XX项目管理指导书

**项目管理指导书

XXX房地产有限公司

***项目经理部

目录

1说明------------------------------------------------------------------3

2项目概况------------------------------------------------------------4

3工作群组织架构和职责------------------------------------------6

4运营图目标实现策略--------------------------------------------12

5工程质量、安全文明、创优和评估等项目管理细化及保证措施

6项目品质管理管理

7项目管理重点、难点、项目风险及风险预防方案和管理思路策划

8团队建设管理策划（各专业口协调、员工满意度目标及提升计划、优才计划、学习、团队活动、关怀员工策略、对内协调沟通）

9公共事务和对外关系（对外关系矩阵图、红线外外不利因素）、内外协调和信息管理策划；

10本项目采购管理策划（工程管理部）

11客户满意度目标及保证措施

12承包商和监理公司组织方案-----------------------------------15

13材料设备供应方案-----------------------------------------------17

14项目进度计划保证措施-----------------------------------------18

15项目质量保证措施-----------------------------------------------21

16项目成本控制措施-----------------------------------------------25

17安全文明施工管理-----------------------------------------------26

18成品保护措施-----------------------------------------------------29

19信息协调管理-----------------------------------------------------30 20设计协调与管理--------------------------------------------------33 附件-----------------------------------------------------------------35

说明

××项目管理指导书，是事先对本项目工程管理的全面准确策划：对项目设计、施工、成本、对外关系和综合管理全过程进行系统策划，明确实施运营指导书的具体方案和措施，是本项目全过程各专业的纲领性文件。

主要内容包括：项目工作群构架，运营图目标实现策略、品质管理、项目管理重点和难点、项目风险及风险预防方案和管理思路策划、团队建设管理策划、公共事务和对外关系等等。

×××项目项目管理指导书由项目项目经理组织工作群相关责任部门共同编制，报项目分管领导和工程分管领导批准签发，对项目工程相关专业均有严格的约束力。

任何人都有权就指导书内容提出完善和改进的建议，但在未改版前，仍须按照已发布的文件实施。

编制：××项目经理部

审定：×××

批准：×××

当前版本号：v1.0

发布日期：二○○×年月日

各专业责任人签署：

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1.1 序言

发展商：XXX房地产有限公司

规划设计：SB建筑师事务所

单体设计：

总承包商：

监理公司：

1.2 项目概况

1.2.1×××项目位于珠海市××区，土地总面积××m2，总建筑面积××m2。项目的准确地址为：

××××

办理报批报建和签署工程协议时，均应按照上述地址填写，其有效期至项目正式路牌号批准。

1.2.2×××项目通过拍卖取得土地使用权，地价已经完全付清，关于该项目各种设施和配套的产权定义、以及我司对于政府应承担的承诺和义务，均以一下文件为准：

×××项目土地使用权出让协议[公司档案室存档]

1.3 项目规划

×××项目分×期开发，开发节奏，重要节点时间要求以：

×××项目开发工作指导书[内网/EKP/计划管理/×××项目经理部]为准。其中：

一期预售时间：×年×月×日

一期竣工时间：×年×月×日

一期入伙时间：×年×月×日

分期图如下：

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2.1 项目群组织架构：

2.2各部职责和目标[见质量手册附录三组织架构和职责权限]

2.3主要岗位职责[在质量体系文件/作业指引/职位说明书的基础上完善和细化]

2.4对项目工作群的工作要求

《运营指导书》＋《本项目管理指导书》＋《公司体系文件》

＝本项目对自身工作要求对工作要求的完成情况将作为考核和职员培养依据。

2.6内部职责性矩阵

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3.1项目计划管理

3.1.2一期控制性计划

一期控制性计划按照《×××项目运营指导书》执行。

×××项目运营指导书

该计划保障措施和管理思路如下：

1、。。。

2、。。。。

3.1.3一期执行性计划

×××项目计划（三级计划）分期编制，由项目副总经理组织项目工作群编制，项目总经理签发后生效：

×××项目一期项目三级计划

该计划对项目工作群都有严格约束力，列出的时间节点可作为总经理办公室每月对涉及×××项目的工作进行计划跟踪验证的依据。

项目工作群任何成员都有权就计划提出变更建议，以及对前置任务造成的影响向项目总经理报告。但在新的版本发布前，项目工作群成员仍须执行原计划。

该计划保障措施措施和管理思路：

1、。。。

2、。。。

3.2项目销售管理措施和管理思路

3.2.1销售目标和利润情况

3.2.2

3.2.3

3.3项目成本管理措施和管理思路

3.3.1总体管理目标

表格说明：关于表格中所列成本数据统计口径的说明。

3.3.2建安成本分期分项管理目标

3.3.3成本管理措施

3.3.3.1设计阶段：

3.3.3.2施工阶段：

3.3.3.3结算阶段：

4.4工程质量管理措施和管理思路

4.4.2设计预防和设计过程控制

每个工程师必须理解，通过设计输入、设计前期、设计过程中的评审、确认和验证等控制措施，是预防问题发生的最有效手段。

设计输入：输入以前项目的经验教训，作为设计要求

设计前期：直接与设计师沟通，了解设计师的意图并建立专业沟通渠道

设计过程：与设计师协商，设立若干检查点，对阶段性成果进行评审、确认和验证

4.4.3图纸审查制度

4.4.4二次设计

图纸审查完成后，项目经理部各专业工程师负责对各专业进行二次设计，对施工图上的材料、细部做法进行进一步的深入研究，从源头上堵住了质量隐患现象的产生，从预防角度完善设计，尤其是通病和节点处理。

二次节点设计清单

施工图完成后两周内，由各专业负责人针对质量事故的易发点，编制详细专题施工策划方案（专题施工策划书）、工序验收方案（工序检查一览表）、物料检验方案（物料检查一览表），实际操作中，必须落实。

4.4.5施工单位质量保证体系

4.4.6监理公司职责

4.4.7设备材料封样和进场验收制度

4.4.8施工样板制度

4.4.9项目质量管理要点

根据项目设计特点，结合工程管理要求，拟将以下工程部位作为本工程的管理要点，施工中应加强管理：

4.4.10技术方案先行制度

4.4.11质量通病预防

工程正式开工前，每个专业还必须针对客户满意度调查时反馈的、投诉最高的五个问题编制专题解决方案。各方案预防措施如下：

4.4.12日常质量管理

4.4.13移交验收-三轮100％的细部检查与整改

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5.1主要工程采购方式（详采购组《××项目采购管理策划书》）

5.2采购计划时间要求按照执行。

×××一期项目计划[内网/EKP/计划管理/×××项目经理部/华为项目三级计划]返回

6.1项目创优目标及保障措施

6.1.2创优保障措施如下：

6.1.2.1．。。。。

6.1.2.2．。。。

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根据公司对×××项目的开发要求和实际开发经验，×××项目工程管理必须重点关注以下方面：

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8.1红线外不利因素

8.2本项目内风险管理

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9.1各专业端口客户满意度目标

9.2各专业端口客户满意度保障措施：

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10.1报建流程、工作矩阵和报建重点及难点10.1.1报建流程如下：

10.1.2报建工作矩阵和风险管理：

10.1.2.2报建风险分析：

10.2对外关系矩阵图和管理难点

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11.1团队建设

11.2内部沟通协调管理返回