南京市物业管理办法

南京市物业管理办法第一章总则第一条为规范物业治理行为，爱护当事人的合法权益，推动物业治理行为健康进展，按照《江苏省物业治理条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本方法。

第二条本方法适用于本市区范畴内的物业治理。

新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业治理。

配套设施不全的原有住宅区，由各区人民政府组织整治，逐步制造条件，实行物业治理。

配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业治理。

第三条南京房产治理局是本市物业治理行政主管部门，负责组织实施本方法。

各区房产治理部门按照规定职责负责本辖区物业治理的行政治理工作。

建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、价格、公安、民政等有关部门和街道办事处及社区居民委员会应当在各自职责范畴内协同做好物业治理工作。

第四条物业治理行业应当逐步建立专业化、社会化、市场化的物业治理机制，提升物业治理水平。

物业治理行政主管部门应当加大对物业治理市场的监督检查，依法建立物业治理的各项制度。

物业治理企业应当遵循有偿服务、自负盈亏的原则自主经营，按照有关规定享受第三产业的优待政策。

第二章业主自治治理第五条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治治理。

业主大会由物业治理区域内全体业主组成。

业主人数少于五人的，物业治理的组织形式上能够由业主决定；业主人数多于一百人的，能够按幢或者单元推选代表组成业主代表大会（以下统称业主大会）物业治理区域的范畴，由各区物业治理行政主管部门按照物业以及共用设备设施的有关情形划定，原则上以封闭的住宅小区、大厦、工业区予以确定。

第六条业主享有下列权益：参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；业主委员会委员的选举权和被选举权；监督业主委员会的工作； 选择物业治理企业； 与所交纳物业治理费用相符的服务； 监督物业治理企业的治理服务活动； 法律、法规规定的其他权益。

业主承担下列义务：遵守物业治理的法律、法规和规章；遵守业主公约；遵守业主大会和业主委员会的有关决定；按照合同约定交纳物业治理服务费；按照有关规定交纳修理基金；法律、法规规定的其他义务。

第七条业主大会行使下列职权：审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；选举、撤换业主委员会的组成人员； 审议业主委员会的工作报告；监督业主委员会的工作，改变或者撤消业主委员会不适当的决 审议批准业主委员会选聘或者解聘物业治理企业的报告； 决定有关业主共同利益的重大事项。

第八条业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

经拥有 物业治理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，能够临时召开业主 大会，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。

业主的投票权数，住宅实行一户一票；非住宅按其总建筑面积除以相 应的业主总数得出的平均数为一票，每增加一平均数增加一票；业主拥有（四） （五） （六（四） （五） （四） 定；（五）的物业建筑面积不足平均数的计一票。

召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。

业主大会决定事 项，应当由参加会议的业主进行投票，超过投票权总数一半以上的，视为 通过。

第九条物业治理区域区，已交付使用的物业建筑面积达到百分之十， 或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用 已超过一年的，应当由所在物业治理行政主管部门指导召开首次业主大会, 选举产生业主委员会。

物业所辖区街道办事处、社区居民委员会应当指导 和监督业主委员会开展工作。

第十条业主委员会是在物业治理活动中代表和爱护全体业主合法权益 的组织，对业主大会负责。

业主委员会履行下列职责：（一） 召集和主持业主大会；（二） 拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业 主大会通过；（三） 经业主大会批准，选聘或者解聘物业治理企业，并经业主大会 对合同条款审查同意后，负责与物业治理企业订立、变更或者解除物业治 理合同；（四）（五） （六） 动，关心物业治理企业落实各项治理服务措施；执行业主大会的有关决定；同意业主、业主大会、物业治理行政主管部门的监督；督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；业主大会给予的其他职责。

第^一条业主委员会由业主大会选举产生。

成立业主委员会能够按照 下列程序办理：（一）物业治理区域内的业主代表托付开发建设单位或者其选聘的物 业治理企业，也能够由业主代表直截了当向所在区物业治理行政主管部门 经业主大会批准，负责修理基金的治理，使用和续筹；审定物业治理企业提出的年度工作打算和物业治理重大措施； 听取业主、使用人的意见和建议，监督物业治理企业的服务活（七） （八） （九） （十）提出申请；（二）所在区物业治理行政主管部门审查该物业治理区域符合成立业主委员会的条件后，应当指导业主成立业主大会筹备组，组织召开业主大会，投票选举产生业主委员会。

第十二条业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在本物业治理区域内实施治理的物业治理企业中兼职。

业主委员会成员每届任期三年，能够连选连任。

业主委员会能够选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任托付的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第十三条首次业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起三十日内，向所在区物业治理行政主管部门申请登记确认。

登记确认日期为业主委员会成立日期。

业主委员会申请登记确认应当提交下列材料：（一）业主委员会登记确认表；（二）业主委员会选举方法；（三）业主大会会议纪要及选票。

业主委员会登记的有关事项发生变更的，应当办理变更登记。

业主委员会终止的，应当办理注销登记。

第十四条业主委员会不得从事经营活动，业主委员会的会务活动经费、活动场所由业主大会决定。

第十五条业主公约是业主共同订立的有关物业的使用、爱护、治理及公共利益等方面的行为守则，业主公约对全体业主和使用人具有约束力。

业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报所在区物业治理行政主管部门备案。

第十六条业主大会、业主委员会作出的决定，应当在本物业治理区域内公告栏或者其他明显位置予以公布，并对物业治理区域内的全体业主和使用人具有约束办。

业主大会、业主委员会作出的决定与法律、法规、规章相抵触的，该决定无效。

物业治理行政主管部门应当责令改正，并通告全体业主和使用人。

第十七条市、区物业治理行政主管部门应当建立投诉受理制度同意投诉。

区物业治理行政主管部门受理投诉后，应当在五日内作出是否受理的答复。

对决定受理的，应当进行调查、核实、并自受理投诉之日起三十日内将处时意见回复投诉人。

投诉人对区物业治理行政主管部门的处理意见有异议的，能够向市物业治理行政主管门提出书面复核要求。

市物业治理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起三十日内，将复核意见回复投诉人。

第三章物业治理企业第十八条物业治理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关材料到市物业治理行政主管部门备案，市物业治理行政主管部门按照规定对备案的企业核定资质等级后，物业治理企业方可从事物业治理服务活动。

申请物业治理资质应当交验下列材料：（一）物业治理企业资质申请书；（二）物业治理企业资质申报表；（三）营业执照；（四）建设部颁发的物业治理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书和治理人员、工程技术人员专业技术职称资格证书。

已领取国家统一制发的物业治理等级资质证书的外地物业治理企业，在本市从事物业治理活动的，应当到市物业治理行政主管部门备案。

第十九条物业治理企业的权益：（一）按照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业治理工作制度; 收取物业治理服务费用；禁止违章搭建或者其它侵害业主公共利益的行为；选聘专业公司承担专项经营业务；拒绝任何形式的摊派；法律、法规规定的其他权益。

（四）（五）物业治理企业的义务：（一） 执行物业治理行业规范、服务标准；（二） 履行物业治理合同，提供质价相符的物业治理服务，爱护业主利益;同意业主、业主委员会的监督；定期公布物业治理公共服务费和修理基金的收支帐目，同意质 同意政府有关行政主管部门的监督治理； 法律、法规规定的其他义务。

第二十条新建物业出售前，建设单位应当选聘物业治理企业，承担物 业出售后至业主委员会正式签订物业治理合同前的物业治理服务。

新建物业出售时，建设单位选聘的物业治理企业应当与物业购买人签 认前期物业治理协议。

业主委员会成立后应当及时续聘或者重新选聘物业治理企业并签订物 业治理合同。

第二十一条物业治理当事人应当就以下物业治理服务事项进行约定：（一）物业共用部分和共用设施设备的日常爱护和治理；（二）物业治理区域内日常环境卫生、绿化治理；（三）物业治理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等协助治理物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等治理服务；应业要紧求进行的室内特约修理服务；物业档案资料的治理。

第二十二条供水、供电、供气、邮政、电信等单位开展修理施工时， 物业治理企业应当予以协助。

任何单位不得强行要求物业治理企业代收代缴有关费用。

确需托付的, 应当与物业治理企业签订托付合同，实行有偿服务。

第二十三条物业治理行业应当建立和完善市场竞争机制。

鼓舞建设单 位或者业主委员会通过招标方式选聘物业治理企业。

第二十四条物业治理服务费用是指物业治理企业提供公共服务的费用 及提供（四） 询和审计; （五） （六） 事项；（四） （五）代办服务、特约服务的费用。

收取物业治理服务费，应当遵循合理、公布以及与服务质量相习惯的原则。

一般住宅的物业治理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业治理协议或者物业治理合同中协商确定。

物业治理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。

物业治理服务实行等级评定，物业治理服务等级依据房屋共用部位、共用设施设备修理养护、安全护卫、绿化、环境卫生、多种经营与社区文体活动、服务质量成效等内容综合评定。

第四章物业的使用与爱护第二十五条新建物业在规划建设时，应当建设物业治理服务用房等必要的物业治理配套设施，制定物业治理实施方案，并报市物业治理行政主管部门备案。

建成后，物业治理行政主管部门应当进行物业治理配套设施验收，未经物业治理配套设施验收的，不得实施物业治理。

新建物业的物业治理配套设施验收按照下列程序进行：（一）开发建设单位向市物业治理行政主管部门书面申请治理配套设施验收，并提交各专业主管部门专项验收的认定文件；（二）市物业治理行政主管部门应当在接到申请后三十日内进行验收, 并经予书面答复。

对验收合格的，发给物业治理配套设施验收证明。

开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积千分之三至千分之四的比例，无偿提供物业治理服务用房，其产权属全体业主共有, 并由受托治理的物业治理企业使用。