建设用地需求量预测

3 建设用地需求量预测崇左市并县建市，又逢中国-东盟自由贸易区项目启动，处于广西通往东盟的前沿城市的崇左市将跨越式的进入工业化、城镇化快速发展的阶段，土地需求十分强烈，特别是建设用地需求猛增，考虑到崇左市土地后备资源十分有限，而经济发展对建设用地需求量较大，建设用地供需矛盾十分尖锐。

所以，在预测过程中秉持理性规划的理念，反对建设用地规模的盲目扩张，鼓励走内涵挖潜、土地集约利用的道路，从提高土地集约利用水平的原则出发，围绕保障宏观经济平稳运行和建立资源节约型社会的目标，从严控制农用地转用尤其是严格控制建设占用耕地；同时综合考虑农村居民点整理、合并对未来建设用地需求的有效补充。

切实测算建设用地总量，统筹安排合理布局，协调地区经济快速发展和耕地保护的矛盾。

3.1 建设用地现状与变化趋势分析3.1.1 建设用地现状新兴的崇左市七县、市、区原属老少边山穷的地区，过去也许受战争等因素的影响，人们总是把“边”与“老少山穷”看待，使边关建设一直得不到应有的重视，地区人口经济发展缓慢，农业是地区经济的主要支柱，工业基础薄弱，建设用地增长缓慢。

但是这个老少边山穷的地区有一个全国之最，即在533公里的中越边境线上有一类口岸3个，二类口岸4个，2003年8月并县建市以后，崇左市成为是全国陆路口岸最多的地级市。

图3.1 崇左市建设用地变化（1996-2005年）2005年，有陆无海的出口通道—崇左市，在广西自治区14个市中，市龄最小，GDP 排13位，但是外贸出口4.95亿美元，跃居14个市首位，遥遥领先于第二名近2000万美元，比原南宁地区2002年翻了一番多。

2005年国内生产总值比2004年净增加22.40亿元，增长率达17.40%，经济增长的同时，建设用地也发生了巨大变化，2004-2005年间，全市新增建设用地806.07公顷，略大于1996-2003年间7年的增加量的总和。

从崇左市建设用地历年的变化趋势来看，2003年前崇左市建设用地处于缓慢增长的阶段，年均增长198.42公顷。

2003年底，崇左市并县建市后，建设用地总量发生跨越式增长，仅一年的建设用地新增量是96年以来所以新增量的一半。

3.1.2 适应通道经济发展需求，顺应经济跨越式发展趋势的的建设用地增长趋势今后一段时期，对崇左市来说，地区经济发展将面临着良好的机遇，崇左市政府提出着眼于全面建设小康社会的目标要求，集中全市各族人民的力量和智慧，将抓住机遇，乘势而上，实现跨越式发展，缩小差距，与全区、全国同步向建设全面小康社会的宏伟目标迈进。

崇左市是一个后发展的地级市。

目前，仍属于典型的以农业为主的农业经济社会，尚未进入工业化初级阶段。

而我国已进入下中等收入经济社会和工业化的中期阶段，其中东部地区处于工业化中后期的后半阶段，中部地区处于工业化中期的前半阶段。

经验表明，在经济发展的历程中，人均GDP1000美元是一个重要的战略起点。

综合分析各种因素，“十一五”期间崇左市将进入加快建设桂西南现代化区域中心城市、全面建设小康社会的重要阶段。

展望今后一个时期，崇左市经济和社会发展将面临一些难得的历史机遇，具备良好的发展条件。

首先从外部环境看，一是国家实施西部大开发战略，加强西部地区基础设施建设，并给予一定的政策倾斜，为崇左加快建设出海、出边大通道创造了的有利条件。

二是随着中国—东盟自由贸易区的启动和中国—东盟博览会永久落户南宁，广西在中国－东盟自由贸易区区域经济中心的位置更加凸显，而崇左正是处于广西通往东盟的前沿城市。

三是泛珠三角区域经济合作，崇左市具有“面向东南亚、背靠大西南”、近海、沿边的区位优势，是连接国际、国内市场的交通城市，是西南地区出海大通道。

崇左作为广西与东盟经贸合作的门户城市，国际大通道、区域大通道的确立和发展，为处于边缘地区且经济落后的崇左市创造了前所未有的机遇。

四是中越“两廊一圈”经贸合作和广西参与大湄公河次区域合作。

崇左市正处在“南宁—谅山—河内—海防—广宁”经济走廊的必经之路上，立足于泛珠三角区域及中国—东盟自由贸易区的中心地带，主动融入“两廊一圈”，大力发展通道经济，承接东南亚和东部沿海地区产业转移，具有明显的优势。

自治区提出“东靠西联、南下发展”战略，进一步提升了崇左市的重要地位。

其次从内部条件看，崇左市东南面靠北部湾沿海重工业基地和首府城市，北面与广西新工业基地、重要铝工业基地的百色市接壤，西部与矿产资源丰富的越南北部连接及临越南首都河内，利用国内外两种资源、两个市场，加快集聚生产要素条件优越。

另外，崇左市自然资源和劳动力资源丰富，资源开发利用潜力大，适合于发展劳动密集型和资源型产业。

在政策上，既享受少数民族地区、边境地区、革命老区优惠政策，又享受边境贸易、国家西部大开发、国家扶贫开发优惠政策，有利于发展开放的优势。

特别是经过近几年的发展，以南友高速公路开通为主骨架的一小时往首府、出边、通各县（市）的“一小时交通圈”逐步形成，交通基础设施条件得到改善，出边大通道日益发挥重要作用，糖业、锰业两大支柱产业不断壮大，优势资源开发和特色产业发展加快，投资环境逐步优化，项目建设进入高潮时期，加快发展的承载力不断提高，使崇左市在未来具备了加快发展的基础。

崇左市政府提出包括“实施工业强市战略，加快推进工业化进程”在内的九大战略，争取经过努力，到2010年崇左市经济总量不断壮大，生产总值达到256亿元左右，地区综合实力显著增强，经济结构更加优化，产业优势更加突出，中心城市框架初步形成，基础设施进一步完善，各项事业全面发展，对外开放不断扩大，人民生活更加富裕，生活质量进一步提高，精神文明建设再上新水平，为建设全面小康社会打下坚实的基础。

到2020年，在优化结构和提高效益的基础上，生产总值比2000年翻2.7番以上,，人均水平与全国同步达到3000美元，经济实力显著增强，开放型经济更加发达，通道经济更加繁荣，城镇化水平达到40％以上，工农差别、城乡差别扩大的趋势明显好转，社会保障和公共服务体系比较健全，社会就业比较充分，家庭财产普遍增加，人民生活更加富足、民主法制更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐，崇左市成为经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、社会和谐的桂西南现代化边境区域中心城市和生态型新兴工业城市，全面建设小康社会的宏观目标如期实现。

经过十几年的加快发展，崇左市将进入稳步快速发展、根本改变面貌的重要时期。

地区经济的发展依托工业化水平的提高，发展通道经济依托通畅的水陆空交通条件和相关配套中转、商贸服务中心，人民生活水平的提高需要改善住房条件，提高公共设施配套，这一切的发展都要建立在占用土地基础上，崇左市进入经济发展的快车道，同时也将进入建设用地扩展的快车道，2005年的实例证明，未来一段时间将是崇左市建设用地扩展的重要时期。

其他地区的发展经验表明，一个新新城市的发展不可能以为快速发展的，特别是建设用地扩展不可能处于很长时期的高速扩展时期，交通建设达到一定的交通密度后就可能不在增长或者缓慢增长，城镇用地扩张到一定空间范围后可能就放慢扩展的速度，因此预测崇左市建设用地的扩张将先后进入三个不同的阶段跨越式增长阶段（2006-2010年）、持续增长阶段（2011-2015年）、稳步增长阶段（2016-2020年）。

3.2 综合预测3.2.1 双因素预测模型预测拉动建设用地规模增加的因素不仅仅是人口数量一个因素，而是多个因素共同作用的结果。

从系统工程的角度出发，可以构建“压力-状态-响应”(P-S-R)模型来分析(如图10)。

从模型本身来看，经济发展、人口增加是建设用地扩展的目标驱动力。

在该驱动力作用下，土地利用现状发生响应性变化，这种变化是基于建设用地存量的基础上，以存量扩潜为基础，增量的扩展将会影响土地利用现状，这种变化又会引起新的土地利用响应，使建设用地规模不断扩展。

基于模型，人口增长和固定资产投资作为拉动建设用地的两个主要因素是我们进行建设用地预测应考虑的主要方向：一方面，人口增长对建设用地的拉动。

人类对土地需求的动力，源于人类对空间效用的欲望和追求，这种欲望和追求分为5个层次，①维持生命机体最基本的生活空间欲望,即生理空间欲望。

②满足安全感的居住空间欲望，即安全空间欲望，并由此产生了居住用地的需求和住房等建筑物。

③满足各种社交活动空间欲望，即社会空间欲望，并由此产生了客厅、会议室、市政厅和广场等建筑物。

④以占有空间标示社会地位，显示自身尊严和权威的空间欲望，即尊重空间欲望。

⑤为追逐利润和实现价值的生产经营空间欲望，即价值空间欲望。

城镇土地和农村居民点用地是以空间效用满足人们需要的,人类对空间效用的追求,直接表现为对土地的需求；图3.2 双因素模型建设机理的“P -S-R”模型另一方面，经济发展对城镇建设用地的拉动，建设用地主要作为基地和空间场所之用，其需求有随着生产力水平的提高而增加的趋势。

对建设用地的需求特别是对成片土地的需求一般为生产性需求，需求的目的不是用于消费，而是把购入或承租的土地作为投入与资金、劳动力等要素重新组合，形成价值形态的增值和物质形态的转换。

而经济发展的重要动力就是投资增长，无论是土地经营投资，还是非土地经营投资的增长都会导致城镇土地需求增加。

图3.3 崇左市建设用地和固定资产投资变化（1996-2005年）在对建设用地需求拉动机制进行分析的基础上,得出建设用地预测数理模型如下:S=S1+S2其中,S1=P×A/10000,S2=Q×T×100。

S为规划期建设用地面积(公顷)，S1为规划期按人口规模预测的建设用地面积(公顷),S2为规划期按固定资产投资总额预测的建设用地面积(公顷)，P为规划期人口(人),A为规划期人均建设用地指标(平方米/人),Q为规划期固定资产投资总额(亿元),T为规划期固定资产投资土地系数(平方公里/亿元)。

P的人口规模在前面人口预测中已经求算得出，A为规划期人均建设用地指标，考虑到城镇人口和农村人口的人均建设用地指标不一致，因此在预测中区分城镇人口和农村人口，城镇人口人均建设用地按照目前崇左市人均建设用地指标数据，考虑城镇人民生活水平提高而带来城镇人均建设用地水平提高的因素，我们确定2010年、2015年和2020年崇左市人均城镇用地指标为100平方米/人。

按照国家总体规划，未来农村逐步向中心村发展，建多层建设，以减少人均建设用地指标，目前崇左市人均建设用地指标为136.67平方米，按照这个总的指导方针，确定农村人均建设用地指标确定2010年、2015年和2020年崇左市人均农村居民点用地指标为130、128、127平方米/人。

Q为规划期内固定资产投资，这个直接引用崇左市“十一五”发展规划和2020年远景目标中确定的固定资产投资三个方案。