20150602浅析 碧桂园 快速 开发模式
碧桂园商业发展模式分析报告
碧桂园商业发展模式分析报告碧桂园（Country Garden）是中国房地产开发商之一，总部位于广东省佛山市。
自1992年成立以来，碧桂园已经发展成为在全球范围内具有良好声誉和实力的大型房地产开发企业。
本文将对碧桂园商业发展模式进行分析，并探讨其成功之处。
首先，碧桂园采取了多元发展的商业模式。
除了传统的住宅开发，碧桂园还在商业地产、酒店、旅游、教育等多个领域展开业务。
这种多元化的发展模式使得碧桂园能够在市场上取得更好的稳定性和风险分散。
其次，碧桂园注重产品质量和服务。
碧桂园的住宅项目被广泛认可为高品质的产品，严格质量控制和专业的施工团队保证了项目的质量。
同时，碧桂园重视售后服务，确保客户满意度。
这种注重质量和服务的经营理念赢得了客户的信任和口碑，进一步促进了公司的发展。
此外，碧桂园还注重战略合作和国际化布局。
碧桂园在不同城市建立了战略合作伙伴关系，并与多个国际知名企业展开合作。
通过与政府、企业以及社区等多方面的合作，碧桂园能够利用各方的资源和优势，实现合作共赢。
同时，碧桂园也在海外市场开展业务，扩大了公司的市场份额。
另外，碧桂园还注重创新和科技应用。
碧桂园在研发和技术方面投入巨大，致力于引进和应用新兴科技。
例如，碧桂园引入了先进的建筑设计理念和技术，提高了项目建设效率和质量。
同时，碧桂园还通过数字化技术和网络平台提供更便捷的客户服务，增强了公司的竞争力。
最后，碧桂园积极推动可持续发展。
碧桂园提出“以人为本、绿色发展”的发展理念，注重社会责任和环境保护。
碧桂园在项目设计和建设中遵循环保原则，提倡节能减排和可持续利用资源。
通过这种可持续发展的模式，碧桂园既满足了市场需求，又对社会和环境产生积极影响。
综上所述，碧桂园商业发展模式的成功之处在于多元化发展、注重质量和服务、战略合作和国际化布局、创新和科技应用以及可持续发展。
这些因素相互促进，使得碧桂园能够在竞争激烈的房地产市场中脱颖而出，并取得持续稳定的发展。
以速度赢取利润碧桂园的成本控
碧桂园以大盘开发为主。
其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。
这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，是生产过程的可控制性非常强，使整个生产节奏加快。
一、低土地成本是碧桂园成功的不二法门1．碧桂园是全国最大的“地主”“土地多了不一定赚钱，老婆多了不一定幸福。
”地产圈思想家冯仑的这句格言，碧桂园集团的老板杨国强显然不太认同。
过去两个月来，这位起步于广东顺德的地产富豪，正催促其部下以惊人的速度全国圈地：据其最新公告称，截至8月15日止，该集团土地储备总可建筑面积达到5400万平方米——仅仅在15天前，这一数字为4500万平方米，而统计至6月30日止的中期业绩报告则显示，当时的数字是2950万平方米。
这些新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省市自治区，且基本上位于三线中小城市。
毫无疑问，这家赴港上市不到半年(4月20日挂牌)的内地地产股新贵，已经成为中国开发商中最大也是最生猛的“地主”之一。
中银国际甚至预计，一年后碧桂园的土地储备总建筑面积可能增至8600万平方米。
对10年来(碧桂园创办于1997年)以“大盘开发”战略笑傲珠三角的杨国强而言，展开全国扩张攻势后土地储备的急剧膨胀尚在意料之中，而其新增土地地价之低廉，更让人印象深刻。
上述中报披露，碧桂园集团的平均土地成本仅约占楼盘售价的7.4％，平均楼面地价每平方米不超过200元。
7～8月份新增的2000多万平方米土地储备，一共花了不到30亿元，平均楼面地价更只有145元！作为对比，其广东老乡富力地产9月11日拍下的广州白云区一幅地块，楼面地价每平方米高达18700元。
2．碧桂园的低价拿地策略碧桂园的低价拿地策略：（1）第一招：先予后取——碧桂园超低价圈地的秘诀之一；（2）第二招：酒店开路——“酒店+住宅”模式一举两得；（3）第三招：急人所急——杨国强深谙基层政府的心思（做成流程图）杨国强曾说过，低土地成本是碧桂园成功的不二法门。
碧桂园理念
碧桂园模式解读
一直以来，碧桂园积极响应国家鼓励二、三线城市经济发展的政策环境，以前瞻性全国布局与成熟的运营先见布局极具发展潜力的二三线城市。
其所走的城镇化、郊区化大盘模式对解决中国的住房问题具有相当明显的前瞻性优势，对分流中心区人口、降低市民生活成本、贡献政府税收、缓解当地的就业问题，拉动区域经济、提升综合实力等有很大的促进作用。
碧桂园模式取得成功的核心竞争力，主要在于“高速度、精品质、低成本”。
一，精品质：
·强调前期策划，精确产品定位
·制定质量标准，进行质量巡检考核，树立样板工程
·提升客户服务品质
二，高速度：
·策划、设计、报批报建等工作前置，争取较快开工
·建立集团计划管理体系及计划考核标准
·快速开发，快速销售，合理定价，精准营销
三，低成本：
·开发项目顺应城市化发展趋势
·产品标准化与产业链整合
·建立成本管理体系及成本考核标准
碧桂园创始人杨国强先生曾经有这样一个中国梦：“有快速路与城市连接，20多分钟就可以到达市中心，风景优美，空气又好，建造一个配套齐全、自成体系的大社区，房价远低于市中心，让每个人都能在这里享受幸福生活。
”
如今，碧桂园不断在一座又一座一座城市建筑出幸福的中国梦，面对时代的机遇，蛰伏21年之久的碧桂园厚积而薄发，真正迎来实现碧桂园人的中国梦腾飞时刻！。
碧桂园开发模式
“碧桂园开发模式”成房地产商囤地方式新宠2007年下半年，房地产上市公司共同发起的一波圈钱圈地大潮，在全国房地产市场因为宏观调控政策趋紧而陷于低迷之后刚刚退去。
进入新年以后，以与地区政府合作进行土地开发方式施行大片圈地的“碧桂园模式”，成为地产类上市公司的新宠。
获地400多万平米近来，不管是A股上市公司，还是H股上市公司都开始将一级土地开发作为其囤地的新方式，纷纷以低廉的价格参与大宗土地的一级开发。
其中，合生创展(0754.HK)公告称：成功竞投一幅位于惠州大亚湾的土地开发事宜，涉及地块面积约达414万平方米，此事成为土地开发领域通过公开竞标方式获得大宗一级开发用地的典型。
1月8日，在香港上市的合生创展宣布，其附属公司——惠州大亚湾新海岸城市建设投资有限公司已成功竞投一幅位于惠州大亚湾经济技术开发区猴仔湾的土地开发事宜，涉及地块面积约达414万平方米。
2007年3月6日，合生集团与惠州大亚湾经济技术开发区管委会订立框架协议书，双方同意成立项目公司——新海岸建设以推进开发事宜，注册资本1亿元，由惠州大亚湾投资控股有限公司和合生创展分别持有40%和60%的权益。
同年11月6日，新海岸与大亚湾管委会就开发事宜订立合作合同，该合同仅在新海岸已赢得竞标而得以进行项目开发事宜情况下方告生效。
固定回报有赚无赔2007 年12月26日，新海岸就开发事宜进行投标。
同日，大亚湾土地中心宣布新海岸成功竞得开发项目。
新海岸建设将根据开发事宜进度及大亚湾土地中心的通知，负责提供进行开发事宜所需资金，并将进行开发事宜，使该地块适合住宅、商业、写字楼、酒店与旅游及公用用途，开发事宜包括但不限于作为政府国有土地储备一部分的该地块的拆迁及恢复、拆除位于该地块上之现有建筑、重新安置目前居民、提供基建系统(包括道路、排水系统、水管、燃气及电力供应、通讯系统及兴建公用设施)。
根据合作合同，待猴仔湾地块的开发事宜完成之后，大亚湾土地中心将负责在2009年底前通过公开招标或拍卖的方式分若干阶段出售该地块的土地使用权。
基于供应链一体化的碧桂园发展模式
基于供应链一体化的碧桂园发展模式有“南中国房地产航空母舰”之称的碧桂园，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等领域的国内著名的综合性房地产开发企业。
碧桂园一体化的发展模式其精髓在于“快”。
快速开发，快速销售，使得资金得以快速回收以支撑企业快速的壮大。
根据最新年度数据显示，《2012胡润品牌榜》中碧桂园排名第七( 民营排名第三) ，全年共实现合同销售金额约人民币476 亿元，合同销售建筑面积约764 万平方米，同比分别增长约10% 及11%。
销售数据的又一次攀升，进一步验证了其发展模式的可持续性。
一、一体化的供应链经过20 多年发展，碧桂园已形成了一套以建筑施工为中心，沿供应链前后扩张，横贯行业供应链的、自主的房地产开发链( 如图1) 。
从项目拿地、设计、建筑、装修甚至到项目建成后的物业管理均由公司自行承担及实施。
图1 碧桂园一体化供应链1、前期投资。
碧桂园积极响应国家号召，参与城乡一体化建设，始终坚持以具有发展潜力的二三线城市中心区为主进行布局，致力于将具有山林野趣的“荒地”发展成高品质的生活社区。
据调查，碧桂园在二三线城市的土储占总土储约84%，部分土地储备是在二三线城市的郊区。
一方面，契合政府减少城乡经济差距的要求，赢得了政策优势，其土地储备并没纳入到房地产调控的限购等政策之内。
另一方面，低廉的土地价格，带来土地成本的优势，确保了产品定价的灵活性，也增强了碧桂园抵御市场风险的能力。
2、项目开发。
与专业化业务模式不同，碧桂园采取一体化的业务模式，业务范围几乎囊括了所有与房地产相关的环节，项目开发一次成型，一次配套到位，以实现最优成本控制。
据碧桂园前总裁崔建波介绍，碧桂园从土地竞标、项目规划设计、产品后续营销及服务几乎是同时进行。
这种模式使碧桂园避免了大量环节的外包，企业生产成本的增加以及盈利能力的变弱。
对碧桂园而言，“快”并不意味着偷工减料。
相反，碧桂园以建筑施工为核心，抓住关键环节，严格要求自有施工队伍“按质、按量、按时”完成。
5个月开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式（共五则）
5个月开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式（共五则）第一篇：5个月开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式5个月开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式“拿地即开工，拿地到开盘5-7个月”，这是碧桂园创造的开发速度传奇，这种高速度也有力地支撑了碧桂园去年的大爆发，从500亿直接进军1000亿军团，那这速度背后到底有什么秘籍呢?俗话说：“窥一斑而知全豹”，我们接下来就从碧桂园运营会议入手来探究这背后的奥秘。
一、管理体系：工作前置+抓大放小+分级管控阿基米德说“谁能给我一个支点，我就能撬动整个地球”。
碧桂园的高周转模式要求其管理更顺，运营更快，那到底如何突破呢?对此，碧桂园非常高明，通过规划与高周转相匹配的运营会议体系，以此为支点，反向要求和促进集团运营能力及各专业能力的提升，进而撬动整体经营业绩的突破。
接下来我们就来具体了解一下，如下图所示：上图是碧桂园目前运营会议体系图，从该图我们可以发现三个鲜明的特点：1、可怕的前置：拿地即可开工快周转的本质在于尽快缩短从拿地到开盘的时间，这里面的关键就是前期设计周期要短，设计方案不反复，因此，能不能尽量提前把方案定下来，就决定了前期开发的速度的快慢。
所以接下来反映到会议体系上，就是前置前置再前置，尽快把设计方案定下来，提前决策，以实现拿地即开工的效果，缩短工期。
如下图所示，碧桂园要求在支付首笔土地款之前完成如下会议和决策。
从上图中可以看出，碧桂园要求在拿地前完成11项重大决策，涉及到定位、方案、景观、一二级计划、合约规划、报批报建等等，内容非常广泛，但都是影响后续开发的关键点，通过前置会议决策这样的方式，把关键环节及要点定下来，就可以保障拿地就可开工，快速开发，快速销售。
2、抓大放小：抓重点攻难点碧桂园在发展前期，为了控制项目风险，在项目开发各阶段设置了相对较多的关卡和决策点，并且通过里程碑会议的方式来固化，这适应了成长期的要求。
但企业规模到500亿级乃至1000亿级的时候，基于控风险考虑的这种会议关卡就会影响整个项目的效率，因此，碧桂园针对会议决策点做了大幅简化聚焦，主要关注交底会、预备会、启动会、开盘会、交楼会和分期总结会这6个会。
审读碧桂园开发模式
■文／ 王弼 东
碧 桂 园开 发模 式 的另 一 特征 ，是 快 速 的一 体 化开 发 。一次成 型 ，一次
பைடு நூலகம்
配套 到位 ，精装修 交房 。
碧 桂 园模 式并 不 复杂 ，其招 股书 和万科 的研究 报告 中都有详解 。
碧 桂 园招 股 书 中 ，将 自身 的竞争
开 发 中 ，不 仅 获 得 “ 子 开 发 的 利 品方 向 ，并 先设 计起 来 。即使招 标 落 硬） 房 ，后 来又说 碧桂 园的房子要 “ 抵食 润 ” ，还 可 以 获 得 “ 地 升 值 的 利 空 ，亏 的 只是 人 工 ，而 假 如 能 拿 到 夹 大件 ”（ 土 粤语 ，指分量 又好 又足又便
优 势界定 在 土地 、项 目、大规模 和一
体化运 营 、客户 价值 和驰名 商标 五个
方面 。杨 国强 曾这样 定义碧 桂 园 的成
功， “ 大规模 、快速 生产 、价廉 物美
的房 屋工 厂 ” ， “ 成本 土地 、规 模 低 化生产 、快速销售 ”。 由 于 土 地 价 值 是 经 济 发 展 的 函
在杨 国强看 来 ，碧桂 园的核 心竞 为， 实际操作中 就会走样。” 圜 （ 自《 摘 第一财 经 日报 》 ）
人 ，我们看 一块地 的 时候就 带上 设计 争力 是性 价 比。 十多年 以前 ，他就 对
和营销 人员 ，规划研 究 初步设 计 ，设 身边 的人说 ，碧 桂 园的产 品要 “ ” 平
乎囊括 了所 有和 房地 产相关 的环 节 ， 制。 “ 我们有 三个 甲级设计 院 ，５ ０ ０ 多
定价 一 向较低 ，销 售快 ，不 压货 ，产 算 ，亲力 亲为 。他昔 日的助理 刘文伟
快好，碧桂园开发模式最新解读
快好，碧桂园开发模式最新解读“快+好”碧桂园开发揭秘碧桂园的开发模式核心：快和好。
快就是要快速开工、快速开盘、快速资金回笼；好就是要完美开放、完美开盘和完美交楼。
核心抓手：聚焦展示区，提前每一天！01一.碧桂园快速开工指引碧桂园实现摘牌即开工必须要做的8项工作：Section 1：做好前期策划Section 2：规划设计前置Section 3：强势推进收地Section 4：勘探先行进场1、参考周边地质情况了解目标地块的地质情况，尽可能取得周边地质勘查资料及相关工程资料。
2、提前进入地块勘探提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告；对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院，出桩基图。
按先售楼部、后展示区，最后货量区的原则完成地勘。
Section 5：提前开展招标Section 6：重视临设先行Section 7：政府关系维护Section 8：摘牌即是开工碧桂园开发模式及开发流程图：02二.碧桂园快速开盘指引碧桂园快速开盘的目标——聚焦展示区域，确保完美开盘碧桂园实现完美开盘必须要做的10项工作：Section 1：计划管理严谨Section 2：设计合理出图根据“先展示区，后货量区；先管线，后主体；先基础、后上部；装修、机电、绿化同步”的原则出具图纸，第一时间内给予项目施工队图纸支撑。
Section 3：重点抢展示区Section 4：施工组织科学按照“整体市政管网先行，单体结构与砌体同步，机电、装修、园艺绿化穿插进行”来组织施工计划。
综合布置售楼部、板房区和货量区的施工场地和临时道路，在主体工程施工的同时能保证与主体结构施工不冲突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和绿化工程（尤其是大树种植）。
采取流水、穿插施工，前工序给后工序预留工作面，确保分部分层交接场地；上下工序按确保的节点按时验收、交接合理；主体周边水景、道路管网的施工，在主体脚手架未落的条件下，采用局部拆除、部分加固悬挑脚手架的方案同步推进室外各项工程的施工。
解析碧桂园发展模式
解析碧桂园发展模式中国房地产界有两个驰名商标，一个是万科，一个就是碧桂园。
那么碧桂园究竟有哪些东西能学，哪些东西是别的房地产公司所学不会的？房地产界的全能选手从设计、建筑到装修和物业管理，碧桂园在房地产开发链条上的布局早已无人能及，几乎涉足地产开发的全价值链，它有着自己上千人的设计院，自己的位列行业前三甲的管桩厂，自己的建筑公司，自己印刷楼书、自己的现代家居公司……这些“副业”也帮助着碧桂园深化其固有的房地产开发链，从而确保能够长期有效地控制综合开发成本。
事实上，碧桂园集团已拥有一条成熟自主的房地产开发链，几乎亲自承担了房地产开发程序中的各个环节。
从项目的设计、建筑、装修、销售直至项目建成后的物业管理均由公司自行承担及实施。
自此，该集团以房地产开发为核心，上下游相配合、相对封闭及独立的产业帝国形态已愈加清晰。
在该集团看来，凭借在产业链上的一体化运营，是其成功控制成本的关键。
与多数开发商不同，碧桂园在资本市场上最受关注的核心竞争力正是在于“成本低”，除了土地成本远低于同行业水平外，设计、建筑等成本也保持行业中较低水平。
因此，该集团自2004年起，每年毛利率都超过30%，高于业内同行。
在产业链条上的扩张，让碧桂园在国内开发商中愈发显得特立独行。
以万科为代表的多数开发商在多元化道路上曾经伤痕累累，最终选择做“减法”，确立以住宅开发为单一业务。
而碧桂园却做到了真正房地产界做“加法”的全能选手！几乎做到极致的快速跑量模式在调控的背景下，很多开发商都在学习这种模式，但是谁的速度都难以与碧桂园相比，别人可以开发几年的项目，它一年就可以搞定，永远跑在最前面，低成本土地、规模化生产、快速销售。
正因为几乎做到极致的快速跑量模式，碧桂园的利润水平已经超过了万科，与此同时，碧桂园在毛利、资金周转率等多个数据上均超过万科。
尤其在成本控制上，碧桂园的能力远远超过万科。
碧桂园成本控制一方面在于其低成本土地储备，另一方面则在于碧桂园对开发流程的控制。
碧桂园经营模式
碧桂园经营模式
碧桂园提供多元化的产品以切合不同市场的需求。
今天店铺就与大家分享碧桂园经营的内容，仅供大家参考!
碧桂园经营模式
一，精品质：
强调前期策划，精确产品定位
制定质量标准，进行质量巡检考核，树立样板工程
提升客户服务品质
二，高速度：
策划、设计、报批报建等工作前置，争取较快开工
建立集团计划管理体系及计划考核标准
快速开发，快速销售，合理定价，精准营销
三，低成本：
开发项目顺应城市化发展趋势
产品标准化与产业链整合
建立成本管理体系及成本考核标准
碧桂园发展历史
碧桂园成立于1992年，创始人杨国强建筑起家，由建筑商转型成为房地产商后，为促进项目销售，杨国强提出针对未来业主的核心需求，建设一所高品质的社区学校，遂于1994年创办了[1] 广东碧桂园学校。
学校的创办积聚了人气，又提升了碧桂园的知名度。
同时，这种名盘+名校的模式也开创了中国教育地产的先河。
1994年，碧桂园车队组建成立，开通了顺碧——锦汉停车场、顺碧——南沙港两条线路。
1997年，为完善配套设施，顺碧车队率先开通社区内穿梭巴士。
碧桂园社区定位为“以中高档别墅为主体的多功能、综合性的高尚住宅区”，1995年项目将酒店式服务模式引入住宅式物业管理。
这是房地产商第一次提出将酒店服务引入社区，开创行业先河。
顺德碧桂园积极拓展珠三角市场，还吸引了大批香港人前来置业。
三万港人
成为顺德碧桂园的业主，碧桂园也有“缤纷小香港”之称。
“碧桂园，给您一个五星级的家”享誉省港。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
从集团决策到集团专业委员会 是从集团决策层到集团专业委员会或者专业线条分权，所以像项目交底会，预备会和开盘方案会 主要由集团专业线把关和决策 （专业线条）分权 是从集团向城市公司分权，部分项目决策事项将下沉到区域公司，立足于做强和做实城市公司
第二个 从集团向城市公司分权
第三个
剧团总裁过程管理向区域公司 交楼和分期总结会下放到区域公司自主进行，集团总裁决策的仅保留项目启动会，核心目标是与 经营团队签订目标责任书，实行目标管理，过程管理大幅放权 分权
（一）项目交底会 组织部门 集团投资拓展部/区域投资拓展 部
（二）项目预备会议包 运营会议 目的 项目定位策划会 工作前置，使区域与投资、营销、设计、财务四大 （四位一体） 专业板块形成统一意见 项目装修设计方 工作前置，指导室内装修设计工作 案研讨会 项目景观设计方工作前置，整合集团各中心调研、分析、评估成果， 案研讨会 决定集团是否进入定案审批程序 项目定案评审会 （五位一体） 项目分区开工图 评审会 工作前置，保证项目定案后，分区开工图与一、二 项目一级计划评 级计划定稿相匹配 审会 项目二级计划评 审会 项目合约规划评 工作前置，规避合同风险，提出和他管理重点 审会 前期报建策划评 工作前置，指导项目报建，提出报批报建重点、难 审会 点、风险 工程管理策划书工作前置，指导现场施工，提出工程管理重点难点、 评审会 风险 项目地块投资分 确定财务指标 析会 项目运营目标评 体系成果核心，确保启动会上能签订 审会 决策人 集团专业线 集团专业线 集团专业线
接下来从运营会议入手探究碧桂园这成功背后的奥秘……
碧桂园快速开发模式
管理体系
碧桂园项目开发基准工期为5-7个月，部分项目已经实现摘牌后3-5个月开盘。只有快速
开工才可能实现快速开盘。为实现快速开工，认真开展前期工程策划，做好工作前置，实 现摘牌即开工。 碧桂园的高周转模式要求其管理更顺，运营更快，主要通过规划与高周转相匹配的运营 会议体系，以此为支点，反向要求和促进集团运营能力及各专业能力的提升，进而撬动整 体经营业绩的突破。
会议目标
1、投资拓展部对项目情况进行 解读，组织单位进行地块情况 交底，资料交接；2、各部门明 确前期工作计划要求、明确参 与对接人
集团专业线
集团专业线 集团专业线 集团专业线 集团专业线 集团专业线Βιβλιοθήκη 会前准备资料 《项目立项报告》
召开时机 会议成果 立项报告审批通过后 《土地获取工作计划》、《前 置工作计划》
碧桂园快速开发模式
（三）项目启动会
（四）开盘方案评审会
新项目的启动会由集团项目总办组织召开（集团总裁参加）2、旧项目新地块的启动会， 组织部门 由区域工程技术部组织召开（区域总裁参加） 组织部门 集团营销中心、区域营销部 会议目标 集团总裁/区域总裁对项目开发做出重要决策，对项目开发的困难提出解决方案，完成 资源调配，提出公司对项目的经营目标，落实《项目运营目标书》并交底
碧桂园快速开发模式
管理体系：运作策略 （一）改变关键线路
改变传统的开发模式，碧桂园针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即 开工”成为可能
序号 1 类型 规划设计前置 阶段要点 阶段 摘牌前要提前预 营销、设计、成本及财务等 项目内部立项后，即 体现了解当地规划设计要求 报规划方案，基 多部门对设计方案分析，避 可开始规划设计工作 及要点，保证不踩政府红线 本要通过规划部 免后期修改方案影响进度 门预审批 参考周边地质、了解目标地 尽快了解地质情况， 提前进入地块详勘并取得详 设计院依据提供 块地质情况，为基础设计提 预判风险，为桩基确 勘报告，完成基础形式，便 的详勘报告出桩 供参考的同时，也为前期工 定前提条件 于基础施工 基图，便于施工 程提供依据 项目立项后，尽快了解当地 示范区应将桩基础或其他基 优先确定展示区 提前把施工单位确定 材料市场情况及快速编制招 础类型与总包工程扎投标分 基础施工单位及 下来 标文件、明确招标工程各专 开进行 总包单位 业施工承包范围。 预报批阶段（进驻新城市时 在现场动工前尽量办 首先了解当地政府暴击报批 正式提报阶段（摘牌后立即 理好先行施工合法手 验收流程，及特殊需求，并 提交规划报建文本办理四证） 续 获得当地主管部门领导支持）
会议目标 评审确定项目开盘方案
1、营销中心：项目定位、项目市场分析、竞争对手分析、定价分析、产品建议、项目 营销可能存在的风险及应对方案；2、研发设计中心：设计任务书、装修及景观设计方 会前准备 案；3、财务资金部：项目投资收益分析，提出关键财务指标、现金流分析、收支平衡 资料 点及时间、税务筹划的建议；4、项目部：项目基本情况、开发计划、工程策划、重点 汇报风险控制措施及需要集团解决的问题 召开时机 拿地后一周
摘牌即有序
开工
序号 1
类型
阶段要点
集团总裁亲自挂帅，担任标 碧桂园明确规定标准化领导小组由总裁亲自挂帅，各中心负责人担任组员，从权力上给予了标准化 准化小组组长 工作莫大的支持。 以点带面，选一些课题重点研究;取得成果后，立即发布，并强力推行;及时检验推行效果，激发公司 全员的参与热清。 在各类技术标准达到一定数量并成熟后，再从公司战略高度重新审视标准化成果，同时调整和优化 已发布的各类标准化成果
除了优化关键开发路径以外，减少每个关键环节的操作时间，可以达到缩短工期的目的
序号 类型 阶段要点 阶段
1
为达到快速开工的目的，在 前期土地谈判时，碧桂园会 处理好政 接力打力，利用项 充分借力打力，利用项目对 积极争取政府相关领导挂 府关系， 目提升筹码，争取 当地政府税收、产业支持、 职项目，争取报批报建绿 缩短报建 报批绿色通道 城市环境改善、政府形象的 色通道。 周期 提升等筹码，争取开通绿色 通道及开发证件的快速办理
会前准备 1、《项目开盘方案》2、开盘前准备工 资料 作（现场布置、媒体安排、专业配合等）
召开时机 开盘前15-30天召开 会议成果 《项目整体营销方案》 （六）项目后评估会 组织部门 会议目标 项目部 全面回顾已完成项目的定位、设计、施工、成本、交付 等进程和相关成果，积累并分享经验，形成案例库，完 成知识化，防止错误重复发生 1、区域/项目各专业（阶段性）后评估报告；2、集团 各位专业部门过程监控/指导总结 在首期交楼后、结算完成总结 1、《会议纪要》；2、《项目后评估报告》
2
宁掘一口井，不挖十个坑
3
积累量变、力求质变
碧桂园快速开发模式
管理体系：抓大放小 抓重点攻难点
针对会议决策点做了大幅简化聚焦，主要关注交底会、预备会、启动会、开盘会、交 楼会和分期总结会这6个会。
交底会
开盘会
预备会
交楼会 启动会
开盘前
开盘后
分期总结会
上述六个会议核心的目标是： 通过交底会实现投资团队向开发团队的交接;通过预备会完成前置方案决策与评审，实现
运营会议 目的 决策人 集团专业线 集团专业线 集团专业线
项目定位策划会（四位一体） 工作前置，使区域与投资、营销、设计、财务四大专业板块形成统一意见 项目装修设计方案研讨会 工作前置，指导室内装修设计工作 工作前置，整合集团各中心调研、分析、评估成果，决定集团是否进入定案 审批程序 工作前置，保证项目定案后，分区开工图与一、二级计划定稿相匹配 工作前置，规避合同风险，提出和他管理重点 工作前置，指导项目报建，提出报批报建重点、难点、风险 工作前置，指导现场施工，提出工程管理重点难点、风险 确定财务指标 体系成果核心，确保启动会上能签订
拿地即开工的要求;通过启动会则明确项目经营团队的目标;通过开盘会做好开盘方案;通过
交楼会防止交流风险;通过分期总结会不断总结经验，提升管理水平。
碧桂园快速开发模式
管理体系：分级管控 三级管理
快周转模式下，单纯依靠集团或者一个脑袋的方式，企业运作负荷就会越来越大，迫切需
要有更多的经营中心和决策主体出来，必须形成一支虎狼之师。因此，做强专业线，做实 做强区域公司，解放老板，解放集团，是规模扩张的必然要求
上述三个特点很好的匹配了集团高周转的运作要求，以会议前置及分权为标志，背后反 映的是整体运营能力质的突破。
碧桂园快速开发模式
管控要点：主抓关键节点
会议体系规划后，为保障运营的质量，须对会议效果进行把控，为此，碧桂园明确了各会
议的关键决策点、时间及目标 考虑到运营会议主要是过程的协调，相对容易理解，所以下面仅针对里程碑会议就关 键内容进行阐述（共六项）：
——
2
3
严格实施 为缩短前期设计周 特别是同一区域，如果客通过标准化， 针对刚需及改善客户，要求 标准化， 期，要求项目严格 户定位相同，必须选择标设计周期平 选择标准化产品，区域范围 缩短技术 采取标准化的方式 准化产品，在区域范围内均缩短超过 内全面快速复制， 决策周期 来操作 快速复制， 50%， 对旧项目、新地块，若相 优秀的供应商队伍 对新项目，可考虑寻找已经 近时间刚招过标，则可以 发展战略 也是快开盘的必要 合作过的优秀施工单位做展 直接以扩标的方式确定单 合作伙伴， 条件，为节省招标 —— 示区、示范区，计价方式按 位。对使用原有图纸且已 缩短招标 时间，碧桂园针对 后续货量区定标价格约定点 施工的工程，可以由总包 时间 新老项目都有特别 数上浮 单位按原有合同造价原则 的管理措施 进场施工
浅析碧桂园开发模式
投资发展中心
2015年5月27日
Contents
1
2 3
目录
“369”概念
碧桂园快速开发模式 操作流程 案例
3
“369”概念
“3个月拿地+3个月开工+3个月开盘=9个月”
快速开发，滚动发展，碧桂园大部分产品开工后6个月开始预售；这是碧桂园创造的 开发速度传奇，这种高速度也有力地支撑了碧桂园去年的大爆发，从500亿直接进军 1000亿军团，那这速度背后到底有什么秘籍呢?