10.垫资赎楼案例
垫资赎楼协议书
垫资赎楼协议书《垫资赎楼协议书》甲方（垫资方）：乙方（借款方）：丙方（担保方）：鉴于甲方同意为乙方提供垫资赎楼服务，乙方需要按照约定归还甲方垫资款项及相应利息，丙方愿意为乙方的借款行为提供担保，三方本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，特订立本协议书，以共同遵守。
第一条垫资金额及用途1.1 甲方同意为乙方提供人民币【】元整（大写：【】元整）的垫资款项，用于乙方赎回位于【】的房产证号为【】的房产。
1.2 乙方应确保甲方的垫资款项仅用于赎楼及相关费用，不得挪作他用。
第二条垫资期限2.1 本协议约定的垫资期限为自甲方实际支付垫资款项之日起至乙方归还全部垫资款项及利息之日止。
2.2 乙方应在【】日内将垫资款项及利息归还给甲方。
第三条利息及还款方式3.1 本协议约定的垫资利息为年利率【】%。
3.2 乙方应按照月付息，到期还本的还款方式，每月偿还垫资利息【】元。
3.3 乙方应在每月还款日【】日前将当月垫资利息支付给甲方。
3.4 乙方归还全部垫资款项及利息的具体还款计划见附件一。
第四条担保条款4.1 丙方作为乙方借款的担保人，同意为乙方按照本协议约定归还垫资款项及利息承担连带责任保证。
4.2 丙方的担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
4.3 如乙方未能按照本协议约定的期限和方式归还垫资款项及利息，甲方有权要求丙方承担保证责任。
第五条违约责任5.1 如乙方未能按照本协议约定的期限和方式归还垫资款项及利息，甲方有权要求乙方支付违约金，违约金为本协议约定的垫资金额的【】%。
5.2 如甲方未能按照本协议约定的期限和方式提供垫资款项，乙方有权要求甲方支付违约金，违约金为本协议约定的垫资金额的【】%。
第六条争议解决6.1 本协议的签订、履行、解释及争议解决均适用中华人民共和国法律。
6.2 凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，各方应友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权将争议提交至有管辖权的人民法院诉讼解决。
二手房资金托管风险案例
二手房资金托管风险案例作者：暂无来源：《中国质量万里行》 2020年第5期文/本刊记者罗克研案例1 自行支付，30万定金拿不回2018年6月，买家王先生看中了卖家刘先生位于北京海淀的一套房产，并联系刘先生双方约定见面时间沟通价格的问题。
刘先生表示由于资金周转不开，现在着急卖房，如果王先生看好房子的话可以尽快交易，并表示可以低价出售，但由于此房产仍有部分贷款尚未还清故需要王先生垫资赎契。
王先生对房子很满意，而且对方还说可以降价出售心里更是美滋滋的。
但是出于安全的考虑，王先生提出了使用资金存管服务的要求，但是卖方刘先生表示拒绝，希望买方王先生可以直接将房款支付至自己的银行账户。
最后刘先生说：“你先将30万定金直接支付给我用于垫资赎契，之后的房款可以办理资金存管进行支付”。
王先生由于对这套房子以及刘先生开出的价格太满意了，就答应了这个房款支付方案。
之后双方签订了《房屋买卖合同》，并在签约当日买家王先生直接向卖家刘先生银行账户支付了30万的定金，用以垫资赎契。
过了几天之后卖家刘先生再次联系买方王先生，说房子可以过户了，双方签订了资金存管服务协议，买方王先生向服务协议约定的存管账户支付了房款，并约定第二天去办理过户，可是到了约定的时间刘先生并未出现。
事后王先生了解到，原来刘先生并未将买方王先生支付的30万定金用于垫资赎契，而是用于公司经营，后因公司经营不善，卖方刘先生携款潜逃。
随后，按照资金存管服务协议的约定做资金存管服务的房款及时退给了王先生。
至于那30万的定金，由于没有做资金存管服务，王先生现在也没有追回资金，真是悔不当初，好在后续的房款使用了资金存管服务，才没有更大的损失。
案例2 他人代收代付，钱款被挪用2015年4月，河北小伙张先生打算在北京购房，他通过中介选中了朝阳区核桃园北里的一套房子。
签约现场，房主孙先生没有到场，他的女儿孙小姐带着房产证，孙先生的身份证、户口本和一份孙先生手写的委托书到场代为签约。
房产交易垫资赎楼流程
瀚宇金融房产交易垫资赎楼流程房子有银行抵押贷款，能找担保公司从银行解押吗？解压流程如下：1.银行在贷款结清后就可以到房地产管理部门申请注销抵押登记了，银行手续办完后会给接待人（房屋所有权证;他项权利证;）注销抵押登记申请书（委托人可以是本人也可以是第三者）；2.带着以上东西和一张委托人的身份证复印件到房地产管理中心交付；3.他会给一张回执单，两个工作日后委托人带回执单和身份证原件领取产权证；基本解压实际的基本流程完成后这个时候产权证已经注销抵押了，就可以交易或办理其他事项了房子重新归属于本。
如手头没有结清款，担保会已垫资方式解压解压方式如下：第一步签订房屋买卖合同买卖双方签署房屋买卖合同后，双方约定垫资资金的来源以及垫资服务费由谁支付，并确认业主还款银行、垫资金额（以万元为单位）、垫资占用的周期及具体还款时间。
第二步买方全款购房：买卖双方将大于垫资额的购房款在垫资公司合作银行办理资金监管手续、双方提供身份证、房产证复印件，买卖协议，业主收款存折复印件及垫资申请单。
买方贷款购房：买方获得银行批贷后（批贷金额需大于业主的还款金额），垫资前向垫资公司提供买卖双方身份证、房产证复印件，买卖协议，业主在客户贷款行的收款存折/卡复印件，买方批贷承诺函及垫资申请单。
第三步确权核实买卖双方资料提供齐全后，在业主约定的还款前1-2天，垫资公司将陪同业主到房地局进行产权确认，以确定该房产无其他的债权债务关系。
第四步签订垫资合同，预约还款确权后，垫资公司内部进行垫资申请、审批等手续，签订垫资合同，支付垫资费，并与业主原贷款银行约定提前还款的时间，确认还款周期和解押时间。
一般需要提前一个月预约，届时直接到银行柜台或按预定存入资金即可。
根据各银行及各支行网点规定不同，这个过程大概需要一个月。
本文转自瀚宇金融官方微信号垫店瀚宇金融。
银行过桥垫资纠纷案例
银行过桥垫资纠纷案例
银行过桥垫资纠纷案例通常发生在房地产交易中。
下面是一个例子：
案情简介：甲方购买了一套房产，为了能够及时支付购房款项，甲方向银行申请过桥垫资服务，并与银行签订了过桥垫资协议。
协议约定，在购房款到位之前，银行提供垫资服务，借款利率较高。
然而，在购房款款到位之后，乙方却发现银行多收取了一部分利息，并要求银行退还该部分款项。
案件经过：
1. 甲方与银行签署过桥垫资协议，约定借款利率和还款方式，确保甲方在购房款到位之前能够及时支付。
2. 在购房款到位之后，甲方发现银行按照高利率计算了垫资利息，超过了约定的金额。
3. 甲方通过律师发信向银行要求退还过多收取的利息，但银行拒绝退款，认为按照协议约定行事。
4. 甲方提起诉讼，要求银行退还多收取的利息。
法庭裁决：
法庭审理了双方的争议请求，进行了事实查明和证据认定，并查阅了过桥垫资协议的约定。
最终，法庭认定银行确实对甲方多收取了利息，应该退还该部分款项。
银行需要按照原约定退还多收取的利息，并支付甲方的诉讼费用。
结论：
这个案例中，银行在过桥垫资服务中多收取了利息，违反了协
议的约定。
甲方提起诉讼后，法庭判决银行退还多收取的利息，并支付甲方的诉讼费用。
这个案例表明，银行在过桥垫资服务中必须严格按照协议约定行事，否则可能面临法律风险。
2020年浙江法院破产审判十大典型案例
2020年浙江法院破产审判十大典型案例文章属性•【公布机关】浙江省高级人民法院•【公布日期】2021.03.17•【分类】其他正文2020年浙江法院破产审判十大典型案例目录案例1：祐康系十家企业合并破产重整案案例2：河田集团有限公司预重整转重整案案例3：嘉善三浦灵狐房产开发有限公司破产清算案案例4：湖州红剑聚合物有限公司破产清算案案例5：浙江中轻房地产开发有限公司、绍兴汇金酒店有限公司合并破产清算案案例6：浙江八达建设集团有限公司、浙江八达交通建设有限公司合并破产清算转重整案案例7：浙江家园门业有限公司等三公司合并破产清算案案例8：温岭市阳光汽车出租有限公司破产清算案案例9：浙江正和造船有限公司等四公司合并破产重整转清算案案例10：蔡某宝个人债务重整案祐康系十家企业合并破产重整案【关键词】“整体合并+部分重整”模式；互联网+；府院联动【受理法院】杭州市江干区人民法院（合议庭成员：沈柏生、朱若君、陈维专）【管理人】浙江浙经律师事务所、北京高朋律师事务所、北京高朋（杭州）律师事务所、大华会计师事务所（特殊普通合伙）浙江万邦分所【基本案情】以祐康食品集团有限公司为中心的祐康系企业主要生产冷冻制品、速冻制品、饮料制造等，是国内著名的食品生产商。
后在企业发展过程中因盲目扩张、市场形势等多种因素叠加导致企业资金紧张。
2015年起，因受房地产业务、山东版块投资业务拖累及实际控制人因病去世的影响，祐康集团陷入资金链困局，企业危机爆发。
2017年，祐康食品集团有限公司等祐康系五家企业分别向江干法院提出破产申请，江干法院经审查后分别裁定受理。
同年，经债权人申请，杭州中院裁定受理祐康食品（杭州）有限公司的破产申请，并指定由江干法院审理。
【审理情况】祐康系企业关联程度高，管理人接管后，对祐康系企业开展了全面的梳理，除已受理破产的六家企业外，对于祐康系企业四家主要平台公司也申请纳入合并破产范围。
经江干法院审查，于2018年9月11日裁定祐康系十家企业合并破产清算。
高层住宅垫资代建代售
高层住宅垫资代建代售在当今的房地产市场中，“高层住宅垫资代建代售”这一模式逐渐引起了人们的关注。
那么，什么是高层住宅垫资代建代售呢？简单来说，就是由一方先出资进行高层住宅的建设，然后再负责销售的一种运作方式。
这种模式对于开发商来说，具有一定的吸引力。
首先，它解决了开发商在资金方面的压力。
在房地产开发过程中，资金的充足与否往往决定了项目的进展和成败。
通过垫资代建代售，开发商可以在一定程度上缓解资金紧张的问题，将更多的精力投入到项目的规划和管理中。
对于购房者而言，也存在一些潜在的好处。
垫资代建代售模式可能会促使开发商更加注重项目的品质和进度，以尽快回笼资金。
这意味着购房者有可能在更短的时间内获得高质量的住宅。
然而，高层住宅垫资代建代售并非毫无风险。
从垫资方的角度来看，他们承担着巨大的资金压力和市场风险。
如果市场行情不佳，销售情况不理想，垫资方可能会面临资金无法及时回笼，甚至亏损的局面。
在实际操作中，垫资代建代售模式也存在一些法律和监管方面的问题。
比如，合同的签订和履行需要严格遵循法律法规，以保障各方的合法权益。
如果合同条款不清晰、不规范，很容易引发纠纷。
另外，垫资代建代售模式对于项目的管理和监督也提出了更高的要求。
由于涉及到多个利益主体，如何确保项目的质量、进度和成本控制，是一个需要认真对待的问题。
如果管理不善，可能会导致项目延期、质量不达标等情况，从而影响到购房者的利益和市场的信心。
为了保障高层住宅垫资代建代售模式的顺利进行，各方需要做好充分的准备和应对措施。
对于开发商来说，要选择有实力、信誉好的垫资方合作，并建立有效的沟通和监督机制。
同时，要加强对项目的规划和管理，确保项目符合市场需求和相关标准。
对于垫资方来说，在决定垫资之前，要对市场进行充分的调研和分析，评估项目的可行性和风险。
同时，要与开发商签订详细、规范的合同，明确双方的权利和义务。
对于政府监管部门来说，要加强对这一模式的监管，制定相关的政策和法规，规范市场秩序，保护购房者的合法权益。
房地产二手房交易经典案例【范本模板】
二手房交易典型个案详细分析案例1:未办理到银行房屋贷款客户张先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以张先生担心自己不能再贷到款。
但中介公司承诺跟银行委熟，办出贷款绝对没有问题，于是张先生就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请.然而没想到的是，多家银行都没有给张先生批准贷款。
为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。
由于已经廷期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近20000元的违约金,而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。
但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。
在二手房按揭中,出现最多的问题就是借款人的贷款申请专利被银行拒绝，导致交易不能完成,给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。
张先生在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同房主办理了过户手续，最后不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。
如果在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。
分析：贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话,将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。
从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。
否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。
因此在签订合同之前，中介公司应该让购房者充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力之后再行签署相关公司。
中介业务人员勿轻易承诺帮助客人办理贷款,更不能出具书面承诺帮助客人取得银行贷款。
否则，极有可能造成违约责任。
一些经纪人因为急于成交业务，向客户作出相关不是自己能力范围内的承诺，请注意其中的法律风险。
案例2：入住时发现户口未迁出，自己户口无法执迁入。
房屋买卖中介垫资案例
房屋买卖中介垫资案例全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：房屋买卖中介垫资案例是指中介机构在买卖双方尚未确定资金到位的情况下，先行垫付一定金额用于房屋交易的案例。
这种垫资行为在房地产交易中比较常见，但也存在一定的风险和争议。
一、案例背景小明打算在城市购买一套房屋，经过多方咨询选择了一家知名中介公司进行房屋买卖交易。
在房屋适中之后，小明和卖家商定价格并签订了买卖合同，但由于银行放款需要一段时间，买卖双方达成一致，决定由中介公司先行垫付资金。
二、中介垫资中介公司在买卖双方签订合同之后，根据合同金额将一定资金转入卖家账户，并在收到购买方的首付款之后，再将购房款转入卖家账户。
这种垫资行为有效促成了双方交易，并保证了交易的顺利进行。
三、风险和争议1. 资金安全：中介公司的垫资行为存在一定风险，一旦出现资金安全问题，买卖双方可能受到损失。
在选择中介机构时，买卖双方应该选择有良好信誉和实力的机构。
2. 合同风险：由于买卖双方签订的合同中规定了中介垫资，一旦中介公司出现问题无法垫资，可能导致买卖双方合同纠纷，影响交易进程。
3. 恶意中介：有些中介机构可能利用垫资行为谋取私利，故意提高垫资金额或要求高额费用，给买卖双方造成不必要的损失。
四、应对措施1. 选择正规中介机构：在购房过程中，买卖双方应该选择有资质、信誉好的中介机构进行房屋买卖交易，避免不必要的风险。
2. 谨慎签订合同：在签订买卖合双方应该明确规定中介垫资的金额和条件，以防止后期出现纠纷。
3. 确保资金流向安全：买卖双方应该保障资金流向的安全性，避免中介公司将资金挪作他用。
房屋买卖中介垫资是一种促成交易的有效方式，但也存在一定的风险和争议。
买卖双方在进行房屋交易时应该谨慎选择中介机构，规范签订合同，确保交易的顺利进行。
只有这样，才能够减少不必要的纠纷和损失，实现双方的利益最大化。
第二篇示例：房屋买卖中介垫资是指房地产中介机构帮助买卖双方解决资金短缺问题，提供资金垫付服务。
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现金类业务流程（案例分析）案例1（赎楼业务案例）买方一次性付款现金赎楼王小姐拥有罗湖东门中路万达丰大厦9B的房产，在工商银行东门支行按揭贷款人民币40万元，现仍欠人民币40万元左右，王小姐欲转卖该房产，买方为陈小姐，采用的方式为一次性付款方式，成交价为人民币80万元，首期款8万元已交业主王小姐，并且陈小姐在招商银行金丰城支行做了72万元资金监管，现买卖双方向我司申请借款赎楼。
（该笔业务通过中原介绍）业务操作1、做卖方委托公证，签署买卖双方签署买方一次性付款房产转卖申请表（一定留下联系方式）、经济咨询服务协议、借款借据。
做公证时，委托人需出示身份证原件,且向公证处提供委托人身份证复印件、房产证复印件、受托人身份证复印件（如受托人为公司的需提供公司营业执照复印件及法人身份证复印件）、委托人原银行按揭贷款合同复印件。
陪同原业主或代原业主在银行办理资金监管相关手续，确认资金监管收款帐户为我司指定收款帐号。
2、收集资料，需要将收集资料的复印件与原件核对，核对后在报批材料复印件上加盖原件相符章后向公司报批该笔业务。
报批前向原借款银行确认欠款金额、还款时间、还款后取证时间，核实客户所欠资料。
审批通过后，与公司财务做好提前预约赎楼工作（由于该笔业务业主还未到第一次还款期就将房产转卖，要提前与业主按揭银行还款中心联系，询问是否可以提前全部还款）。
3、到档案大厦查询该房产档案信息，查档单（左上角）显示结果为抵押（无查封）状态、确认是否抵押给工行东门支行。
确认无异议时方可继续以下程序。
4、查档无异常后填写我司出款审批表，由财务人员安排陪同出款到银行办理赎楼。
我司经办员带齐客户资料及公证委托书到银行赎楼，赎楼时需要向银行提供客户身份证复印件、公证书原件、经办人员身份证原件赎楼完成后，要向银行确认领取房产证时间。
（出款赎楼前确认收费，不要告知业主赎楼时间，扣款完成后可通知业主业务进度）。
5、领取房产证时当场核对银行开具的几项资料（注销抵押登记申请函上面借款人、抵押人、房产证号码、抵押登记号码等信息、还有银行一套资料）至罗湖国土局办理注销抵押登记手续，注销抵押登记时需要提供银行授权经办人员身份证复印件，业主身份证复印件，注销完成后，通知中介方打印买卖合同，约定过户时间。
罗湖国土局买卖交易过户时间为5个工作日。
过户回执原件由我司人员保留。
6、在国土局（金湖文化中心）过户递件时需要向国土局提供房地产买卖双方身份证复印件、公证委托书原件、房地产买卖合同、经办人员身份证复印件、房地产证原件、房地产转移登记申请表，过户回执原件由我司人员领取保存。
按回执答复日期前一天电话查询办证信息，出件后约定买方至罗湖国土局交税、领证。
取出新证后与买方一同至招商银行金丰城支行出示新房产证原件，并复印新房产证，招商银行金丰城支行确认无误后，将房产证原件交于买方，此时银行解冻监管款项归还担保贷款。
7、银行放款后，提供以业主王小姐户名开立的银行帐户，退赎楼余款，该笔业务完成。
备注：该笔业务费用从出款赎楼日起算，到银行放款划至我司帐户止。
如回款金额大于出款金额的，费用可从回款中扣。
案例2（业务案例）买方按揭贷款回款赎楼徐小姐拥有福田区皇岗码头天泽花园天逸苑1单元404的房产，在中国银行上步支行做按揭贷款人民币32万，现欠款合计32万元以内，徐小姐欲转卖该房产，买方李小姐，采用的方式是按揭付款，买方已经在中国银行上步支行做按揭贷款人民币39.5万元，该房产交易总价为50万元，购楼首期款10.5万在过户时支付卖方，现买卖双方向我司申请赎楼。
业务操作1、做卖方委托公证，买卖双方签署转按揭（赎楼）申请表、经济咨询服务协议、借款借据。
2、打印最新还款清单，中国银行还款清单显示本金余额约为31.8万元，预算利息后向确认申请赎楼金额为32.5万元。
收集齐全资料，向公司报批该笔业务。
3、到档案大厦查询该房产档案信息，查档结果显示抵押状态，确认抵押给中行上步支行，将此查档结果交至风险控制部审核，将审核盖章后的赎楼转帐单交至财务人员，财务人员出款后到卖方按揭银行赎楼，赎楼时需要向银行提供客户身份证复印件、公证书原件、经办人员身份证原件、原贷款合同等相关客户资料。
赎楼完成后，需向银行确认领取房产证时间（赎楼前需向中介或客户确定收费情况，如过是买方支付费用的，需买方提前支付）。
4、领取房产证后检查银行资料是否齐全，申请函等资料是否正确，至国土局（金湖文化中心）办理注销抵押登记手续，注销完成后，通知中介方打印买卖合同，约定过户时间。
国土局（金湖文化中心）过户时间为5个工作日。
过户回执原件由我司人员保留。
5、过户完成后，取出新房产证，预约银行抵押驻点人员，及时安排买方做抵押递件申请，回执由银行人员收取，我司人员复印回执复印件带回公司。
6、国土局（金湖文化中心）抵押出件时间为5个工作日，抵押完成后，中国银行上步支行放款至我司财务人员指定账户。
7、我司财务结算，退余款。
案例3（赎楼业务案例）买方按揭贷款港币赎楼业务颜小姐拥有罗湖区东门中路东门天地大厦B座1920的房产，在渣打银行深圳分行按揭贷款港币50万元，目前还欠款合计港币45万元以内，颜小姐欲将该房产转卖，买方杨小姐，采用的方式为按揭付款，买方已经在招商银行金丰城支行做按揭贷款人民币60万元，现买卖双方向我司申请借款赎楼。
备注：该笔交易杨小姐为香港身份证，第一时间调查杨小姐是否为第一次置业。
业务操作1、做卖方委托公证，签署买卖双方转按揭（赎楼）申请表、经济咨询服务协议、借款借据、外币赎楼确认函。
2、打印最新还款清单，渣打银行还款清单需带银行公证书到银行当场领取，同时确认并约定还款时间（备注：渣打银行需在扣款日前3天将赎楼款项打入银行扣款帐户）。
收集资料完整后向公司报批该笔业务。
3、注意涉及外币赎楼的会存在汇率差，该汇率差与银行牌价的汇率差是不同的。
一般会比银行汇率差高，具体的汇率差视操作业务当时的市场行情来定。
4、完成我司内部审批后，到档案大厦查询该房产档案信息，查档结果（查档单左上角）显示抵押无查封状态并确认抵押给渣打银行，将此查档结果交至风控部审核。
确定与我司合作的中间机构将港币45万元已经转入渣打银行指定的扣款帐户，并将转款凭证传真至我司。
由客户经理确认该款项已到银行扣款帐户，并签名确认。
满足上述条件后，我司财务见公司出款单将等值的人民币转入中间机构指定的个人境内帐户。
5、款到后，通知渣打银行扣款。
（注意渣打银行的扣款回单与领取房地产证时同时领取。
）银行扣款后7天后领取房地产证。
领取房地产后至国土局办理注销抵押登记，注销完成后，通知中介方打印买卖合同，约定过户时间。
国土局正常买卖交易过户时间为5个工作日（由于买方杨小姐为香港身份证则买卖合同需经公证处公证后方可递件），过户回执原件由我司人员保留。
6、5个工作日过户完成后，取出新房产证，提前与银行预约，安排进行抵押合同公证，公证后及时安排买方至国土局做抵押递件申请，回执由招商银行收取，我司人员复印回执复印件。
7、国土局抵押出件时间为5个工作日，与银行确认抵押出件时间，房产证由银行后勤人员收取回银行存档后放款。
8、财务结算，退余款。
提供业主颜小姐提供的银行账户，退余款至业主账户，该笔业务即完成。
案例4（转贷赎楼业务）⏹何先生、徐小姐拥有福田区新洲北路华泰小区合正名园南座7E的房产，在工商银行深圳湾支行做按揭贷款人民币42万元，分为两笔，一笔30万，一笔12万，目前还欠款余额约41.7万元。
业主又在招商银行蛇口支行做再按揭贷款人民币67.8万元，现业主向我司申请转贷赎楼。
业务操作1、做卖方委托公证，签署转贷（赎楼）服务申请表、经济咨询服务协议、借款借据。
2、打印最新还款清单，工商银行（两笔借款）的欠款清单，清单显示欠款金额约为41.7万元，向公司报批该笔业务，预留利息后申请出款42.5万元。
3、与招商银行确认回款收款帐号，如果收款帐号不是我司指定人帐号的必需收取客户身份证原件、卡折原件、取消网银及收取密码。
4、确认后收集齐资料报批公司，走审批流程。
完成审批后，查档、收取费用、出款赎楼。
5、赎楼完成后，要向银行确认领取房产证的时间。
6、到国土局进行注销抵押登记。
7、可以提前预约再按揭银行驻点人员携带银行借款合同，抵押合同，由我司人员携带公证书原件，房产证原件共同至福田交易中心办理抵押登记递件手续。
（目前关内物业多家银行抵押时采用的房地产协议定价确认书是否已经签署，如未签署的安排业主签署该资料后进行抵押递件申请）。
案例5提前出款（凭回执）放款业务⏹赖先生、毕小姐拥有南山区华侨城纯水岸E栋602的房产，在招商银行福田支行按揭贷款，目前还欠人民币248.4万元，现业主欲转卖该物业，买方陈小姐，采用的方式为按揭付款，并且已经在招商银行上步支行按揭贷款400万，现买卖双方向我司申请赎楼及凭抵押登记回执放款。
业务操作1、该笔业务按“买方按揭贷款回款赎楼”业务流程操作，并且买方陈小姐已经做完抵押递件申请，由于业主出国，须提前收到楼款，故双方协商后向我司申请操作凭回执放款业务。
2、该类提前出款业务要求必需是我司赎楼的且买房人贷款不是高贷的情况方可办理。
3、买方需另行向我司签署借据，由卖方提供担保。
4、抵押出件后，由银行直接放款至我司指定帐户。
补充1、龙岗物业从去年开始征收个人所得税，以布吉国土所为例。
如何抵冲个人所得税，需要提供银行盖章的原业主按揭供楼利息清单、还款记录，有银行盖章的抵押合同（可调档案）在布吉交易中心审核买卖合同，双方身份证，交纳税费，然后至布吉国土所进行过户递件申请。
2、关外过户需7个自然日，抵押需7个自然日，如有进行流程加快的，大家需随时用书面形式记录每笔业务的进度，预算出加快出件的时间，合理安排，争取提供最优质的服务。