2009年三亚公寓豪宅产品调研报告
三亚考察报告从三亚带回来几个信息图文精.doc
i.从三亚带回来几个信息:二半山半岛不是最成功的案例,精装修的公寓房价2万6千元起。
最成功的案例应当是国光酒店,既小户型为主酒店式公寓,均价在3~4万起步。
高出“半山半岛”很多,相比之下“半山半岛”占据着最好的资源,但收益不如《国光滨海花园》酒店公寓。
《国光滨海花园》酒店的管理公司也是豪生酒店。
《国光滨海花园》酒店也没有固定的汇报率。
另外一点“半山半岛”的售楼处正在改建。
没参观成。
三地产的抄作最关键,“半山半岛”的原意“伴山伴岛”,成功地进而改为现在名,音同但意不同,“伴山伴岛”源自成语“依山傍水”(这四个字自古以来都是人们心中美好的向往居住条件,解读四字为“伴着山伴着岛”,抄作人“天才地”把“伴山伴岛”进深演变改为“半山半岛”。
“半山半岛”四个字加深了人们的思维更多的联想。
“半山半岛”的抄作人是台湾金达利公司公司,公司老总名叫徐能力。
直接策划人王玉文,王玉文电话:1387612166。
此人曾经是鲁能策划人,被金达利挖走。
四三亚未来的地产最成功的一定的凤凰岛,从体量上看,是三亚最大,式样有点像我们的楼盘,定位国际七星级酒店。
我个人解读一下“凤凰岛”整体设计理念:“性”。
主楼为女性“阴器”、五个辅楼为五个男性“阳器”,整个建筑物群是刚柔相依,阴阳相克。
风水理念上总结一个字“绝”。
为了进一步体现这个理念,设计师故意在外观色彩上用一些环状的圈加深印象。
而这种以“性”作为主题的设计无论是中国人还是外国人都会接受(题目话:古代日本人特别地也崇拜阳器,这一点我想一般人可能不会想到,但随着时间的延续,人们会不断地自然地把凤凰岛抄作起来。
i.“凤凰岛”的确是一件“无与伦比”的“绝世珍品”,它的码头可以直接停泊万吨国际豪华游轮,可以让外国人不通过海关通道,直接站在游轮上与中国作最近距离的接触。
又是一“绝”。
我看以前“凤凰岛”的室内设计理念,我的解读还是一个字“性”。
虽然有些东西不言而喻。
科学地讲对“性”的正确认识其实也是一种最理性的设计构思。
海南三亚房地产市场研究分析报告
三亚房地产市场研究分析报告创新休闲产业投资投资公司市场开发部2010年5月目录第一章：三亚市宏观经济运行环境........................- 2 -一、城市GDP发展状况.............................- 2 -二、城市三大产业发展状况.........................- 3 -三、城市居民可支配收入...........................- 3 -四、城市财政收入.................................- 3 -五、城市金融机构运行状况.........................- 4 -六、城市社会消费品零售总额.......................- 4 -七、城市对外贸易经济.............................- 4 -八、城市旅游休闲经济.............................- 5 -第二章：三亚市房地产产业运行状况......................- 6 -一、房地产市场运行经济指标.......................- 6 -二、区域市场.....................................- 9 -三、产品市场....................................- 18 -四、客群市场....................................- 21 -第一章：三亚市宏观经济运行环境一、城市GDP发展状况三亚作为中国唯一热带滨海旅游度假城市，依托中国旅游经济大好的发展契机，凭借独有的自然资源。
近年来，三亚市经济发展迅速，基础发展系数加大，经济保持高位运行，城市GDP均保持15%以上的增幅高速增长。
二、城市三大产业发展状况基于城市经济良好的运行平台。
近几年，第二产业、第三产业经济比重加大，经济贡献率加强，经济产业的发展结构稳步转型。
三亚休闲度假旅游地产项目考察研究报告_134页
1三亚休闲度假项目考察报告22【目录】三亚房地产市场····· P4-P17三亚重点考察项目····· P18-P59三亚·悦榕庄…P22铂尔曼度假酒店…亚龙湾·五号…P29三亚悦榕庄 P22P25亚龙湾五号 P29三亚产权式酒店项目····· P59-P73爱情海岸… P60三亚湾·国际公寓… P68·····P74P110半山半岛… P75香水湾1号… P96鲁能·三亚湾… P101····· P74-P110三亚其他住宅项目其他内陆休闲度假项目····· P111-132清迈·四季酒店… P112清迈·文华酒店… P118丽江·悦榕庄… P124····· P133-135调研成果总结房产市场三亚房地产市场城市发展历程1998—2000年，随着旅游的发展，三亚城市开始进入真正意义上的打基础、树形象提高素质的起步阶段整个城树形象、提高素质的起步阶段，整个城市的发展都是依赖于旅游的带动。
2001—2004年，经过几年的积累，有意识地进行旅游规划和城市运营，开始步入高速度、拓展市场的发展阶段，使三亚的旅游开始国际化发展2005—现今亚的旅游开始国际化发展。
2005现今，三亚经过几次大型活动的举办，良好的旅游规划和市场运作，城市开始进入了完善功能、稳固的阶段，这一阶段要基本实现确定的总目标及其对城市总体水平，旅游资源全方位开发和旅游服务设施现代化、旅游经营国际化的要求，建成著名的国际化旅游城市。
海南2009年房地产市场研究报告201001
1.3 人口、民族
第 一 部 分 海 南 省 概 况
【人口】截止2008年年末全省常住人口为 854.18万人，比上年增加 9.15万人。人口 出生率为14.71%，人口死亡率为5.72%， 人口自然增长率为8.99%。
【民族】海南省汉族、黎族、苗族、回族是世居 民族，其余民族是解放后迁入的干部、职工和移 民，分散于全省。黎族是海南岛上最早的居民。 世居的黎、苗、回族，大多数聚居在中部、南部 的琼中、保亭、白沙、陵水、昌江、乐东等县和 三亚市、五指山市。 【语言】海南居民语言种类多，主要使用的方言 有10种。
1.9 本章小结
第 一 部 分 海 南 省 概 况 【优势】
1. 2. 3. 地理条件较好，全国最大的热带雨林地区，热、水、光资源丰富，气候宜人。 自然条件优越，物产富饶，旅游资源丰富。 经济增长较快，2009年超过全国平均水平。
【劣势】
1. 2. 交通条件较差，道路建设和交通管理跟不上旅游资源的开发速度。 经济发展存在问题，一是与居民生活密切相关的食品、居住类价格涨幅偏高； 二是工业发展缓慢，经济结构层次仍然较低；三是节能减排任务仍较艰巨。
15,000.00
10,000.00
5,000.00
0.00 人均国内生产总值 城镇人均可支配收入 城乡人均储蓄存款余额
2007年 14,631.00 10,997.00 10,400.58
2008年 17,175.00 12,608.00 12,587.86
2009年 19,166.00 13,751.00 15,011.75
1.5 交通状况
第 一 部 分 海 南 省 概 况
环岛高速公路
1. 2. 3.
4.
三亚及周边别墅项目市调报告_48PPT_XXXX年
➢项目劣势：处于海南二线发展旅游城市，目前处于开发初期，周边生活配套设施不完善，生活及交通不 便。
项目现状
➢开盘时间：一期：2004年10月1日 二期：2008年初 三期：待定 ➢户型及配比：一期（1）公寓：63 ㎡，82 ㎡
（2）别墅：185㎡，239㎡，336㎡，361 ㎡ 二期（1）公寓：58㎡，84㎡，100㎡
（2）别墅：联排172㎡，双拼192㎡，独栋211㎡ 三期 待定 ➢现在所处阶段：一期和二期全部交房，即将推出三期，时间待定 ➢销售进度: 二期剩两套别墅，一个独栋（40000元/㎡），一个双拼（35000元/㎡） ➢价格区间：35000-40000元/㎡ ➢付款方式：一次性付款无折扣 ➢客户来源：北京、天津、上海、太原、香港等地
[西山渡]
综合评价
亚龙湾 红树林畔 纯半山别墅
➢开发商：三亚德商房地产开发有限公司 ➢价格：1000万元/栋以上，总价较高，导致对客户群体购买实力要求较高。 ➢推广渠道：路牌、电视、杂志、网络等常规媒体 ➢项目优势：海滨别墅；依托亚龙湾生活配套，属于亚龙湾国家红树林湿地保护 区，坐享亚龙湾唯一稀缺资源。以1389亩红树林湿地保护区为私家前庭，占据了亚 龙湾里最好的生态环境。利用自然坡度，依山而建，将山、海、林融入居所日常生 活之中 。 ➢项目劣势：私家泳池太小，别墅私密性不高，楼梯过道狭窄，项目内部无生活配套 设施。
[琼中林公馆]
项目规划
为全国各地身份人士奉献绿色福地天然的氧吧
三亚在售别墅类产品设计装修
一、鲁能三亚湾新城
（2）设计信息 建筑： 设计单位：澳大利亚GHD 设计单位：澳大利亚GHD 外立面风格：现代风格，主色调白色，辅 以木色构架 园林景观： 设计单位：贝尔高林 设计特点：高尔夫景观
一、鲁能三亚湾新城
（2）设计信息
户型： 面积区间比例：联排140-190㎡ 面积区间比例：联排140-190㎡， 独栋210-260㎡ 独栋210-260㎡ 户型特点：联排二层或三层小面宽带中庭，独栋两层 大面宽二期增地下室 样板房装修： 设计单位：多家设计装修施工单位 设计特点：独栋16套样板房、联排8 设计特点：独栋16套样板房、联排8套样板房，风格 各异，热带休闲风格为主 样板房装修标准：详见下页
四、公主郡别墅
（1）基本信息 产品类型：双拼别墅 销售情况：24套售罄 销售情况：24套售罄 销售价格：21000元 销售价格：21000元/平米 交房标准：毛坯交房
四、公主郡别墅
（2）设计信息 建筑： 设计单位：太平洋建筑设计工程有限公司 外立面风格：西班牙小镇 园林景观： 设计单位：HZSUSA LLC美国豪斯泰勒张思 设计单位：HZSUSA LLC美国豪斯泰勒张思 图德设计事务所 设计特点：热带风格园林
一、鲁能三亚湾新城
（1）基本信息 产品类型：独栋、联排别墅。总套数247套，其 产品类型：独栋、联排别墅。总套数247套，其 中联排155套，独栋92套。 中联排155套，独栋92套。 销售情况：一期已售罄，二三期认购中 销售价格：联排：20000元 独栋：26000元 销售价格：联排：20000元/㎡独栋：26000元/㎡ 交房标准：毛坯交房
海棠福湾别墅装饰及设备标准 外墙：涂料、古猿人文化石 户内： 吊顶：石膏板或实木吊顶 地面：金意陶仿古砖，进口西班牙小花砖 墙面：高档艺术涂料 门窗：高档中空双面铝合金窗，实木门 洁具：科勒 家私：高档实木家私 开关面板：simtone 开关面板：simtone
2009年海南房地产市场考察报告_60PPT
区域楼盘——夏威夷海岸
夏威夷海 岸位于美丽的 热带滨海城市 海口西海岸滨 海西路北侧， 占地211，亩， 总建筑面积 111486.41平方 米，容积率 0.498，绿地率 70%，共313 户。
该项目为西海岸在售项目： 多层住宅（精装）：起价9000元/平米,均价1.2万/平米，99-208平米 独栋别墅（精装）: 起价1.6万/平米，均价2.5万/平米，临海别墅3万/平米起，600-2735平米
图 海南省接待游客人次增长状况
2500 2000 1500 1000 500 0 2004 2005 2006 2007 游客增长 2008 万人次 1516 8.1% 1605 1845 2060 15.0% 20% 15% 11.7% 10% 5.8% 5% 0%
1403
接待游客人次
三亚旅游市场状况
岛内 24.95%
岛外 75.05%
广东 3.61% 浙江 5.01% 山西 5.19% 黑龙江 12.57%
北京 9.95%
辽宁 2.96%
吉林 3.30%
上海 5.50%
以上资料摘自《海南日报》房产杂志
海南现象——房地产市场现状总结：
海南房地产市场是以旅游地产为主导的资源型地产，项目品质 高，开发商实力强，东线海景资源日渐稀缺，区域聚合能力较强，房 地产面临新一轮的腾飞 。
从2004年开始就有中信等大型企业逐步进入海南市场，在圈地的同时掌握各种优势 资源，地产和旅游产业相互促进，这一轮发展中三亚成为了海南房地产市场热点。
2009年——国际旅游岛
2009年国际旅游岛规划批复前，海南已经成为市场关注热点，在各种资源被瓜分后， 东海岸线的深度发展和全面开花将助推房地产市场向深度发展。
海南别墅项目分析报告
海南别墅项目分析报告海南别墅项目海南投资促进会目录第一章总论一、项目背景二、项目基本资料三、公司背景资料四、可行性研究工作依据和范围第二章市场需求分析一、海口市房地产市状况（地图）二、国家宏观经济政策对海口楼市的影响三、2008年至2009年海口市房地产市场发展趋势预测四、项目目标客户群市场定位五、海口市高端房产市场调查（楼盘资料图片）六、海口市2008至2009年高端楼盘价格预测第三章 SWOT分析一、Strength项目优势分析二、Weakners项目弱势分析三、Opportaniry项目机会点分析四、Treat项目威胁点（问题点）分析第四章项目产品定位和营销一、项目产品定位二、项目营销1．营销阶段与时间划分2．营销目标3．营销策略第五章项目地址和建设条件一、项目地址二、项目建设条件第六章项目建设内容和建设方案第七章项目旗实施计划和进度第八章投资估算和资金筹措一、别墅项目投资估算二、资金需求分析三、资金筹措四、投资回报第九章财务分析和效益评估一、成本分析二、财务评价三、风险分析第十章结论第一章总论项目名称：美丽亚社区（暂定名）建设单位：海南投资促进会项目地址：海口市海榆东线台达高尔夫球会东侧一、项目背景海南省是具有典型热带风光的旅游圣地，也是一个美丽富饶的宝岛，阳光、海水、沙滩、绿色、空气----五大旅游要素俱全，吸引了大批的国内外旅客前来旅游、观光、度假。
随着旅游黄金周的推出，几年来旅游已成为现时期的消费时尚，而到海南旅游更是热点。
海南月平均最低温度为18.8°C，一年四季如春；随着海口成为生态园林城市，海南的环境绿化更上了一个台阶，其绿化、环境、空气质量指数均居全国之首。
绿化环境使海南成为了天然氧吧，大陆的大部分地区的居民尤其是严寒地区的居民，都热衷到海南安家置业，海口更是人们理想的选择地。
根据我国达到发达国家水平的中长远规划的要求，随着加快城镇化建设步伐，我国未来每年将有3000万农村户口转为城镇居民，按每户4口人计算，每年约需求700万套商品住宅，按其最低消费水平每户10万元指标计算的话，每年投入商品房住宅业建设资金7000亿元，越占国民生产总值的10%，因此，可以预计在未来的10至20年内，我国的商品房市场潜力巨大，各大、中城市的房地产将得到稳步发展。
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亚光肌理釉面砖
博洛尼橱柜
高级天然气灶、抽 拉式抽烟机
装修标准 外观部分 公共部分
起居空间
厨房部分 卫生间部分
2500元／平方米（会所和公共部位装修标准为8000元／平方米）
外墙：华润外墙环保涂料
大堂：进口天然花岗岩、大理石等石材 电梯：迅达电梯 侯梯厅：金丝釉实木门套，进口天然石材地面，局部天花吊顶 客厅、餐厅、走廊：微晶石环保地板砖 主人房、卧室墙面 ：壁纸 地面：微晶石环保木地板 空调：松下空调 户门：高档实木防盗门 地面 ：微晶石环保地板砖 墙面：亚光肌理釉面砖（米白） 灶具 ： 高级天然气灶、抽拉式抽烟机 橱柜：博洛尼橱柜 地面：微晶石环保地板砖 墙面：微晶石环保墙面砖 内部配置：科勒洁具、卫浴
45000元／平方米 39675.63平方米
35% 130多个 70—150，一房、三房 11000元／平方米（实际） 未定
法国地中海风格样板间
意大利风格样板间
东南亚风格样板间
美国摩恩
原装进口 德国西门 子嵌入式 厨房电器
瑞士劳芬洁 具，德国高 仪龙头花洒
造型铁 艺喷塑
美国霍尼韦尔 彩色可视对讲 门禁系统
海阔天空2期智能化配套 1、可视对讲 每户设置分机1个，需集成功能为： （1）可视对讲功能（彩色影像） （2）IC卡门禁功能及电梯控制功能； （3）小区信息发布接收、显示； （4）紧急求助按钮 （5）其他 2、空调、照明控制集成： （1）客厅、卧室设液晶触摸屏控制器，实现完全控制空调、照明； （2）客厅、卧室设置温度、湿度感应器，并可在液晶触摸屏控制器显示； （3）红外遥控器控制空调（由空调厂家实现）。 3、电动窗帘控制 每户窗帘控制部位为客厅，控制方式为遥控器及触摸屏控制器（集成在空调、
其他建材设备部分
空调：松下空调
供水：市政二次供水
阳台门：铝合金门窗
栏杆 ：铁艺栏杆
电气：每户均配置独立卡式电表、配电箱 开关面板：顶点面板
项目地址 物业类型 占地面积 容积率 规划户数 建筑风格 装修情况
物业公司
项目名称：三亚湾海居
三亚市三亚湾路220号
酒店+公寓 75亩 1.2
当前均价 建筑面积 绿化率
当前均价
94亩 1.5 802户 现代休闲建筑风格
建筑面积 绿化率 车位配比 房型及面积段
精装 三亚巴特勒物业管理公司
装修标准 物业管理费
30000元/㎡ 13万平方米 58％ 352个 1F\58㎡2F\130㎡ 3F\168㎡1F1T\104㎡
2500元\㎡ 9.8元\㎡
公寓部分的 会所目前用 于做售楼处
装修标准 物业管理费
3000元---4000元／平方米左右（预 计）
未定
两栋可售公寓
伯尔曼酒店
三亚湾路边售楼 处，已经与春节 前正式对外公布
售楼处洽谈区
刚刚开始桩基础施工 工地现场状况
项目地址 物业类型
占地面积 容积率 规划户数 建筑风格
装修情况 物业公司
项目名称：半山半岛
三亚市路岭路27号鹿回头半岛
照明控制器）。
4、网络摄像机 每户安装1个，位置设在入户门内。 5、场景控制 6、音响、家电控制 7、网络远程控制 控制范围包括空调、灯光、窗帘、家电。
项目名称：三亚湾·国际公馆
项目地址 物业类型 占地面积 容积率 规划户数 建筑风格
装修情况 物业公司
三亚湾路168号三亚湾度假村旁
产权式酒店
华润外墙 环保涂料
进口天然花岗岩 、大理石等石材
沙滩园林除了景观 另外增设了各种海 上娱乐运动项目
沙滩部分已与正式 发售前全面完工
铁艺栏杆
环保涂料
铝合金门窗，中 空钢化玻璃
微晶石环保地 板砖
高级壁纸
微晶石环保地板砖 微晶石环保木地板
微晶石璃淋浴房
微晶石环保地板砖
纯住宅、商业、服务式 当前均价 公寓
23000元/㎡—25000元/㎡
2500亩 1.72（三期） 1302套（三期） 现代简约
建筑面积
绿化率 车位配比
房型及面 积段
18万平米(三期)
45.5% 1：2 两房（120㎡）、三房
（160㎡、190㎡）
精装修(不含家具家电) 世邦魏理仕
装修标准
物业管理 费
还未最终定价，口头报价大约 35000元／平方米左右
总建61199平方米，其中酒店40171， 公寓21028
70%
酒店客房406套，可售公寓145套 车位配比
221个
西班牙风格
房型及面积段 70—150，一房、三房
精装修，具体的细节均未确定，空 调基本确定用日本大金户式中央空 调
酒店由伯尔曼管理，公寓部分未定
国艾诺 地面：进口高级瓷砖 墙面：进口高级天然石材 内部配置：瑞士劳芬龙头、花洒，德国高仪洗面盆；台面为高级进口天然石材，
淋浴房：透明钢化玻璃。
供水：美国AO.斯密斯热水系统，天然温泉入户
其他建材设备部 阳台门、窗：中空LOW-E钢化玻璃，德国ROTO五金系统，栏杆 ：造型铁艺喷塑
分
电气：每户均配置独立卡式电表、配电箱
装修标准 外观部分 公共部分 起居空间 厨房部分
卫生间部分
11000元／平方米 外墙:裙房，高级天然石材， 楼体：韩国DPI高级外墙漆 大堂地面：进口高级天然石材，天花：艺术天花配华丽灯饰 电梯三菱双开门电梯直接入户 侯梯厅：高级不锈钢门套，进口天然石材地面，局部天花吊顶，韩国DPI墙面涂饰。 客厅、餐厅、走廊地面进口天然石材，墙面涂饰、瓷砖，造型天花 主人房、卧室 墙面 进口高级涂料，地面：进口天然石材 空调：日本大金户式中央空调 户门：北京曼特四防门，门锁：阳光牌射频感应智能门锁 地面 ：高级进口石材，墙面：高级瓷砖 灶具：原装进口德国西门子嵌入式厨房电器；美国摩恩龙头、洗菜盆，橱柜：德
豪宅产品调研
海南财富海湾置业有限公司 营销策划部 2009年5月
项目地址 物业类型 占地面积
容积率 规划户数 建筑风格 装修情况 物业公司
项目名称：海阔天空Ⅱ
三亚市三亚湾路220号 公寓 2.79万 平方米
1.1 224 新古典主义 精装修 海航恒实物业
当前均价 建筑面积
绿地率 车位配比 房型及面积段 装修标准 物业管理费
4000元/㎡
公寓4.5元/㎡、别墅6元/ ㎡
外立面澳洲砂岩
闹中取静，左右逢源的规划优势
紧邻洲际酒店，错落的矮建筑群，水景丰富，绿椰凌波，形成美丽的窗前近 景。左侧即是规划中的高级商业街，银行、超市、邮局、餐厅、茶室、健身 房及温泉SPA等，优雅便利，随想即得。