广州越秀老城区商务公寓项目营销定位报告
写字楼项目营销定位报告
写字楼项目营销定位报告一、市场背景分析随着城市化进程的加快和经济发展的提速，写字楼项目的需求逐渐增长。
在当前经济发展中，写字楼已经成为了各类企业和机构办公场所的首选。
然而，随着写字楼项目的增多，市场竞争也日益激烈，如何在竞争中脱颖而出，成为了我们面临的挑战。
二、项目定位分析为了有效地推广和销售写字楼项目，我们需要明确项目的定位，根据市场需求和竞争情况来制定相应的营销策略。
1. 市场需求分析根据市场调研数据，本市区范围内的写字楼市场需求旺盛，以各类中小型企业为主要客户群体。
这些企业对写字楼的需求主要体现在以下几个方面：（1）地理位置优势：企业希望能够选择地理位置便利、交通便捷、配套设施完善的写字楼。
（2）办公环境舒适：企业希望办公环境能够提供舒适、安静、高效的工作条件。
（3）楼层面积合适：企业需要根据自身规模和发展需求来选择合适的楼层面积，以满足办公空间的需求。
（4）价格合理：企业对写字楼租金的承受能力有一定的限制，因此价格要合理，符合市场价值。
2. 竞争分析当前市场上存在较多的写字楼项目，竞争较为激烈。
主要竞争对手有：（1）其他写字楼项目开发商；（2）已建成的写字楼项目。
这些竞争对手的主要优势是项目规模较大，地理位置较好，租金较低等。
因此，我们需要在市场定位和营销策略上做出差异化。
三、项目定位目标基于市场需求和竞争分析，我们制定了以下的项目定位目标：1. 市场定位目标针对中小型企业的需求，定位为一类适合创业公司、创意工作室、科技公司等中小型企业使用的写字楼项目。
2. 竞争定位目标以优质的办公环境、合理的价格和便捷的服务为差异化竞争策略，争取在市场中树立品牌形象，成为该细分市场的独特竞争优势。
四、营销策略根据项目的定位目标，我们制定了以下的营销策略：1. 地理位置优势的宣传通过突出项目的地理位置优势，如交通便利、周边配套设施完善等，吸引目标客户的注意力。
通过网络宣传、户外广告等方式，提升品牌曝光度。
麓湖轩+营销定位报告
无论是越秀还是其他区域， 这样的生活谁都渴望拥有。
然而我们要寻找的， 是那最最渴望的189户人家，
他们是谁？
合富的眼睛已经看到了他们。
看。客户
有一种置业需求，无论何时，都被需要！ 客户即使拥有多套物业，仍然渴求优良的市中心物业，
环境、配套、教育、区位完美结合， 悠然游走于事业与生活，随心切换城市与自然的空间
麓湖，广州最大的人工湖，水域面积21万平方米。
麓湖公园于1948年建成，面积250万平方米，依山傍水，登高可眺望市区全 景。包含聚芳园、星海园、及真冰溜冰俱乐部、儿童游乐园、白云仙馆、 鹿鸣酒家、游艇部和垂钓区等多个景区及休闲场所。
从白云山到麓湖，广州情怀离不开绿色。
对于环市东的城心而言，麓湖路就是通往世外桃源之径，转瞬之间，
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环市东，贡献广州多个“第一” 的CBD
在广州商业发展史上贡献了多个第一：第一个超级市场，第一张商场VIP卡，第一家 洋快餐、第一家星巴克，第一栋境外发售的高档写字楼、国际奢侈品LV第一也是
唯一的销售旗舰店的落户……
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“淘金——小北”一带更历经20年， 催生了全广州最密集的酒店、商场、风情餐饮、娱乐配套的“繁华1公里”， 也是众多国际友人、青年才俊首选的休闲放松聚集之地，
网签均价：32324元/㎡ 开盘均价：33000元/㎡
核心卖点：大户豪 东山湖公园景观
东山京士柏（待售）
核心卖点：配套完善 文化气息浓厚
御江苑
在售均价：35000元/ ㎡ 网签均价：24682元/㎡ 开盘均价：28000元/㎡
核心卖点：江景
海印东山100
在售均价：44000元/ ㎡ 网签均价：29214元/㎡ 开盘均价：32000元/㎡ 核心卖点：学位、刚需户型
销售酒店式公寓营销策划方案
销售酒店式公寓营销策划方案一、项目概况1.1 项目背景酒店式公寓是一种集酒店服务与公寓功能于一体的住宅形态，逐渐受到人们的青睐。
随着旅游和商务差旅的增加，酒店式公寓的市场需求持续增长。
本项目位于市中心繁华地段，交通便利，周边配套设施完善。
1.2 项目规模本项目总建筑面积为XXX平方米，共设有XX间酒店式公寓，户型面积从XX平方米至XX 平方米不等。
1.3 项目特色1）高品质服务：酒店式公寓将提供24小时前台接待、保洁、保安服务等，确保居民享受酒店般的服务质量。
2）灵活租赁：公寓可根据客户需求提供短期或长期租赁，满足不同入住需求。
二、目标市场分析2.1 目标市场本项目的主要目标市场包括：1）商务出差人群：经常需要长期居住的商务人士，如外派员工、培训讲师等。
2）旅游人群：短期内需要居住的旅游者，如家庭出游、个人旅行等。
3）留学生群体：需要长期租赁且注重舒适居住环境的留学生。
2.2 市场需求2.2.1 商务出差人群：该人群追求舒适、便利的住宿环境，注重酒店式服务体验，需求广泛且有稳定需求。
2.2.2 旅游人群：该人群对住宿环境的要求主要是安全、干净、交通便利，居住时间相对较短，但需求量大。
2.2.3 留学生群体：该人群注重住宿环境的舒适性和安全性，居住时间较长，但需求量相对较小。
2.3 竞争分析目前市场上已有一些酒店式公寓产品，竞争主要集中在服务质量、配套设施和价格三个方面。
本项目将通过提供高品质的酒店式服务、配备完善的便利设施，并在价格上具有一定的竞争优势来获得市场份额。
三、营销策略3.1 定位策略本项目将定位为高品质酒店式公寓，提供舒适的住宿环境和优质的服务。
以商务出差人群和旅游人群为主要目标市场，充分满足他们的居住需求。
3.2 市场推广策略3.2.1 品牌宣传在市场上树立项目的品牌形象，通过广告、传单、户外广告牌等途径，让目标客户对本项目有所了解和认知。
3.2.2 与旅行社合作与当地旅行社合作，提供优惠价格租赁酒店式公寓，吸引旅游人群。
CBD住宅项目营销执行报告
CBD住宅项目营销执行报告一、项目概况本报告旨在总结和分析我司CBD住宅项目的营销执行情况。
该项目位于城市中心区域，总建筑面积达到XXX万平方米，包含XX栋楼，共有XXX套住宅单位。
项目于XXXX年启动，计划于XXXX年竣工。
二、营销目标1.销售目标：在项目竣工前销售出XX%的住宅单位。
2.品牌知名度：提高项目品牌知名度，使项目成为CBD区域的住宅项目首选。
三、营销策略和执行情况1.市场调研：在项目启动前进行了大量市场调研工作，包括对目标客群的调查和需求分析。
通过调查发现，目标客群主要是XXX年龄段的高收入人群，他们注重品质和便利性。
2.定位和差异化：基于市场调研结果，我司将项目定位为高端豪华住宅，并注重差异化，强调项目所在位置的优势和独特性。
3.营销渠道：我司深入分析了目标客群的消费行为和媒体偏好，选择了多种营销渠道进行宣传，包括网络广告、户外广告、电视和报纸广告等。
4.品牌推广：我司与知名设计师合作，注重项目的品牌推广，通过设计、建筑风格和园区规划等方面展示项目的独特魅力。
6.监测和反馈：我司通过数据监测和客户反馈系统，及时了解项目的市场反应和客户满意度，并随时调整和改进营销策略。
四、营销成果1.销售成果：截至目前，已售出XXX套住宅单位，占销售目标的XX%。
预计在项目竣工前可以实现销售目标。
2.媒体曝光度：项目通过各种媒体渠道的宣传，取得了较大的曝光度，品牌知名度不断提高。
3.客户满意度：通过客户反馈调查，得知项目的产品质量和服务质量受到了客户的高度评价。
五、问题和改进方案1.营销策略不足：在实际执行中，我们发现一些营销策略并未完全发挥作用，需要进一步优化和拓展。
2.客户群体略小：由于项目定位的高端性质，目标客群有一定限制，需要进一步扩大客户群体并加强吸引力。
3.营销渠道不平衡：在媒体宣传方面，我们发现一些渠道的效果不尽如人意，需要对渠道进行更精准的选择和分配。
六、改进措施1.营销策略优化：根据问题分析，我们将进一步创新和优化营销策略，采用更具针对性的手段和渠道，提升项目的市场反应度。
某大厦项目商业营销执行报告
某大厦项目商业营销执行报告一、背景介绍某大厦项目是一座位于某市核心商业区的高档商业写字楼项目，拥有较大的办公空间面积和临街商业面积。
目标客户主要包括大型企事业单位、金融机构以及零售、餐饮等商业品牌。
二、市场调研在大厦项目开发前，我们进行了详细的市场调研，了解目标客户的需求和消费习惯。
调研结果显示，核心商业区的商业写字楼空间紧张，需求旺盛，而临街商业面积则需要有较高的可见度和便利性。
三、商业定位基于市场调研结果，我们将大厦项目的商业定位定为高端商务及精品零售。
通过提供优质的办公空间和吸引力强的品牌入驻，实现商业区域的升级和吸引力的增强。
四、市场推广策略1.线下推广：通过参加行业展会、举办开放日等活动，向企事业客户展示大厦项目的优势，并邀请相关媒体进行报道与宣传。
2.线上推广：通过建设官方网站、微信公众号等渠道，发布大厦项目的最新信息和活动，吸引潜在客户的关注和了解。
3.合作推广：与当地商业协会、行业协会等机构建立合作关系，共同举办相关活动，扩大大厦项目的知名度和影响力。
五、招商策略1.开展重点客户招商：重点关注大规模企事业单位、知名金融机构等潜在客户，并制定个性化的招商方案，提供优惠的租金和配套服务，争取其入驻。
2.吸引精品品牌入驻：通过市场调研，确定当地市场上潜在的精品零售品牌，并积极主动地与其进行合作洽谈，提供灵活的合作模式和招商条件。
3.开展推荐奖励计划：向现有客户和合作伙伴推出推荐奖励计划，鼓励他们介绍更多客户入驻大厦项目，并提供相应的奖励措施。
六、运营管理1.提供一站式配套服务：大厦项目将提供齐全的办公配套服务，包括但不限于大堂接待、会议室预订、保洁和维修等，为客户提供全方位的便捷服务。
2.定期举办商业活动：通过定期举办商业活动，如商业论坛、展览会等，吸引更多的目标客户到访大厦项目，并加强与客户之间的交流和合作。
3.积极营造品牌氛围：通过大厦项目的整体品牌营造，包括室内外的装修、宣传标语等，打造独特的品牌形象，树立其商业地位和知名度。
××国贸中心(商务公寓)营销策划报告
目录第一章市场研判 (5)一、重庆房地产市场发展总态势 (5)（一）回溯过去 (5)（二）展望未来 (7)（三）冷静反思 (8)二、南岸区房地产市场现状及走势预测 (9)（一）对南岸区房地产市场现状及特征的研判 (9)（二）南岸区房地产市场的前景展望及走势预测 (12)三、项目竞争环境分析 (15)（一）区域外竞争环境研究 (15)（二）区域内竞争环境研究 (20)（三）市场机会点分析 (28)第二章项目SWOT分析 (32)一、优势（S） (32)二、劣势（W） (32)三、机会（O） (33)四、挑战（T） (33)第三章项目定位 (34)一、形象档次定位 (34)二、产品定位及依据 (36)（一）定位依据 (36)（二）产品定位 (38)三、目标市场定位 (39)（一）主力市场——居家人士（60%） (39)（二）辅助市场——商务办公（20%） (41)（三）潜在市场——投资人士 (20%) (41)四、价格定位 (42)（一）定价原则 (42)（二）价格制定 (43)五、付款方式定位 (45)第四章规划建议 (46)一、项目规划构想的依据及指导思想 (46)（一）规划依据 (46)（二）指导思想 (46)（三）总体规划应考虑的原则 (47)二、建筑产品规划建议 (47)（一）总体规划 (47)（二）建筑风格 (49)（三）户型建议及配比 (50)（四）建筑配置的说明 (52)三、交房标准建议 (56)（一）公共部分设施及装修标准 (56)（二）商务公寓（清水房）设施及装修标准 (57)四、物业管理服务建议 (57)第五章营销推广 (59)一、销售时机选择 (59)二、项目“卖点”整合分析 (59)三、营销组合 (60)（一）蓄集能量阶段： (60)（二）内部认购阶段： (61)（三）新盘推出阶段 (62)（四）平稳推广阶段 (62)（五）销售后期阶段 (62)四、促销策略 (63)（一）承诺制销售策略 (63)（二）异地卖场设置策略 (63)（三）网络销售策略 (64)（四）房地产交易会推广策略 (64)五、价格策略 (64)六、项目包装 (65)七、广告推广 (65)（一）广告宣传的基本原则 (65)（二）广告效应分析 (65)（三）广告宣传的主题 (67)（四）广告宣传的覆盖对象划分 (67)（五）实施监控与效果评估 (68)八、营销费用预算 (68)第一章市场研判本章着重对重庆市房地产市场和项目区域市场进行了较为全面的市场研判，为项目的全面定位提出详实的依据。
大厦营销诊断报告
大厦营销诊断报告一、背景介绍近年来，随着经济的快速发展，大厦作为商业办公用途的建筑，市场竞争日益激烈。
而在市场竞争中，营销策略的优劣将直接影响到大厦的租售情况和收益水平。
因此，本报告旨在对大厦的营销情况进行诊断分析，并提出相应的优化建议。
二、营销诊断1.定位：大厦作为商业办公用途的建筑，应明确自己的定位。
目前来看，该大厦的定位模糊，无法准确定位于什么样的商务群体，导致市场开发力度不足。
2.品牌形象：大厦的品牌形象需要提升。
目前大厦缺乏独特的品牌形象，很难在市场上脱颖而出。
建议通过打造独特的建筑风格、提供专业化的服务等方式来塑造品牌形象，提升大厦的竞争力。
3.价格策略：大厦的定价策略存在问题。
目前来看，租金过高导致许多潜在租户望而却步，影响了大厦的出租率。
建议在定价策略上，根据市场情况进行调整，同时可以考虑提供更多的增值服务，以提高租金的合理性。
4.市场推广：在市场推广方面，大厦的宣传和推广活动相对单一，没有形成持续的宣传力度。
建议通过多种渠道进行宣传，如中介机构、互联网等，增加大厦的曝光度，吸引更多的租户。
5.客户关系管理：大厦在客户关系管理方面亟需加强。
目前来看，大厦与现有租户之间的沟通和合作存在问题，租户的需求得不到有效的满足。
建议建立完善的租户管理系统，加强与租户的沟通，及时解决问题，提高租户满意度。
三、营销优化建议1.清晰定位：明确大厦的定位，找准目标客户群体，制定相应的营销策略。
2.品牌塑造：通过建筑形象、服务质量等方面的优化升级，打造独特的品牌形象，增加大厦的知名度和竞争力。
3.价格优化：根据市场状况和竞争对手的定价情况，进行合理的价格策略调整，提高租售率。
4.多渠道推广：通过中介机构合作、互联网营销等多种渠道，提高大厦的曝光度，吸引更多的租户。
5.客户关系管理：建立完善的租户管理系统，加强与租户的沟通和合作，及时解决租户问题，提高租户满意度。
四、结论通过对该大厦的营销情况进行诊断分析，我们发现定位模糊、品牌形象不够突出、定价策略不合理等问题，同时提出了相应的优化建议。
广州商务中心营销策划方案
广州商务中心营销策划方案Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022【最新资料，WORD文档，可编辑】目录1、君富商务中心项目区位分析1.1项目地理位置项目位于白云区新市墟齐富路。
新市街位于广州市中心区的北面，地理位置十分优越，是广州市中心连接广州远郊和花都、从化的重要交通枢纽。
机场高速公路，让该区域形成国际化的链接。
1.2、项目区位状况新市街辖区面积6.91平方公里，辖区内有11个大型居住社区，19个社区居委会，户籍及常住人口12万多人，是广州市北区一处比较成熟集中的居住区和商务区。
总结：项目位于广州北区新市路，周边居住人口密集，聚集了众多中心型企业，具有发展商务写字楼市场的潜力。
2、君富商务中心SWOT分析2.1、项目优势分析项目整体体量约为13000平方米，货量不多，相对容易消化。
建筑规划及平面布局比较方正实用，便于进行改造提升，可塑性较高。
周边建筑物均不高，能够看到东边白云山及白云大道、白云会展中心等自然景观及良好的城市规划新区风景，具有一定的景观价值。
租赁户型的实用率较高，具有较强的吸引力。
租赁户型户内空间方正实用，方便入驻企业的办公功能规划。
2.2、项目劣势分析：项目周边的现有环境较差，需要在宣传物料的设计时对今后的发展前景进行创意美化，并配合招租人员的解释，弱化影响。
首层大部分物业已经出租给商户经营，形象较差，影响大。
内部各办公户型空间的间隔较大，造成企业入驻的门槛较高，提高了招租的难度。
2.3、项目机遇分析：随着齐富路的即将开通，双向8车道的城市道路设计，使其成为连通新市等与白云大道的东西向主要交通干道，必定吸引大量的人流与车流的汇聚，给齐富路两侧的物业带来巨大的商机。
本项目无疑抢得了市场的先机。
地铁2号线本路段于2008年开通，将使本项目的价值极大的提升，具有地铁周边物业的地位。
白云新城的建设，将成为广州北区又一大型的商务居住区，商流、人流得到更大的补充。
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大厦效果图（上）/售楼部场景（下）
分析一：东方文德广场
官方网签数据
《搜房网》价格走势图
分析一：东方文德广场对比本项目
项目名称 文德路 文德路文化、艺术、教育商圈， 北京路综合零售业 地铁站：公园前、农讲所 文化艺术交易中心（市场、品牌 店、餐饮、购书、拍卖等） 文德路商圈、北京路商圈、 教育医疗较为完善 对比 内容 地段 商业 对比 本项目 越秀南 广州老住宅区，生活配套， 零散的批发市场
万艺广场公寓标准楼层平面图，主力产品户型面积为40—50平米，占七成以上，布局精巧细致。
分析三：达标国际商务公寓 项目：达标国际商务公寓
开发商 开盘时间 广州江南房产有限公司 2009年11月15日 区域地段 建筑/占地面 积 楼层布局：-2层地铁入口 电影院 坪 公寓产品：均为42-66平米大单间产品；总量：每层18间，196间； 价格走势：开盘价：15000元/平米 元/平米 均价：26800元/平米 最高价：34000 8-28层写字楼 33-44酒店式公寓 1层苏宁、必胜客 31层江南地产总部 4层金悦酒家 49层西餐厅 海珠江南大道南362号 115402平方米/10603平方 米 5层3D 顶层飞机
分析一：万艺国际精品广场对比本项目
项目名称 海珠广场 成熟的精品、小商品专业批发市场 对比 内容 地段 商业 对比 本项目 越秀南 广州老住宅区，生活配套、零散的批发市 场 地铁站：海珠广场 美食广场、展厅、与华夏大酒店、 地铁口连通 海珠广场、泰康城以及其他的批发 市场
★★★★★ ★★★★★
★★★★ ★★★★
-1楼售罄，1楼剩余11铺，3楼30%左右的去化， 4楼剩余少量（80%）；
（销控数据） 2楼、5楼、6楼均不出售，只做租赁； 开盘时间 2011年11月23 日 促销折扣 统一经营两年，每年返8%，兴业专场98折， 商业贷款96折 交房时间 2013年9月
分析一：万艺国际精品广场
营销分析： 1楼均价：25万/平米；3楼均价：15万/平米; 客群分析：投资客（80%），自用（20%）；商铺单位面积较高，投资回报率3%左右，经营不确定有一定风险； 优 实时价格： 例1：商铺363# 例2：商铺168# 例3： 商铺102# 16.09平米 10.6平米 20.13平米 折后价：3983398 折后价：4132790 折后价：9673612 单价：247569.8 单价：389885.85 单价：480556.98 势：成熟精品批发市场、优越区域位置 劣 势：单价虚高、未来经营的不确定性
32层精英俱乐部
45-48层达标五星级酒店
《搜房网》价格走势图
大厦外立面
分析三：达标国际商务公寓
实时价格： 例1：公寓4117房 东向朝向 面积64.9603平米 实用面积：38.8907
单价33670元/平米
总价2187215
折后总价：2100622元 租赁价格：65—75元/平米 收益验算：64.9603*75*12/2100622=2.78%（以4117房年收 益） 销售分析： 当前开发商自行组织租赁和售楼，公寓产品推出带租约发售， 去化50—60%，当前销售模式可租可卖； 公寓户型示范房（上）/商业业态（下）
★★★★★ ★★★★★
交通 内 部配 套
★★★★★ ★★★★
地铁站：越秀南站 停车场、主题商业
★★★★★
周边配套
★★★★
江湾商务区、越秀南汽车站
★★★★★
景博行对比：
综合评定
★★★★
1、万艺国际精品广场商业氛围比较浓厚，本案周围没有形成规模化的专业市场，本案商业定位可参考万艺模式； 2、地铁站的开通必然有人流注入，寻找特色空间发展有一定机遇。
东华•星域户型展示，主力产品户型为一房、两房，面积40—90平米不等，客群偏好小户型。
分析四：东华•星域
示范房实图
（2）裙楼定位分析篇
2、典型竞争项目分析
（2）裙楼定位分析篇
分析一：万艺国际精品广场 项目：万艺国际精品广场
开发商 项目地段 广东欣华地产 海珠广场 建筑/占地 区域业态 51469/16084 精品、小商品 批发专业市场 交 通 项目商业 地铁二号线：海珠广场（项目-1楼为线地铁出口） 精品采购基地（-1至4楼为批发市场，5楼为美食广 场， 5楼一半及6楼为展厅） 商铺产品 热销产品 10-20平米的主力店铺（占比90%） -1,1,4楼 位置较好店铺 余量/销售 率 滞销产品 3楼 位置稍差店铺
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交通 内 部配 套
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地铁站：越秀南站 停车场、主题商业
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周边配套
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江湾商务区、越秀南汽车站
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综合评定
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1、艺术家公寓是在东方文德广场商业基础上打造的； 2、本项目公寓产品的定位可参考艺术家公寓； 3、项目定位形成区分、打造特色，商业定位和公寓定位 相互关联毫无疑问形成更大的影响力。
分析二：东方文德广场的整体布局、商业定位 项目：东方文德广场
42.99平米
40.00平米
42.38平米
44.63平米
64.00平米
42.92平米
达标国际商务公寓户型展示，主力产品户型面积为40—50平米，布局精巧细致。
注：本P图片均来自《搜房网》
分析四：东华•星域 分析四：东华星域
开发商 广州东华实业股份有限公 司 交房标准 开盘时间 项目大况： 建筑面积43409方，住宅28500方，商业4400方，住宅300套，三梯六户，45平米的一房 一厅，77-85平米两房，115-130平米三房单位，高层单位视野开阔，可望到一线江景。 实时价格： 例1：B-2103 例2：B-2002 米 客群分析： 刚需用户70%，投资客30%；短期投资收益不大，该区域租赁价格一般，该盘-1层连接地 铁口，有较大升值空间； 价格走势： 建筑面积：114.96平米 建筑面积：77.33平米 总价：3633124 总价：2466118 单价：31603元/平米 单价： 31890.8元/平 精装 2013年4月28日 建筑/占地 交房时间 区域位置 海珠广州市海珠区江南大道中79 号 43409平方米/7502平方米 2014年10月30日
客户群金字塔 年收入60万以上 年收入40-50万， 中高收入人群 年收入20-30万 中中产阶层
平均每套总价260万， 70 ㎡户型占七成 中高端定位
年收入10-20万
1、价格目标
Part1.
目 标
2、销售目标
3、探讨的问题
2、销售目标
塔楼
开盘半年
裙楼
先公寓、后商铺（公寓去化60%商铺开始放盘）
实现90%销售率
开售半年
实现80%销售率
开盘首月
实现60%销售率
实现40%销售率
开售首月
1、价格目标
Part1.
目 标
2、销售1：市场与竞争对手分析 问题2：塔楼定位 VS 适应市场 问题3：裙楼定位 VS 最大价值
我们考虑的问题， 本次主要是项目的定位 目的主要是销售实现 价格更高，速度更快。
一楼街铺： 起价 120,000元/平米
均价
150,000元/平米
均价
120,000元/平米
最高价 200,000元/平米
均价
45,000元/平米
最高价 150,000元/平米
均价
42,000元/平米
最高价 50,000元/平米
最高价 45,000元/平米
2、价格支撑
前期的准确定位，是项目 成功的基本保证。而产品 定位的基本依据是目标客 户群体的锁定。因此深入 分析市场，细分目标客户 与需求，相应打造产品， 形成产品、客户、形象、 价格的精准、顺畅的对接， 加之以独特的营销方式， 才能使项目获取最大的经 济与品牌效益。
——越秀之芯·央式生活——
越秀老城区商务公寓项目 营销定位策略报告
策略案结构
Part1. Part2. Part3. Part4.
目 标
市场分析 定位思考 装修建议
1、价格目标
Part1.
目 标
2、销售目标 3、探讨的问题
1、价格目标
富一楼、二楼商铺： 精装公寓: 毛坯公寓: 起价 38,000元/平米 起价 40,000元/平米 起价 100,000元/平米
爱群荟景湾 华标品峰 富基广场 东华星域 锦源国际公寓 东方文德广场骏文雅苑 达标广场 泰康城 万艺广场 御江苑 北京路五号公馆 本案
1、同类竞争项目分布
Part2.
市场分析
2、典型竞争项目分析
3、观点与市场结论
（1） 塔楼定位分析篇
2、典型竞争项目分析
（1）塔楼定位分析篇
分析一：东方文德广场 项目：东方文德广场
开发商 富春东房地产 建筑/占地 123000平米/15000平 米 区域业态 文化、艺术市 场 交 通 地铁：公园前站、农讲所站；公交车：珠光路站、珠光路总 站； 产品概况 热销户型 开盘时间 卖点分析： 1、东方文德广场：文化、艺术、教育平台； 2、古典风格，命名艺术家公寓，主题公寓； 3、文德路文化、艺术、教育商圈； 4、与北京路商圈一尺之遥； 价格走势： 均价：39979元/平米 米 典型的低开高走； 起价：29000元/平米 最高价：44000元/平 68000平方米的艺术家公寓，40-50平米单间或一房为主； 小户型 2012-10-14 滞销户型 交房标准 稍大户型 精装修 项目地段 文德路
1、统一经营和返租：统一经营2年，每年返租8%，购买商铺时总价减少，未来两年内没有任何收益，如 这两年内需自行经营，3楼向开放商支付200元/平米的租金，1楼向开发商支付400元/平米的租金，开放商 做了完美的成本核算； 2、整体营销策略的审视：2011年11月23日开盘后开发商没有事先预想的进展，在2013年初进行重新包 装，楼层开盘时间收放自如，价格调整和返租策略相辅相成。