
脱胎于韩国，成长于东方，为中国女性造就天然之美化妆二字，究其根本，最早是古代人在面部和身上涂抹油彩祛邪，之后逐渐演变为一种女性美容方式，从某种角度来看，化妆其实就是在脸部作画。
韩国著名绘画大师朴承美正是勘破了“化妆”的这一本质，凭借对植物花卉的敏感，结合对绘画矿物原料的创新性研磨、使用，创造出一系列让脸光彩照人的天然”彩妆”品，韩国著名化妆师郑京恩娴熟技术与经验，共同推出了具有健康、养护功能的底妆产品，命名为”蓝秀”。
蓝秀在成为多届韩国选美大赛指定彩妆品牌后，引得无数粉丝追捧。
2006年，蓝秀登陆中国，开启一个属于中国彩妆的新纪元。
秉承为东方女性缔造完美护肤及彩妆的信念，蓝秀进入中国以来不断萃取新的前沿科技，为成就万千女性的美丽梦想而努力着，2008年初，蓝秀还控股韩国具有顶尖研发能力的LASSENSE化妆品株式会社，为品牌注入尖端科技。
在“天然、安全”这两大准则的基础上，蓝秀凭借着先进的研发技术将彩妆+护肤完美融合，打造出一整套适合东方女性展示天然之美的“美丽方案”。
专业+服务+市场力促蓝秀成中国彩妆第一股中国市场的消费力毋庸置疑，但同样，由于彩妆行业竞争激烈，每个人的皮肤状况不尽相同，消费者的挑剔程度也不言而喻，面对蓝秀的备受追捧，有人不禁答案只有一个，产品为王。
蓝秀创始人认为，多元化的营销只是产品展示的方式，单凭创意和传播造就一个品牌的时代已经过去，营销终究将回到关注产品本身。
大潘项目营销策划第二阶段汇报
项目定位
主力广告语：
40万平，城市生活幸福启航
阐述：
40万平——突出项目的大盘优势，营造一种无可匹敌的优越感，并通过大盘增 强客群的信任感； 城市生活——项目通过营造一种城市生活的舒适氛围，来吸引目标客群的居住 渴望； 幸福启航——突出居住进项目，便意味着幸福生活的开始。
项目定位
价格定位
条件 地理位置 交通状况 自然环境 生活配套 品质形象 项目规模 园林景观 户型设计 建筑规划 区域前景 居住氛围 建筑风格 工程进度 开发商品牌 综合分数
其他
关于案名的讨论
THANK YOU
面对开发商如此精心打造的项目，我们如何在这样的
价格？—— 市场上将它卖个好价钱？怎样才能获得最为合理的收
益？
这些都是需要我们去仔细思索！
第一次会议解决问题回顾
区域
大潘未来发展新中心
区
地块
大盘开发/地势平整
域 领
袖
竞品
区域无竞品
、
大
盘
开发
本地知名度较高，具有较强人脉
、
团队
初次开发，稍欠经验
专 业
、
联祥置业——全国视野、本地经验的策划代理专业 团队
96.18
紫金城 105 105 95 105 80 90 90 90 90 100 98 95 110 90
95.43
金沙·水木年华 105 105 98 110 98 100 98 98 95 105 110 98 110 100
101.58
类比项目 雅美家园 紫金城 金沙·水木年华 唐轩英郡 帝景家园 新都雅苑
唐轩英郡 103 103 100 100 99 100 97 100 98 99 100 101 105 95
营销与策划专业
营销与策划专业营销系2010届营销与策划专业毕业设计题目母题：一、位于沈阳市京沈街沈北新区正良村的“积家购物广场”即将招商，请根据沈北新区发展状况或其他方面，撰写一份市场调研执行方案。
要求：1.字数：5000字左右。
2.按照市场调研执行方案的格式撰写。
调查目的、调查内容、抽样方法、调查方法、时间安排、经费预算等内容均应详细阐述。
二、老龙口白酒营销策划书要求：⑴字数不少于5000字，题目自拟，格式规范。
⑵分析行业背景，结合酒业市场现状，认真分析产品实际状况，作出有针对性的策划。
⑶方案具有可执行性、创新性和长远性。
三、名流印象房地产营销策划书要求：1.字数：5000字以上2.格式规范，条理清晰，语言准确3.方案具有实践性和可操作性四、沈阳“张氏帅府周末游”活动策划案。
要求：八、为沈阳某影楼做一个营销策划方案要求：（1）分析行业背景。
（2）媒体类型反映细致，使之具有可操作性。
（3）细致描述消费者所具有的特点，做一个长期的战略规划。
（4）字数不少于5000字，题目可自己拟定。
形式上遵循策划书的格式要求。
子题：一、撰写校园推广策划书。
2009年，世界著名饮料巨头百事集团为年轻一代打造的“新一代可乐”——“百事极度”现已登陆中国，4月正式登陆北京市场！这款被成为“新一代”的无糖可乐，将以前所未有的极酷包装、更劲爆优越的口感、以及“勇敢无畏、无所顾忌”的最契合“80后”的品牌精神，迅速席卷了“80后”的消费市场！引爆了一场让无数青年为之疯狂的“百事极度”风暴。
请为“百事极度”写一份校园推广策划书。
要求：1、主题突出，内容翔实。
2、内容具体，操作性强。
3、结构合理，格式规范。
4、字数在5000字以上。
二、撰写广告策划书背景资料：雀巢咖啡是全球价值最高的咖啡品牌。
1938年雀巢公司发明速溶咖啡，雀巢咖啡诞生，70年来不断以更多创新专利技术致力于为咖啡爱好者带来更佳的咖啡享受。
每秒钟，有4500多杯咖啡被全球各地人们所享用。
市场营销报告
市场营销学课程报告题目“自然居”麻辣烫市场营销报告院系经济管理学院专业/班级会计电算化111301班组员姓名高彦琛刘玲佳李献娜指导教师欧阳明辉成绩“自然居”麻辣烫市场营销报告产品名称：“自然居”麻辣烫产品功能介绍：古语道：民以食为天。
我国饮食文化千年不息，以其深厚的文化底蕴及其特色吸引全世界的胃口，而其中的麻辣烫则深受广大消费者的喜爱。
麻辣烫是起源于四川、流传多年的地方特色小吃，也叫串串香。
其最主要的特点就是其自身无可不烫，无味不有。
在气候阴湿多雾的川蜀地区，长年劳作的船工和纤夫，垒成灶台，支起瓦罐，就地取材，拔些野菜，放入花椒、辣椒等调料，涮烫食之。
既可果腹，又可驱寒、祛湿。
众多不同种类的麻辣烫流入宁夏后，结合宁夏人民的口味成为不可或缺的一道美食。
“自然居”麻辣烫在两者兼具的情况下，针对大学生这以特殊群体，以“家的味道”为遵旨，服务于在校大学生，满足大学生饮食需求。
“自然居”麻辣烫是用七日以上之陈汤，当日先做调料，用布襄包裹，浸入其里，致之于釜，待沸腾，依蛋，丸，及各种菜肴下锅烫熟之快慢，依次放入，作七八成熟即捞起，再取调羹将蒜泥姜沫佐之，在上面撒上一点熟芝麻，看上去娇嫩欲滴，尝之却是微辣，不由得继续食之以解馋，却是辣气愈演愈烈，直至不得已弃之，而意犹未尽，不得不望辣兴叹矣。
让大学生的饮食更合理。
本产品以其纯绿色食材及搭配合理的营养满足学生对饮食健康的要求。
给予离家学子家的感觉。
本产品以其口味的可调性满足各种学生的风俗习惯和口味，使学生感觉在学校如同在家以相同的价格吃到不同的菜。
由于麻辣烫中包含很多不同的菜，因此可给学生提供不同的菜，从而不会因单调的饭菜影响胃口甚至健康以最低的价格吃到最好产品市场营销调研分析报告：一、市场需求调研分析（一）市场环境分析1、市场概况（1）市场的规模：主要针对的是宁夏各高校。
现有市场为宁夏理工学院。
宁夏理工学院现有教师约300名，全日制在校生4921人。
每天麻辣烫主要在中午、下午出售，每次出售时间为两小时。
蓝月亮市场营销计划书
市场营销结业作业蓝月亮洗衣液营销计划书三号团队学号姓名工作2012096115 任子瑜整理各部分、计划书撰写计划概要和营销目标2012096107 胡扬计划书撰写分析2012096102董路安计划书撰写财务分析、计划书排版2012096101陈倩雯计划书撰写评价和控制2012096121王宇开市场调研、制作和视频2012096116唐科计划书撰写营销状况2012096128周佳计划书撰写营销状况2012096110卢洪启计划书撰写营销战术制定2012096124徐良辰计划书撰写营销战术制定2012096105冯刘璐计划书撰写市场营销战略2012096114莫尧计划书撰写市场营销战计划概要随着我国高校不断扩招和经济的发展，高校市场正成为一个巨大的消费市场，成为企业一个重要的、具有战略意义的市场。
高校市场具有容量大、分布集中、稳健增长、连续性强等特点。
针对大学生消费和高校市场的特点，企业应制定相应的市场营销策略，包括价格、产品、沟通和销售策略。
因此，根据目前高校市场潜在的无限商机，研究和开发高校市场，对于广州蓝月亮具有重大的现实意义和战略意义。
“凡事预则立，不预则废。
”做任何事情，必须做好充分的准备，才可能获得成功。
遵照这个准则，我们新月营销团队11个人，针对广州蓝月亮实业有限公司进行了本次校园推广的营销策划，通过完整流程的调研准备、分析预测、目标确立、策略制定、创意表现、预算编制，制定出最大限度的符合企业实际和目前的高校市场环境的营销计划书，使其更具有可操作性和可执行性。
广州蓝月亮实业有限公司，秉承“一心一意做洗涤”的理念，将国际尖端技术融入中国人的生活，成为洗涤行业的潮流代表。
为了进一步开发市场，扩大企业规模，挖掘潜在客户，面对高校市场这一巨大的市场，蓝月亮完全可以制定详尽而完备的策划方案，找准突破口，占据大学生洗涤用品的主导品牌地位。
本次策划主要想要达到的目标就是提高蓝月亮在大学生消费群体中的品牌知名度，增加产品初次购买率，并且培养蓝月亮的顾客忠诚度。
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城市发展进程和宏观经济
市场对本案开发影响
2019沈阳房地产市场运行概述
城市发展进程和宏观经济
商品房销售量增幅较快
2019年1—12月，商品房和商品住宅销售显现出良好势头，商品房销 售面积1303.24万平方米，商品住宅销售面积1152.83万平方米，与上 年同期相比分别增长17.71％和17.20％。说明2019年沈阳市商品房及 商品住宅销售状况相比于2019年同期更加旺盛。
低容积率、低密度楼盘增多
根据2019年土地公示和成交情况来看，市中心住宅土地供应减少，未 来大型住宅项目将集中在二、三环。2019年成交1116万平米土地。位 列三甲的分别是沈北新区385万平米，浑南新区142万平米，于洪区 128万平米；以上成交数据可以看出，二环以外已经成为沈阳土地成 交的主要阵地，尤其是南北（南：大浑南地区地区、北：沈北新区） 两大空间土地成交占到全部成交总量的47.2%。2019年低容积率、低 密度的项目将增多。
私家车保有量剧增，支持住宅郊区化发展
国家统计局辽宁调查总队调查显示，截至2019年底，辽宁省拥有72.3 万辆私人汽车，也就是说，大约每60人就拥有一辆私家车。2019年以 来，辽宁省私家车的购买数量仍在持续增长，沈阳市的私家车总量已 经居辽宁省各城市之首。城市私家车辆的持续增多，其实就已经在暗 示我们，大规模的扩城运动将持续进行。
父母乔迁
80年代生人，已经陆续进入结婚年龄，由于这一阶段是我国一个人口 高峰期，对婚房的刚性需求会持续一段很长的时间。而由于这一代独 生子女的父母年龄在45—55岁，赶上了中国社会的改革和变动期，使 得他们中的大部分人处于“哑铃型”社会结构中间小的那一部分，无 力为子女的婚房提供更多的资助，只能选择远郊性价比较更高的项目。
别墅
2.29
35.50
1.12
41.77
4900
4.95
网点
78.19
10.45
38.33
3.59
4902
-6.89
办公用房、写字楼
17.8
44.60
8.62
42.48
4843
-1.44
车库及其它
54.42
34.87
27.78
48.79
5105
10.33
数据来源：沈阳市房产局 起止日期：2019年1月1日—2019年12月31日
商品住宅 80.16 40.56 36.55 162.78 63.07 97.64 73.81 94.57 215.7 94.5 103.3 90.19
商品房
商品住宅
数据来源：沈阳市房产局 起止日期：2019年1月1日—2019年12月31日
商品房批准入市量大幅度增长
2019年，批准入市商品房面积1607.37万平，其中商品住宅1339.88 万平，基本上与开发建设保持了同步增长的势头。商品住宅供应量有 所增加，是由于沈阳去年加大了普通住宅的土地供应量，经过一定开 发周期，今年调节作用逐步体现。另外，商品住宅批准入市面积占总 量的83.36％，说明目前沈阳市商品房供应市场仍以住宅为主体，总 体结构处于合理状态。
大时代新生活浪潮·英式风情庄园
约克新郡
提报单位：蓝美策动组合机构 2019.2.25
目录
宏观市场：市场对本案开发影响 区域市场：区域房地产市场情况分析 项目分析：项目SWOT分析 项目定位：产品定位、产品建议 客群定位：客群特征、区域来源等 开发计划：开发策略、开发步骤 价格建议：入市价格建议
市场对本案开发影响
2019沈阳房地产市场趋势预测
城市发展进程和宏观经济
2019年将是政策落实年
随着2019年房贷新政、连续加息、提高准备金率等金融政策的实施， 2019年在交易环节的相关金融政策不会有太大变化，利率的调整也将 放缓，政府工作重点将是推动相关政策的落实和加强开发环节的政策 调控。国家有可能将下一步政策干预的重点放在预售环节，来降低房 地产开发的风险。
普通住宅市场成交量回落，别墅市场供应加大
由于07年沈阳市场成交量达到一个历史峰值，而国家又加大了对房地产行业 的调控力度，所以我们判断2019年沈阳普通住宅市场成交量会出现小幅回落。 随着众多大开发商07年拿地开发远郊别墅项目，08年沈阳别墅市场的供应会 相应加大，类别墅项目也将缓慢释放。
城市郊区化发展成为趋势
商品房
商品住宅
数据来源：沈阳市房产局 起止日期：2019年1月1日—2019年12月31日
经济型户型占据商品住宅供应与销售主导地位
2019年1—12月，批准入市商品住宅面积为1339.88万平，其中90 平以下户型批准入市面积为534.96万平，占总入市面积的39.93%， 说明国家宏观调控政策在我市得到了真正地落实。 2019年1—12月，实际销售住宅面积1152.83万平方米，其中90平 以下户型销售面积464.94万平，占总销售面积的40.33%。从中看出， 中小户型商品住宅是主流需求。
近郊大盘成为未来成交热点区域
随着于洪区、东陵区和沈北新区迅速发展，加大了房地产市场郊区城 市化建设的进程，楼盘热销区域逐渐向郊区转移。由于市中心较高的 房价及土地资源的稀缺，而周边区域又有大量相对廉价的土地供应， 外来的大开发商集中在沈阳远郊拿地，经过一定的建设周期，相应的 商品房供应也逐渐释放出来，成为沈阳房地产市场的新热点。
2019年沈阳房价继续坚挺
当前沈阳市居民购房者中，自住的比例约占89%左右，投资性购房者 约占10%左右，炒房者约占1%左右。也就是说，约占购房者90%的绝 大多数是自住性购房者。这种住房消费结构是沈阳市房地产市场健康 发展的前提，所以沈阳不会出现部分一线城市的价格波动局面。
2019年上市的产品中以二环附近的中高端大盘为主，同时公寓类项目 和城市综合体项目也会有大量的增长，这些中高端项目入市，使得沈 阳的房价不会下降。单价在3000—4000元/平，仍将是08年沈阳市场的 主流价格区间。
单纯概念包装的时代即将过去，市场要求创新概念同时要有产品支持。
区域房地产市场情况分析
大盘的本质是以人为本的中心思想，是大社区、大配套、大市政、大 交通的集合。对于沈阳的城市建设而言，大盘的操作让土地资源得到 整合，从而推动区域的迅速发展。对于行业而言，大盘是行业走向成 熟的表现。对于居住者来讲，大盘改变了原有的居住状态，勾画出全 新的生活内容。正是有了这些独具创新意义的大盘，房地产才如同魔 法师手中的魔杖，点化出绚烂多彩的城市风景。
2007年沈阳市房地产市场消化量月度走势图
250
200
150
100
50
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
商品房 95.4 47.12 43.99 173.55 83.29 109.14 85.95 108.26 228.92 107.79 115.08 104.75
9.36%
30.86%
357.06
30.97%
36.83%
380.54
33.01%
பைடு நூலகம்
14.75%
203.08
17.62%
8.49%
104.27
9.04%
100%
1152.83
100%
数据来源：沈阳市房产局 起止日期：2019年1月1日—2019年12月31日
商品住宅市场良性增长
从2019年沈阳市商品房销售用途结构表显示，普通住宅占据沈阳市房 地产市场的绝对主导，销售量与销售额继续保持两位数的增长，而商 业部分虽然在销售面积和销售金额上都有所增长，但销售均价却有所 下降，应当引起重视。随着沈阳私家车的不断增多，对车库的需求量 迅猛增长，使得车库的成交量和价格不断增长。
2019年沈阳市统计局发布的数据显示，处于城郊结合部或郊区的楼盘开发量 比例增加，且销售势头良好。随着城市中心土地日益稀少与价格高涨，大部 分开发商开始将视线转移到郊区，2019年，沈阳城市郊区化发展将更加迅速。
沈阳规划了未来城市四大发展空间：以浑南新区、东陵、苏家屯、和平区为 主的大浑南地区，以旅游度假区为中心的东部地区，以铁西新区、于洪区、 辽中县为主的沈西工业走廊，以辉山农业高新区和蒲河新城为主的沈北地区。
商品房销售量增幅较快
2019年房地产市场交易活跃的主要原因： 一是经济快速发展，居民生活水平逐步提高，迫切需要提高居住条件，给 房地产市场带来持久动力； 二是城市吸引力不断增强，外来的新增人口给房地产市场带来大量需求。 三是沈阳市房地产市场户型结构、区域结构逐步趋向多元化，消费者购房 选择比较丰富。
2019年沈阳市不同套型商品住宅供销情况表
套型面积 （平方米）
≤60 60－90 90－120 120－144 >144 合计
上市面积 （万平方米）
121.41 413.55 493.51 197.68 113.73 1339.88
所占比例 （%）
销售面积 （万平方米）
所占比例 （%）
9.06%
107.88
别墅市场供应减少，成交量大幅上升
国家对于限制别墅类及高档住宅供应的宏观政策使得近两年沈阳别墅 市场供应不足，2019年沈阳市别墅市场的成交情况波动较大，出现了 高比例的负增长态势。2019年别墅市场供应呈下降趋势，但销售量有 大幅度的提升。
2019年沈阳市商品房销售用途结构表
项目类别
销售面积 （万平方米）
同比增长（%）
销售金额(亿元) 同比增长（%） 销售均价(元/平) 同比增长（%）
总计 小计
1303.24 1152.83
17.71 17.20
464.61 389.88
22.70 23.01
3565 3382
4.24 4.97
住宅 普通住宅 1150.54
17.17
388.76
22.97