房地产业营改增办税指南
房地产开发企业营改增指引
房地产开发企业营改增指引概述房地产开发企业自营销售、按揭贷款销售、预售、出租、物业服务等涉及销售的业务，均适用增值税营改增政策，实行按照6%的税率征收增值税。
自营销售房地产开发企业自主开发并销售的房屋，只需要收取6%的增值税。
按揭贷款销售对于按揭贷款销售，房地产开发企业应该按照以下规定进行增值税征收：•贷款发放阶段，应按照6%的增值税税率缴纳。
•开发企业和金融机构共同向购房者收取贷款利息的，不再计算增值税；•如果购房者使用自有资金支付房款，直接跟开发企业结算，那么按照自营销售标准税率6%征税。
预售对于房地产开发企业的预售业务进行增值税征收时，应按照以下规定进行：•对于预售未到交付期的房屋，当今年并缴纳土地增值税后，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中；•如若今年未缴纳土地增值税，待明年一并缴纳时，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中。
出租房地产开发企业出租产权房屋，也需要按照增值税营改增政策进行税收。
•对于出租新增的房屋，应按照6%的增值税税率缴纳，即出租房屋的每月租金总额应该乘以6%的税率，再加上土地使用税；•如果租金大于等于1500元/月，则开发企业只需要缴纳增值税；•如果租金小于1500元/月，则由租户缴纳土地使用税，并且扣除租金后的实际租金再按照6%税率缴纳增值税。
物业服务房地产开发企业提供物业管理服务，按照上海市实行的《上海市增值税纳税申报办法》进行增值税征收。
增值税税率为6%。
对于房地产开发企业来说，深入了解营改增政策是非常必要的，对企业会计人员和税务人员都有帮助。
本文档的内容就是为您提供房地产开发企业在营改增政策下的相关税收政策。
营改增后房地产、建筑业这样征税
营改增后房地产、建安业这样征税本文分为四个部分：基本规定、房地产税收政策、建筑业税收政策、管理规定第一部分增值税纳税人的基本规定在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。
纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，应纳税额=销售额×征收率。
第二部分房地产相关的税收规定一、取得不动产的抵扣规定1. 所有增值税一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
二、销售不动产的征税范围销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
三、经营租赁不动产的征税范围经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
深圳市“营改增”试点工作房地产项目管理操作指引
深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之三）
为进一步加强我市房地产“营改增”税收管理，现将有关问题明确如下：
一、我市房地产开发企业在市内开发房地产项目取得的收入应在项目所在地主管国税机关缴纳增值税。
二、纳税人项目所在地与机构所在地不在同一行政区内的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（国务院令第362号）第二十一条规定，向机构所在地主管国税机关申请开具《外出经营管理证明》，持该证明在项目所在地主管国税机关办理“报验登记”。
三、我市房地产开发企业已开工且尚未销售完成的项目，应于2017年7月20日前，完成办理“报验登记”。
我市房地产开发企业未开工的项目，应在取得《建筑施工许可证》后20日内完成办理“报验登记”。
四、我市房地产开发企业办理“报验登记”，其项目开发收入增值税应向项目所在地主管国税机关缴纳，同时应建立项目管理台账，分项目记录并归集税款缴纳情况，留存备查。
五、我市房地产开发企业在不同行政区域同时开发多个项目，应分别向项目所在地主管国税机关申请办理“报验登记”，单独核算各项目收入并向项目所在地主管国税机关缴纳增值税。
在同一行政区内有多个项目的，只需办理一次“报验登记”。
六、本指引自2017年7月1日起执行。
房地产业营改增税收指引
房地产业营改增税收指引发布时间：2016-03-30 18:47:00来源：【字体：大中小】第一部分纳税人一、在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。
纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
第二部分征税范围一、根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目：（一）房地产企业销售自行开发的房地产项目属于销售不动产税目；（二）房地产企业出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），属于租赁服务税目中的不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务（不含不动产售后回租融资租赁）。
二、不征收增值税项目（一）房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
（二）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
第三部分税率和征收率一、房地产企业销售自行开发的房地产项目、出租不动产适用的税率均为11%二、房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售房地产项目、出租不动产业务，征收率为5%。
三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。
从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
第四部分计税方法一、基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
房地产营改增的选择计税方法
房地产营改增的选择计税方法1、简易计税方法老项目选择简易计税方法，需要解决的问题主要是预收房款缴纳营业税的开票问题、预售房款预交增值税和销售的增值税计算和发票。
（1）预收房款的处理。
所谓预售房款是指房地产企业销售未完工开发产品而收取的款项，不包括与所售开发产品无直接关系的会员费等赋予一定权力而收取的费用。
分两种情况，一是规定时间以前收取，二是规定时间以后收取。
规定时间以前收取的，按规定应计算缴纳营业税，需要开具发票的，原则上在2016年12月末前开具增值税普通发票，如果在年底前由于不具备条件不能开具发票的，应及时与税务机关沟通。
按预收房款除以1加5%征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款。
如果是销售前开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“已申报缴纳营业税未开票补开票”开具发票。
另一个主要问题就是规定以前收取的预售房款，未按规定的期限缴纳营业税，一拖就给拖到了现在，交营业税人家地税局收不了，交增值税又怕以后查出又要补缴营业税，存在交双份税款的风险，如何是好？根据营改增相关文件规定：“试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
”这是原则，方正税务师认为为稳妥起见，不能证明预收收入发生在规定以后，还是补缴营业税，如果正常无法申报，那就走自查，按照查补税款处理，当然按规定要交滞纳金。
【房企财税微信：fdccsdr】规定时间以后收取的，按规定应计算缴纳增值税，按预收房款除以1加5%征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款，在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
如果开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“销售自行开发的房地产项目预收款”开具发票。
2024年房地产业营改增办税指南
房地产业是我国经济发展的重要支柱行业之一，但在过去的几年里，房地产业的发展面临诸多问题和挑战。
为了推动房地产业的可持续发展，我国政府于2024年出台了房地产业的营改增办税指南，以降低房地产企业的税负，增加其盈利空间。
以下是我对2024年房地产业营改增办税指南的一些解读和评价。
营改增是将原来的营业税改为增值税，目的是降低企业的税负，增加其盈利能力。
房地产业作为一个非常特殊的行业，其税收政策也具有一定的特殊性。
根据营改增办税指南，房地产企业在计算增值税时，可以采取两种方法，一种是按12%的税率计算，即税率为12%，另一种是按5%的税率计算，即税率为5%。
房地产企业可以根据自身情况选择合适的税率进行增值税的计算。
根据营改增办税指南，房地产企业计算增值税时，可以采取以下方法。
首先，房地产企业可以根据增值税税率表，按照规定的税率进行计算。
其次，房地产企业可以根据增值税增量法进行计算。
增值税增量法是指将企业应交增值税包括在企业销售价格中，以实现增值税的内部划分。
对于房地产企业来说，采取哪种计算方法取决于企业自身的情况。
如果房地产企业的销售价格在税率为12%的情况下能够获得更高的利润，那么该企业应该选择12%税率进行计算。
相反，如果房地产企业的销售价格在税率为5%的情况下能够获得更高的利润，那么该企业应该选择5%税率进行计算。
在实际操作中，房地产企业应根据市场需求和政策环境来确定合适的税率进行增值税的计算。
营改增办税指南的出台对房地产企业来说是一项利好政策。
通过将营业税改为增值税，可以降低房地产企业的税负，增加其盈利空间。
这将促使房地产企业加大投资力度，扩大产能和规模，推动房地产业的可持续发展。
此外，营改增办税指南还提出了对房地产企业的一些税收优惠政策，比如对首次购房者的购房贷款利息，可以享受税收抵扣的优惠。
这将为首次购房者提供更多的购房机会，促进房地产市场的健康发展。
然而，营改增办税指南也存在一些问题和挑战。
建筑与房地产企业营改增政策解读与操作实务完整版图文
现行划分标准：
纳税人
从事货物生产或者提供应税 批发或零售 劳 务的纳税人，以及以从事 的纳税人 货物 生产或者提供应税劳务 为主， 并兼营货物批发或者 零售的纳税人
销售服务 销售无形资产 销售不动产
小规模纳税 年应税销售额≤50万元 人
年应税销售 应税服务年销售 额 ≤80万元 额≤500万 元
一般纳税人 年应税销售额＞50万元
二、纳税人身份变化的影响
1.纳税人
（1）根据《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称 《办法》）第一条的规定，在中华人民共国境内（以下称境内） 销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人， 为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。
（2） 根据《办法》第二条的规定，单位以承包、承租、挂靠 方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包 人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包 人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为 纳税人。 讨论：建筑业挂靠经营谁是纳税人？
减轻了税负。
三、建筑与房地产企业营改增政策八大核心内容
• 全行业纳入营改增范围，营业税将退出历史舞台 • 不动产纳入抵扣范围 • 房地产企业中的土地成本可以抵减销售收入 • 房地产企业预收阶段采取预缴方式 • 融资成本无法税前扣除 • 甲供材纳税处理发生重大变化 • 老项目计税方法可以选择 • 纳税地点问题得到合理解决
（四）对现金流的影响 （1）营改增前净现金流量 =（含税的收入-含税的成本费用-营业税）*（1-25%） （2）营改增后净现金流量 = （含税的收入-含税的成本费用） -（不含税的收入-不含 税的成本费用）*25%-增值税 （3）营改增后变化=0.75营业税-0.75增值税 （4） 预售阶段：
房地产业营改增后一般纳税人财税处理技巧讲解
房地产业营改增后一般纳税人财税处理技巧；房地产业营改增后，除了从缴纳营业税变为缴纳增值税；【例】甲公司是一家主营房地产开发经营的企业，机构；已知，甲公司为开发A项目，取得土地150，000；2016年5月份，A项目尚未完工，预售收入10，；2016年6月份，购进用于A项目的建材钢筋100；说明：一般纳税人开发的房地产老项目，可以选择一般；5月份的财税处理；收房地产业营改增后一般纳税人财税处理技巧房地产业营改增后，除了从缴纳营业税变为缴纳增值税外，纳税义务发生时间确认、预缴税款、销售额的余额计算以及纳税申报填列等方面都跟以前存在一定的差异，房地产企业在税务实务中一定要注意这些变化，做好财税处理工作。
下面将通过实例来分享一般计税方法下的具体处理方法。
【例】甲公司是一家主营房地产开发经营的企业，机构所在地梁园区，开发的A房地产项目在睢阳区。
该项目《建筑工程施工许可证》登记的开工日期在2 016年4月30日前。
本次“营改增”中，登记为一般纳税人，对A房地产项目选择了一般计税方法计税。
已知，甲公司为开发A项目，取得土地150，000平方米，土地出让金财政收据金额30，000万元；A项目总可售面积390，000平方米。
2016年5月份，A项目尚未完工，预售收入10，000万元，对应的建筑面积10，000平方米。
2016年6月份，购进用于A项目的建材钢筋100万元，进项税额17万元；就5月份预售的10，000万元房款，给业主开具了增值税发票。
该月期初没有进项税额留抵。
说明：一般纳税人开发的房地产老项目，可以选择一般计税方法纳税申报，税率11%.其纳税处理与一般纳税人开发的房地产新项目没有质的不同。
（为了便于叙述，本文中会计分录及报表中的金额单位均为万元。
）5月份的财税处理收到预售房款时借：银行存款 10000贷：预收账款——未开票未计税房款 10000说明：“营改增”后，销售不动产的纳税义务较营业税纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。
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营改增分行业办税指南——房地产业目录一、房地产业增值税纳税人 (1)二、征税范围 (1)三、税率和征收率 (2)四、计税方法 (2)五、销售额确定 (3)六、进项抵扣 (5)七、纳税地点 (9)八、纳税义务发生时间 (10)九、发票开具 (12)十、其他说明 (12)十一、销售开发房地产营改增政策要点明细表 (14)一、房地产业增值税纳税人（一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人，为房地产业增值税纳税人。
注：1.销售自行开发的房地产项目，是在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设转让房地产项目所有权的业务活动。
2.房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。
（二）纳税人类型1.纳税人类型分为一般纳税人和小规模纳税人。
2.应税行为（包括在境内销售服务、无形资产或者不动产）的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过500万元的房地产业纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
注：1.年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
2.年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。
二、征税范围（一）房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目适用“销售不动产”税目；（二）房地产业纳税人出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”税目，以及“不动产融资租赁服务”税目（不含“不动产售后回租融资租赁”）。
三、税率和征收率（一）房地产业纳税人销售、出租不动产适用税率均为11%。
（二）房地产业开发企业中的小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人销售、出租不动产业务按规定可选择简易计税方法的，征收率为5%。
四、计税方法增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
（一）一般计税方法房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。
一般计税方法应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
公式中所述销项税额，是指纳税人销售房地产项目按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。
销项税额计算公式：销项税额=含税销售额÷（1+税率）×税率（二）简易计税方法1．房地产开发企业中的小规模纳税人，以及部分销售自行开发房地产项目按规定选择简易计税方法计税的一般纳税人，适用简易计税方法计税，按以下公式计算应纳税额：应纳税额=含税销售额÷（1＋征收率）×征收率2.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，按规定可以选择适用简易计税方法计税。
一经选择，36个月内不得变更。
注：房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
五、销售额确定（一）基本规定销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：1.代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费。
2.以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
注：房地产主管部门指定开发企业代收的住宅专项维修资金不征收增值税。
（二）差额扣除规定1.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）注：(1)房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税，允许差额扣除销售房地产项目所对应的土地价款。
对选择简易计税方法的房地产老项目，则不允许差额扣除。
(2)土地价款并非一次性从销售额中全额扣除，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。
(3)计算销售额时，按当期取得的全部价款和价外费用扣除土地价款后，要按11%适用税率换算为不含税价款。
2.当期允许扣除的土地价款计算公式：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款注：（1）当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
（2）房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
（3）支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
差额扣除凭据以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
例如：某房地产开发企业2015年1月从政府购买取得某地块土地使用权，支付土地价款10亿元，2016年6月开发完成，共计可供销售建筑面积为10000平方米，选择一般计税方法，7月销售房地产项目建筑面积8000平方米，允许差额扣除土地价款多少？7月允许差额扣除土地价款=8000/10000*10=8亿元（三）混合销售规定一项销售行为如果既涉及应税服务又涉及货物，为混合销售。
从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售建筑服务的单位和个体工商户在内。
（四）兼营销售规定纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
六、进项抵扣进项税额指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产，所支付或者负担的增值税额。
（一）下列进项税额准予从销项税额中抵扣：1.从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。
2.从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
3.购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。
计算公式为：进项税额=买价×扣除率4.从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
（二）纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
（三）下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。
其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
不动产、无形资产的具体范围，按照《营改增试点实施办法》所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。
固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。
注：对纳税人固定资产、无形资产、不动产，只有专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，才不得抵扣。
对发生兼用于增值税应税项目与上述项目情况的，该进项税额准予全部抵扣。
2.非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
3.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
4.非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
5.非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
4、5中所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
2、3、4、5中所称非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。
6.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
（四）适用一般计税方法的房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）注：①划分标准：以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
②清算：主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。
（五）已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生不得从销项税额中抵扣情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。
（六）已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生不得从销项税额中抵扣的规定情形当期，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。
（七）纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。
（八）按照《试点实施办法》第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。