厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期
购房合同里的延展期合理么
购房合同是购房者与开发商之间的重要法律文件，对于合同中的延展期条款，许多购房者都存在疑问：延展期合理吗？本文将从延展期的定义、法律规定以及实际情况等方面进行分析，以期为购房者提供参考。
一、延展期的定义延展期，即延期交房期限，是指购房合同中约定的交房日期后，开发商因故不能按时交房，经双方协商一致，同意给予开发商的额外交房期限。
在延展期内，开发商仍需承担违约责任，但违约金的计算方式可能会有所不同。
二、法律规定根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。
但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
从法律规定来看，延展期并非不合理，但需满足以下条件：1. 双方协商一致：延展期应在购房合同中明确约定，并由双方签字确认。
2. 合理期限：延展期应在一个合理的期限内，一般不超过三个月。
3. 违约责任：在延展期内，开发商仍需承担违约责任，违约金的计算方式应按照合同约定执行。
三、实际情况分析1. 开发商延期原因：开发商延期交房的原因有很多，如资金链断裂、工程进度延误等。
在这些情况下，延展期是合理的，可以给予开发商一定的缓冲时间。
2. 购房者利益保障：延展期条款应在保障购房者利益的前提下设置。
例如，在延展期内，开发商应向购房者支付违约金，或者提供其他补偿措施。
3. 延展期过长：如果延展期过长，可能导致购房者权益受损。
因此，延展期应在合理范围内，一般不超过三个月。
四、结论购房合同里的延展期是否合理，需要根据具体情况进行分析。
在满足法律规定和保障购房者利益的前提下，延展期是合理的。
然而，购房者应注意以下几点：1. 仔细阅读合同中的延展期条款，确保其符合法律规定。
所有权确认案例
所有权确认案例问题提⽰：不动产登记簿作为确定物权归属的根据，是否具有绝对的证据效⼒?【要点提⽰】《物权法》第16条第1款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
因此具有⽆可争辩的权威性。
当某项不动产发⽣权属争议时，不动产登记簿可以⽤来确定真正的权利⼈。
但这并不等于不动产登记簿记载的事项⼀定是“真实的”，其仅具有“推定的证据效⼒”。
如果异议⽅提出充分的反证，法院应当作出与不动产登记簿的记载相反的事实认定。
【案例索引】⼀审：福建省厦门市湖⾥区⼈民法院(2009)湖民初字第3219号(2009年11⽉5⽇)【案情】原告：安钢被告：黄婧法院经审理查明：原、被告原为恋爱关系。
为结婚和共同⽣活所需，2009年5⽉29⽇，原、被告⼀同前往厦门溢源昌房地产开发有限公司“⾦海湾营销中⼼”选购住房，并选定位于厦门市环岛路南侧、枋钟路东侧的源昌鑫海湾(三期)8#楼9跃10层10单元的住宅⼀套，当⽇，原告通过其银⾏卡转账交付了定⾦4万元，另由被告以现⾦⽅式交付定⾦1万元。
2009年6⽉13⽇，被告黄婧与厦门溢源昌房地产开发有限公司就购买上址房屋签订《商品房买卖合同》，并于2009年6⽉15⽇办理了备案登记，由被告缴纳登记费80元。
2009年6⽉13⽇，原告通过其银⾏卡转账⽀付了购房款465240元。
同⽇，被告与福建省源昌⼯程建设有限公司签订协议书，委托该公司对房屋平⾯格局进⾏修改。
2009年6⽉26⽇，被告与中国农业银⾏厦门市分⾏签订《个⼈购房担保借款合同》，向该银⾏借款118万元以⽀付购房款，并将该房产抵押给中国农业银⾏厦门市分⾏以作为还款的担保。
上述房屋的购房发票记载的付款⼈为被告黄婧。
根据中国农业银⾏厦门市分⾏提供的还款清单，截⾄2009年9⽉15⽇，通过被告的银⾏卡已⽀付2009年7⽉、8⽉的借款本息，合计14498.38元。
2009年7⽉间，双⽅终⽌了恋爱关系，后因讼争房屋权利归属问题发⽣争议。
原告诉称：原、被告于2008年11⽉通过⽹络相识并确⽴恋爱关系。
商品房买卖合同纠纷中违约金过高的认定标准
商品房买卖合同纠纷中违约金过高的认定标准前言：《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
我国法律将违约金作为一种违约救济措施和惩罚机制，既保护守约者的利益，又遏制违约行为的蔓延，维护正常的交易秩序，鼓励当事人积极大胆从事商业活动和市场流转。
一、违约金的性质《合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
”首先，违约金的数额是“根据违约情况”确定的，即应当根据违约情况所造成的损失，约定相称的违约金数额。
其次，如果当事人约定的违约金的数额低于或高于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加或调减，以使违约金与实际损失大体相当，这正体现了违约金的补偿性原则。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。
如果在合同中约定了违约金条款，基于利益平衡，违约方就会衡量其违约可能造成的后果。
如果约定了明显具有惩罚性质的违约金，尤其是在违约金超过了因违约而带来的利益时，更能保证合同的顺利履行。
因此，违约金具有担保属性，且惩罚性越强，担保效力越强。
但是基于公平原则，守约方最高能获得的损失赔偿是损失的１3０％，这也体现了违约金具有有限度的惩罚性。
房地产破产重整案件中以逾期交房违约金行使抵销权的可行性研究
房地产破产重整案件中以逾期交房违约金行使抵销权的可行性研究作者：傅忠彬周倩来源：《青年与社会》2019年第35期摘要：因《企业破产法》对破产抵销权的行使只进行了原则性规定，使得破产管理人在实务操作中仍然面临很多不确定性。
尤其是在房地产重整案件中，由于重整计划往往对破产受理之前的法律关系进行了新的设定，新的法律关系就会产生新的债权债务关系，这时候管理人需要对债权和债务的性质进行区分，以判断债权人是否可以行使抵销权。
文章意在通过笔者办理的某起房地产重整案件，探讨破产受理之前的逾期交房违约金债权和重整计划执行期间的逾期交房违约金债权能不能行使抵销权，以及行使抵销权的方式。
关键词：抵销权;违约金;重整计划;共益债务笔者办理的某起房地产重整案件，该房地产企业开发的项目停工十一个月之后被法院受理进入破产重整程序，管理人引进投资人之后，该重整企业开发的房地产项目恢复续建。
后管理人组织召开债权人会议对《重整计划草案》进行表决，该《重整计划草案》获得债权人会议表决通过并经人民法院裁定确认。
重整计划对交房日期进行了新的约定，并载明：“如果公司仍未按照本重整计划（草案）确定的交房时间交房，那么自逾期之日起需按照原合同约定的标准支付相应的违约金。
”后在重整计划执行阶段，因为前期楼盘烂尾遗留了很多问题，在竣工验收阶段产生了很多阻碍。
虽然管理人和投资方投入了大量时间精力与政府等相關验收部门进行沟通协调，但最终还是未按照重整计划约定的交房时间交付，再次产生了逾期交房违约金。
逾期交付引发了购房户群体的不满，纷纷向管理人要求主张支付逾期交房违约金。
之后某购房户向管理人送达一份抵销申请书，要求将逾期交房违约金用来抵付其未付购房款。
这里的逾期交房违约金包括法院受理重整之前的逾期交房违约金以及重整计划执行期间的逾期交房违约金。
因该案在当地属于最大的房地产重整项目，楼盘位于市中心，项目涉及购房户、银行、工程款等方方面面的利益相关方，社会各界都对该项目寄予了厚望。
开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引
开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引格案致知王文杰，北京大成律师事务所合伙人律师。
建设工程专业律师。
火灾事故处理专业律师。
火灾事故保险代位求偿专业律师。
213篇原创内容Official Account开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引江西高院向全省各级法院下发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》（以下简称《指引》），要求全省各级法院根据《指引》内容及精神，做好开发商逾期纠纷案件的审理工作，规范法官自由裁量权，统一类案裁判尺度，提高案件审判质效。
据悉，该《指引》是国内首个规范开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件裁判标准的地方性司法指引性规范。
《指引》出台的背景近些年来，随着房地产行业的快速发展，因开发商逾期交房、办证引发的纠纷大量涌向法院。
据统计，2019年江西全省法院审结开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件3700余件，占房屋买卖合同纠纷案件数的三分之一。
开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件法律适用争议较多，特别是商品房交付条件的认定、逾期违约金的认定和调整、免责情形和诉讼时效的计算等问题，不仅当事人争议大，不同法院之间，认定标准和裁判尺度不统一也较普遍。
因此，有必要对开发商逾期交房、办证违约责任纠纷中的相关法律问题进行细化研究，在现行法律框架内提出具有较强可操作性，符合裁判规律，合理平衡开发商与业主之间利益的指导意见，统一此类案件的法律适用标准和裁判尺度。
江西高院将开发商逾期交房办证违约责任纠纷作为2019年重点调研课题，课题组对1500余份全省法院二审、再审判决书进行了详细实证分析，在充分论证的基础上，根据法律司法解释有关规定和我省经济社会发展情况，提出了审判指引内容，经江西高院审判委员会2020年第六次会议讨论通过，供全省法院办案参考。
《指引》亮点《指引》共9个条文，分别涉及商品房交付条件、商品房交付与接收、逾期交房、办证违约金的调整、逾期办证的认定、开发商免责情形、诉讼时效等法律适用问题。
柯志强、惠元（厦门）房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
柯志强、惠元（厦门）房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】福建省厦门市中级人民法院【审理法院】福建省厦门市中级人民法院【审结日期】2020.11.20【案件字号】(2020)闽02民终5364号【审理程序】二审【审理法官】(陈璟)【文书类型】判决书【当事人】惠元(厦门)房地产发展有限公司;柯志强【当事人】惠元(厦门)房地产发展有限公司柯志强【当事人-个人】柯志强【当事人-公司】惠元(厦门)房地产发展有限公司【代理律师/律所】温锦标福建东方格致律师事务所;吴建萍福建东方格致律师事务所;柯伟锋福建瀛坤律师事务所【代理律师/律所】温锦标福建东方格致律师事务所吴建萍福建东方格致律师事务所柯伟锋福建瀛坤律师事务所【代理律师】温锦标吴建萍柯伟锋【代理律所】福建东方格致律师事务所福建瀛坤律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】惠元(厦门)房地产发展有限公司【被告】柯志强【本院观点】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
【权责关键词】社会公共利益撤销违约金过错无过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求简易程序缺席判决维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明，案涉商品房所在的工程项目名称为和谐天下一、二区(原星海湾高层区1某、2某楼)，于2010年11月10日被准许开工，开工备案的建筑层数为37至45层。
2013年4月18日、2015年8月19日，惠元公司两次拟对部分户型及建筑层数修改，先后向厦门市规划局、厦门市规划委员会申请对项目施工图进行调整，分别于2014年5月12日、2015年9月6日获得许可。
此外，2015年3月4日，住房城乡建设部、国家安全监管总局发出《关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知》；2015年5月12日，福建省住房和城乡建设厅、福建省安全生产监督管理局发出《关于进一步加强全身玻璃幕墙安全防护工作的意见》。
最高人民法院“关于废止《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》建议”的答复-
最高人民法院“关于废止《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》建议”的答复正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------“关于废止《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》建议”的答复2014年4月11日经研究认为，网友对《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》内容理解不准确，上述通知不应予以废止，理由如下：1、通知有关房地产民事案件受案范围的规定，符合民事诉讼法等相关法律规定。
从通知内容看，一是确定人民法院受理房地产案件范围。
通知第一项规定房地产民事案件范围为：公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼。
我院1993年11月24日颁发的《全国民事审判工作座谈会纪要》提出，关于房地产案件受理范围，凡属民法调整的平等主体之间以房地产为标的发生的纠纷，都应积极受理。
二是明确房地产民事案件由民庭审理，以解决房地产民事案件审理在法院内部分工不明确问题。
从通知有关房地产民事案件受理范围看，符合民事诉讼法（该法第三条规定“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。
”）有关人民法院民事案件受案范围的规定，不存在仅解决1999年房改前房地产民事案件范围问题，不会造成目前应当由人民法院受理的房地产案件，按照通知规定导致无法起诉情形。
人民法院至今按照通知规定，确定房地产民事案件的受案范围和该类案件在人民法院的内部分工，适用良好，缺乏废止的理由。
2、我院已颁布相关司法解释指导因商品房买卖产生的房地产案件的受理及审理问题。
2003年，我院颁布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，专门就人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件作出规定，以保障商品房买卖双方的合法民事权益。
意向书到底有没有效力？签订意向书后未再签署正式合同,该怎么办？
意向书到底有没有效力？签订意向书后未再签署正式合同,该怎么办？阅读提示：意向书到底有没有法律约束力？是磋商性文件还是预约合同或者本约合同?很多人（甚至是专业律师）都傻傻分不清楚。
为了探索各级法院对“意向书”法律效力的裁判规则，我们检索了10个涉及“意向书”法律效力认定的判例：其中4个判例认为意向书被认定为磋商性文件，无法律约束力；4个判例认为意向书合法有效、具有法律约束力；1个判例认为意向书为预约合同，应据此签署本合同；1个判例认定意向书为“对双方当事人有一定约束力，但并不等同于正式合同”。
具体详情请参阅本文延伸阅读部分。
裁判要旨明确约定在一定期限内签订本约的意向书，即使载明内容以本约为准，也应当定性为预约合同；预约合同具有一定法律约束力，但是一旦签订本约，预约合同效力即因签订本约义务已履行完毕而终止。
案情简介一、2012年10月30日，载和公司与蓝鼎公司签订《意向书》，约定：载和公司向蓝鼎公司转让其所持载和矿业公司51%股权，总价8.466亿元。
付款方式：2012年11月30日，蓝鼎公司支付3亿元预付款；在意向书签署之日起45日内完成股权转让正式协议的签署，并签署当日支付1.233亿元；工商注册变更后支付余款4.233亿元，意向书未尽事宜经双方协商，在股权转让协议中约定。
二、同日，蓝鼎公司与载和公司签订《谅解备忘录一》，约定：《意向书》仅作为双方合作意向，其最终的履行，双方将另行签订正式股权转让协议作为依据，意向书与正式股权转让协议书有悖之处，以正式股权转让协议书为准。
三、2013年4月13日，蓝鼎公司与载和公司签订《股权转让协议》，约定：载和公司转让载和矿业公司51%股权，转让价款为8.466亿元等内容，并确认蓝鼎公司已于2012年10月底前向载和公司支付了1亿元。
四、2013年4月15日，蓝鼎公司与载和公司签订《谅解备忘录二》，内容为：2013年4月13日版《股权转让协议》对双方不具有法律效力，不构成对对方的制约，均承诺不依据《股权转让协议》内容要求对方承担任何法律责任。
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厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖
合同纠纷中逾期交房和逾期
(2004年7月2日厦门市中级人民法院审判委员会第208次会议
通过) 为统一我市两级法院审理商品房买卖合同纠纷对逾期交房和
逾期办证等事宜的裁判尺度，根据有关法律、法规和最高人民法院《关
于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简
称《商品房买卖解
(2004年7月2日厦门市中级人民法院审判委员会第208次会议通过) 为统一我市两级法院审理商品房买卖合同纠纷对逾期交房和逾期办
证等事宜的裁判尺度，根据有关法律、法规和最高人民法院《关于审
理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商
品房买卖解释》）及我市具体情况，提出如下意见，供我市两级法院
在审理该类案件中参考。
第一条审理商品房买卖合同纠纷，对双方当
事人在合同中已约定的权利义务，不违反法律和行政法规规定的，应
按当事人的约定；当事人没有约定或约定不明的，适用最高人民法院
《商品房买卖解释》等相关规定。
第二条买受人因出卖人交付的商
品房未经验收或验收不合格拒绝接收的，予以支持。
出卖人在交房时
不能《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定出卖人不
具备交房条件，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。
第三条
买受人已接受出卖人交付的商品房钥匙，除当事人另有约定外，应视
为商品房已经交付使用，即出卖人完成了《商品房买卖解释》第十一
条规定的房屋转移占有。
买受人已接受了出卖人所交付的商品房钥匙，
又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张出卖人承担因不具备交房条件而逾期交房违约责任的，不予支持。
前两款规定适用于1998年7月20日国务院《城市房地产开发经营管理条例》施行之后签订的商品房买卖合同，之前签订的商品房买卖合同适用当时法律和行政法规、规章的规定。
第四条出卖人未按照商品房买卖合同约定的时间交房应承担逾期交房的违约责任。
逾期交房的违约金以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点。
违约金按《商品房买卖解释》第十六条和第十七条规定的标准计算。
第五条《商品房买卖解释》第十八条和第十九条规定的“出卖人原因”，应理解为：出卖人在履行商品房买卖合同权属交付前应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续。
非出卖人所应承担的法定义务或约定义务之外的原因造成逾期办证的，不能视为“出卖人的原因”。
第六条因出卖人原因致使买受人未能在合同约定期限或《商品房买卖解释》确定期限内办理商品房的权属登记手续，买受人请求出卖人承担违约责任的，予以支持。
出卖人已向权属登记机关办理商品房产权初始登记的，视为已完成了办理权属登记相关义务。
第七条当事人在商品房买卖合同中约定了逾期办理商品房权属证书违约金的，按合同约定；合同无约定的，违约金自《城市房地产开发经营管理条例》实施后90日（即1998年10月19日）开始计算。
第八条当事人在合同中约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金自期限届满之次日开始计算。
在商品房预售合同中，当事人没有约定办理权属登记期
限的，逾期办理的违约金从实际交房日起90日开始计算；提前交房的，则从约定的交房日起90日开始计算。
在商品房现房买卖合同中，当事人没有约定办理权属登记期限的，自合同签订之日起90日开始计算。
前述第二、三款违约金止算点，为：至出卖人取得权属登记机关出具了办理权属登记的收件收据之日止。
第九条买受人要求出卖人承担逾期履行办理商品房的权属证书义务违约金的计算标准，当事人有约定从约定；当事人没有约定的，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。
《商品房买卖解释》第十八条规定的“已付购房款总额”，包括买受人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给出卖人的按揭款。
第十条出卖人因测绘事宜引起逾期办理权属登记违约纠纷的，买受人主张出卖人承担2001年6月1日《商品房销售管理办法》施行之前违约金的，不予支持；主张出卖人承担《商品房销售管理办法》施行之后的违约金，予以支持。
但出卖人有证据证明引起逾期办理权属登记之事宜非其原因造成的，该逾期期间，不视为出卖人的原因。
(共计2页) 1 2 (2004年7月2
日厦门市中级人民法院审判委员会第208次会议通过) 为统一我市
两级法院审理商品房买卖合同纠纷对逾期交房和逾期办证等事宜的
裁判尺度，根据有关法律、法规和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解
第十一条当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护
范围为当事人起诉之日前两年。
期间有时效中断或中止情形，适用中断或中止的规定。
前款规定适用于2003年6月1日最高人民法院《商品房买卖解释》施行之前签订的合同。
第十二条本指导意见由本院审判委员会负责解释。
本指导意见自2004年7月2日起施行。
施行之前已生效的一、二审案件不适用本指导意见 (共计2页) 1 2。