土地一级开发项目可行性研究中的土地价值测算_以北京为例
土地一级开发模式研究-以北京和重庆为例
土地一级开发模式比较研究—以北京和重庆为例一、土地一级开发的内涵关于土地一级开发的内涵有不同的提法。
首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。
但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。
2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发[2002]16号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。
《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字[2002]1100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。
还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地)，根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。
北京土地一级开发项目成本分析PPT课件
05.12.2020
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
是决定土地出让交易价格的依据
土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁， 土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、 通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一 平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
土地一级开发成本是项目决策的依据
土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了 土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政 府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开 发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如 果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策 者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决 策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评 价的重要依据。
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：
1、 土地一级开发
定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和 城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目， 在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开 发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、 市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土 地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、 环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营 管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到 土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容
土地一级开发授权批复
申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。
三、实施监管阶段
一级开发实施方式确定 一级开发实施内容
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。
储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。
2.编制实施方案
（1）需提交材料： ①村委会向镇政府提交纳入储备申请、征地意向书和镇政府向
国土分局提交同意纳入土地储备的函； ②提供村集体基本情况（包括土地、人口情况）调查表，（需
村、镇、派出所盖章）； ③提供普测、面积划分报告、土地利用规划图、控制性详细规
田，尽量少占或不占一般耕地和农用地。 （3）已经取得控制性详细规划批复的，或控制性详细规划能
在近期（半年内）得到规划行政管理部门确认的。 （4）鼓励采取整体开发分期实施的土地储备开发模式。 （5）项目应取得属地政府、原土地使用权人或农村集体经济
组织的支持。 现阶段我区土地储备开发项目优先考虑储备轨道交通沿线、
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例
土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例来源：《中国房地产》作者：邵福军俞国泰密亚洲发布时间：2010-01-10邵福军俞国泰北京天鸿房地产开发有限责任公司密亚洲中船建筑工程设计研究院一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。
按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。
土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。
通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。
真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。
二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。
土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。
其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。
由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。
而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。
因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。
北京市土地储备和一级开发
北京市土地储备和一级开发一、北京市土地储备和一级开发（一）北京市储备开发制度建立2001年，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号文，要求在全国范围内建立土地有形市场，建立土地收购储备制度。
在此形势下，2001年，北京市土地整理储备中心成立。
2002年北京市人民政府出台了《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》（京政发[2002]4号文，2002.1.31发），明确了建立土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖及建立土地收购储备制度。
2002年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号），对招拍挂的范围、程序等做了详细约束。
2005年，《北京市建设用地供应办法》（京政发[2005]6号）、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的具体实施提供了依据。
一、北京市土地储备和一级开发（二）土地储备基本概念什么是土地储备？《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）中所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
一、北京市土地一级开发项目（二）土地储备开发范围1.新征集体土地用于经营性开发的；2.因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；3.依法收回的闲置土地；4.土地使用权期限已满，政府依法收回的土地；5.以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让条件的土地；6.土地使用者要求政府收回的土地；7.全区范围内无合法使用权的国有土地；8.其它依法可以收回的国有土地。
一、北京市土地一级开发项目（三）土地储备开发组织和原则1.组织：土地储备和一级开发由北京市国土资源局**区分局负责辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市土地整理储备中心**区分中心具体组织实施。
土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例
土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例来源：《中国房地产》作者：邵福军俞国泰密亚洲发布时间：2010-01-10邵福军俞国泰北京天鸿房地产开发有限责任公司密亚洲中船建筑工程设计研究院一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。
按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。
土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。
通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。
真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。
二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。
土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。
其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。
由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。
而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。
因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。
北京市土地一级开发规定
北京市土地储备和一级开发暂行办法第一章总则第一条为规范土地储备和一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发[2005]6号）等有关规定，制定本办法。
第二条本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
第三条市国土资源局（以下简称市国土局）负责本市土地储备开发管理工作，并委托土地储备机构组织实施。
市发展改革、规划、建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。
第四条土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。
第五条储备开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策，有计划地向市场供应。
第二章土地储备开发计划第六条土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划编制。
第七条土地储备开发计划由市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。
第八条土地储备开发计划按照以下程序编制：（一）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出年度土地储备开发计划，于每年的10月上旬报市国土局。
经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。
（二）市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队。
北京市关于土地一级开发的利益分配机制
2011年土地日征文——关于土地一级开发的利益分配机制的建议
2011-06-14
关于土地一级开发的利益分配机制的建议
北京市土地利用中心史庆今
土地一级开发涉及到政府、原土地所有权（使用权）人和土地一级开发企业三者之间的利益，在招标委托企业实施土地一级开发方式中，中标企业的利润是按照土地一级开发成本不高于8％计取，土地开发后的增值收益完全归政府所有，且招标底价也基本按照开发企业主导编制的实施方案来确定的，这种机制使得开发企业为追求自身利益最大化而人为加大开发成本，不利于政府控制地价。
再加上土地一级开发成本审核程序复杂，难度较大，延长了开发周期，增加了土地一级开放的“过程成本”。
农民也因在征地过程中没有参与增值收益分配而往往阻拦土地一级开发的实施，区县政府和乡政府也因为得不到相应的增值收益而缺乏支持土地一级开发的积极性，由此可见，土地一级开发过程中利益分配机制是影响土地一级开发顺利实施的关键因素。
因此，本人建议调整目前土地一级开发的利益分配机制和实施方案审批机制，具体设想是：招标委托开发企业实施的土地一级开发项目，不按照开发成本计取企业利润，也不进行实施方案的审核，而是根据土地上市后的收益按照7：3比例分成，即土地成交价款的70％
为土地开发成本，支付开发企业，30％为政府土地收益，上缴财政，30％政府收益中市区政府再进行合理分配。
乡镇政府可以成立拆迁、市政建设等专业公司参与具体土地一级开发工作，获得相应的回报，也可直接参与政府收益分配。
具体分配比例可做进一步研究。
二○一○年十一月十一日。
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摘要：鉴于土地价值这一经济指标在土地一级开发项目可行性研究和项目决策中的重要性，本文结合具体实例详细阐述了土地一级开发项目可行性研究的土地价值测算方法和过程，并从实践中总结了土地价值测算的经验和要领。
在土地一级开发可行性研究中，根据宗地状况和项目条件选用不同的方法测算土地价值，并根据各因素对土地价格的影响程度赋予每种方法以相宜的权重，最终用加权平均法确定土地价值，以提高土地一级开发可行性研究中土地价值测算的精度，从而提高企业和政府项目决策依据的可靠性。
关键词：土地管理，土地价值测算，加权平均，土地一级开发，可行性研究中图分类号：F293文章编号：1001-9138-（2012）02-0043-50收稿日期：2011-12-16土地一级开发项目可行性研究中的土地价值测算刘希贤1（１．北京国际工程咨询公司，北京１０００５５）———以北京为例文献标识码：B 1引言为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，２００２年５月９日国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
２００４年３月３１日国土资源部与监察部又联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法检查工作的通知》，终结了我国自１９９２年开始的土地协议出让方式。
经营性项目的开发也因此分成了两个阶段：政府先依法收购、收回、征收“生地”，区县土地储备机构组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地招标、拍卖的建设用地供应条件后，通过招标、拍卖、挂牌方式出让给开发商；开发商再按相关规划进行项目开发。
土地一级开发便是前一个阶段由生地变成熟地的行为，也是政府有计划地向市场供应熟地的必要过程。
近年来，土地一级开发项目的可行性研究成为工程咨询机构的新兴常规性业务。
本文基于北京市丰台区某镇某村土地一级开发项目可行性研究的实例，对该项目中土地价值测算方法进行梳理，并从实践中总结土地价值测算的要领。
从宏观上讲，重视和提高土地一级开发项目可行性研究中的土地价值测算准确度，也将增加政府相关部门决策依据的可靠性。
2北京市土地一级开发概述２．１土地一级开发的产生和意义进入土地招拍挂时代后，北京市提出土地进入市场必须具备项目规划、城市基础设施配套等“熟地”的标准，土地一级开发因此应运而生。
所谓土地一级开发，就是将生地变成熟地的过程。
承担本行政辖区内土地储备工作的土地储备机构按照城市规划、城市功能定位和经济发展的要求，对列入城市土地储备开发计划的地块组织编制开发实施方案。
储备机构依法收购、收回、征收建设用地后，获得土地开发权的开发主体组织实施该项目的征地补偿、拆迁安置、土地平整、规划设计市政基础设施和配套建设等，使土地达到建设用地的供应条件。
在土地协议方式出让时代，经营性用地的供应主要是开发商与政府或原土地使用者之间的协议出让，该方式存在一定的弊端，包括政府对土地处置权和土地增值的失控、土地资源的浪费、土地市场的无序、相关人员的腐败等。
实行土地一级开发，既可以优化城市土地资源配置、提高土地利用率，还可以增加政府对土地市场和土地增值收益的控制，防止土地资产的流失。
更重要的是，实行市场化的土地一级开发可以使政府能够宏观调控土地利用计划、规范土地市场，达到社会效益、经济效益、生态环境效益三者的统一和平衡。
北京市的土地一级开发坚持政府主导、统一规划、市场化运作的原则，具体实施模式主要有两种：一是，由事业单位性质的土地储备机构负责实施土地开发，可以通过招标方式选择开发企业负责土地开发的具体管理，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的２％。
二是，通过招标方式选择开发企业实施土地开发，招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润不高于预计成本的８％。
２．２土地一级开发可行性研究的功能和作用城市土地不仅是重要的国有资源，还是城市空间发展和城市功能的载体。
城市的土地开发不仅具有上述重要意义，它还关系到城市的发展，包括城市的发展空间、发展潜力和发展方向，也因此被誉为城市经济发展的源动力。
作为城市土地的所有者，政府既肩负着实现土地资产保值增值的责任，还要保证城市发展的速度和质量。
因此，北京市政府对土地一级开发项目的实施十分慎重，为确保土地一级开发达到社会效益、经济效益、生态环境效益三者的统一和平衡，制定了一系列严谨的实施流程。
其中，项目的立项核准程序需要开发主体向区县、市两级发展改革委员会投资部门提交申请、可行性研究报告等相关材料。
土地一级开发的可行性研究报告不仅是开发主体投资决策的依据，也是政府为宏观控制城市土地资源进行立项决策的依据。
可行性研究报告中的建设方案、资金筹措、评价等内容，还是项目设计、筹集资金、建设实施以及项目后评估的依据。
3土地一级开发后土地价值测算及案例土地一级开发项目可行性研究报告的经济测算除了要进行投资项目传统的财务测算，还应该对土地的价值进行测算，即确定土地一级开发实施后熟地的市场价值，以实现对开发价值的分析。
下面以北京市丰台区某镇某村土地一级开发项目为例，探讨土地一级开发可行性研究报告中的土地价值测算。
３．１土地一级开发后土地价值测算方法3.1.1市场比较法将待测的宗地与在较近时期已经发生了交易的类似宗地进行比较对照，根据交易时间、区域以及相关交易情况，考虑个别因素的差异，设定相应的修正系数，对发生了交易的类似宗地已知价格进行修正，从而得出待测宗地的价格。
计算公式为：待测宗地价格＝可比宗地价格×交易时间修正系数×交易区域修正系数×交易情况修正系数×使用年期修正系数×个别因素修正系数3.1.2假设开发法假设待测宗地完成二级开发后得以正常销售，可以根据市场情况预测出房地产开发价值（即销售收入），从开发价值中扣除开发成本、销售费用和开发商合理利润，即为待测宗地价格。
计算公式为：待测宗地价格＝二级开发价值（销售收入）－成本费用－销售费用－开发商利润3.1.3成本逼近法在土地的取得费、开发成本基础上，加上合理的利润、相关税费，以及土地的增值收益，形成待测宗地价格。
计算公式为：待测宗地价格＝土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋合理利润＋土地增值收益3.1.4基准地价修正法按政府发布的现行基准地价，根据预测宗地的具体区位、土地使用年限、规划容积率、土地相关状况等，确定相应的修正系数，对基准地价予以修正，得出预测宗地价格。
计算公式为：待测宗地楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素总修正系数待测宗地价格＝待测宗地楼面熟地价×规划建筑面积3.1.5收益还原法将待测土地未来若干年内每年预期纯收益用一定的还原利率折现为预测时间的收益，其总和即为预测宗地价格。
计算公式为：待测宗地价格＝第ｉ年土地纯收益／（１＋还原利率）ｉ－１３．２丰台区某镇某村项目土地一级开发概况丰台区某镇某村土地一级开发项目的承办单位是北京市土地整理储备中心丰台分中心，该中心通过招投标确定了开发企业。
该项目的可行性研究于２００６年５月完成。
该项目建设地点位于丰台区某镇某村南部，地处北京市区的西南边缘，距市区广安门２０．６公里，距丰台区中心地区１４．７公里。
项目用地情况见表１。
地块上有２９８００平方米商业和企业用房待拆迁。
项目规划为房地产开发项目，建设用地面积表1：丰台区王佐镇某村项目开发用地情况表项目所用土地属性面积（公顷）折合亩数备注国有土地集体土地其中：耕地林地集体建设用地总用地面积０．３４２６．２０７．５８５．３７１３．２５２６．５４５．１０３９３．００１１３．７０８０．５５１９８．７５３９８．１０２２．０８公顷，代征绿地面积４．４６公顷，容积率为１．２９。
建筑面积规划条件见表２。
项目实施一级开发后实现“七通一平”，即通路、通电、通上水、通下水、通电信、通燃气、通有线电视，建设用地场地实现初步平整，沿市政道路铺设供水、供电、天然气等管网。
项目主要建设内容包括：（１）场地平整填方工程量约５．５万立方米；（２）建设道路面积约６．７万平方米；（３）高峰小时用气负荷为２４３０立方米／小时的天然气调压站；（４）变配电站一座；（５）市政基础设施各类管线总长度约１３４０６万米。
３．３丰台区某镇某村项目土地一级开发后的土地价值测算对于该项目土地价值测算方法的选取，由于没有可以作为比较对照的类似宗地交易情况参照，不适宜用市场比较法测算土地价值；该项目未来若干年内每年预期纯收益及其还原利率的不可预见性较大，用收益还原法预测可能出入较大；尽管咨询项目组可以对征地、拆迁补偿等费用和土地开发成本做细致的估算，但是前期调研中搜集的与该宗地土地增值收益相关的资料、数据极少，采用成本逼近法可能会误差较大。
故该项目的土地价值测算选用假设开发法和基准地价修正法。
3.3.1假设开发法假设该项目宗地实施一级开发后，房地产开发商按规划条件开展二级开发，并能够正常建设和销售。
北京市２００６年１－２月房地产市场运行情况显示：全市商品住宅预售交易平均价格６７７６元／平方米，同比上涨了９９７元／平方米，涨幅为１７．３％。
综合考虑地段级别的涨幅差异以及政府对房地产市场宏观调控的预期，该项目的房地产价格涨幅取５％。
该项目中商品房价格的预测，理论上应选择不少于三个具有可比性的案例，鉴于该地区及其周边尚无同类的开发项目，本项目的商品房价格参考了长辛店周边楼盘及长龙苑等楼盘的售价。
表2：丰台区王佐镇某村项目开发建筑规划表建筑类别用地面积（公顷）建筑面积（万平方米）备注住宅配套建筑其中：停车场轻轨车站商业幼儿园中学合计其中：可出售部分公共配套部分１７．１０４．９８１．１３０．６６０．８００．３６２．０３２２．０８１７．９０４．１８２１．４９３．４５０．０６０．９９０．９６０．２２１．２２２４．９４２２．４５２．４９供出售供出售注：建造成本按照北京市现行建筑施工概预算定额，并考虑项目实施地的实际情况，假定住宅单方造价为1050元，商业用房单方造价为1450元，公共配套基础设施单方造价1300元。
表3：项目二级开发销售收入、开发成本费用和利润估算表序号项目金额（万元）计算依据备注１２３３．１３．２３．３３．４４４．１４．２５５．１５．２５．３６７８９１０销售收入（开发价值）销售税费（两税一费）前期开发费用勘查设计费用招投标费监理、质监费专业人员费市政费用区内市政费区外工程费建造成本建安工程费小区配套费绿化费成本小计建设期管理费用财务费用（利息）不可预见费总成本销售费用开发商利润１１６６３１．２７６４１４．７２２３４１．３６７０７．０３１６．３２２５８．３４１３５９．６８６３４７．６８１３５９．６８４９８８．０００２８９９４．５９２７１９３．５０１６３１．６１１６９．４８４４０９８．３５１３２２．９５３５２７．８７１３２２．９５５０２７２．１１５８３１．５６６０３２．６５据市场预测售价和销售率商业用房价格７７９０元／Ｍ２住宅用房价格５１９０元／Ｍ２销售收入的５．５％建安工程费的２．６％建安工程费的０．０６％建安工程费的０．９５％建安工程费的５％建安工程费的５％～１０％，取６％２００元／平方米据建筑单方造价指标建安工程费的５％～１０％，取６％３５～４０／平方米，取３９元／平方米２项至５项之和成本小计的３％～５％，取３％成本小计的６％～８％，取８％成本小计的２％～５％，取３％２项至８项之和销售收入的２％～８％，取５％总成本的５％～２０％，取１２％（按建筑计）见“说明”（按绿地计）通过市场分析、比较，预测该项目未来实施二级开发时的住宅用房均价为５１９０元／平方米，商业用房均价为７７９０元／平方米。