第七章 收益法

6 32 250 12.8 6个可比实例的资本化率的简单算术平均数为： （11.8%+12.1%+11.4%+12.0%+12.5%+12.8%）/6=12.1%
（二）累加法 累加法又称安全利率加风险调整值法，是以安全利率为基 础，再加上风险调整值作为资本化率的方法。其基本公式为： 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性 补偿-投资带来的优惠 这种方法的具体操作是首先找出安全利率。所谓安全利率， 是无风险投资的收益率；其次，确定在安全利率基础上的加码； 最后扣除这种投资所带来的优惠。 安全无风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一 时期的一年定期存款法定利率（或一年期国债利率）去代替安 全利率。 （三）投资收益率排序插入法 具体操作步骤和内容如下：
1、调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及 其收益率和风险程度的资料，如各种类型的银行存款、贷款、 政府债券、保险、企业债券、股票，以及有关领域的投资收 益率等； 2、将所搜集的不同类型投资的收益率按低到高的顺序排列， 制成图表； 3、将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考 虑投资的流动性、管理的难易以及作为资产的安全性等，判 断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置； 4、根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的 收益率，从而就确定出了所要求取的资本化率。 图7-1 投资收益率排序插入法示意图
例7-7：某房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使 用权的剩余年限为50年；预计该房地产未来第一年的净收益 为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%； 该类房地产的资本化率为9%。试求该宗房地产的收益价格。
1 g n a 解：V 1 r g 1 r
1 2% 50 16 220 .3万元 1 9% 2% 1 9%
第三节
净收益


运用收益法估价需要预测估价对象的未来净收益。 一、净收益的计算公式 净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效 毛收入-运营费用 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下获得的收入 有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付租金 和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后得到的收入。 运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及 归属于其他资本或经营的收益。 二、不同收益类型房地产的净收益求取 净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同，可归 纳为下列几种情况：
将估价时点视为现在，那么，在现在购买一宗有一定年限收 益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取 净收益，如果现在某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现 值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价格。 收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和， 其高低取决于下列3个因素： （1）可获净收益的大小； （2）可获净收益期限的长短； （3）获得该净收益的可靠性。可获净收益越大，房地产的价值 越高，反之越低；可获净收益期限越长，房地产的价值越高，反 之越低；获得该净收益越可靠，房地产的价值越高，反之越低。
在净收益每年按一定比率递增且持续无限年的情况下，收益 法的公式为： a
V
rg
在上述三种情况下的公式中，我们将r定义为资本化率。
三、资本化率的实质 可以将购买收益性房地产看成一种投资行为：这种投资所需投 入的资本额，是房地产的价格；试图获取的收益，是房地产预期 会产生的净收益。因此，资本化率实质上是一种投资的收益率。 认识到资本化率实质上是一种投资的收益率，实际上就在观念 上把握住了求取资本化率的方法，即所应选用的资本化率，应等 同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。 不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，由于 投资的风险不同，资本化率是不尽相同的。因此在估价中并不存 在一个不变的资本化率数值。
a 1 10 1 V 1 82.76万元 1 n 44 r (1 r ) 12% (1 12%)
三、年限无限且其他因素不变时，（最简单的情形）V a r 前提：a、 r每年不变且收益年期无限。 例7-2：某块土地的正常情况下，每年获净收益为10万元，已知 r=12%，求：转让该土地所有权时，其所有权的收益价格。
350 1 3000 解：V 2943 万元 1 10 10 12 % 1 12% 1 12%
六、净收益按等差级数变化的情形
a b 1、净收益递增且年限为无限年的公式： V 2 r r
例7-5：某宗房地产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年 的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年， 该类房地产的资本化率为9%。试求该宗房地产的收益价格
a V rg
例7-6：某宗房地产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年 的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益年限可视为无限年， 该类房地产的资本化率为9%。试求该宗房地产的收益价格
a 16 解：V 228 .6万元 r g 9% 2%
1 g n a 2、收益年限有限年的公式：a 1 g 或V 1 rg 1 r
二、有限年期且其它因素不变的情况
a a a a 1 V 1 2 n (1 r ) (1 r ) r (1 r ) n (1 r )
式中：此公式的假设前提：（1）a每年不变；（2）r每年不变； （3）尚余年期有限为n。 例7-1：有一房地产，正常情况下每年所获纯收益为10万元，该类 物业还原利率为12%，另外，该物业是在政府有偿出让的地块上建 造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现已使用6年，则该宗 物业的现时收益价格为多少？ 解：已知a=10万元 r=12% n=44年

（一）出租型房地产的净收益求取 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅 （公寓）、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地 等，其净收益是根据租赁资料来求取，通常为租赁收入扣除维修 费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。租赁 收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等利息收入。 （二）直接经营型房地产的净收益求取 直接经营型房地产的最大特点，是房地产所有者同时又是经 营者，房地产租金与经营者利润没有分开。 1、商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为 商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附 加、管理费用、财务费用和商业利润。 2、工业生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工 费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、 产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用和厂商利润。
a b 16 2 解：V 2 424 .7万元 2 r 9% 9% r
2、净收益递减且年限为有限年的公式：
b b 1 n a V 2 1 n r r 1 r n r 1 r
七、净收益按一定比率递增或递减的公式 1、收益年限无限年的公式 ：
二、资本化率的界定 在收益法中，净收益流量的类型不同（包括净收益的变化、 收益年限的长短）不同，具体的计算公式有所不同。如在净收益 每年不变且持续无限年的情况下，收益法的公式为：V a 在收益年限为有限年的情况下，收益法的公式为：
r
a V r
1 1 n (1 r )
n
ai i (1 r )
a3 a n 1 an a1 a2 2 n 1 (1 r ) (1 r ) (1 r ) 3 (1 r ) (1 r ) n
式中：V-房地产的收益价格 i-年份 n-房地产收益的年限（自估价时点起至未来可获收益的年限） ai-房地产未来的第i年的净收益（假设发生在年末，下同。实 际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在年末，如在 年初或年中等，则应对净收益或者对计算公式做相应的调整。另外， 这里的时间单位是年，实际中可能是月、季等。如果是月、季等， 也要做相应的调整） r-房地产的资本化率或折现率。


3、农地净收益的估算，是由农地平均产值扣除种苗费、肥料费、 人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、 农具费、税费、投资利息等
（三）自用或尚未使用的房地产的净收益求取 可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述 相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。
（四）混合型房地产的净收益求取 可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合，先分别求 取，然后进行综合。
10 解 :V 83.3万元 12%
四、净收益年前若干年有变的情形 t ai 1、年期无限
a V i (1 r ) r (1 r ) t i 1
式中： ai 第i年净收益
t=收益有变化的年份 a=t年以后的净收益（每年相等）

例7-3：某物业通过预测得知，其未来5年的纯收益分别为10万、 12万、15万、18万、20万，假设从第六年起到无限年限收益将稳 定在25万元，r=12%，求该物业的收益价格。
四、资本化率求取的基本方法 （一）市场提取法 市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价 格、净收益等材料，选用相应的收益法计算公式，
a 如r 求出资本化率 V
选取的6个可比实例及其相关资料
可比实例 净收益（万元/年） 价格（万元） 资本化率（%） 1 2 3 4 5 12 23 10 65 90 102 190 88 542 720 11.8 12.1 11.4 12.0 12.5
10 12 15 18 20 25 解：V 2 3 4 5 1 12% 1 12% 1 12% 1 12% 1 12% 12%1 12%5
2、年限有限时