中小型房地产企业融资问题的分析
3.1中小型房地产企业当前地融资特点
3.2中小型房地产企业当前地融资现状
3.3中小型房地产企业融资出现地问题
3.4常用地融资渠道
3.5中小型企业融资难地原因
3.6影响中小型企业融资因素
3.6.1中小房地产自身因素
3.6.2外部方面地因素
3 我国中小型企业融资问题地分析
3.1中小型房地产企业当前地融资特点
l、银行信贷是中小房地产融资地主渠道据估算，房地产开发资金来源中大约有30％都是出自于银行地直接贷款，而作为开发资金来源另一部分地自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到地银行贷款就近逾40％更甚者，近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜，直接和间接由银行所提供地贷款已在不少房地产开发企业地前期准备金中至少占了60％以上，并且“空手套白狼” 地企业也有一些.银行信贷可以说是贯穿了土地储备、交易、房地产开发和房产销售地整个过程.文档收集自网络，仅用于个人学习
2、股权融资在我国房地产金融中占比较小，对中小房地产企业没有开放，可以说中小房地产企业根本无力进入正规地资本市场进行直接融资.目前中国拥有3 万家房地产企业(2002年底为29967家)，其中，2002年证券统计上公布地房地产业上市公司只有42家，占全国房地产企业总数地0．2—1％；2002年房地产上市公司地总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业地资金来源不足0．5％，如果考虑到其他上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产业总资金来源中地占比会有所扩大，但仍然是一个较小地比例，对中小房地产企业无法进行资金地融通. 文档收集自网络，仅用于个人学习
3、房地产债券融资所占份额也很小，中小房地产企业难以获通行证.我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区地开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1．5亿元.1993—1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券.1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新恢复了债券发行，如深圳振兴集团股份有限公司为翠海花园工程发行地“1998深振业债券”、北京首创发行地
用于北京市6个居民小区地商品房建设地“首创债券”等.到1999年，债券在房地产开发企业地资金来源中地占比达到0．21％.近两年来，房地产开发企业地债券融资比例日益下降，目前已到不足0．01 ％，40多家房地产上市公司总市值500亿元，企业债券余额仅2亿元.这对无法上市融资地中小企业而言更是无法涉足. 文档收集自网络，仅用于个人学习
4、房地产资金信托是近期中国最活跃地融资形式.我国信托业经历三年地第五次整顿后，再次步入了快速发展地轨道.目前房地产信托业务蓬勃发展.2002 年底，投向房地产业地信托财产共计24．08亿元，占全部信托财产总额地2．82％，比年初增加12．61亿元，增幅109．93％.2003年房地产信托继续以较高地速度增长，据不完全统计，2003年上半年推出地房地产信托计划已逾20亿元.但总体上看，目前房地产信托功能较为单一，房地产资金信托计划大部分是提供“过桥贷款”，即主要为未达到商业银行贷款条件地房地产工程提供前期信托信贷，这些信托计划基本不具有组合投资功能和期限转换功能.对有工程地中小房地产企业而言是具有一定地可操作性. 文档收集自网络，仅用于个人学习
5、贷款方式少房地产开发、消费过程都离不开银行支持.房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要地流动资金；第二种是房地产开发工程贷款，主要为具体地房地产开发工程提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发地土地使用权或房地产权作为抵押向银行取得贷款.这三种贷款方式地期限都很短，无法适应房地产开发周期地需要. 文档收集自网络，仅用于个人学习
6、对中小型房地产企业地“有色”眼光自2003年来国家对发展过热地房地产企业宏观调控力度地加大，也不乏出现了许多地融资方式，例如合并、股权转让等等一些方式.但在实际运作过程中，由于整个金融界市场环境地约束和制度建设地缺乏，特别是由于我国中小型企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点地影响，使得这些企业遭拒地频率相当大，导致中小型房地产企业融资变得难上加难. 总之，目前我国地资本市场还没有对中小房地产开放，而少量地财政性资金基本上都流向了大型房地产，专为中小房地产提供信用担保地含有财政拨款在内地担保体系才刚刚起步，而且由于中小房地产自身能力不足导致金融机构惜贷等等.这就决定了在当前地形势下，我国中小房地产地外源融资主要还是依赖银行贷款，其贷款方式单一地特征十分突出.文档收集自网络，仅用于个人学习
3.2中小型房地产企业当前地融资现状
90年代以来房地产业一直是我国经济发展地热点，在我国经济和投资增长中起到了重
要作用.房地产投资一方面对促进固定资产投资快速增长起到了重要作用；另一方面，由于近年来我国货币政策与财政政策地积极配合，居民对房地产消费地持续升温.保持房地产业地持续稳定发展，对促进国民经济持续快速健康地发展将十分重要.我国中小型房地产企业在不断发展地同时,所获得地金融资源与在国民经济和社会发展中地地位作用却是极不相称.融资困难已成为制约中小型房地产企业发展地突出问题,主要表现为以下状况.文档收集自网络，仅用于个人学习
1、银行信贷在中小房地产融资中扔占绝对地位
当前，我国房地产开发企业地资金来源主要是以通过各种银行贷款为主，等间接融资获得，并以此求得发展.银行贷款是市场信用经济融资地主要方式, 房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金进行融资，而银行信贷资金几乎成为房地产企业发展地惟一融资渠道.房地产开发资金来源地“其他资金”（主要是定金及预收款）在房地产投资资金中占很大比重，是个人住房款地主要来源，而购房者地这部分资金主要来自于个人住房消费信贷，即银行按揭款在购房定金及预收款中又占有较大比重，所以事实上房地产投资资金中绝大部分来源于银行资金.这说明目前我国房地产开发投资地融资渠道比较单一,直接或间接地银行信贷仍是房地产融资地主要方式.这种状况与我国目前以间接融资为主地金融体系相一致, 导致房地产行业风险较多集中于银行系统.文档收集自网络，仅用于个人学习
2、中小房地产信托市场呈现出快速发展地趋势
信托是受人之托代人理财地形式.据不完全统计，截至2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了27.78亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%.而自此之后，几年来国家对信贷加强了管理.随着信托业地发展和信托理论地完善，以往信托产品为企业融资地观念逐渐转变为信托公司为投资人管理资产，通过主动投资获取良好收益.其强大地发展潜力再之房地产投资信托可以降低房地产业整体地融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金地持续应用和公司地发展.房地产信托地优点在于发行较为灵活，相对与银行贷款受政策限制较少，可以大大节省时间成本.虽然目前我国信托发展尚不成熟，使得投资者地门槛较高.但可预示，不久之后，房地产信托必将进入主流.文档收集自网络，仅用于个人学习
3、中小房地产企业融资情况不容观乐
中小房地产企业融资一直是世界性难题，只不过在我国更为突出.发达国家经过多年地实践，有关中小房地产企业融资地法律法规健全，各种融资渠道发育与互补较好.我国由于各种复杂地原因，中小房地产开发企业融资难地情况仍很严重.大多数中小型地房地产开发企业都是民营企业，它们大多自身素质不高，包括经营领域不够宽广、规模小、内部运行机制不健全，以及信息数据不真实等；从体制上看，当前仍然不同程度地存在着对民营企
业地“歧视”现象.由于长期受计划经济体制和传统意识地影响，金融部门对公有制企业和非公有制企业尚不能一视同仁.我国四大国有商业银行拥有全国大部分地信贷资金，在信贷市场上处于垄断地位，原本是民营企业寻求信贷支持地主要来源之一，但是由于国有商业银行一直处在行政过分干预地准财政运作体制地约束，导致其对民营中小房地产企业地“歧视”现象.对同样数额地不良贷款，贷款对象如果是国有地房地产企业，银行工作人员可以不承担或少承担责任，如果是私营地房地产企业就可能被有关领导机构甚至司法机关予以追究.出于对贷款责任地考虑，不少银行员工宁肯少贷或不贷给民营企业，尽量限制对中小房地产开发企业地贷款数额.文档收集自网络，仅用于个人学习
3.3中小型房地产企业融资出现地问题
1、企业规模小，融资能力受限由于房地产工程开发规模大、周期长，使得其投资需要巨大地资金量.在房产工程开发上，大型房地产公司可以运用雄厚地资金实力，通过控制土地储备，对房产开发工程采取长短结合(短、平、快工程与长期工程结合)和大小结合(大型工程与中小型工程结合)地方式，保持房产开发地连贯性.而中小型房地产企业由于规模不大以及融资能力地限制，难以像大企业那样依靠基金、信托、债券、上市等多种融资渠道获取大型工程建设所需资金，故只能更多地趋向于选择易融资地中短期工程和中小型工程.文档收集自网络，仅用于个人学习
2、过多依赖间接融资参照目前中小房地产企业所需地工程开发资金中，至少35%是自有资金，35%是银行贷款，另外地30%来自于回笼地房款，房款中地很大一部分是来自于银行地按揭贷款，所以房地产企业所需地开发资金中50%以上是来自银行，在很大程度上房地产企业还是非常依赖于银行信贷地支持.近几年来，虽然股票、债券等房地产直接融资工具取得了一定地发展，但由于中小房地产企业受自身资产规模、盈利能力、企业信用等因素地局限，发行股票、债券等已几乎成为大型房地产企业地专利，真正有能力利用直接融资工具地中小房地产企业少之又少，直接融资比重明显偏低，融资结构不合理，在短时期内中小房地产企业仍然难以摆脱以银行信贷为主地间接融资局面.文档收集自网络，仅用于个人学习
3、实际融资过程中面临地困难多自国家对发展过热地房地产企业宏观调控力度加大以来，也不乏出现了许多新地融资方式，例如上市、信托、合并、股权转让等等.但在实际运作过程中，由于整个金融界市场环境地约束和制度建设地缺乏，特别是由于我国中小型企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点地影响，使得这些企业遭到拒绝地频率相当大.导致中小型房地产企业融资变得难上加难文档收集自网络，仅用于个人学习
3.4常用地融资渠道
1、自筹资金
自筹资金是房地产开发企业初始阶段地融资渠道.在房地产价值较低或开发规模较小
时，资金需求比较容易满足.当房地产市场不景气或开发工程无法销售时，房地产企业根本无法用自筹资金再开发新地工程.随着房地产价值地提高，投资规模地增大，资金周期地延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标.２００６年《关于调整住房供应结构稳定住房价格地意见》（新国六条）规定，对工程资本金比例达不到３５％等贷款条件地房地产企业，商业银行不得发放贷款.因此自筹资金地比例逐年提高.文档收集自网络，仅用于个人学习
2、定金及预收款
预收款是房地产开发企业按照合同规定预收购房者地购房资金（包括定金），以及按合同规定预收委托单位地开发建设资金.预售可以筹集到必要地建设资金，但随着国家有关规定地健全，要求房地产开发企业需全部缴纳土地出让金和投入超过总投资２５％地资金，并办理预售许可证等证件.预售虽可以将部分市场风险转让给买家，但开发利润会下降，如果成本控制较差，就会丧失未来利润.随着房地产企业地不断发展，市场供求双方发生转变，供方大于求方时，就很难采用预售方式筹集资金.文档收集自网络，仅用于个人学习
3、商业银行贷款
银行贷款，就是房地产开发企业以还本付息为条件通过各商业银行或其他金融机构融入开发资金地融资行为.在房地产企业投入地开发资金中，商业银行贷款占到２０％左右，但定金及预收款中有一定比例地个人按揭贷款，实际地银行贷款比例达到了６０％.文档收集自网络，仅用于个人学习
4、证券融资
房地产证券化是房地产市场发展地方向，可以促使房地产经营地专业化、资源地合理化，是房地产企业融资地最佳途径.最常见地形式是上市融资，通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，并可以扩大规模，化解风险，降低融资成本.投资者也可享受房地产经营利润.中小房地产企业也可以通过工程收购、土地转让等形式实现资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资地目地文档收集自网络，仅用于个人学习
5、债券融资
房地产债券是企业债券地一个组成部分.很多房地产企业发行企业债券比较困难，如果政府加大对房地产企业地支持力度，正确引导房地产企业进行多种经营活动，利用政府地信用建立房地产发展基金，为房地产企业债券融资添砖加瓦，就会使大众对债券融资地态度有实质性改变，为房地产企业进行债券融资创造良好地前提条件.文档收集自网络，仅用于个人学习
6、信托融资
信托是指委托人基于对受托人地信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人地意愿以自己地名义，为受益人地利益或者特定地目地进行管理或进行处分地行为.房地
产信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金地丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理地开发工程地信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力地资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款地方式运用于房地产开发工程，为委托人获取安全、稳定地收益”Ｊ.相对银行贷款而言，房地产信托地融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，在不提高资产负债率地情况下，可以优化公司结构.在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体工程设计个性化地资金支持.信托独具制度优势，并具有较强地灵活性，已成为房地产企业融资地新热点，是与银行并驾齐驱地融资模式.文档收集自网络，仅用于个人学习
7、合作融资
合作融资包括外资合作和内在合作.外资合作一般是成立合资或合作公司，利用较好地国外先进技术和经验，进行优势互补.在承接大型国际工程、提高自身知名度地同时，达到融资地效果.利用内资，是利用大量民间闲散资金进行融资.这种方式能充分降低资源浪费，集中不同企业地优势和先进地管理理念，分散投资风险.实现“有钱出钱，无钱出力”，达到企业地融资目地，使企业做大做强.合作融资是我国目前最为可行地融资方式.但对中小房地产开发企业来说，外资合作地方式因为涉及面广，技术性强，并需要良好地信誉，所以可操作性不强，而对这些中小规模地企业来说，可行地合作融资有如下几种方式：第一，吸收内部资金.具体是向企业内部职工借款地方式，采用较高利率或工程建成收回利润后分红地方式实现工程地融资.此种融资方式中职工对自身企业有一定地信任度，有一定投资意愿，而企业可以稳定获得一定资金，但仅限于少量资金缺口地情况下，因为职工地个人资金毕竟是有限地.第二，吸收民间资金.具体是向某个或几个大地投资商借款运营工程，采用较高利率回报或工程开始回收利润时逐渐偿还或按出资额比例分红地方式运作.在一些资金很少地中小房地产企业，这一融资渠道也是可以一试地.第三，与其他拥有闲置资金地房地产开发企业合作.一家房地产开发企业出工程，另一家或几家房地产开发企业出资金，采用共同管理，财务监督，利润分成地方式运作.如果是与大地房地产开发公司合作，不仅可以得到部分资金支持，解决暂时地资金困难，而且可以借助大企业地良好声誉吸引购房者，对中小房地产企业来说，是一个一举两得地融资渠道.文档收集自网络，仅用于个人学习3.5中小型企业融资难地原因
1、信贷融资困难风险控制地难度很高.而中小型企业因操盘经验更丰富，风险也更容易控制.一是抵押贷款难，抵押贷款虽然是中小房地产企业融资地基本方式，但是由于其贷款条件较为苛刻，大部分企业通过此种方式取得资金非常有限，很难满足企业地资金需求.二是金融机构放款难，在我国现行金融体系中，以中小企业为主要服务对象地金融机构原本发展就滞后，再加上当前国家加强房地产企业信贷地控制，中小房地产企业大多难以达到银行地放款条件，因此从银行融到资金是难上加难. 文档收集自网络，仅用于个人学习
2、融资渠道单一一般而言，大型房企凭借其资金实力和信誉，可以通过上市、发行债券来进行融资，但是中小房地产企业，由于远远不能满足上市或者发行债券地条件，还是主要依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高. 这种过高地负债必然影响企业地资信，增加其运作工程地财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象. 文档收集自网络，仅用于个人学习
3、财务管理不健全我国中小房地产企业地财务管理不健全，表现为财务制度不健全，或者即使财务制度健全，也不能完全落实到位，造成企业财务数据不完整、不准确，尤其是缺乏历史数据.而且，有时企业出于不同目地，财务数据往往是上报主管部门一套，上报税务部门一套，上报银行地又是一套. 文档收集自网络，仅用于个人学习
4、管理方式落后很多房地产企业在管理方式上延续着家族式地管理方式：经营决策权集中于老板一人，管理以家族式管理为主，管理中以感情代替制度、家长式“一言堂”、凭主观想象随心所欲等，这在很大程度上阻碍了企业地发展. 文档收集自网络，仅用于个人学习
5、人才缺乏中小房地产企业难以提供高薪、高福利来吸引人才.企业内家族管理与制度管理相矛盾地局面，不利于企业引进地人才充分发挥作用，进而导致企业难以留住所需地人才. 由于大型房地产开发企业实力雄厚、信誉良好，所以对大型房地产开发企业来说，几乎所有地融资方式都可以选择，其中有几种融资方式由于门槛很高，几乎成为他们地专利.对中小型房地产企业而言，就只有认真分析出自身地优势，结合房地产金融市场地具体融资方式，才能突破自身地劣势，找到真正适合自身工程发展特点地融资方式.文档收集自网络，仅用于个人学习
3.6影响中小型企业融资因素
造成中小房企融资困境地因素很多，既有房地产宏观调控紧缩政策、银行管理制度方面等等外部因素，也有中小房地产自身先天不足等内部因素.文档收集自网络，仅用于个人学习
3.6.1中小房地产自身因素
1、中小企业基础比较差，内部管理混乱，经营风险大大多数中小房地产企业成立地时间不长，原来大多脱胎于地方地小型建筑企业或是由个人投资者转行设立，这类企业实力弱小：底子薄，规模较小，自有资本偏小，管理水平不高，基础比较差.加上中小房地产企业信誉不高，信用观念淡漠，导致银行放贷慎之又慎.不少中小房地产企业再加上内部管理不规范，不稳定，内部控制制度不完善，缺乏透明度，导致中小房地产企业地经营风险较大. 给银行带来了较大地贷款风险，不利于中小企业地融资. 文档收集自网络，仅用于个人学习
2、信用观念淡薄中小房地产企业信用等级普遍不高，不注意维护自身地形象，据资料显示，我国中小房地产企业有50％以上财务管理不健全，信用等级60％以上都是3B或
3B以下，抵御风险能力不强.信息披露意识不强，财务管理水平低下，信息缺乏客观和透明.此外，更有一些中小企业由于种种原因逃债、偷税、漏税，使得中小房地产企业地信用度大大降低.个别中小房地产企业还恶意抽逃资金，拖欠帐款、空壳经营、悬空银行债权，造成信贷资金流失，严重损害了中小房地产企业地整体信用水平，这样，大量地信用贷款也就很难投入到中小企业，不利于中小企业地融资. 文档收集自网络，仅用于个人学习
3、信息不对称中小房地产企业由于自身地财务制度不健全，内部控制制度不完善，会计信息失真，造成银行与企业信息不对称，因此，银行及其它金融机构很难掌握他们地实际经营状况；再加上50％以上地中小房地企业财务制度不甚健全，许多中小房地产企业地经营管理者自身素质较低，缺乏应有地财务管理知识，对重大地财务决策全凭自己拍脑袋来决定，管理非常混乱，也没有及时与银行及其它金融机构沟通，银行及其它金融机构无法获取贷款合同实施后中小房地产企业相关地有用信息，特别是企业申请贷款地实际能力和偿还债务地能力，为中小房地产企业融资增加了难度.同时，企业为了应付监督部门地检查，还要准备两套帐，甚至多套帐，这样，企业很难提供准确地会计信息资料，银行也无法摸清企业地真实面目，增加银行对企业贷款地风险. 文档收集自网络，仅用于个人学习
4、近期房产销售受阻近几个月，商品房销售面积增幅呈现快速下降地趋势，主要原因有两方面：一是房价已经处于阶段性高点，二是政策走向似乎不支持市场继续维持高房价，市场观望气氛空前浓厚，估计这种观望情绪会持续下去，直到政府出台相对明确、有力地住房保障政策为止.资金回笼趋缓，融资能力减弱. 文档收集自网络，仅用于个人学习
3.6.2外部方面地因素
1、银行方面地原因
(1)商业银行地体制政策上地失衡直接影响银行贷款与直接融资地渠道，不利于中小房地产企业. 1994年1月，我国金融体制进行改革，我国商业银行开始自主经营、自负盈亏，商业银行更多地从自身利益出发作决策.我国金融机构仍以四大商业银行为主，银行业地高度垄断与产业地高度垄断相一致，导致四大银行只愿给国有企业贷款.商业银行地贷款主要面向国房地产企业或其他大地房地产企业，并且双方己形成了较为稳定地伙伴关系.尤其近几年，我国实行“抓大放小”地国企改革策略，最大限度地压缩风险资产地比重，集中将资金投向了大型房地产企业.这主要是企业与国有银行在所有制上地差异，造成银行与企业之间制度障碍.此外，国家还规定对银行地逾期、呆帐等不良贷款实行追究制，因此银行方面对中小房地产企业地放贷自然多一份谨慎和小心. 文档收集自网络，仅用于个人学习
(2)银行风险与收益地不对称，降低了银行地积极性中小房地产企业贷款具有金额小，频率高，时间急等特点，银行对中小房地产企业进行调查和评估需要花费相当多地人力物力，贷款管理成本相对较高.银行信贷融资只能获得固定地利息收益，也就是说银行承担了
融资风险，而不能分享企业成功带来地高收益，导致银行风险与收益地不对称，降低银行对中小房地产企业进行贷款积极性.因此，银行在坚持“安全性，流动性，赢利性”地基础上，不得不对中小房地产企业贷款作出慎重地考虑. 文档收集自网络，仅用于个人学习
(3)信息不对称影响银行与企业之间地关系.银行作为资金地提供者并不能亲自参加企业地日常经营管理，它与资金地使用者(中小房地产企业)之间地信息不对称就带来了矛盾和问题.通常，中小房地产企业资金在经营管理状况方面比银行拥有更多信息，因此，中小房地产企业就有优势在合同签订地过程中或事后地资金使用过程中损害银行地利益，使银行承担过多地风险.由于中小房地产企业与大地房地产企业在经营透明度和保证、抵押能力上地差别，以及贷款规模导致管理成本上地差异，使银行缺乏为中小房地产企业提供更多融资服务地动力. 文档收集自网络，仅用于个人学习
(4)缺乏与中小房地产企业相匹配地中小金融机构.在我国目前地银行组织体系中，还缺乏专门为中小房地产企业融资服务地政策性银行，虽然我国已有遍及城乡地中小商业银行如农村信用社、股份制商业银行、城市商业银行等，但由于他们没有得到政策性融资权，自身问题还没有解决，无法满足中小房地产企业贷款需要.一些中小金融机构从成立开始，并未从国有企业地体制中解脱出来，经营管理水平不高，发展能力不足，从而减弱了对中小企业地金融支持.金融体制地改革是相对滞后地，从计划经济延续下来地金融结构不合理地问题仍然没有彻底有效地解决，抑制了中小银行、民营银行发展. 文档收集自网络，仅用于个人学习
(5)银行信贷政策收紧.金融当局通过对银行信贷进行紧缩，提高信贷门槛，就可以有效地抑制房地产投资过热，由此来配合宏观经济调控，同时也积极规避房地产金融风险. 严格地信贷条件无疑使缺乏资信地中小房企雪上加霜，很多工程在勉强缴纳了土地出让金之后就再也无力继续推进了.信贷收紧不仅体现在对开发商地贷款条件方面，还体现在对住房消费者地消费信贷方面.通过提高消费信贷地门槛，在一定程度上抑制了房地产市场需求，影响了开发商地销售进度，恶化了房地产企业地资金循环. 文档收集自网络，仅用于个人学习
2、政府部门地原因
(1)政府扶持力度不够，相关法规政策不完善近年来，国家对中小企业地资本市场没有有效地扶持政策，使得中小房地产企业从资本市场融资几乎不可能.由于我国资本市场不成熟，容量有限，因而对投入资本市场地企业有严格地限制条件，而中小房地产企业一般规模不大，资本金有限，难以达到主板上市条件.创业办迟迟不能推出，也使得我国地中小房地产企业不能有效地利用资本市场. 文档收集自网络，仅用于个人学习
(2)土地成本飞涨、土地监管更加严格以2004年所谓“8．31"大限为标志，土地出让方式发生了根本性变革，随之而来地就是土地成本地飞速上涨，行业地资金门槛大大提高. 在土地交易逐步规范地同时，对土地地监管力度也越来越大.一方面，地方政府随意圈地或
者出让土地地行为受到遏制，这在客观上减少了土地寻租，通过低成本运作政府来获取土地工程越来越难；另一方面，大力打击开发商囤积土地，这使得以往通过圈地坐等土地升值地盈利模式已经行不通了，开发商要么投资建设工程，要么转让工程走人，很多前期盲目拿地地开发商因此陷入了严重地资金困境，工程融资成为当前最紧迫地工作. 文档收集自网络，仅用于个人学习
(3)信用担保体制不完善信用担保体制设计地初衷是解决中小房地产企业抵押担保难地问题，即将中小房地产企业与银行之间地信贷交易转变为担保公司与银行之间地信用交易，但从调查情况看，这种设计在实际操作中效果并不理想，主要原因有：一是担保公司实力不强，银行不愿把过高地信贷风险寄托于担保公司；二是担保公司过高地收费标准使得中小房地产企业望而却步；三是担保公司承担过低地风险责任使银行不愿与其发生交易. 文档收集自网络，仅用于个人学习
(4)社会信用制度不健全中小房地产地信用问题，一方面来自于企业群体信用地短缺，另一方面国家缺少信用体系地硬性监督.总地来说，我国地信用体系还处在起步阶段，虽然少部分城市已经走在了全国前列，如北京、深圳等地已将企业贷款及担保情况实行联网查询.但这些系统还有很大地缺陷，仍是区域性地、专项地，信息渠道单一、覆盖面窄，操作还有待完善.我国信用体系地建立，还有一个较长地过程. 中小房地产地融资难题，更多是因为融资模式地单一化.大部分开发商几乎完全采用间接融资地模式，通过银行贷款建设工程.但银行贷款不是股权投资，社会储蓄不是开发商地股东.间接融资比例过大地最大问题是投资收益与承担风险地不对等，在房地产开发中，开发商以较少地自有资产对工程开发负责，政府出让土地、银行提供房贷和按揭、期房购买者预付房款.工程成功，开发商获得其中绝大多数地收益；而工程失败，政府和银行以及普通购房者则承担绝大部分地风险.在这样地情况，中小房地产很难获得监管层地信任，融资地难度因此产生.文档收集自网络，仅用于个人学习
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浅析中小企业融资困难问题
[浅析中小企业融资困难问题] 专业：[请输入专业] 班级：[请输入班级] 学生姓名：[请输入姓名] 指导教师：] 完成时间：2014年12月21日
浅析中小企业融资困难问题 姓名： 班级： 摘要： 中小企业是我国国民经济的重要组成部分，发展中小企业对于完善我国市场经济体制，实现整个社会的现代化，为国有大中型企业改革创造良好的外部环境，发挥着不可替代的作用。目前，中小企业已成为我国社会经济体系的重要组成部分，是培育新的经济增长点、吸纳众多劳动力就业的主要载体。已成为拉动国民经济的新的增长点，是推动我国经济景气上行的主要动力之一。但就其整体发展状况而言，中小企业又是社会经济中的弱势群体，在其日益发展壮大过程中，受许多因素制约，使其面临着许多困难，受制于我国当前独特的体制、机制和政策等，中小企业发展面临着许多企业自身难以克服的经济、制度以及法律等方面的矛盾和问题。其中，其中尤为突出的是融资难的问题，资金紧张、融资问题更是首当其冲，成为人们高度关注的一个问题。 关键字：中小企业金融融资困难信用担保 一、中小企业融资特点： 中小企业由于资产规模小、财务信息不透明、经营上的不确定性大、承受外部经济冲击的能力弱等制约因素，加上自身经济灵活性的要求，其融资与大企业相比存在很大特殊性。中小企业特别是小企业在融资渠道的选择上，比大企业更多的依赖内源融资。在融资方式的选择上，中小企业更加依赖债务融资，在债务融资中又主要依赖来自银行等金融中介机构的贷款。中小企业的债务融资表现出规模小、频率高和更加依赖流动性强的短期贷款的特征。与大企业相比，中小企业更加依赖企业之间的商业信用、设备租赁等来自非金融机构的融资渠道以及民间的各种非正规融资渠道。 二、我国中小企业的融资渠道现状 （一）融资需求旺盛 目前，我国工业总值的60％、利税的40％、就业机会的75％、出口的60％，都是由占我国企业总数90％的中小企业创造的。这些中小企业目前正面临激烈的竞争，如果不谋求发展，提高质量，改善服务，企业就很有可能在激烈的市场竞争中被淘汰。所以，这些企业要发展，必然会有巨大的融资需求。在我国，融资需求旺盛的中小企业有两种类型：第一，劳动密集型的中小企业是最具有活力的企业组织形态，这类企业数量众多，它们以低成本、低风险、快速地进行技术模仿和引进为特征，产品由于市场稳定、技术成熟，其技术和市场风险很小，主要的风险是企业经营风险；第二，知识、智力密集的创新型中小企业，它们数量相对较小，除了经营风险之外，由于投资回收期较长等因素，这类企业的技术、
中国房地产企业融资渠道分析_曲远洋
2014年第25期ECONOMIC RESEARCH GUIDE 总第243期Serial No．243 No．25，2014经济研究导刊 一、房地产市场主要融资渠道 １．自筹资金 自筹资金是房地产企业正常经营并进行项目开发必须的资金，中国相关的规定自有资金必须达到总投资的３０％。如果开发项目规模相对较小、投资额不大的情况下，自筹资金基本可以满足项目自身的资金需求；但是当项目规模较大，投资额度较大时，尤其是当现有房地产市场不是很景气时，自筹的资金无法满足自身开发的需要，会导致项目开发出现资金断裂，引起连锁的负面影响。 ２．预售回款资金 房地产预售是房地产企业进行销售的一种方式，也是解决开发建设资金的较好的融资模式。由于房地产区域过热发展，国际进行了宏观调控，对于预售条件进行了严格的限制，即必须达到主体封顶后，相关部门才可以颁发预售许可证，房地产企业方可进行预售，取得销售回款，因此在开发前期拟采取预售回款筹资资金的方式已经无法达到融资需求。 ３．商业银行贷款 商业银行贷款是中国房地产企业传统和主要融资渠道，多数房地产开发资金需要从商业银行贷款取得。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。随着国家对房地产市场的调控，商业银行严格限制了房地产开发企业进行商业贷款，多数房地产企业通过银行套取资金买地开发模式无法实现。 ４．房地产投资基金 房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）是近年来中国金融市场上出现的一种金融工具，它类似于其他的信托基金，但是它属于专门设立的房地产投资机构进行房地产投资经营管理的一种专门房地产信托基金，既可以封闭运行，也可以上市交易流通。而对于房地产证券化包括房地产项目融资证券化和 房地产抵押贷款证券化两种基本形式，目前尚处于初级发展的阶段，处于摸索发展过程中，相关的法律法规也在不断的完善过程中，一旦成熟，势必会成为中国未来房地产企业融资的主要渠道。 ５．募集上市 募集上市是企业进行筹资的重要资本市场。由于要求上市公司的条件比较严格，审批时间长，成本高，因此对于房地产的短期的融资需求是很难满足其现实需要的。为了抑制因房地产过热发展，国家近年来抑制在进行宏观调控，对于房地产业的上市条件的规定也极为严格，多数房地产企业无法达到。 ６．发行债券 发行债券是企业融资的一个重要方式。这涉及到公司现有债务和公司未来发展趋势，以及项目的可行性，以及发行条件的规定也比较严格，对于企业的相关财务指标以及担保条件等有严格限制。另外中国目前债券市场规模较小，流通受到限制，发行成本也较高，企业债券发行和持有的风险均较大。尤其是长期债券面临着较大的利率风险。可见房地产企业拟通过发行债券来达到融资的目的，以缓解近期资金需求是很难达到的。 ７．房地产私募股权投资 房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段，是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。 ８．民间资金 在现有融资渠道瓶颈限制因素，发挥民间资本作用是房地产企业的一个重要融资渠道。中国法律规定，只有金融和合法非金融机构可以吸纳社会闲散资金，利率不得超过国家 收稿日期：２０１４－０７－０２ 作者简介：曲远洋（1973-），男，黑龙江哈尔滨人，副教授，高级会计师，硕士，从事财务管理、企业管理、房地产金融等研究。 中国房地产企业融资渠道分析 曲远洋 （哈尔滨金融学院，哈尔滨１５００００） 摘要：在中国城镇化进程中，房地产企业发挥了重要的带动作用。但是同时由于房地产行业的投资大与周期长特点，仅仅依靠自有资金无法满足资金需求。由于中国金融体系尚不完善，金融市场尚不规范，相应的政策还需要调整，导致房地产企业融资渠道窄，而住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。中国的住房金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。 关键词：房地产；融资渠道；金融资本中图分类号：Ｆ８３０ 文献标志码：Ａ 文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０１４）２５－０１３７－０２ １３７——
案例-首个房地产融资租赁
一次性完成6亿首个房地产融资租赁项目运作成功2004年4月初，在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下，全国首个房地产“售后回租＋保理”融资项目正式签约－－沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南 一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。 这是自中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，提高融资门槛以来，上海房地产企业对于开辟新的融资渠道的一次探索性的实践。在国家相关政策允许的范围内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、金融租赁公司与股份制商业银行三方“牵手”成功。 并非“空手套白狼” 目前，沪上各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势并没有放松，而是纷纷施行了新“家法”，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20％及以上上升到了35％及以上，而购买土地的款项又不计入资本金，这使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，多元融资需求便应运而
生－－金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争夺房地产领域的融资“蛋糕”。注册资金5亿元的新世纪金融租赁有限责任公司，在国内首个房地产“售后回租＋保理”融资项目的成功运作，引起沪上的房地产开发企业和银行的关注。这一融资项目的设计者是该公司副总经理、DBA博士宋为民。具有22年政府、大企业集团和信托、金融租赁等金融机构工作经历的宋为民，擅长财务顾问、投资管理、企业并购和重组、企业国际经营的资产风险管理以及多种信托产品设计、金融租赁业务融资创新等。为了这一融资租赁创新业务，他先后与10余家项目涉及部门、银行和企业等单位，了解他们的优势和不足，取长补短，将他们相应的利益和风险分配通过系统整合，拿出策划方案征求各方意见。在他的办公室，记者看到一份印有“商业机密”字样的、最终形成的有价值的可以运作的商业计划书。 据介绍，宋为民为沪上房地产企业融资开辟的一条创新的融资渠道，其中心设计思想是：充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理为中心，整合各资源的优势，规避和分散风险，共享项目利益。因为没动用金融租赁公司的自有资金，从表面上看似乎是“空手套白狼”，实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物??售后回租，是以一系列复杂的财务决策为基础的。宋为民确认沪上一家房地产公司后与之谈
我国中小企业融资现状分析
中小企业融资难毕业论文范文 摘要： 中小企业的发展在我国经济建设、就业和社会协调发展等方面所起的作用越来越大，已经是我国市场经济发展中不可或缺的一个重要角色。然而，中小企业的经营环境并不理想，各方面先天条件、生存环境和政策对企业发展有所限制，尤其是企业的融资问题己经成为制约广大中小企业生存和发展的主要瓶颈。如何解决中小企业的融资难问题，是我国发展中小型企业的关键问题。目前，中小企业在我国国名经济中占据重要经济地位和社会稳定的基础力量，但是又存在资金不足，资本市场准入门槛过高等问题，这些问题主要是源于中小企业未建立起完善的现代企业制度、资本市场约束较强及国有银行的惜贷严重。就此，笔者提出，要采取加强中小企业治理、发展融资机构、建立担保体系等等方法来解决目前中小企业的融资困难。 关键词：中小企业、融资、对策 正文： 随着世界经济的加速发展，市场竞争的日趋激烈，中小企业发展问题己成为世界性的长久课题，对中小企业的地位和作用的认识，无论是欧美发达国家还是发展中国家，都经历了一个从不够重视到加深认识的过程。中小企业的大量出现与发展是经济发展的内在要求和必然结果，是带动国民经济发展的基础，加快中小企业发展，可以为国民经济的持续稳定增长奠定坚实的基础。 中小企业是指中小企业是与所处行业的大企业相比人员规模、资产规模与经营规模都比较小的经济单位。不同国家、不同经济发展的阶段、不同行业对其界定的标准不尽相同，且随着经济的发展而动态变化。各国一般从质和量两个方面对中小企业进行定义，质的指标主要包括企业的组织形式、融资方式及所处行业地位等，量的指标则主要包括雇员人数、实收资本、资产总值等。量的指标较质的指标更为直观，数据选取容易，大多数国家都以量的标准进行划分，如美国国会2001年出台的《美国小企业法》对中小企业的界定标准为雇员人数不超过500人。在我国，中小企业划分为中型、小型、微型三种类型，具体标准根据企业从业人员、营业收入、资产总额等 指标，结合行业特点制定。 2006年我国统计局统计数据显示，我国中小企业在工商部门注册数己超过4300万户，占全国企业总数的99%，中小企业为我国75%以上的城镇人口提供了就业岗位，占整个GDP的58.5%、出口额的68%和税收的50%。但是创造中国财富近六成的中小企业，仅占主要大型金融机构贷款的16%。这说明资金的短缺、融资困难是阻碍我国中小企业发展过程中的重点问题。中国人民银行一份调查报告表明，目前我国平均每家中小企业获得的贷款金额约为大型企业的80分之1，有66％的中小企业发生了融资困难；而在欧盟国家，同期只有13％的企业认为融资困难是制约其发展的首要问题。可见融资问题已经是困扰我国中小企业良好发展的首要问题。也可以说，资金短缺、融资不畅是中小企业发展最难于突破的“瓶颈”。 一、我国中小企业融资难现状 （一）我国中小企业现状
完善我国房地产企业融资的策略
完善我国房地产企业融资的策略 发表时间：2010-08-17T09:34:59.840Z 来源：《中小企业管理与科技》2010年6月上旬刊供稿作者：李树香 [导读] 由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征，其资金运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点 李树香 (辽源市城镇住房制度改革办公室) 摘要：房地产企业融资难在我国是普遍的问题。特别是近年来，国家加大宏观调控力度，对房地产行业进行重点规范与调控，严控流向房地产行业的银行贷款，使得这个问题越发突出。对于我国房地产企业来讲，如何解决资金瓶颈问题，把握良好的发展时机迅速壮大成为企业面临的首要难题。 关键词：房地产企业融资特点方式比较完善措施 0 引言 作为经营风险程度本身就比较高的行业，房地产企业，其资金结构中债务比率过高会带来很大的财务风险，于企业的持续稳定的发展十分不利。因此，房地产企业有必要重新审视其现行融资方式，以期在当前的经济环境下保持生存能力谋求发展潜力。 1 房地产企业融资的特点 由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征，其资金运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。主要有： 1.1 开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高房地产业的资本密集性决定了开发一个房地产项目动辄数亿，甚至数十亿，仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的，房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。 1.2 资金周转慢，投资回收期长因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产市场等四个互相联系的市场的制约，房地产从开发到交付使用，其生产周期短则一年，长则数年，才能进入流通和消费领域，因此投资回收期较长，如果靠分期收款或出租获得租金收回投资则所需时间更长。 1.3 投资风险较大因为房地产开发占用资金多，资金周期长，其投资风险也较大，主要表现为流动性风险、通货膨胀风险、经营风险等。 1.4 房地产资金的增值性由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使得房地产具有保值、增值的优点。随着经济发展和人民生活水平的提高，房地产的需要也不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，从长期来看，房地产的价格呈上扬趋势，房地产资金的增值性也愈发明显。 1.5 资金运作受地域影响大房地产属于不动产，其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成，加上房地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制，使得房地产的流通和消费有一定的地域性，从而导致房地产资金运作也会受地域的影响。 1.6 土地和房产的抵押是重要条件房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土地的需求不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构所欢迎的融资条件。 2 当前我国房地产企业几种主要融资方式的比较分析 对于我国的房地产企业来说，主要的融资方式有IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等几种方式。通过对几种不同融资方式的比较与分析，可得出下面的比较结果汇总表如下： 比较分析，可以看出。对于大型的房地产企业可以选择IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等多种方式或其组合。而中型的房地产公司则可以选择买壳、信托、房地产基金等方式进行融资。小型房地产公司可以选择的融资方式比较有限，主要为信托。这主要是因为：对于与证券市场结合的融资方式来说，一般要求很高。在我国只有少数超大规模的房地产企业具备这样的条件与实力。相对于在证券市场首发融资（IPO、REITS），买壳上市与房地产基金（私募）的要求略低，中等规模的房地产企业可以采用这些融资方式，只要房地产企业拥有一定的资产规模、项目具备较强的盈利能力或拥有可以带来未来收益的储备就可以。而对于小型房地产企业来讲，由于自身规模的局限性，只能通过信托等方式进行融资。 当然除了以上的融资方式，房地产企业还可以通过联合开发、项目融资、房地产证券化等方式进行融资，这里不再一一进行论述了。 3 完善房地产企业的信息披露提高企业融资效率 融资成本是影响融资效率的重要因素，对于我国房地产企业而言，当前其资金来源普遍是银行贷款，房地产企业在获得银行等金融机构的债务融资时，通常面临着“信贷配给”问题，主要原因是两者之间存在着信息非均衡。解决该问题的关键是完善企业的信息披露制度，以增加房地产企业信用风险的透明度。这是防止房地产企业逆向选择和道德风险行为以及建立信用市场公正、公开以及公平竞争的关键。而要做到这一点，就必须要求房地产企业在不涉及商业机密的条件下充分公开自己的信用及相关信息，增强企业信息的透明度，以利于消除银行与房地产企业之间的信息非均衡。房地产企业要取得社会各界的信任与支持，顺利获得贷款，信用是决定因素。房地产企业一方面要规范和完善企业财务规章制度，定期提供全面、准确的财务信息，做到规范发展，产权清晰，提高自身资信等级，创造条件使企业在硬件上更多地符合银行贷款条件；另一方面，房地产企业经营者要加强金融法规的学习，充分尊重银行的债权，真正在社会上树立起守信用、重履约的良好形象。 4 发展和完善房地产企业融资渠道的措施 我国房地产企业融资方式有限，资金来源主要是内部积累以及银行信贷，但是房地产企业与银行之间存在较大的信息不对称，再加之房地产企业高资本、高风险的特征，企业融资成本较高，影响企业融资效率，因此，优化企业资本结构，提高房地产企业融资效率，就要发展多样化的融资渠道，以灵活的方式给予房地产企业更多的选择空间。除此而外，多元化的融资方式有利于资金优化配置，提高资金的使用效率，从而降低企业的资本成本。 改变以贷款为主的传统债权融资方式，培养和健全商业票据和企业债券等债权融资市场，如票据融资，使资金流转加快，减少了企业资金占用，通过背书转让就可完成结算，在资金紧张时，可以通过票据贴现取得资金;再如通过企业集团内部融资，灵活调剂子公司之间的资金余缺，提高了企业内部资金的利用效率，节省了财务费用。大力发展融资租赁和项目融资等不需在资产负债表中反映也不影响企业资信状况的表外融资方式。融资租赁的实质是转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的金融交易，是一种特殊的金融工具。通过企业资产所有权和使用权的分离，使有需要的企业以较低的成本获得所需资产，来达到融资的目的;还可以尝试项目融资，利用其多元融
浅谈企业融资方式的选择
浅谈企业融资方式的选择 [摘要]本文简要介绍了企业融资方式的类型，分析了影响企业融资方式选择的内外因素，提出了企业融资方式选择的几点建议。 [关键词]企业融资方式；融资策略；选择 一、企业融资方式 融资方式从来源上可以分为内部融资和外部融资。内部融资是依靠企业内部产生的现金流量来满足企业生产经营、投资活动的新增资金需求。内部融资以企业留存的税后利润和计提折旧形成的资金作为资金来源。外部融资是指从企业外部获得资金，具体包括直接融资和间接融资两类方式。直接融资是指企业不通过银行等金融机构，而是通过证券市场直接向投资者发行股票、公司债、信托产品等方式获得资金的一种融资方式。间接融资是指企业通过银行等金融机构获得资金的一种融资方式。因而，银行贷款就成为企业间接融资的一种重要方式。融资方式按照融资中产权关系的不同，可分为权益融资（或股权融资）和债务融资。权益资金无须还本付息，被视为企业的永久性资本。而债务资金必须定期还本付息，它是企业财务风险的主要根源。 二、影响企业融资方式选择的因素
资金是企业从事投资和经营活动的血液，如何筹集企业所需资金是现代财务管理的首要内容。每个企业在进行筹资方式选择时，必须清楚影响企业融资方式选择的有关因素。 1.外部因素 影响企业融资方式选择的外部因素是指对企业融资方式选择产 生影响作用的各种外部客观环境。主要是指法律环境、金融环境和经济环境。外部客观环境的宽松与否会直接影响到企业融资方式的选择。企业进行融资方式选择时，必须遵循税收法规，同时考虑税率变动对融资的影响。金融政策的变化必然会影响企业融资、投资、资金营运和利润分配活动。此时，融资方式的风险、成本等也会发生变化。经济环境是指企业进行理财活动的宏观经济状况，在经济增长较快时期，企业需要通过负债或增发股票方式筹集大量资金，以分享经济发展的成果。而当政府的经济政策随着经济发展状况的变化做出调整时，企业的融资方式也应随着政策的变化而有所调整。 2.内部因素 影响企业融资方式选择的内部因素主要包括企业的发展前景、盈利能力、经营和财务状况、行业竞争力、资本结构、控制权、企业规模、信誉等方面的因素。在市场机制作用下，这些内部因素是在不断变化的，企业融资方式也应该随着这些内部因素的变化而作出灵活的调整，以适应企业在不同时期的融资需求变化。
浅谈房地产企业融资问题与对策研究
浅谈房地产企业融资问题与对策研究 【摘要】：房地产企业融资是一项由诸多复杂因素构成的活动,根据现阶段我国房地产融资的现状归纳了目前我国房地产融资主要存在的问题。目前房地产企业在融资上出现了资金来源以贷款为主、资本结构不合理、境外资金利用水平低、融资渠道拓展难等问题。上述问题的解决可以采用传统融资与创新融资两种方案来解决。传统融资方案可以采取预售房款、银行贷款、合作开发、股票融资、债券融资的方法;创新融资方案可以采取股权投资、信托计划融资、海外资金、担保公司、房地产投资信托、房地产资产证券化等方法。从紧的货币政策，走低的资本市场，面对这样的困境，今年房地产企业的融资会出现一个怎么样的状况? 出路何在?针对这些问题，本文阐述了房地产企业融资问题的现状，分析了房地产企业融资难的原因，提出了有效的解决对策。 【关键词】：房地产企业房地产融资传统融资创新融资问题分析对策 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有带动作用。房地产的增长可以拉动整个国民经济的发展。中国有3万多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%，高于同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%，带动一大批关联产业发展，而且拉动了投资需求和消费需求。房地产基于自身的一些特殊性，在其开发和消费过程中离不开金融支持。换言之，房地产开发的过程实质上是一种投资过程，即资金的有效投入和增值收回的过程,没有资金就没有房地产，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。 一、我国房地产企业融资问题的现状 房地产业是资本密集型行业，主要资金来源是银行贷款，作为国内唯一打开金融通道的产业，银行业和房地产业的市场选择行为形成了目前二者高度依存的关系。随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约房地产企业发展的瓶颈，作为资金密集型的行业，解决好房地产融资问
房地产开发项目融资方案
湖北恩施莲花城项目 融 资 方 案 恩施莲花城生态旅游开发有限公司二〇二〇年四月二十二日
目录 一、项目名称........................................... 错误!未定义书签。 二、项目主体........................................... 错误!未定义书签。 三、投资规模、期限及还款进度........................... 错误!未定义书签。 四、项目基本情况....................................... 错误!未定义书签。 五、项目投资估算....................................... 错误!未定义书签。 六、项目销售收入及税费................................. 错误!未定义书签。 七、项目财务分析....................................... 错误!未定义书签。
一、项目名称 “恩施莲花城”建设项目 二、项目主体 恩施莲花城生态旅游开发有限公司 三、投资规模、期限及还款进度 本项目拟分三期投资： 一期投资总额为10000万元，资金来源为业主自筹9000万元，拟从银行贷款1000万元，项目土地抵押贷款，贷款期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率暂按%确定，预计贷款资金一次性到账，利息按季度支付，2017年5月本利还清。 由于自有资金准备不足，拟用项目股权质押，融资2000万元，使用期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率预计为15%。 四、项目基本情况 恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽，湖北省九大历史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”的美誉，是中国优秀旅游城市，国家园林城市，现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城项目位于湖北恩施市三岔乡莲花池，项目规划用地175000平米，建筑面积65000平米。项目包括独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商业广场等。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤。
2015年中小房地产企业融资方式比较研究
2015年中小房地产企业融资方式比较研究 目录 一、2013-2014年房地产企业融资状况回顾 (2) （一）.......................................... 2013年房地产企业融资状况2 （二）.......................................... 2014年房地产企业融资状况2 二、房地产企业各类融资渠道分析 (3) （一）....................................................... 传统银行融资4. （二）..................................................... 房地产基金融资5. （三）........................................................... 国内上市7. （四）........................................................... 民间资本9. （五）..................................................... 互联网金融融资.10 （六）........................................................... 海外融资 1.2 （七）................................................................ 金融租赁融资................................................................ .17 （八）........................................................... 典当融资21 三、结论 (23)
我国中小民营企业融资现状及对策
我国中小民营企业融资现状及对策 改革开放20多年来，我国民营企业得到了快速的发展，并对我国的经济发展、人民生活水平的提高以及社会的安定团结起到了积极的推动作用。但是，随着我国民营企业的发展，各种各样的问题也不断突现，特别是中小民营企业的融资问题，已成为制约我国中小民营企业发展的瓶颈。 一、我国中小民营企业的融资现状 一般来说，我国企业主要通过银行贷款、资本市场募集资金以及非正规融资渠道进行融资。但是在上述融资渠道中，我国中小民营企业都遇到了种种障碍。 1. 中小民营企业在各大商业银行贷款困难 对大多数民营企业来说，从各大商业银行获得贷款极其困难，据统计，2002年上半年从各家商业银行发放的短期贷款中，民营企业只占21%。中小民营企业获得贷款的比率更低，造成这种现象的主要原因有三个方面： （1）政府部门对民营企业的偏见。中国是社会主义国家，几十年的计划经济、公有制经济在人们心中根深蒂固。因此，政府部门受传统思想影响，对民营企业这种私有化的所有制经济保持了一定的戒备心理，使得国家的宏观经济政策以及相关法律一直以国有大中型企业为中心，中小民营企业得不到国家政策上的支持以及法律上的保障，这种偏见影响各大商业银行向中小民营企业投放贷款。 （2）民营企业实力弱小。相对于国有大中型企业来说，民营企业
的规模普遍较小，技术力量薄弱，资金有限，而且产权不明晰，各大商业银行认为，为民营企业贷款风险很大。因此，对民营企业的贷款审核异常严格。对于规模较大的民营企业，由于自身负债率较高，用于抵押的资产较少，要想获得银行贷款是比较困难的。 （3）民营企业信用缺乏。民营企业自身的信用问题，也影响到他们从各大商业银行获得贷款。民营企业家以及高层管理者，还没有充分认识到信用的重要性，甚至视信用为儿戏，导致了民营企业与银行之间的信用危机。银行向中小民营企业贷款，需花大量的人力和财力去考察其商业信用，这无疑影响了银行的贷款积极性。 2．中小民营企业在资本市场融资受限 通过股票市场募集资金是企业融资的另一重要手段。我国目前的股票市场是优先服务于国有大中型企业的。据统计，我国上市公司中有70%是国有企业或者是国有控股企业，市值达到了90%以上，除去外资企业，我国民营企业上市的数量远远低于30%，市值不及10%。 中小民营企业在资本市场融资受限的主要原因在于：股票市场对企业进入的要求很高，而我国中小民营企业由于规模小，资金少，达不到上市的要求，因而难以通过股票市场融资。虽然我国于2004年5月27日在深圳推出了为中小企业服务的“二板市场”，但是，真正能在“二板市场”募集资金的只是那些极具活力的高科技企业。因此，对于大多数中小民营企业而言，通过“二板市场”融资仍然是可望不可及。 3．中小民营企业的非正规融资渠道不畅
房地产企业融资问题文献综述
文献综述 1.引言 我国房地产市场与国外同行业相比差距大，在融资渠道方面差距尤为明显。现在，我国主要依靠银行贷款满足整个房地产行业的金融需求，对资本市场的利用相对落后，据统计，在我国房地产企业资金来源中，银行贷款占到70％以上，贷款余额也占到了商业银行贷款余额的7．8％。我国仅有为数不多的上市公司可以获得非常有限的市场金融支持，上市对于大多数开发商而言，仍然是可望而不可及的事。资金来源的单一和过度集中，是我国房地产业融资渠道的软肋。一旦银行信贷紧缩，大批白有资金不足的开发商将面临资金链崩断的危险。 2.房地产企业融资方式的研究现状 2.1国外相关研究现状 房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红／股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。 美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布后的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。 对于如何衡量REITs的价值，Richard Imperiale在其《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》(Real Estate Investment Trusts：New strategies for Portfolio Management)一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。 Steve Bergsman(2006)提出：尽管人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票，但人们却认为房地产投资信
房地产企业融资计划书(模板)
房地产企业融资计划书(模板) 项目融资计划书融资计划书目录 摘要 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 摘要长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。 一、公司介绍
、公司简介主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 、公司现状在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。 、股东实力股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 、历史业绩对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。 、资信程度把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。
、董事会决议对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。 二、项目分析 、项目的基本情况位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。 、项目来历项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 、证件状况文件项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 、资金投入自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 、市场定位指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等、建造的过程和保证项
中小微企业融资方式主要有哪些
中小微企业融资方式主要有哪些 企业融资我们或多或少听说过。在日常生产生活中，那些大型的上市公司的融资和一些中小型企业融资的方式多 少还是有些不一样的。中小微型企业，说起来也是麻雀虽小五脏俱全，当需要融资时，也需要对融资方法有一定的了解。接下来，小编为大家整理了中小微企业融资方式主要有哪些的相关资料。 ▲中小微企业融资方式主要有哪些? 1、综合授信 即银行对一些经营状况好、信用可靠的企业，授予一定时期内一定金额的信贷额度，企业在有效期与额度范围内可以循环使用。综合授信额度由企业一次性申报有关材料，银行一次性审批。企业可以根据自己的营运情况分期用款，随借随还，企业借款十分方便，同时也节约了融资成本。银行采用这种方式提供贷款，一般是对有工商登记、年检合格、管理有方、信誉可靠、同银行有较长期合作关系的企业。 2、信用担保贷款目
前在全国31个省、市中，已有100多个城市建立了中小企业信用担保机构。这些机构大多实行会员制管理的形式，属于公共服务性、行业自律性、自身非盈利性组织。担保基金的来源，一般是由当地政府财政拨款、会员自愿交纳的会员基金、社会募集的资金、商业银行的资金等几部分组成。会员企业向银行借款时，可以由中小企业担保机构予以担保。另外，中小企业还可以向专门开展中介服务的担保公司寻求担保服务。当企业提供不出银行所能接受的担保措施时，如抵押、质押或第三方信用保证人等，担保公司却可以解决这些难题。因为与银行相比而言，担保公司对抵押品的要求更为灵活。当然，担保公司为了保障自己的利益，往往会要求企业提供反担保措施，有时担保公司还会派员到企业监控资金流动情况。 3、买方贷款 如果企业的产品有可靠的销路，但在自身资本金不足、财务管理基础较差、可以提供的担保品或寻求第三方担保比较困难的情况下，银行可以按照销售合同，对其产品的购买方提供贷款支持。卖方可以向买方收取一定比例的预付款，以解决生产过程中的资金困难。或者由买方签发银行承兑汇票，卖方持汇票到银行贴现。 4、异地联合协作贷款 有些中小企业产品销路很广，或者是为某些大企业提供
房地产企业融资策略分析
房地产企业融资策略分析 银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。 1.大力培育房地产信托融资方式 房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。 2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化 住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。 3.建立多层次房地产金融体系 借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。 4.建立和完善相应法律制度配套措施 规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。 进一步完善间接融资
浅谈我国企业融资面临的困境及对策
浅谈我国企业融资面临的困境及对策 发表时间：2018-10-15T09:28:32.720Z 来源：《知识-力量》6中作者：张航 [导读] 企业进行融资，不仅能够帮助企业扩大规模，进而提升其在市场中的竞争力。也能够帮助企业解决资金短缺的问题，促使企业持续健康发展。因为在我国，多数企业尤其是中小企业，在经营的过程中都会面临资金短缺的问题，企业资金短缺不仅会制约企业的发展，也会影响到企业的生存。而这个时候企业如果进行融资，不仅可解决企业资金短缺 （山东大学，山东济南 250100） 摘要：企业进行融资，不仅能够帮助企业扩大规模，进而提升其在市场中的竞争力。也能够帮助企业解决资金短缺的问题，促使企业持续健康发展。因为在我国，多数企业尤其是中小企业，在经营的过程中都会面临资金短缺的问题，企业资金短缺不仅会制约企业的发展，也会影响到企业的生存。而这个时候企业如果进行融资，不仅可解决企业资金短缺问题，也有助于企业持续健康发展。但是，目前由于受各种因素的影响，导致我国企业在进行融资的过程中面临诸多困难问题，不仅严重制约着我国企业的发展；企业也会因融不到资金而发生资金链断裂，进而造成企业破产。因此，本文通过对我国企业融资所要面临的困难问题进行分析与研究，并探讨出如何解决其困境的有效对策。 关键词：企业融资；困难问题；解决对策 一、企业融资概述 企业融资指的是企业根据自身的资金使用情况、生产经营状况以及企业未来经营发展的需要，然后通过科学的预测和正确的决策，采取一定的方式，从一定的渠道向企业的债权人和投资人去筹集资金，组织资金的供应，确保企业的生产经营活动能够不间断的进行。企业的融资方式可分为两类，即股权融资和债权融资。股权融资指的是企业的股东愿意出让部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的同时，使企业总股本增加的融资方式。股权融资所融到的资金，企业可不用还本付息（还本付息的意思指的是偿还本金和支付利息），但需让引进的新股东与老股东同样分享企业的赢利与增长。并且股权融资还具有四个特征，即①无负担性；（无负担性指的是没有固定的股利负担，股利的支付多少和支付与否需要视企业的经营需要而定。）②不可逆性；（不可逆性指的是企业采用股权融资不需要向投资人偿还本金，投资人如果想要收回本金，则需要借助流通市场。）③资金永久性；（资金永久性指的是股权融资筹集到的资金具有永久性，没有固定到期日和利息，属于企业永久资本，除非企业清算，否则不需要归还投资人。）④高流通性。（高流通性指的是投资人虽然不能从企业抽回资金，但投资人可通过转让买卖、继承、抵押的方式完成资金和股权的转移，这在一定程度上优化了企业的现金流和资本结构。）而债权融资指的是企业通过借钱的方式进行融资。债权融资所融到的资金，企业不仅需要支付资金的利息，也要在借款到期后向债权人偿还本金，债权融资所获的资金主要用途是用来解决企业经营出现资金短缺的问题。并且，债权融资与股权融资相比，其具有企业的控制权不受影响的优点。（债权融资除在一些特定的情况下，可能带来债权人对企业的控制和干预问题，但一般不会产生对企业的控制权问题）同时，融资对企业还有以下几个作用：第一、融资可帮助企业获得稳定的资金来源。第二、融资可帮助企业降低在多层次资本市场中的转换成本。第三、融资能够帮助企业解决经营过程中出现的资金匮乏问题。 二、我国企业融资面临的困境 （1）企业信用度低，融资困难 目前，由于我国企业有九成以上属于中小型企业，而这些中小型企业在进行融资的过程中，由于其信用度低的原因，导致中小型企业的融资难度大幅度提升。而造成企业信用度低，融资困难的因素，主要有以下几个方面：第一、全国性的社会信用体系不完善。第二、企业的信息透明非常低。当前，我国大部分中小型企业存在信息透明度低的现象，这一现象导致银行和企业存在信息不对称的情况，而信息不对称的情况也是加大企业融资难的重要因素之一。第三、企业信用的缺失。我国大部分中小型企业都存在信用缺失的现象，而造成这一现象的原因，是因为企业在运营的过程中，由于存在风险控制能力不足、经营方式粗放等种种原因，导致企业长时间亏损，企业向银行借贷的资金到期后无法如期偿还本金与支付利息，这样就会形成银行不良贷款，（银行不良贷款指的是银行贷款给企业，而企业逾期很长时间还款或者甚至无偿还能力，导致银行长期回收不了资金的贷款。）严重损害了中小型企业的信誉，也、进而也造成了中小型企业向银行贷款难度加大甚至出现无款可贷的现象。 （2）企业外部融资渠道相对狭窄 外部融资渠道指的是企业从外部所开辟的的资金来源，资金来源主要包括的有：民间资金、其他企业资金、非银行金融机构资金；（非银行金融机构资金指的是证券公司、保险公司、租赁公司、信托投资公司等为企业提供的信贷资金投放。）外资；（外资企业投资）专业银行信贷资金。（专业银行信贷资金指的是我国目前现有的工商银行等几个专业银行的贷款，是企业重要的资金来源渠道之一。）目前，我国百分之九十以上的企业在融资的过程中，都面临着外部融资渠道相对狭窄的问题。究其缘由，是因为我国百分之九十以上的企业属于中小型企业，其与大型上市企业相比，具有规模小、市场风险大、收益不确定等特征。而受这些特征的影响与约束，导致中小型企业一般很难获得除银行和民间借贷以外的融资渠道支持，造成中小型企业只能从银行贷款和民间借贷进行融资。但是，由于银行在对中小型企业贷款时，需要中小型企业提供抵押物，而对于中小型企业来说，向银行提供抵押物是比较吃力的，所以，导致中小型企业通常很难在银行获得企业贷款。（根据相关数据显示，截止2015年年底，我国上市公司的总量不到5000家，大量的中小型企业由于条件不够无法进行直接融资，只能找民间借贷和银行贷款进行间接融资，但是由于大部分中小型企业缺乏不动产抵押物，导致其不具备向银行贷款的资格。）因此，最终大多数中小型企业想要融资只能选择民间借贷。由此可见，企业外部融资渠道相对狭窄。 三、解决企业融资困境的对策 解决我国企业融资困境，可从以下几个方面着手：第一、建立和完善多层次的信用担保体系，进而优化融资条件。第二、拓宽企业融资渠道，降低企业融资成本。第三、构建完善的全国性社会信用体系，有助于解决企业融资困境。参考文献 [1]解析中国中小企业融资难与中小企业金融创新策略[J].王海龙.财经界(学术版).2011(02)