佛山千灯湖十里桂澜路商业长廊开发模式研究与分析
创新特色商业街区案例ppt课件
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〖苹果22街〗
案例启示
1、建筑文化：原创院落艺术街区 2、景观设计：融合自然
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保利水城
保利水城——国内首个“水主题”复合商城
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地理位置 占地面积 商业面积
项目特色
经营方式
佛山RBD核心枢纽位置，南 海桂城千灯湖中央水轴之上
11.7万平方米
40万平方米
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[关键字]： 商业街区、创新、特色
[简介]： 本文分别研究了无锡哥伦布广场、苹果22街、保利水城、深圳 cocopark四个特色商业街区,它们以创新主题、特色打造以及独 特的建筑风格营造出新鲜、休闲、享受的购物方式，给消费者全 新的体验。
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案例借鉴
1、无锡哥伦布广场
国内首个内街式购物中心, 6000平方米下沉式露天广场 12条商业内街 8大自然光中庭400多间独立店铺 100米空中天桥
业态比例：
餐饮（酒吧） 35% ；
电影院（娱乐休闲） 15% ；
精品生活超市： 10% ；
主力店：吉之岛超市、
百老汇影城、
2200多平方米美食广场
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深圳coco park
占地面积：42358.4㎡ 总建筑面积：20万平米，（一期约12.8万平米） 容 积 率：1.997 绿 化 率：25.05% 由五星级商务中心（A塔SOHO、B塔LOFT复式办 公）和美洲海洋风情“一站式”休闲购物公园构成。
车位：1600个（其中一期800个车位）
A塔，soho公寓 休闲购物公园
B塔，loft办公
苹果酒店服务式公寓、
蒙太奇公寓、
佛山桂城建设大湾区城乡共融高品质现代化新城区
佛山桂城：建设大湾区城乡共融高品质现代化新城区桂城街道地处南海东部，是南海中心城区，东接广州、西邻禅城，南部与顺德、番禺接壤，总面积84.16平方公里。
2020年度完成地区生产总值655.95亿元，增速排名南海区第一。
2021年2月1日，佛山市南海区桂城街道在2020年工作总结大会上提出，用五年时间发展成为粤港澳大湾区城乡共融的高品质现代化新城区，吹响了迈向“十四五”建设合发展改革创新实验区等重大机遇，高举创新发展引领、城乡融合示范、广佛同城先行、人文生态宜居的高质量发展大旗，以人城产文融合为发展目标，打造高品质新活力的广佛极点都市区。
坚持项目为王、创新驱动、平台引领，充分发挥广东金融高新区、季华实验室、粤港澳合作高端服务示范区等重大创新平台的“强磁场”优势，瞄准“金融+总部+科创+文题突出、特色鲜明的产业社区。
“十三五”期间，桂城围绕南海区委、区政府构建“两高四新”现代产业体系的思路，共计引进超亿元项目206个，投资总额达到1919.7亿元，高企数量增加至403家。
2020年，引入的超亿元项目36个，辖区内23栋商贸大厦税收超亿元。
未来，桂城将以建设产业新城、产业社区为目标，以区域集中、产业集群、开发集约为方向，引导不同区域的专业化产业集聚，推动产业园区从单一的生产型园区经济向生产、服务、消费等多功能城市型经济转型。
全面优化城市发展环境，打造城乡融合发展示范片区村级工业园的改造，将成为桂城挖掘支撑高质量发展新空间的重要抓手。
2021年是南海建设广东省城乡融合发展改革创新实验区向纵深推进62◎ 佛山市南海区桂城街道摄影：谢肖兰区域创新Regional Innovation向天空要地，鼓励产业用地向高空发展，建设一批高品质产业载体、一批超百米高的产业载体。
在2020年实现夏北永胜村整村改造的基础上，桂城还将继续推进连片村级工业园改造和连片旧村改造，高标准规划、高水平建设一批千亩万亩连片现代产业集聚区。
佛山城市商业格局及发展规划
佛山城市商业格局及发展规划1.主要商圈分别及特征祖庙时尚、休闲、观光、集商业、金融、酒店南海传统商业区，目东平新城商圈商圈季 华 商 圈传统特色商业和主体商业街。
(商务型)等为一体的商务中心。
具有国际一流水平、智能化国内领先、浓郁岭南风貌、辐射带动力强的佛山市中心城区、广东工业服务示范区、现代岭南文化新城。
桂城商圈前南海最为成熟，购物层次丰富的商圈。
2.地铁广佛线与各商圈的关联祖庙商圈地铁广佛线穿越祖庙商圈，地铁祖庙站与祖庙商圈相交汇。
季华商圈地铁广佛线穿越季华商圈，地铁季华园站与同济路站都于季华商圈的区域内。
桂城商圈地铁广佛线穿越桂城商圈，地铁桂城站、南桂路站、礌岗站均位于桂城商圈内。
东平新城地铁广佛线目前并没有与东平新城商圈有交汇点，但未来广佛线二期工程将延长至东平新城。
祖庙商圈季华商圈东平新城商圈桂城商圈3各商圈的典型物业祖庙商圈升平路锦华路福禄路人民路祖庙路祖庙商圈位于佛山市禅城区，东起普君北路—文庆路，西至汾江中路，南临卫国路，北街汾江河，是佛山中心组团的核心区域。
祖庙商圈为禅城区的老城区，片区内以祖庙路、升平路、锦华路、人民路等传统老街区为核心，汇聚百花广场、百花总汇、兴华商场、东方广场、升平广场、岭南天地等主要项目，为佛山传统商业区。
季华商圈季华商圈位于佛山中轴线上，沿季华路两边分布，目前聚集了东建世纪广场、顺联国际、英皇时尚城、印象城等大型商业综合体，无论是商业氛围，还是居住环境、交通市政设施等方面，季华商圈都是佛山目前最有实力问鼎城市CBD 的商圈。
根据政府的商业带建设工程规划，季华商圈将打造成一集总部办公楼、高级购物中心、休闲文华娱乐中心、高档住宅等于一体的生态型商业综合体。
桂城商圈从地理位置上而言，桂城商圈更接近广州，以南海大道和桂澜路为双轴线，加上广佛地铁带来的经济效应，以及公共交通的大力帮扶，桂城商圈在服务本地市民的同时也能够吸引更多的外来客源。
桂城商圈聚集了百花时代广场、顺联国际、新天地广场、城市广场、麦德龙广场、凯德广场、佑一城、汇潮购物广场、南海广场以及正在建设的创鸿广场等商城，是桂城老商圈所在地之一；经过多年的发展，商圈区域性强，有较好的交通和舒适的购物环境，主要以满足附近居民为主。
南海桂城,千灯湖片区崛起
48 小康 INSIGHT CHINA本期策划年，南方故事THE CURRENT PLANNING70南海桂城，千灯湖片区崛起作为广东省佛山市南海区的中心城区，面积仅84.16平方公里的桂城，经过多年发展已经实现了“产业与城市共生”的蜕变：传统制造业不断转型升级为金融和科创引领的现代都市型产业，田地和旧厂房更新换代为获得世界大奖的环境空间规划，轨道交通成为串联广深港外溢资源的“黄金通道”。
一路的高歌猛进也为这片热土带来无可估量的虹吸效应。
围绕南海区委、区政府对桂城的定位，桂城发力金融+总部经济+科创文创研发产业，坚持以项目为王，狠抓项目落地。
单今年上半年，桂城就有100个超千万元项目落户，投资额约183亿元，其中超亿元项目29个，投资额达155亿元。
无论是资本的加持还是城市经济体量的扩增，人们意识到今天的桂城，已经成为城市高质量发展的典型代表。
而窥探其城市发展的“创业史”，虫雷岗山脚下的千灯湖片区成为一个绕不开的话题。
从1999年7月首期开建至今，千灯湖的建设历经4期，刚好走过了20年的历程。
20年里，作为南海地标景观，千灯湖不断扩展外延，丰富内涵，书写着南海城市发展的传奇，引领着南海城市规划建设和产业发展方向，成就了广东金融高新区，舒展了南海中心城区以湖为美、人才围湖而居、产业因湖而聚的大美画卷……巨变：千灯湖塑造广佛同城典范在桂城，虫雷岗山众人皆知。
9月登上虫雷岗山顶端的魁星阁上俯瞰城央美景，远处的千灯湖波光粼。
而谁曾想多年前，这里还是一片荒山废地。
“50年前，这里还是一片荒山”，站在虫雷岗山下，年近八旬的桂城老人周伯感慨不已。
每天早晚，他都会来到虫雷岗公园散步。
对周伯而言，这里的一切都变化太快，“真的只能用天翻地覆才能形容”。
从旧时荣光到当下繁华，复盘虫雷岗山脚下的千灯湖片区变迁，还得从1985年说起。
1985年，南海开始建设中心城区桂城，随着中心城区扩展，加上海八路的兴建，“四乡联围”的土地价值优势日益凸显。
佛山千灯湖十里桂澜路商业长廊开发模式研究与分析
善，2003年，珠江新城规划进行了调整，废止了沿用十年的旧规划。可以说，经历了
十年的困顿，珠江新城从这时开始才真正迎来蓬勃发展期。
地产江湖商业分析
第三节
THRE E
电商冲击的影响
电商零售额近年一直保持40%以上的同比增速，其占社会消费品零售总额的比重也逐年 加大，2014年已升至11%。相反，实体商业零售总额的增速却明显放缓，2014年仅同 比增长5.6%，大大低于当年社会消费品零售总额12.0%的增速。 由于电商冲击，百货超市等业态被分流了消费人群，经济不景气，消费欲望也下降，实 体零售业态也未能及时满足顾客需求，销售业绩不佳
2014年9月2日，《广州日报·佛山新闻》联手南海区金融业发展办公室联合举办《城
市升级之十里商贸长廊现形记》沙龙会，桂澜路十里商贸长廊概念正式成立。
地产江湖商业分析
第二节
TW O
十里商贸规划
在十里商贸长廊上，汇聚超过10个大中型Shopping Mall和主题购物中心。规划在地面二 层通过建筑连廊，把所有商业中心连接起来。来“十里商贸长廊”的客人，可以通过无障
地产江湖商业分析
FOUR
第四节
消费客群的流失
交通便利是一把双刃剑，它既可以为佛山的地产市场带动广州客群，也会把佛山的消费
者吸引到广州购物，佛山一直存在高端消费外流的情况，不少佛山人会跑到广州、香港
去消费。因为相对而言，广州的知名度、影响力、从众心理影响了大多数人，原先预想 的交通便利能为佛山商业吸引广州及周边区域的消费群的愿望也未能实现。
碍的设施，不出室外就能从地铁金融城到万达广场、中海寰宇城等等。
除了长廊外，还会通过搭建天桥延伸步行通道。在地下，所有项目的负二层地下车库 全部连通，方便车主出行。
佛山广场调研报告
佛山广场调研报告佛山广场调研报告一、调研目的本次调研旨在了解佛山市主要的购物中心和商业广场的商业模式、消费者需求、市场竞争及未来发展趋势，为商业地产开发商和经营者提供决策参考和战略规划建议。
二、调研方法本次调研采用多种方法，包括实地走访、问卷调查、访谈等方式，通过对不同购物中心和商业广场的综合考察，获取全面准确的数据和信息。
三、调研结果1. 商业模式分析根据调研，佛山市主要商业中心的商业模式主要分为商场型和综合体型。
商场型主要以购物为主导，通过吸引知名品牌、提供舒适的购物环境、提供专业的售后服务等手段来吸引顾客。
综合体型则拓展了服务内容，集购物、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，通过提供全方位的消费体验来吸引顾客。
2. 消费者需求分析大部分消费者在购物中心和商业广场的需求主要包括购物、餐饮、娱乐、休闲等方面。
他们希望购物中心能提供多元化的商品选择，提供舒适便利的购物环境，提供专业的售后服务，同时也希望购物中心能提供各种餐饮和娱乐设施，满足他们的休闲娱乐需求。
3. 市场竞争分析佛山市的商业中心竞争激烈，市场份额主要被几家知名的购物中心和商业广场瓜分。
这些购物中心和商业广场具有较高的知名度、较大的规模和优良的运营管理能力，吸引力较强。
此外，其他商业中心面临租金上涨、市场份额下降等挑战，需要在运营和服务上做出更多改进，以保持竞争力。
4. 发展趋势分析随着消费者需求的日益多样化和升级，购物中心和商业广场需不断创新、提供更具个性化的服务，以满足消费者的需求。
综合体型商业中心将更受欢迎，因为它们能够提供更全面的消费体验。
此外，随着在线购物的兴起，购物中心和商业广场也需要加强线上线下融合，提供更便捷的消费方式，以适应市场的变化。
四、建议1. 加强品牌打造以提升竞争力。
购物中心和商业广场应注重建立自己的品牌形象，提升知名度，吸引更多顾客。
2. 不断创新服务方式。
购物中心和商业广场需提供更多个性化服务，满足消费者多样化的需求。
公园环境调查分析报告3篇
公园环境调查分析报告3篇【篇一】公园环境调查分析报告前言千灯湖是属于城市中轴线大型综合公园，位于佛山市南海区。
该公园由一境外公司完成规划方案，建成之初就其形式、营造方法、设计理念等都有不少给人耳目一新之处。
对这些异同之处，也产生了一些争议，既得到部分人好评，又受到部分人批评。
目前，公园投入使用3年多了，其实际使用效果如何?实际使用中存在哪些优点和缺点?本文着重对千灯湖公园使用者进行实地调查，并在调查结果基础上加以分析研究得出一些结论，希望这些结论对大型绿地空间的设计、建设有一定参考意义。
一、概况千灯湖公园(图1)位于南海中心城区总体规划的中心位置，处在由南七路、南八路、海三路、海八路围合成的中轴线开放空间中。
属于城市中轴线大型综合公园。
长3㎞多，宽260m左右，占地约70hm2，其中湖面面积约19hm2。
千灯湖的整体空间骨架是“挖湖堆山”而来，中部形成长3㎞的宽阔湖面，周边是高4-5m的山体围合。
绿化空间：大部分植物集中在山体上的自然、多层次式的树群式栽植中。
结合瀑布配置有别于其它地段的水边植物，密集而生长烂漫，充满潺潺流水的野趣;位于千灯湖南入口附近的几个可进入的小岛，采用自然式栽植，浓密的灌木配以或散或聚的塑石，凭添许多趣味。
公共活动空间：主要是由环湖的游步道把与周边山体结合的掩体商业建筑、管理房等，以及各个节点如迷宫小广场、塑石山谷、市民广场、步道相应局部扩大的休息空间、廊架等相连组织成有序又变化多样的公共活动空间;其次是沿山体顶部安排了园路连接组织一些观景平台及节点，平台和节点上安排了廊架、灯塔等构筑物，既充实、限定了节点空间，又能形成标志物起到控制和组织全园景观空间的作用。
交通空间：全园共设有8个出入口通向城市干道，完全是开放性的，仅市民广场入口设有独立停车场空间。
入口的开放不仅是空间的开放，而且是心理感受上的真正开放。
公园与城市干道相交的几个交叉口都与公园形成一体化设计。
视觉文化空间：包括视景、天际线、历史文化因素等。
佛山市南海区南海大道项目研究报告
佛山市南海区南海大道项目可行性研究报告目 录摘要一、项目基本情况二、房地产市场及各业态分析（一）城市宏观数据（二）商业分析（三）住宅市场分析（四）酒店式公寓分析（五）酒店市场分析（六）写字楼分析三、项目定位与规划四、项目开发建设和销售计划五、财务分析六、总结与建议附件摘要一、地块基本情况：佛山南海大道项目位于佛山市南海区桂城街道南海大道两侧，处于我司规划的佛山南海广场商圈。
项目由两个地块组成，地块一面积25210平方米，地块二面积29457.4平方米，两地块初步容积率皆约4.5，初步建筑密度为裙楼≤65%，塔楼≤28%。
二、佛山城市及商业情况：佛山面积3848.49平方公里，制造业发达，2008年GDP 4333.30亿元。
常住人口585.83万，其中户籍人口358.06万人。
市民富庶，2008年人均GDP 72975元。
2006-2008年佛山社会消费品零售总额年均实际增长率为18.8%，2008年全年社会消费品零售总额达到1177.84亿元。
禅桂中心组团形成了祖庙路商圈、东方广场商圈、季华五路商圈、南海广场商圈和保利水城商圈五大商圈。
三、佛山住宅市场：佛山住宅市场供需两旺，价格一路走高。
2004-2009年，大部分年份的消化率都超过1，即供小于求。
楼价一路走高，楼价从2004年的3030元/平方米上升为2009上半年的5424元/平方米。
土地价格波动较大，佛山南海区的楼面地价从1000元/平方米上涨到5000-6000元/平方米。
四、佛山公寓市场：佛山藏富于民，但是投资渠道又比较少，而公寓总价低，作为不动产能够进行保值增值，而且这几年地产行情看好，升值空间大，因此，市民购买公寓的热情高涨。
好项目的几百套公寓基本上都是一、两个月一抢而光。
五、佛山酒店市场：由于佛山属于二级城市，城市旅游资源也比较有限。
因此，外来的高端商务和旅游客源虽然不断在增长，但是，目前出现高星级酒店供过于求的局面，高星级酒店入住率普遍较低。
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佛山地铁沿线商业中轴十里桂澜路商业长廊
开发模式研究及分析
地产江湖商业分析
CONTENT S 目录
第一章 背景概述················································P03 第二章 开发现状················································P06 第三章 失利分析················································P11
碍的设施，不出室外就能从地铁金融城到万达广场、中海寰宇城等等。
除了长廊外，还会通过搭建天桥延伸步行通道。在地下，所有项目的负二层地下车库 全部连通，方便车主出行。
地产江湖商业分析
第二章
开发现状
ONE
第一节
十里商贸长廊现状
城市广场： 桂城城市广场已“三易其主”，至今仍然面临客流少、店铺关闭的惨状。
地产江湖商业分析
现实已经造成，后续更需弥补，佛山商业并不是没有出路，在现阶段同
质化比较严重的情况下，需要做好以下几点，才能扭转当下的颓势：
1、政府规划层面需要在对土地性质作出一定的要求，把好位置留给合适的 企业，避免恶性竞争。
2、深入挖掘本土的东西，把本土文化发扬光大。岭南新天地的成功就很好
的代表了榜样。 3、还要把商圈整体素质进行提高，商业项目各有特色，才能留住佛山本地 流向广州、港澳的消费力，才能能把广州的消费力拉到这里来。 4、让实体商业与互联网思维融合，利用互联网实现实体商业的移动化、自 助化，利用实体商业弥补互联网的空虚，赋予更多的情感元素。
地产江湖商业分析
第二节
TW O
十里商贸开发结论
由提出十里商贸长廊概念到现在，历经2年多的实验，截止目前为止，此概念规划
可以确定为失败案例，区域内的项目未能正常推进，未挂牌的商业地块无人问津，迫使
政府需要更改地块性质，但是一个概念规划的失败是由多方面组成的
但原因何在？
地产江湖商业分析
第三章
失利分析
第二节
TW O
急功近利的后果
2014年8月29日，南海万达广场开业，当天客流量达40万，营业额超2000万。也 因万达的火爆开业， 9月2日，南海区金融业发展办公室联合众多开发商举办《城市升 级之十里商贸长廊现形记》沙龙会，确定开发概念，是否有操之过急的嫌疑。 而反观称之为商业成功典范的广州珠江新城，在发展发展的过程之中，也不乏曲折
地产江湖商业分析
FOUR
第四节
消费客群的流失
交通便利是一把双刃剑，它既可以为佛山的地产市场带动广州客群，也会把佛山的消费
者吸引到广州购物，佛山一直存在高端消费外流的情况，不少佛山人会跑到广州、香港
去消费。因为相对而言，广州的知名度、影响力、从众心理影响了大多数人，原先预想 的交通便利能为佛山商业吸引广州及周边区域的消费群的愿望也未能实现。
地产江湖商业分析
FIVE
第五节
消费模式的改变
众所周知，电商狂袭，消费群体逐渐向线上迁移，尤其是业将成为消费主流的80后、
90后等人群。客流是购物中心赖以存在之根本。如何吸引客流并留住客流，是当前这
个变革时代带给实体经济的一块心病。当人们信息获得方式或阅读习惯甚至信息来源发 生巨大变化后，购买决策过程也将发生变化。例如，过去依赖于经验和父母，现在更多 依赖于朋友圈，通过口碑的方式选择餐厅。互联互通逐渐成为购物中心的标配，当这些 服务被移动化之后，一个全新的消费者逛商场习惯便会慢慢形成。
THANKS
2014年9月2日，《广州日报·佛山新闻》联手南海区金融业发展办公室联合举办《城
市升级之十里商贸长廊现形记》沙龙会，桂澜路十里商贸长廊概念正式成立。
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第二节
TW O
十里商贸规划
在十里商贸长廊上，汇聚超过10个大中型Shopping Mall和主题购物中心。规划在地面二 层通过建筑连廊，把所有商业中心连接起来。来“十里商贸长廊”的客人，可以通过无障
第一章
背景概述
ONE
第一节
十里商贸长廊简介
广东金融高新技术服务区于2007年7月由广东省政府授牌成立，位于佛山市是广东建 设金融强省战略七大基础性平台之首，也是广东省人民政府批准的唯一省级金融后台服务基 地。2009年写入国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》，被正式纳 入国家发展战略。金融高新区定位“金融后援基地”及“产业金融中心”双战略，致力建设 “辐射亚太的现代金融后援服务基地”和“国家级产业金融试验区”
与波澜。 1992年开始谋划，1993年《广州新城市中心区——珠江新城规划》完成，
规划约556万平方米的可供出让的建设用地共计180幅，建筑面积约780万平方米。其 中70%为商务办公用地。到2001年年底，珠江新城已成功出让土地99宗之多。然而其 时仅有约30宗处于开发阶段，并包含了若干烂尾项目。随着政府主导的基建配套的完
善，2003年，珠江新城规划进行了调整，废止了沿用十年的旧规划。可以说，经历了
十年的困顿，珠江新城从这时开始才真正迎来蓬勃发展期。
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第三节
THRE E
电商冲击的影响
电商零售额近年一直保持40%以上的同比增速，其占社会消费品零售总额的比重也逐年 加大，2014年已升至11%。相反，实体商业零售总额的增速却明显放缓，2014年仅同 比增长5.6%，大大低于当年社会消费品零售总额12.0%的增速。 由于电商冲击，百货超市等业态被分流了消费人群，经济不景气，消费欲望也下降，实 体零售业态也未能及时满足顾客需求，销售业绩不佳
中海寰宇城： 2015年10月，商业面积约15万㎡的中海寰宇城举办招商发布会，入驻商家有华 润V+超市、香港百老汇影院、H&M、GAP、SPAO、星际传奇和MELAND，招 商面积未足50%。
地产江湖商业分析
ONE
第一节
十里商贸长廊简介
佛山宜家家居： 佛山宜家将设有58个展馆，9500个产品，共计超过40000平方米的营业面积，拥 有超过800个座位的瑞典特色餐厅，将于2016年8月25日开业。 招商置地： 项目已建设完毕，商家招商情况极不理想，目前只与一个健身中心达成合作意向。 新凯广场： 历经2年多的招商，3.6万平米的商业面积目前只引进了电影院及儿童城。 金融城广场： 2015年8月9日开业，广州商业神话“天河城百货”也无法挽救现场客流寥寥无 几的状况。 京华广场： 由于招商情况不理想，项目目前处于工程搁置情况； 万达广场： 万达金街招商勉强达50%，万达百货撤场，大歌星KTV撤场；
百花时代广场： 项目为商铺零散销售后采取统一经营方式，品牌较弱，档次较低，自万科广场开 业后，生意一落千丈，很多商户已经结束营业。
南海万科广场： 整条桂澜路最成功的商业体，得力于项目的位置优势明显，核心位置，地铁口。
地产江湖商业分析
ONE
第一节
十里商贸长廊简介
奥特莱斯（桂城店）： 与初始定位存在差距，真正高端品牌少，规划和体验差，除节假日外，客流量几 乎寥寥无几。 家天下： 2011年1月，家乐福家天下店倒闭；2015年5月1日，同样的位置，麦德龙家天下 店黯然退场，两大国际知名品牌都无法挽救家天下的失败。
ONE
第一节
整体规划设计的失误
2014年，中国实体商业已经走下坡路，加上国家为了经济建设，加大了对住宅市场的 支持，各种利好政策的出台，住宅市场一片良好，此刻做出十里商贸长廊的规划，引入 各类商业体若干个且大同小异，无异于偏离市场，导致后期商业地块无人问津，建设好 的商铺没有市场，陷入尴尬局面。
地产江湖商业分析