地产投资测算模型
房地产投资分析模型(土地版9大项)
投资评价指标
序号指标名称指标值单位计算公式评价点1项目总投入774,396万元开发成本＋期间费用＋营业税＋增值税＋所得税项目的总投入规模2项目销售收入916,305万元销售收入项目变现能力
3留存资产价值12,331万元可售留存资产价值按10年收益折现值计算（8％折
现率）
留存资产价值
4单方售价9,241元/㎡项目销售收入/销售面积销售均价的合理性5可租售单方成本7,174元/㎡项目销售部分投入/销售面积单方成本的高低6项目投资326,600万元项目在实现盈亏平衡前需投入的资金项目的投资规模7所得税后净现金收益154,240万元2+3-1项目静态收益
8股权倍数 1.47(7+6)/6股权收益
9投资收益率47.2%7/6项目投资收益水平
10税后净利率16.6%所得税后净现金收益/（项目销售收入＋留存资产
净现值）
核心指标，大于10%
11项目自有资金IRR#NUM!月度内部收益率×12（不含外部贷款和利息）核心指标，大于19%敏感分析。
地产公司项目投资测算模型(下载后应有多个工作表)
商业类物业 及其他
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
其 中
请在本项目有的物业类型后面标注"Y"
物业类型
本项目物业类型
独栋别墅 双拼别墅 联排/叠加
住宅类物业
多层(洋房) 小高层 高层 超高层 社区商业 综合商业 办公 酒店 配套设施(会所) 配套设施(学校、幼托等) 其它(物业及设备用房) 地下车库（一层） 地下车库（二层） 地下室（一层） 地下室（二层） 设备用房 车位
【填写说明】 本表主要填写的内容为: (1)项目的基本信息 (2)项目所在城市,板块的房地产市场的基本情况以及项目自身的定位考虑 .
【项目基本信息】
项目名称 xx住宅开发项目 单位 常见取值(如与常见取值 不同请说明) 取值说明
备注
假设各期建设期（从开工到竣工交付）为两年
项目类型 项目所在区域 土地性质 总占地面积 建设用地面积 带征地面积 容积率 绿化率 地上可建面积 土地每亩单价 股权收购溢价折合每亩单价 我方收购股权比例 契税、拍卖佣金等费率 开发间接费率 不可预见费率 管理费用率 销售费用率 相 关 取 值 营业税及附加率 普通住宅土地增值税预征率 非普通住宅土地增值税预征率 商业土地增值税预征率 所得税核定销售毛利率 所得税率 可售地下车库是否分摊土地 成本 地下车库入住一年内实现销 售比例 贷款利率 授信额度(贷款上限) 贷款年限 100.00% 3.00% 2.70% 3.00% 0.00% 3.00% 5.55% 1.50% 2.00% 5.00% 15.00% 25.00% N 80.00% 8.00% 2 万元 年 最高不超过按开发成本前八项及溢价之和的40％计算的金额 项目竣工入住前应还清贷款 30%-50% 可售地下车库面积计入容积率的，须分摊土地成本 参考取值：成熟地段50%，不成熟地段30%。车库的长期租售收入暂忽 略不计 1-5%, 5-20%, 3% 3% 3% 0-3% 3% 5.55% 1-3%, 各地各产品预征率不同，一般为1-5%,根据具体情况调整 车库是2 各地各产品预征率不同，一般为1-5%,根据具体情况调整 各地所得税核定销售毛利率，一般为5%-20%根据具体情况调整， 合作开发时我方收取的项目管理费，视为我方现金流入 0.00 0% 平方米 亩 亩 可入帐的地价 重庆 综合 亩 平方米 亩 平方米 亩 平方米
房地产项目投资经济测算完整版样本
房地产项目投资经济测算完整版样本一、项目概述项目地点：XX市XX区项目规模：总建筑面积XXX平方米，包括XXX栋高层住宅楼和XXX栋别墅。
开发周期：预计XX年项目建设性质：住宅开发二、项目投资额计算1.土地费用根据土地供应方提供的相关文件，预计土地价格为XXX元/平方米，总占地面积为XXX平方米。
土地费用=土地价格×总占地面积。
土地费用=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.建筑工程费用根据设计方提供的预算书，预计建筑工程费用为XXX万元。
3.工程建设期利息根据项目财务预测，预计建设周期为XX年，按照借款利率为X%计算，工程建设期利息=借款金额×借款利率×建设周期。
借款金额=土地费用+建筑工程费用=XXX万元+XXX万元=XXX万元工程建设期利息=XXX万元×X%×XX年=XXX万元。
4.开发地基础设施费用根据工程设计方提供的预算书，预计开发地基础设施费用为XXX万元。
5.初装修费用根据工程设计方提供的预算书，预计初装修费用为XXX万元。
6.市政配套费用根据相关部门提供的规定，预计市政配套费用为XXX万元。
7.销售预售费用根据市场调研，预计销售预售费用为XXX万元。
8.其他费用根据项目预算，预计其他费用为XXX万元。
项目投资额=土地费用+建筑工程费用+工程建设期利息+开发地基础设施费用+初装修费用+市政配套费用+销售预售费用+其他费用三、项目投资收益计算1.销售收入根据市场调研和销售计划，预计项目销售价格为XXX元/平方米，销售面积为XXX平方米。
销售收入=销售价格×销售面积销售收入=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.其他收入根据项目预算，预计其他收入为XXX万元。
3.营业利润营业利润=销售收入-工程建设期利息-开发地基础设施费用-初装修费用-市政配套费用-销售预售费用-其他费用4.项目投资回收期计算项目投资回收期=项目总投资额/每年的营业利润5.项目净现值计算根据项目财务预测和折现率，计算项目净现值NVP。
房地产开发项目投资收收益测算模型
房地产开发项目投资收收益测算模型作者：时间：2012年12月04日信息来源:经理人网众所周知，房地产属资金密集型行业，经营风险也很大，仅就单个房地产项目来说，其投资额少则数亿，多则上十几亿，可以说，一个项目投资失败，对企业的打击就是致命的。
因此，做好房地产项目投资收益管理十分重要。
根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从以下四个方面进行。
一、构建适合企业的投资收益测算模型1. 建立投资收益模型的目的个人认为，建立投资收益模型，其目的有三个。
第一，跨区域发展时，保持多项目间的收益对比，指导投资决策。
第二，作为项目实施目标和实施效果评价标尺。
投资收益模型是企业在项目销售定价、项目投入甚至项目核心节点（如开盘、融资）等方面的重要目标；在项目结案后，还可将实际数据代入模型，对项目收益及管理团队业绩进行评价。
第三，规范投资收益测算、提高工作效率。
投资模型一旦建立，必将促进测算工作规范进行，同时，对不同项目测算时只需调整一些基础数据即可完成，可以大大提升测算效率。
2. 销售型物业投资收益测算模型关于销售型物业的经济评价指标很多，但归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。
要得出上述指标，将形成三张主表、若干辅表。
主表一：项目利润表。
本表为静态指标测算表，应按分期（分期下设产品形态）和分产品形态分别测算。
前者反映项目各期的利润状况，了解每期对项目利润贡献，特别是在项目比较大的情况下更应分期考虑。
后者反映每类产品形态对项目利润的贡献。
主表二：现金流量表。
本表为动态指标测算表，在内容上，分为现金流入、现金流出、现金净流入。
现金流入主要是销售回款，现金流出为各类成本、费用、税金支出。
在时间维度上，为了反映项目动态指标，本表以季度或月度为单位编制。
本表不同于会计上的现金流量表，它只反映现金流量表中的经营活动产生的现金流量这一内容。
主表三：资金计划表。
本表主要反映项目融资和还本付息的情况。
房地产开发项目拿地投资测算分析模型
数量
单位
1期
2期
3期
销售面积
332,611 ㎡
332,611
-
-
住宅
223,580 ㎡
223,580
-
-
高层
200,000
㎡
200,000
花园洋房
23,580
㎡
23,580
住宅公寓
-
㎡
……
-
㎡
1.2
商业及车库
109,031 ㎡
109,031
-
-
商业
28,165
㎡
28,165
写字楼
-
㎡
公寓
-
㎡
-
地下车库
-
㎡
-
-
-
……
-
㎡
-
-
-
其中1.2＋2 商业及车库
109,031 ㎡
109,031
-
-
商业
28,165
㎡
28,165
-
-
写字楼
-
㎡
-
-
-
公寓
-
㎡
-
-
-
地下车库
80,866
㎡
80,866
-
-
m2
总建筑面积
绿地率
围墙长度
硬质铺装广场
体育(游乐)设施占地
365784.1 m2 37.00% m
硬质铺装人行道
用途： 依据：
1 2 2.1
用于项目各阶段的研发设计、报建、项目预结算、项目工程管理、公司内部成本测算等；
《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T 50353-2005/2013及地方性相关规定；《建筑工程建筑面积计算规范》只适 适用于商品房建筑面积测量。
房地产项目投资测算模板(全模型由18张表组成,用于投资阶段项目的经济测算)
定合理成本数值（不宜过紧）；
修改的表单有“现金流量”中的补缴金额；“利润测算”中的土地增值税；“勾稽关系”中的D22；具情况，设置增值税扣减折扣率。
回款无法满足标准投摸默认模型，请更改回款公式。
本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。
/费用支出计划，数据可与投摸现金流量表不同。
本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。
涉及地上赠送面积及地下投影面积需要填写，成本计算中销售计划之间的关系，开发量与销售量之间的关系、注意节奏表”中的蓝色底纹标注区域，注意说明中的填写项需成）；
能大于累计开发套数，销售单价因“经济指标”表设置了。
房地产开发测算模型
金额单位：万
商业 年度利润体现 第二年 第三年 第N年
面积单位： M 2
说明2
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0%
0%
0% 项目利润/销售面积
0%
0%
0% 税后利润/销售面积
0%
0%
0% 项目利润/销售收入×100%
0%
0%
0% 项目净利润/销售收入×100%
#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 项目净利润/项目总投资× 100%
0%
0%
25 #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 项目净利润/项目总投资× 100%
#DIV/0! #DIV/0!
1、开发周期在3年内（含3年）的项目，应分上半年和下半年列示利润体现情况 2、本表税后利润合计数≤现金流量表的累计净现金流量，其差额应等于非付现成本（见现金流量表说明） 1、灰色底色部分无须填写，自动链接【若已添加行或列导致公式变化，请自行修订】； 2、白色
18
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20
0%
0%
0%
0%
0%
0% 项目利润/销售面积
0%
0%
21
房地产项目经济测算模型
规划设计费的10％ 造价0.3%
中标价0.05% 造价1%
90元/平方米 233元/平方米
11575
8910 1827
73 765
28540
13769
5901 3210
720 4940
1101
50 571
38 57 86 14 285
8127
1710 4431
标底编制费
招投标管理费
监理费
5 基础及配套设施费
红线内管线
红线外管线
计算标准
投资/收
益
单方成本（元/平方米）
备注
82000 190000 164000 95,620 40,980
6000 21400 26000
地价款4％ 160元/平方米
1440元/平方米 1440元/平方米 1500元/平方米 1200元/平方米 1900元/平方米
2*1.36元/平方米
52
13
税费
销售收入的5.55%
3339
14
项目总成本
7项+8项+9项+12项+13项
57718
65 2662
65 95
按用地面积计算 按地上面积计算
销售率100％
销售率100％ 销售率50％，使用权
40
按销售收入计算 按总建筑面积计算
176 3038
15
预计利润
11项-14项
2442
129
16
总投资利润率
17
成本利润率
15项/7项 15项/14项
由于我公司仅分得利润的70％，即1709万 4.83% 元，因此实际总投资利润率为3.38％，成
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管理费
基本管理费（租金收入*7％）
7%
激励费用（综合毛利*8％）
8%
合计管理费（基本管理费+激励费用）
物业税 非运营性支出 设备维修费 非运营性支出总计
x80%x1.2% 8.00% 营业收入的 3% 综合毛利的
税息、折旧、摊销前利润（毛利-管理费-总非 运营支出） 税息、折旧、摊销前利润率（税息前利润/总投 资） 折旧（土地和建筑以土地使用剩余年限折旧，装 修为8年，其他一年）
国内贷款
利息-国内贷款
利息总额 累计现金 利息收入 税前净利润 企业所得税 税后净利润
7.00%
4.14% 25%
0.00
-
0.00
0.00
0.00
0.00
-
0.00 0.00 0.00 0.00
最终价值（兑现后一年的经营毛利/6％）
6.00%
净现金流
净现值(贴现率7％) 资本内部收益率
(414.15) 2.30%
24.20 57.17 81.37
4.36 70% 35% 15% 400.21
39.52 60.03 99.55
5.23 80% 40% 15% 420.22
61.94 63.03 124.98
0.19 2.62 2.82
7.65 24.00
31.65
0.57 3.82 4.39
7.65 26.40
现金流分析
(人民币百万) 项目状态——土地
酒店+服务公寓 投资
1
2
2007
2008
3 2009
总投资 总投资
40% 自有资本
国内贷款 自有资金付款分配
Check
584.20 584.20 233.68 350.52
58.42
58.42
-
58.42
58.42
-
58.42
116.84
-
-
-
-58.42
-
481.30
721.95
-
0.00
481.30
721.95
-
0.00
12,679
-541.46
-16.85 -16.85
0.00 0.00 -16.85 0.00 -16.85 -16.85
13,313
13,978
14,677
15,411
16,182
16,991
17,840
176.06 184.87 194.11 203.81 214.00 224.70
Check
410.27 410.27 164.11 246.16
0.00
-
-
-
OK
41.03
41.03 41.03
-
-41.03
0.00
41.03
41.03 82.05
-
-82.05
0.00
运营 平均日租金增长率 入住率 每平米平均收入（日租*入住率） 总收入（每平米收入*建面*365） 管理费增长率
管理费合计（每平米管理费*建面*365）
毛利（总收入-管理费） 物业税 非运营性支出
5.50% 前三年
5.00% x80%x1.2%
2.50% 总收入的
5.00% 三年后
设备维修费 非 税运息营 、性折支 旧出、总 摊计销前利润（毛利-总非运营支 出 税） 息、折旧、摊销前利润率（税息前利润/总投 资 折） 旧（土地和建筑以土地使用剩余年限折旧，装 修和家具家电为8年，其他一年） 国内贷款
233.68
262.89
-
0.00
530.00 40%
212.00 40% 35.59 2.85 38.44 23.07 15.38
559.15 50%
279.58 50% 46.94 3.76 50.70 25.35 25.35
589.90 60%
353.94 55% 59.43 4.75 64.18 28.88 35.30
-5.89
7.70
27.47
300.81
300.81 481.30
541.46
-
0.00
120.33
120.33 481.30
661.79
-
0.00
60.16
60.16 481.30
721.95
-
0.00
481.30
721.95
-
0.00
481.30
721.95
-
0.00
481.30
721.95
-
0.00
7.87
20.02
32.58
46.17
65.62
-0.15%
0.72%
1.82%
2.96%
4.20%
5.97%
-384.69
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
-68.84
-48.55
-48.55
-48.55
-48.55
-48.55
-494.61 ######## ######## ######## ######## ######## ########
1.24
2.03
2.57
3.14
3.54
3.96
4.30
6.48
7.19
7.95
8.46
9.02
8.69
15.32
23.36
33.09
41.78
51.80
1.49%
2.62%
4.00%
5.66%
7.15%
8.87%
-32.37
-24.09
-24.09
-24.09
-24.09
-24.09
-175.26 ######## ######## ######## ######## ######## ########
-26.93 -26.93
0.00
-34.62 -34.62
0.00
-38.47 -38.47
0.00
-38.47 -38.47
0.00
-38.47 -38.47
0.00
-38.47 -38.47
7.70
-38.47 -38.47 35.17
0.00 -26.93
0.00 -26.93
0.00 -105.16
0.00 -137.68%
-54.96
-219.83
公寓 投资
项目总投资 项目总投资
40% 自有资本
国内贷款 自有资金付款分配
Check
1203.26 1,203.26
481.30 721.95
0.00 120.33
-
120.33
-
120.33
-
-
- ########
OK
0.00
601.63
601.63 481.30
0.00 -105.16
0.00 -79.15
0.00 -79.15
0.00 -67.00
0.00 -67.00
0.00 -54.44
0.00 -54.44
0.00 -40.86
0.00 -40.86
0.32 -21.08
0.00 -21.08
-549.56
-136.84
-91.27
-30.60
-18.45
549.56 439.65
384.69
-164.87
0.00
109.91
54.96
109.91 54.96
-
439.65 439.65 439.65
439.65
439.65
439.65
439.65
494.61
-
549.56
-
549.56
-
549.56
-
549.56
-
549.56
-
549.56
-
0.00
-0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2.50 30% 10% 10% 300.00
2.78 30.00 32.78
2.75 40% 20% 12% 330.00
8.15 39.60 47.75
3.03 50% 25% 14% 363.00
14.00 50.82 64.82
3.63 60% 30% 15% 381.15
219.83 274.78
-
-219.83
0.00
运营 平均租金增长率 入住率 出租比例 毛利率 营业收入 租金收入（总面积*入住率*出租比例*平均日租 金*365） 营业毛利（营业收入*毛利率） 综合毛利（租金收入+营业毛利）
10.00% 前三年 10.00% 前三年
20.00% 三年后 5.00% 三年后
180.17 10.03%
0.00 -69.16%
-58.42
-58.42
商业 投资
项目总投资 项目总投资
40% 自有资本
国内贷款 自有资金付款分配 Check
1099.13 1,099.13
439.65 659.48
0.00
-
54.96
54.96 54.96
-
-
-
-54.96
OK
0.00
219.83
利息-国内贷款
利息总额 累计现金 利息收入 税前净利润 企业所得税 税后净利润
最终价值（兑现后一年的经营毛利/6％）
4% 总收入的
7.00% 4.14%